Crédit in fine adossé à un fond euro-croissance ?

La garantie de l’euro-croissance est généralement hors frais de versement et hors frais de gestion…

Merci pour vos réponse, je prends bonne note de vos remarques.
Je vais premièrement voir quels types d’Assurance Vie sont acceptées par la banque prêteur et aussi me renseigner sur le montant initial à placer (j’ai souvent lu 30% du crédit, à voir).

Dans l’optique de conserver l’appartement à long terme (permettant ainsi de s’assurer de revenus à l’issue du crédit, ou au pire de revendre selon ma situation) j’en viens aux conclusions suivantes :

Le crédit In Fine Coute 13 000 € de plus mais permet de déduire en charges 4000 € d’intérêts supplémentaires, soit un surcoût final d’environ 9000€

L’appartement est actuellement au loyer de 380€ (ce qui est faible et potentiellement re-louable 430€ en meublé)

Crédit amortissable :
Au taux de 1,7% sur 20ans les rendements de cet investissement sont intéressants pendant 11 ans, après quoi les rendement chutes (car moins d’intérêts à déduire).
Cash-Flow selon site rendementlocatif.fr : -22€ / mois et rendement net après impôt en année 2 : 5,37%

Crédit In Fine :
Au taux de 2,25% sur 20 ans les rendements sont corrects pendant toute la durée du crédit
Cash-Flow selon site rendementlocatif.fr : +129€ / mois et rendement net après impôt en année 2 : 5,37%

En garantie pour la banque prenons une Assurance Vie Internet classique avec un fond 100% sécurisé (type Spirica du Crédit Agricole) avec un scénario de rendement moyen de 1,75% sur 20 ans.
Mise de départ 30% soit 17.000 €, c’est un encours dont je dispose déjà.
Je dois alors mettre 89.97€ / mois pendant 20 ans pour arriver à terme aux 49950€
Au final je dégage encore un flux positif de 129-89.97 = 39€ !

Résultat selon ce calculateur : Calculatrice pour connaitre le coût d’un prêt in fine

Autre avantage du In Fine : en cas de vacances locative ou de non paiement des loyers, l’impact est nettement plus faible sur ma trésorerie à court terme, puisque seuls les intérêts sont prélevés.

J’aimerais avoir votre avis sur mes calculs et mon raisonnement sur ce montage
Même en partant avec un loyer bas et un rendement moyen de l’Assurance Vie le crédit In Fine me semble être le bon choix dans mon cas.

Dernière modification par Garfield1983 (20/07/2017 16h39)

Igorgonzola a écrit :

Je ne suis pas sur de comprendre pourquoi vous voulez faire du in fine.

Je cherche à regarder ce qui serait le mieux et essayer de comprendre pourquoi. Mon idée est de transposer cet éventuel montage financier avec d’autres investissements.

Je viens encore d’entrées mes données dans ce comparateur :
Comparateur prêt amortissable / In Fine

Mais il manque effectivement des frais que vous citez après.

Igorgonzola a écrit :

Vous indiquez qu’il va vous coûter plus cher, même après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Dans ce cas, le taux étant plus élevé sur la même période, la rentabilité devrait être inférieure au crédit amortissable.

C’est vrai mais en me basant sur une de mes AV existante avec 17 000€ dessus, il semblerait que j’arrive à avoir une meilleure rentabilité long terme avec un meilleur cash flow mensuel.

Igorgonzola a écrit :

Ensuite, sur l’idée de placer la somme à rembourser sur une AV, le gain potentiel se fait si le rendement net dépasse celui du coût du crédit. Net, cela veut dire, en admettant 0 PF (attention au PLF Macron), 2,71% brut (CSG à 17,1%).

Dans le principe je suis d’accord mais pourquoi alors mes calculs même en prenant 1% net de rendement sur l’Assurance Vie me donne encore un cash flow positif de 19€ par mois pendant 20 ans alors que le crédit amortissable me donne un cash flow négatif de 22€ ?

Igorgonzola a écrit :

Et vous parlez de contrainte de cash flow alors que vous avez du cash justement, que vous pouvez placer de façon plus souple.

J’estime qu’un cash flow positif est bon signe surtout sur la durée, et est un bon indicateur.

Igorgonzola a écrit :

L’effet de levier joue de toute façon sur l’opération immobilière.

Vous voulez dire peu importe le type de crédit In Fine ou amortissable ?

Surin a écrit :

Le crédit in-fine vous coute plus cher, point.

Mais le crédit  in fine permet d’avoir un effet de levier sur la totalité de la somme empruntée pendant toute la durée du crédit, alors qu’un crédit amortissable n’offre de levier que sur le capital restant dû.

En fonction des écarts de taux et de la durée d’emprunt, le in fine peut rapporter davantage.

Surin a écrit :

Je pense que vos calculs sont erronés.
Le crédit in-fine vous coute plus cher, point. Vous déduisez davantage mais ce "davantage" n’est qu’une partie du surcout de ce drédit, vérifiez avec uniquement les données des 2 crédits.

En effet le surcout du crédit In Fine ne compensera jamais ce qu’il permet d’économiser fiscalement. C’est mathématiquement impossible. Mais ce n’est pas là l’avantage du In Fine.
C’est bien expliqué sur cette page :

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_103864/pret-in-fine-ou-pret-amortissable-quelle-formule-choisir a écrit :

Dans les deux opérations, le gain ­d’impôt ne compense pas le surcoût du crédit. C’est mathématiquement impossible. Cela n’enlève pas pour autant de son intérêt au crédit in fine qui, lorsque l’investisseur dispose d’une épargne suffisante pour garantir l’emprunt, lui permet, moyennant des mensualités faibles, de se constituer un patrimoine immobilier, sans pour autant obérer ­sa capacité d’endettement pour de nouveaux projets.

Surin a écrit :

Je pense que vous comptabilisez les intérêts des 17000€ d’apport initial de l’AV dans vos calculs de cash-flow du montage avec crédit in-fine alors que vous n’en tenez pas compte dans l’autre montage. Cela fausse les données.
Edit: A supposer que ce soit carrément les 17000€ d’apport initial que vous avez oublié de déduire du cash-flow du montage in-fine, cela fait une différence de 70€ par mois sur 20 ans, ça correspondrait.

Dans le montage amortissable je n’ai pas intégré d’apport donc effectivement je passe outre ces 17000€

AleaJactaEst a écrit :

Toute la subtilité du in fine consiste à connaitre la garanti exigée en face.

Il est parfois possible d’obtenir un délai dans le versement sur l’AV.

Parfois on peut négocier que le montant de l’AV arrive à la fin du crédit qu’à hauteur de 50 ou 70% du crédit in fine.

Si le crédit in fine coute plus cher, mais que l’AV permet de placer des cash flow supplémentaires en attendant, il faut calculer…

En effet ainsi que le taux de rémunération de l’AV ! D’où mon choix orienté sur une AV long terme et avec capital garanti.
Je demanderai aux 2 organismes prêteurs que j’ai contacté les précisions sur les garanties qu’ils souhaitent avoir en face.

Et si vous avez des pistes précises pour faire les calculs et choisir la bonne formule je suis preneur

Selon ce calculateur (j’ai mis 1€ en apport pour le crédit amortissable) le In Fin ressort 3600€ moins cher, en ce en ayant spécifié 1.75% de rendement sur l’AV.

Comparateur prêt amortissable / In Fine

Le fait de ne pas avoir compter les 17 000 en placement en parallèle du crédit amortissable ?
Oui vous avez raison.

Dans ce cas je pourrais partir en In Fine avec une nouvelle Assurance-Vie, donc de 0. Le calcul serait davantage comparable. Dans la mesure ou l’organisme prêteur est d’accord.

J’ai fait plusieurs in fine TMI à 30 puis 41 . A chaque fois , le banquier m’a demandé un apport AV de 80% du montant total de l’opération (dans ce cas ce serait 40.000 euros , capital dont vous disposez ) : c’est la raison pour laquelle le in fine ne s’adresse qu’à des "riches" : TMI élevé + apport important.
Dans ce cas , j’ai toujours gagné avec le in fine (grosso modo  10/15% sur 15 ans de prêt donc différentiel autour de 1% avec l’amortissable ).
Les remarques sont toutes justifiées notamment sur le taux des AV  c’est pourquoi la banque ne veut pas prendre de risque et exige 80% : en dessous elle joue avec le feu ou alors vous avez intérêt à bien lire le contrat….Et avec une AV sécuritaire bie sûr pas de profil offensif )
remarque : moins le rapport €/m2 est élevé  , moins le in fine est interessant.
Donc in fine OK si TMI >=30 + 80% en AV + rendement élevé  et si vous avez des réserves à côté en cas de coup dur .
Sinon , l’amortissable est préférable.

Il y a des moyens plus sûrs de dégager 500 € par an.

Vous semblez faire une confiance absolue à ce simulateur - à tort - donc mettez-nous une copie d’écran de votre résultat afin qu’on le commente.
En expliquant comment le simulateur calcule:
_ la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine
_ la case "intérêts versés".

Surin a écrit :

Vous semblez faire une confiance absolue à ce simulateur - à tort - donc mettez-nous une copie d’écran de votre résultat afin qu’on le commente.
En expliquant comment le simulateur calcule:
_ la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine
_ la case "intérêts versés".

Dans cette simulation j’ai mis le rendement de l’assurance-vie à 2.75%



- Pour la case de "la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine" : il s’agit du montant à verser chaque mois sur l’Assurance Vie pour arriver à la somme emprunter, soit les 50 000 €

- Pour la case "intérêts versés" il s’agit des intérêts totaux versés à l’organisme prêteur. Dépend donc du taux du crédit. A la base le prêt In Fine est toujours plus cher, MAIS le taux de placement en Assurance Vie + la fiscalité (plus d’intérêts à déduire, ce qui est intéressant puisque je suis à 30%) font que son choix peut se justifier.
Également dans une optique d’augmentation future des revenus fonciers.

jctrader a écrit :

Garfield1983 a écrit :

- Le Crédit Foncier qui me propose du In Fine à 2,25% sur 15 ans
L’assurance-vie adossée ne doit-être que de 10% au départ soir "seulement" 5000 euros !

10% seulement ? je suppose qu’ils proposent une prolongation de crédit au cas où il n’y aurait pas assez de lquidités pour rembourser le capital … ou la vente du bien .

Perso je mettrai au moins 2/3 du capital en AV pour jouer la tranquilité au cas où l’option in fine était retenue .

Oui seulement ! Et le crédit In Fine est transformable en amortissable à tout moment !
Ils donnent RDV à 8 ans pour faire le 1er bilan de l’état de l’assurance-vie adossée au prêt.

D’une part car ces 5000€ génèrent des intérêts sur tout la durée mais surtout votre 2,75% de rendement de l’AV ne me semble pas réaliste. Essayez avec un point de moins soit 1,75% ce qui sera déjà optimiste puis surtout avec une durée d’emprunt similaire car on vous donne un résultat sur 15 ans alors que le crédit de l’amortissable l’est sur 20 ?
J’arrive alors à 600€ de mieux pour le in-fine, je ne l’explique pas bien hormis que l’on déduit davantage d’intérêts. J’avoue être sceptique sur le résultat car ce qui influence le plus finalement ce sont les impôts. Le montant indiqué en bas est bien supérieur à votre investissement or normalement on ne raisonne que sur l’investissement en lui-même. Le prêt in-fine vous coûte 10000€ supplémentaires en intérêts versés, une partie sera compensée par la déduction légèrement supérieure de ces intérêts, l’autre par le rendement de l’AV à supposer qu’il reste supérieur au taux du crédit,ce qui n’est aucunement garanti.