Compatibilité des statuts autoentrepreneur (artisan) et LMNP (résidence service) ?

Bonjour,

Après des heures et des heures de recherche sur Internet, @seneque vous avez enfin apporté une réponse à ma question, mais j’ai besoin d’un complément d’information.

La réponse à ma question est :
Il est possible d’être micro entrepreneur au régime micro BIC* et LMNP** au régime réel !

* BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux
** LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel

Je suis micro entrepreneur micro BIC depuis 2006 et depuis juin 2019, je loue un studio en meublé LMNP. C’est plus intéressant pour mon activité professionnelle de la déclarer en micro BIC, je souhaite donc garder cette possibilité. Et comme vous, je veux déclarer ma location LMNP au réel, qui est la solution la plus avantageuse.

Mon comptable n’est pas convaincu car le SIE (Service des Impôts des Entreprises) qu’il a contacté pour créer mon 2ème SIRET pour le LMNP, lui a que c’était impossible de faire ainsi. Ce qu’il me dit c’est qu’il faut que les deux activités soient toutes les deux micro BIC ou toutes les deux au réel.

Depuis que j’ai lu votre post, je cherche en vain le fameux rescrit sur Internet. Impossible de le trouver.

A tout hasard, auriez-vous la référence de ce rescrit afin que je le communique à mon comptable ? Sinon, pensez-vous que je peux contacter le cabinet comptable qui vous a communiqué l’information ? Cela peut se faire par message privé si vous préférez.

Par avance, merci pour votre aide précieuse.

Sauf que LMNP est une activité associée à votre foyer fiscal, et pas au bien loué ou à la manière d’en être propriétaire, et qu’être LMNP au réel sur un bien et au micro sur un autre (fusse-t-il détenu en indivision), ou vice-versa, ça ne me semble pas possible (l’option micro ou réel est aussi au niveau du foyer fiscal).

Pour le moment le fisc semble ne pas vous avoir demandé de comptes, mais ça pourrait venir (d’autant plus que ça leur est très facile de l’identifier automatiquement). Souvent ça vient quelques mois avant la fin du délai de prescription (sauf si le fisc n’a rien à y gagner)…

Bonjour,

Merci @Mitivex56 pour vos réponses.

Il semblerait que votre cas diffère du mien en termes de déclaration fiscale.

Vos 3 activités sont :
- en Micro-entrepreneur en menuiserie
- LMNP (petite immeuble ou j’ai 50% du bien) en indivision au réel.
- LMNP (studio qui m’appartient à 100%) en nom propre au forfait.

Votre LMNP en indivision au réel a son propre numéro de SIREN. Il est rattaché à l’indivision donc il est déclaré à part.

Si je comprends bien, vos deux autres activités LMNP au forfait et votre activité micro-entrepreneur sont toutes les deux déclarées au forfait. (Elles sont sous le même SIREN avec probablement deux SIRET correspondant aux deux établissements.)

Ce que je veux faire, car je suis de plus en plus persuadée que c’est possible, est de déclarer mon activité non professionnelle LMNP au réel et mon activité professionnelle au forfait micro BIC.

Je cherche un document officiel attestant que c’est possible, la référence du rescrit dont parle @Seneque dans un précédent post… Une preuve que je pourrais alors fournir à mon comptable.

Par avance, merci pour votre aide.

Ce que vous dites (et qu’aurait affirmé votre centre des impôts en se référant à cette page du Bofip), c’est qu’il faudrait dans ce cas de cumul d’activités :

CA LMNP + CA Autoentrepreneur < Plafond CA autoentrepreneur

C’est bien ça ?

Il faut que je creuse cette question, car comme d’autres qui sont intervenus dans ce file, pour moi le LMNP était une activité complètement indépendante et le CA de l’activité LMNP n’intervenait aucunement dans le passage des seuils (ni seuil de TVA ni plafond AE) de l’activité d’autoentrepreneur.
D’autant que si c’était le cas (je reste prudent car l’extrait du Bofip que vous joignez me parait encore un peu obscur : a minima pour déterminer s’il s’applique bien au cas en question ici), pour peu que l’activité LMNP concerne 3-4 appartements, ça pourrait aller vite pour nous rapprocher/ faire franchir des seuils AE…

@Biotiful.

Après avoir fait quelques recherches suite à votre intervention (qui remet en partie en cause quelques affirmations que nous avions donneés sur la 1ere partie de discussion), j’ai constaté que l’extrait du Bofip que vous avez déterré ressort effectivement plusieurs fois.

Il semblerait donc que le cumul LMNP et autoentrepreneur soit possible, mais en cumulant les 2 CA pour la limite de chiffres d’affaires (en tout cas si l’activité autoentrepreneur est en BIC), ce qui pour ceux qui ont une activité importante en LMNP (et non-négligeable en AE) peut être un point de vigilance.

Le seul élément encore un peu troublant pour moi est qu’ils parlent au point 70 de l’extrait du Bofip  que vous citez d’exploitation de "plusieurs entreprises". Or, un autoentrepreneur et LMNP a pour moi une seule entreprise (1 SIREN) et 2 établissements (2 SIRET).

Le point 60 évoque quant à lui "plusieurs entreprises ou plusieurs activités", mais je ne sais pas si on peut le relier au 90.

Question annexe, le CA LMNP doit etre déduit du plafond AE pour voir jusqu’à quel CA on peut aller en AE, mais impacte-t-il le plafond intermédiaire AE de TVA ? J’ai l’impression que non, mais ne suis pas sûr de mon coup…

Bonsoir !

J’ai été dans le cas évoqué (AE + LMNP au réel simplifié). Voici mon expérience, qui s’est plutôt pas très bien passée.

J’étais travailleur indépendant (prestations informatiques), avec une secrétaire. Arrivé à l’âge de la retraite, je me suis mis en AE, juste pour faciliter la transition de plusieurs de mes clients vers d’autres prestataires.
Parallèlement, j’ai passé en LMNP au réel un T2 qui était déjà loué sous un autre statut. Et j’ai transformé un autre T2 en LMNP au réel. Tous les P0i ont été faits correctement. Les trois entités (AE + T2 + T2) étaient situées dans des villes/départements différents, et donc concernaient trois SIE différents.

C’est là qu’est apparu le problème. Le SIE "AE" m’a expliqué que l’activité LMNP devait être déclarée à l’endroit du loyer le plus élevé (c’est à dire le 2e T2).
Le SIE du 1er T2 a considéré que cet appartement était un établissement de l’activité AE. Du coup, la CFE a été calculée sur des bases fausses, mais avec un abattement pour "création d’un nouvel établissement".
Le SIE du 2e T2 estimait que le 1er T2 étant antérieur, c’était là-bas qu’il fallait déclarer, et que c’était donc un 3e établissement de l’activité personnelle.
Mon comptable ne pouvait pas télécharger les déclarations 2033 de l’activité LMNP, car ça ne correspondait pas au statut sur le site des impôts, et notamment que j’étais indiqué comme soumis à la TVA (alors que les seuils n’étaient pas franchis, même en cumuls).

J’ai écrit moult fois en recommandé au SIE du 1er T2, qui était la cause principale du problème. Je n’ai JAMAIS eu de réponse écrite, mais des appels téléphonique, d’une personne qui n’a jamais voulu comprendre le problème, n’a jamais tenu compte des références au BOFIP que j’avais fournies, avec l’argument définitif : "J’ai toujours fait comme ça, je ne vais pas changer maintenant."

En désespoir de cause, j’ai clôturé mon activité AE. Mais cela n’a pas réglé le problème pour autant, car le SIE du 1er T2 a alors considéré que mon activité informatique avait été déplacée dans le 1er T2 !
Et j’ai commencé à recevoir des relances pour défaut de déclaration, pour manquement de déclaration d’activité, de déclarations de TVA, etc.

Jusqu’au jour, par miracle, je suis tombé sur une remplaçante, la personne bornée étant en arrêt-maladie. Après 20 minutes de dialogue, la plupart des problèmes ont été réglés. Toutefois, je reste persuadé que je paye des CFE trop élevées  (6,5 % et 6 % des loyers bruts annuels).

Conclusion : le BOFIP, c’est très bien ; mais si vous tombez sur une personne têtue et à côté de la plaque, je vous souhaite bien du plaisir !

Bonjour,
Je me permets de relancer le sujet.

J’ai une activité de LMNP au réel depuis 2014 (faible CA) et je souhaite exercer (à titre accessoire) une petite activité artisanale en micro-BIC. La chambre des métiers, qui a contacté les impots, me dit que ce n’est pas possible.

J’ai contacté plusieurs cabinets comptables spécialisés en LMNP qui me confirment qu’ils ont des clients pour qui ce double régime a été accepté, que quelques fois c’est accepté et quelques fois c’est refusé…. sans qu’ils aient vraiment compris pourquoi….

Vos messages vont dans le même sens.

Est-ce que quelqu’un pourrait m’aider pour les références à citer? quelqu’un aurait-il trouvé le rescrit fiscal évoqué par Séneque?

Un grand merci pour votre aide…
Je tourne en rond sur ce projet (important pour moi) sans arriver à avancer….

Bonne journée

Merci Séneque pour ces informations. Je suis ravi que vous ayez pu concrétiser votre projet et que tout se passe bien au niveau administratif pour vous. 
Je vais essayer de creuser le sujet avec le cabinet comptable que vous évoquez. Je vous tiendrai au courant si j’arrive à avoir plus d’informations.
Encore merci

Mon SIE ne semble pas d’accord avec ce cumul et me renvois vers
le paragraphe 10 du BOI-BIC-DECLA-30-40-20-10-20120912 :

"Les loueurs de locaux meublés qui exercent une autre activité industrielle, commerciale ou artisanale, doivent souscrire une déclaration unique au lieux où ils exercent cette autre activité"

Des avis à propos de ce texte ?

en complément de ces infos, il y a également ce paragraphe dans le cerfa 2031 :

BIC NON PROFESSIONNELS :
Ce cadre concerne :
1 - les résultats des loueurs en meublés non professionnels (personnes non inscrites en qualité de loueur en meublé au RCS et qui réalisent des recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou qui retirent de cette activité moins de 50 % de leurs revenus; seuls sont concernés les loueurs en meublés non professionnels qui ont renoncé au bénéfice du régime micro-entreprise) et des membres non professionnels de copropriété de cheval de course ou d’étalon, quelle que soit la date à laquelle les activités ont été créées ;

2 - pour leur montant total, les résultats des autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel et créées, étendues ou adjointes à compter du 1er janvier 1996. Sont exercées à titre non professionnel les activités qui ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à ces activités;

3 - une fraction du résultat des activités mentionnées au 2 créées, étendues ou adjointes avant le 1er janvier 1996, correspondant aux investissements réalisés à compter de cette date.

Remarque : coexistence au sein d’une même entreprise d’une activité exercée à titre professionnel et d’une activité exercée à titre non professionnel mentionnée au 1 à 3 ci-dessus.
Le résultat de l’activité exercée à titre non professionnel doit faire l’objet d’une déclaration séparée sauf s’il s’agit de la quote-part de résultat d’une copropriété de cheval de course ou d’étalon ou si l’activité consiste en la location meublée non professionnelle ou est exercée dans le
cadre d’une société de personnes. Dans ces derniers cas, le résultat de l’activité exercée à titre non professionnel est déclaré ligne 8 du tableau n° 2031 tandis que le résultat de l’activité professionnelle figure ligne 4 de ce tableau

La réponse de cette personne va donc dans le sens de mon interprétation.