Fonds d'Investissement en Location Meublée (FILM)

C’est probablement l’idée (avoir une structure juridique transparente à l’IR pour les personnes physique, un peu comme les SCPI). Reste à voir quand un premier FILM sera lancé,  et à étudier ses caractéristiques en détail,  puis ses acquisitions.

bonjour,
M’intéressant à la pierre papier et ayant investit dans des biens en LMNP, l’annonce de la création de ces opci film avait attiré mon attention.

Sur le papier, ça pouvait être pas mal.

Un an après, est-ce que des membres du forum ont tenté l’aventure et peuvent faire un retour ?

Je m’interroge surtout sur le rendement servi , mais aussi sur la qualité de l’information aux investisseurs donnée par les gérants et sur la mise en œuvre de la fiscalité en particulier au réel.

Bonjour,

Je souhaiterais me lancer dans un investissement locatif en LMNP "en direct" pour les particuliers, dans un bien ancien à rénover. Cela pourra déboucher sur une location simple, ou bien une colocation.

En revanche, comme il s’agit d’une "première", j’essaie de beaucoup de documenter et afin de ne pas faire fausse route.

Si jamais je décide de ne pas tout faire "moi-même", il y a quelques acteurs qui proposent des services "clés en main" pour identifier un bien, y faire les travaux et l’ameublement, puis le louer. Cela peut être une piste.

En revanche, je me suis posé une question en découvrant le système des SCPI/OPCI : est-ce que des entreprises existent pour proposer la même chose appliquée aux LMNP aux particuliers ?

J’ai jusque là vu uniquement des OPCI en LMNP type résidences séniors/tourisme/étudiant, mais aucune OPCI en LMNP dirigée vers les particuliers. Savez-vous si cela existe ?

Merci !

Message édité par l’équipe de modération (19/07/2018 18h28) :
- discussion (Ce message + les 6 suivants) déplacée vers celle traitant déjà du même sujet

Il y a  dans la catégorie des OPIC. 2 types
1/ Les FPI qui bénéficient du status LMNP avec l’amortissement qui va avec. A ma connaissance, il n’en existe que deux LF CERENICIMO et SILVER GENERATION (A)
2/ Les SPPICAV qui n’en bénéficient pas et il y en a plusieurs.

L’intérêt est réel pour les gros TMI encore une fois.
Si une SCPI sert un rendement brut à 5 %, avec un TMI à 41 %, ça fait du 2.95 % en TRI
Si une OCPI sert du rendement à 3-4 %, l’amortissement investi peut amoindrir fortement l’impôt. Pour autant , je n’arrive pas à savoir combien représente l’amortissement par rapport au dividende/loyers perçus

Bonjour,

Merci à tous les trois pour vos réponses.

Je vous confirme avoir bien lu les articles/pages dont vous me faites part. Or, ils convergent tous vers la même chose : la gestion de LMNP de types résidences séniors/tourisme/étudiant…

@TIMINEL : le merci Google dont vous parlez ne correspond donc pas à ma demande

Sur la plaquette produit CERENICIMO+, ils indiquent :
"Investir sur toutes les thématiques de l’immobilier géré (résidences seniors, étudiantes, tourisme,
EHPAD…) pour une durée de placement recommandée de 8 ans minimum."

Et concernant les FILM, il y est bien précisé aussi :
"Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM) : la gestion collective s’invite dans le
financement des résidences gérées"

Donc là encore, pas de piste de réponse à ma question d’une gestion collective de type OPCI/FMI spécialisé dans le LMNP pour particuliers et pas pour résidences gérées.

Si vous avez d’autres pistes de recherches…

Merci !

Dans le projet initial de LF Cerinicimmo+, l’objectif était de 3.5% de rendement dont 2.5% d’amortissement soit une fiscalité qui portait sur 1%.

Si l’on compare SCPI brut 5%- 41%-17.2% = 2.09% et FILM 3.5 % -1%*0.41-1%*0.172= 2.92%.

Je n’ai pas les données sur les rendement réellement servi par le produit.

Carpediem

mais qu’est ce que FAIT une SCPI dans le nu POUR les particuliers ?

Elle investie pour pour elle meme , et redistribue une partie des bénéfices a ces investisseurs.

Quel est l’interet qu’elle investisse dans des appartements meublés  alors qu’elle a le levier financier pour investir dans toute une structure ( si elle veut investir dans le meublé )

Pourquoi voulez vous investir la dedans " precisement "

merci

Bonjour,
Je cherche à placer une épargne et je me suis intéressé aux FPI en lisant quelques pages du forum.
il est fait mention des FPI : silver generation et LF cerenicimo+

J’ai compris que cela pouvait être intéressant dans le cadre du Statut de LMNP mais je ne cerne pas les modalités d’application : acquisition pour possibilité d’amortir une quote part de l’investissement.

Je dispose d’un appartement loué meublé en LMNP sur lequel il me reste un pret de 60k€ et suis en déficit depuis son acquisition. Déclaré en LMNP au réel, il ne me permet pas de réduire mon taux d’imposition mais s’autofinance au fil des années.
La déclaration est faire par un expert comptable.

Je suppose que pour rester en LMNP, je pourrais acheter des FPI pour un montant de dividendes par année qui serait au maximum égal à la différence entre la limite LMNP de 23000€ et les revenus de ma location d’appart actuel, est ce bien cela ?

Disons 23000-12000 = 11000€.
A titre d’exemple cela fait 220k€ de FIP a dividendes de 5%/An.

Comment se passe ensuite la déclaration d’amortissement d’une part de l’investissement ?
Relevé fourni par la société gestionnaire, à reporter dans la déclaration d’impots ?

Et surtout son calcul pour essayer d’estimer cela ? est ce aussi simple que de répercuter le % d’immobilier contenu dans le FPI ?

je vous remercie.
tom

Acquérir

Bonjour, je me suis intéressé à l’OPCI Cerenicimo géré par La Française. Quelques remarques :

- des performances passées plutôt bonnes et qui ont dépassé l’objectif assez faible de 3,5%/an (net de frais de gestion). Régime LMNP favorable.
2020 : +5,16 % net
2019 : +8,19 %
2018 : +19,29 %
Mais la performance cumulée a été nettement portée par 2018 (forte revalorisation de 2 biens), sachant que c’est à mon avis plus une exception que la règle. A l’époque l’OPCI était assez concentré avec 5M€ d’actifs, aujourd’hui il fait 35M€ donc faire un bon coup sur un ou deux actifs aurait mois d’impact.

- Des frais très importants :
* frais de souscription de 10,2% TTC non acquis au fonds (similaire à une SCPI) mais auxquels il faut ajouter 7% acquis au fonds. A voir si des taux réduits ne sont pas appliqués en pratique car en l’état cela impose un investissement à très long terme (15 ans et +) pour rendre ces frais supportables.

Les frais acquis au fonds permettent ne pas pénaliser les anciens associés par l’arrivée de nouveaux, un peu à la façon du délai de jouissance d’une SCPI. Par contre 7% est très significatif et vient selon moi "booster" de façon considérable la performance affichée de l’OPCI (tant qu’il collecte). A prendre en compte.

* une commission de mouvement de 3,6% TTC : sans doute la commission de trop car elle s’applique également aux acquisitions. Il me semble que dans l’univers SCPI, seules celles n’ayant pas de frais de souscription facturent les acquisitions.

* frais de gestion de 1,6% TTC /an dont commission de gestion de 1,25%. Un niveau à priori élevé comparé à une SCPI mais la commission de gestion est plafonnée à 12% TTC des produits locatifs HT encaissés. En pratique elle est donc de 0,3-0,5% de l’actif net, un niveau plutôt faible.

- une transparence et une diversification relative. Je n’ai pas réussi à trouver la valeur de chaque actif dans le RA ni la répartition entre les différents exploitants. Finalement même avec 35M€ d’actifs j’ai l’impression que l’opci est étroitement lié à quelques exploitants. Par rapport à la détention en direct, l’OPCI permet malgré tout une diversification et sans doute de rééquilibrer les rapports entre le propriétaire et l’exploitant.

- Liquidité : blocage jusqu’en 2022 puis vente possible au maximum sur 12 mois et sans dépendre d’un marché secondaire. L’OPCI garde 20 à 25% de liquidité ce qui devrait permettre de sortir facilement (aux dépens de la performance). Par contre si les liquidités venaient à manquer, vendre ce type de bien me semble plus compliqué que de l’immobilier "classique".

Dernière modification par NicolasV (26/09/2021 15h19)