FCPR Select Promotion III : fonds d'investissement immobilier

Holden · #1

Bonjour,

Un conseiller en gestion de patrimoine m’a parlé du FCPR Select Promotion III. J’envisage de suggérer à ma mère d’y placer environ 1% de son patrimoine financier (hors immobilier). Cela lui permettrait d’avoir un complément de revenus à présent qu’elle est à la retraite.

Je dresse ici la liste des avantages et des inconvénients que je vois dans ce placement.

Avantages:
- Ticket d’entrée relativement bas pour un FCPR: 5000 euros.
- Horizon du placement de 5 ans maximum: ok.
- Objectif de rendement annoncé: 7% net. Objectif de rendement plus réaliste: 5% net.
- Permet d’avoir un complément de revenus (mais soumis à la flat tax).
- Placement décorrelé des marchés actions.
- Investissement dans la rénovation d’immeubles dans des villes du Sud de la France (Biarritz, Toulouse, Montpellier) -> je connais bien ces villes et leur marché immobilier. Cela m’inspire plutôt confiance.

Inconvénients:
-Frais de gestion élevés (3,7% par an)
-Risque de faillite de certains promoteurs immobiliers.
- Risque de perte en capital (mais j’ai du mal à évaluer le niveau de perte possible pour ce genre de placement: 25% ? 50%? Davantage?).

Voici la brochure correspondant à ce placement : https://www.maif.fr/files/live/sites/ma … on-III.pdf

Connaissez-vous M Capital? Avez-vous des remarques à formuler concernant ce placement?

Merci d’avance pour votre attention.

Cordialement,

Holden

Mots-clés : fcpr (fonds commun de placement à risques), immobilier, rendement

loicd · #2

Bonjour,

M Capital est anciennement Midi Capital, une sgp toulousaine.

- Je trouve ce type de fonds horriblement cher => il faut bien rémunérer les distributeurs (MAIF y compris). Quid en plus des SPV qui sont portées par le fonds (frais d’acquisition des actifs/mod/etc.)
- fonds avec période de commercialisation : très mauvais emploi ressource > en gros, il y a du cash qui dort sans travailler au gré de la collecte avant de pouvoir être aloué à une spv
- sur la partie promotion, j’y vois plusieurs risques : risque de défaillance du promoteur, risque administratif (purge de PC), risque technique (qui fait les travaux, etc.) et risque commercial.
=> au final tri de 7%, c’est hyper mal rémunéré.

Maintenant il y a des points positifs :
- permet d’accéder à ce type d’opération avec un faible montant,
- dilue le risque sur plusieurs opérations

Mon avis :
Très mitigé, je trouve que ça ne rémunère pas bien le risque et c’est souvent déceptif. Il vaut mieux de la scpi, y a moins de surprise pour un return relativement proche ou mettre un peu plus la main à la poche pour accéder à un club deal marchand qui offre plus de rendement

sm94 · #3

La performance des fonds M-capital partners, en général:
https://epargne.boursedirect.fr/partena … i-capital. Attention, il y a mélange entre FCPI et FCPR… C’est très mauvais pour les FCPI.

La performance de l’ainé, FCPR Select Promotion A EUR - FR0013333994, millésime 2018: https://www.quantalys.com/Fonds/Performances/760986
0% en 2019 (Rôle de la période de commercialisation signalée par loicd, voir l’image ci-dessous), 9,66 % en 2020 et 6,83 % en 2021. Donc environ 5,5% par an sur 3 ans, avant Flat tax. Reste une ou deux années pour éventuellement booster la performance.

Performance du second, FCPR Select Promotion II A - FR0013448453, millésime 2019: au 31/03/2021 https://www.quantalys.com/FCPR/824803. On ne peut pas en dire grand chose à ce stade.

Niveau de risque 7/7

Quels sont les frais d’entrée qui rognent la performance?

Pas de possibilité de sortie avant la fin de la durée de blocage, l’âge de votre maman et son état de santé est donc à prendre en compte.

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#1 01/04/2022 12h31

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