Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Oui, j’ai vu ça, par contre, ça risque d’être un peu juste de souscrire avant le 24/04 vu que le délai des Banques est de 2 à 3 mois pour effectuer le virement du prêt ?

Oui, je surveillerai ça pour la prochaine ouverture de capital.

Pour l’instant mon projet en est à la sélection des SCPI. Dès que j’aurai choisi les 3 scpi je prendrai contact avec mes 2 banques (Société Générale et Banque Postale) pour voir s’ils acceptent de financer l’achat de SCPI puis je comparerai leurs offres avec celle d’un courtier spécialisé dans les SCPI.

Pour l’instant je pense me diriger vers Epargne Pierre et Immorente. Il me reste à en trouver une 3ème qui serait bon compromis entre sécurité et dynamisme.

Oui mais du coup, c’est pas simple d’acheter des parts à crédit car si dans 3 mois lorsque la Banque est prête à effectuer le virement, le capital est fermé. Comment faudra t’il faire ?

Nicha a écrit :

Pour l’instant mon projet en est à la sélection des SCPI. Dès que j’aurai choisi les 3 scpi je prendrai contact avec mes 2 banques (Société Générale et Banque Postale) pour voir s’ils acceptent de financer l’achat de SCPI puis je comparerai leurs offres avec celle d’un courtier spécialisé dans les SCPI.

Vous devriez tout de suite (en parallèle) commencer à consulter vos banques car je doute qu’elle finance n’importe quelle SCPI, en particulier la SoGé et la Banque Postale.

Bien à vous
cat

Ok merci pour ces précisions GBL.
Si je ne me décide pas pour une 3ème SCPI à capital variable, peut être que je choisirai cette solution.

Pour le financement, je pense avoir une bonne capacité d’emprunt mais je pense également que ça va être compliqué de faire financer l’achat de SCPI par mes agences bancaires habituelles.
C’est pourquoi, je pense passer par l’intermédiaire d’un courtier spécialisé en SCPI.
Il y aurait aussi l’option crédit foncier qui apparemment accepte facilement le financement de SCPI.

ChoukiDou a écrit :

Sur base des discussions que j’avais eu avec la BPE (la banque privée de la Banque Postale) de mon département je peux déjà vous dire qu’ils ne financent pas Epargne Pierre.

Ils ne financent pas non plus Foncia Pierre Rendement. En revanche pour Immorente c’est possible.

A voir si leur politique est identique quelle que soit le département ou la région.

C’est une décision par agence car j’ai pu financer Epargne Pierre

A Paris, BPE dit accepter de financer un pool de SCPI dont 50% max. qu’ils ne proposent pas à la vente.
Le problème est de faire passer Crédit Log (besoin de patrimoine immo net de dettes).

J’ai avancé sur mon projet d’achat de 3 SCPI pour un total de 75 000 € :

25 000 € sur Immorente.
25 000 € sur Epargne Pierre.

Pour la 3ème SCPI mon choix n’est pas encore tout à fait arrêté même si j’ai une préférence pour Interpierre.

Maintenant, il faut que j’avance sur le financement 100% à crédit.

J’ai contacté 2 CGP qui m’ont indiqué que leurs courtiers n’acceptaient pas les financements en dessous de 100 000 €.

J’ai contacté ma conseillère de la Banque Postale qui m’a indiqué qu’ils acceptaient uniquement de financer leurs SCPI "maison".

Concernant la Société Générale, mon conseiller m’a indiqué qu’ils acceptaient de financer les SCPI non commercialisées par la SG. Mais comme je lui ai dit que mon choix n’était pas encore arrêté sur la 3ème SCPI il m’a proposé de me rencontrer en compagnie du CGP de son agence.

Je pense qu’il va me proposer un financement si en contrepartie je choisi une SCPI commercialisée par la SG.
Est-ce que Génépierre est la seule SCPI commercialisée par la SG ? Que pensez- vous de cette SCPI ?
Son rendement 2017 de 4.47 % n’est pas très élevé mais dans la moyenne malgré tout? Un TOF de 89% qui n’est pas exceptionnel.
Surtout que s’est-il passé entre 2010 et 2013, période pendant laquelle la valeur de la part a chuté de 260€ à 194 € ?

J’avoue que ce serait la solution la plus simple d’obtenir un financement par la SG car ils viennent de financer en janvier dernier l’achat d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif (à 100%, y compris les travaux et les frais de notaire). On se connait donc bien mutuellement.

Pensez-vous qu’il serait donc pertinent de faire une concession en acceptant d’acheter Génépierre à hauteur de 33% de mon investissement  afin de négocier un financement intéressant et rapide par mon agence bancaire habituelle ?

Dernière modification par Nicha (30/03/2018 22h50)

Nicha, je ne connais pas non plus Genepierre mais les quelques détails que vous en donnez ne la rende pas spécialement attirante.

Ma banque actuelle (CMB) finance les trois SCPI dont vous parlez (Immorente, Epargne Pierre et Interpierre) mais c’est une banque régionale (même si tout cela pourrait bouger dans le futur). Je pense que d’autres banques le proposent également mais la recherche de financement peut être fastidieuse.

Je comprends également votre envie de rester en bon terme avec votre conseiller. J’ai moi-même lors de renégociations du crédit sur notre résidence principale fait le choix de rester dans notre banque même si sur un plan purement financier ce n’était pas le meilleur choix.
Un conseiller bancaire réactif et qui se décarcasse pour vous trouvez des solutions, cela vaut parfois quelques concessions financières. De mon expérience personnelle, ce type de conseiller est (malheureusement) loin d’être le plus fréquent.

Nicha a écrit :

La grande baisse de la valeur de la part entre 2010 et 2013 s’explique comment ?

Ça s’explique sans doute par l’évolution des résultats de Génépierre, avec un résultat net comptable par part passé de 16.08€ en 2008 à 11.80€ en 2012 (et résultat courant passé de 15.99€ à 11.41€/part), cf l’extrait du Rapport Annuel 2012 :

Le prix des parts sur la marché secondaire, dirigé alors par l’offre et la demande (SCPI alors à capital fixe), avait  en gros suivi l’évolution du résultat de la SCPI, avec comme souvent un peu (quelques années) de retard.

Depuis lors, le résultat s’est amélioré très marginalement (12.43€ de résultat courant et 12.44€ de résultat comptable en 2016, sans doute un peu moins en 2017).

Depuis le passage en capital variable, c’est la société de gestion qui fixe seule le prix de la part (dans une fourchette de prix, tenant compte des valeurs d’expertise du patrimoine). Ce prix a pu être fixé bien au dessus du prix du marché secondaire quand la SCPI était à capital fixe, en cohérence avec la rentabilité de l’ensemble des SCPI qui a baissé ces dernières années (souvent avec une légère baisse des distributions, et une plus conséquente  augmentation du prix des parts), et la puissance du réseau SG permet sans problème de collecter des fonds à ce prix.

Mon opinion actuelle est que cette SCPI n’est ni meilleure ni pire que ses consoeurs (Edisimmo, Rivoli Avenir Patrimoine) gérées par la même société de gestion.

Si dans 10 ans les taux sont remontés, et que les SCPI offrent par exemple des rendements en moyenne  voisins de 6% (contre environ 4.5% en 2017, cf ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM), le prix des parts de nombreuses SCPI, Gnépierre incluse, auront significativement baissés.

Si retenir cette SCPI (pour une part limitée de votre investissement) est une condition pour obtenir votre financement, vous ne devriez pas avoir beaucoup d’alternative (hormis chercher un financement ailleurs -mais il y aura sans doute d’autres conditions- ou renoncer à l’ensemble de l’opération), et ça ne me semble pas rédhibitoire.

PS: Les associés qui ont acheté à 260€ ont du être dégoûté surtout s’ils attendaient un dividende de 15€, en le voyant diminuer ensuite (jusqu’aux 11.60€ prévus pour 2018). Une fois les parts acquises, c’est le montant perçu chaque année qui compte, bien plus que le prix des parts (car rare sont ceux qui vendent).

J’ai le sentiment que la période de hausse du prix des parts touche un peu à sa fin. Les loyers ne vont pas repartir significativement à la hausse, et les taux de rendement du marché de l’immobilier ne vont pas (encore) baisser significativement. Mais j’avais déjà ce sentiment il y a quelques années, et les faits m’ont depuis donné tord…