Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

amoilyon · #1

OncleC a écrit :
Clairement ma priorité c’est les tarifs. Je n’ai pas envie de payer trop cher. D’ailleurs, question bonus, y a-t-il de gros écarts de prix entre les différents diagnostiqueurs ?

En vous remerciant par avance de vos réponses.

Personne ne vous a répondu ?

Pour l’achat de mes garages, il a fallu faire des diagnostics immobiliers, pour l’absence d’amiante et l’état des risques. Ceux-ci ne m’intéressaient absolument pas. D’autant plus que j’avais déjà acheté un autre garage dans la même résidence et que je savais bien qu’il n’y avait pas d’amiante.

Aussi j’ai fait jouer la concurrence.

La vendeuse a contacté une seule société de diagnostics, qui lui a annoncé 210€TTC. Elle a pris peur et m’a demandé de gérer, moyennant une petite baisse de prix.
J’ai eu des devis entre 80 et 110€. J’ai contacté celle à 80€, lui ai dit que c’était un box, 4 murs en parpaings, qu’il peut être réalisé quand ils le souhaitent et sont dans le secteur, et j’ai négocié à 50€ amiante uniquement.

J’ai acheté l’état des risques sur un site internet, moyennant 12€.

Mots-clés : diagnostic, dpe, énergie, énergétique

lachignolecorse · #2

DPE suspendu apparemment pour les biens avant 1975. Ca n’était déjà pas simple, ça ne s’améliore pas. Voir publication la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature recommande de suspendre l’édition des DPE des logements construits avant 1975

blacked · #3

En recherchant des solutions à ce sujet, je suis tombé sur un document à destination des diagnostiqueurs expliquant concrètement cette réforme.

Pierrot31 · #4

Pas de DPE sur les immeubles classés…

DDtee · #5

Canyonneur75 a écrit :
Quelle est la portée : immeubles classés, immeubles à l’inventaire supplémentaire, immeubles dans le périmètre d’un monument classé ?

Canyonneur

Monuments historiques classés ou inscrits en application du code du patrimoine

https://www.ecologie.gouv.fr/sites/defa … urs_V1.pdf

zeb · #6

Bonsoir,

Si vous voulez évaluer votre consommation d’énergie, et accessoirement votre DPE, voici ce logiciel gratuit qui repose sur un peu plus que les 3 questions du mecs payé 800 balles pour produire un morceau de torche balle.

Logiciel

Ce qui est très intéressant, justement, c’est d’estimer l’impact de travaux que vous pourriez réaliser sur le bien.

A la base, on fait son étude initiale, et on ajuste les paramètres incertains pour s’approcher le plus possible des consommations et conditions réelles d’utilisation du bien. Ensuite, quand on a obtenu le modèle de base se rapprochant de la réalité, on fait jouer les paramètres pour mesurer l’impacte et calculer le retours sur investissement des travaux à engager.

Si vous faites cela sérieusement et précisément, je pari ma chemise que vous ferez mieux que 99% des professionnels.

A+
Zeb

zeb · #7

Hello

A la demande de Iomipom, voici le liens vers les feuilles ADEME (de l’époque).

grosfi.ch/9zuu2b5Hjdb

A+
Zeb

thesee · #8

Nouveau changement dans le calcul du DPE (dû à une "correction") à partir d’aujourd’hui. De plus les diagnostics réalisés depuis le 1 juillet pourraient être refaits :

https://www.europe1.fr/societe/classeme … re-4074551

Alpins · #9

Influence de l’étiquette énergétique sur le prix des appartements et maisons en 2020.

notaires_dpe.pdf

Source (Notaires de France).

Caratheodory · #10

Personnellement, je préférerais être actionnaire d’une société foncière faisant de l’immobilier locatif residentiel plutôt qu’être propriétaire-bailleur en direct. Opérer sur le marché de l’immobilier est un métier, pas le mien.

Toutefois, l’Etat a misé à un moment donné, vers 1990 je crois, sur les propriétaires-bailleurs individuels plutôt que sur les institutionnels pour assurer une offre locative de bonne qualité et abondante. Bien entendu, les institutionnels coûtent cher, n’achètent pas en Vefa sans négocier et ne font pas vivre des vendeurs de Pinel car ils ne se contentent pas de rendements locatifs bruts de 3 ou 4% comme les acheteurs de Pinel.

Maintenant, voila la dure réalité sur laquelle les rêves du ministère du logement vont se fracasser. Les petits bailleurs ne pourront pas suivre et faire 500 €/m2 de rénovation thermique pour passer leur DPE de E a D sur des lots qui se louent à 10€/m2/mois. Il va falloir déverser des tombereaux d’argent en subventions ou niches fiscales pour qu’ils acceptent de le faire.

Autre irrealisme: la pénalisation du chauffage au gaz et de la promotion du chauffage électrique. Il faut être un grand malade pour croire que c’est plus efficace de faire du chauffage électrique en la produisant dans des centrales à gaz que d’utiliser des chaudières à condensation.

De même remplacer les chaudières à fuel pour l’habitat ancien isolé, avec des propriétaires aux moyens fort modestes, ca ne va pas être simple. Peut être avec des chaudières à granulés bois mais ca ne me saute pas aux yeux que le bilan carbone de cette source d’énergie soit excellent.

Alpins · #11

Les logements classés G, F puis E devraient être progressivement interdits à la location. Le but est d’obliger les propriétaires-bailleurs à effectuer des rénovations thermiques de leur bien: les proprétaires occupants ne sont pas concernés. Beaucoup de ces rénovations, en particulier celles impliquant des travaux dans les parties communes, vont nécessiter l’accord des co-propriétés. Rien ne dit que les co-propriétaires occupants donneront leur accord. Il sera alors possible pour les propriétaires-bailleurs de continuer à louer leurs biens: les propriétaires-bailleurs seront uniquement tenus de faire les travaux nécessaires dans les parties privatives.

Legifrance a écrit :
« Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. »

Source: article 17 de la LOI n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat.

Saccard · #12

Bonjour,
Veuillez me pardonner mon d’etre un peu directif, il y’a quelques temps que je ne suis venu sur le forum, mais bon maintenant… on fait quoi ?

Pour ne rien vous cacher, ( ou alors je ne suis pas dans la bonne file ), je m’attendais à trouver sur le forum quantité de pages, de témoignages, de mécontentements, d’inquiétudes concernant ce nouveau DPE et le scandale qui en découle.
Pour ne rien vous cacher encore, connaissant la qualité des intervenants, le sens de l’anticipation et la compréhension des événements qui régissent ce forum, j’ai la naïveté rassurante de penser qu’après tout, tout ça n’est peut être pas si grave…pour finalement revenir à la raison et reprendre conscience que le nuage noir qui arrive à l’horizon va finir par déverser un torrent sur mon modeste patrimoine locatif et tout emporter.

Emporter des années d’effort, ravager les valorisations de mes biens, et par la même occasion emporter mes illusions.
Ces illusions qui m’amenait à penser qu’avec un peu de jugeote, d’huile de coude et l’accompagnement de mon banquier je pourrais en bon prolétaire que je suis m’élever un tantinet socialement.

Et si pour gagner sa vie, il fallait travailler, à mon niveau d’étude ( 4ème sous sol ) pour gagner de l’argent il fallait trouver autre chose…
Dont acte, « investissement » locatif, divers achats depuis 2013 ( studios IDF principalement).

À boire et à manger dans mes DPE ( ancienne version ).
J’envisage de passer mon petit parc aux fourches caudine du diagnostiqueur ( qui pour le coup à fait de grandes études lui ) et je ne me fais guère d’illusion quant au résultat.

À une ou deux exceptions près, mon petit parc locatif sera menacé de fermeture à l’horizon 2025 pour les grottes, et à l’horizon 2028 pour les grottes mal isolées…
Les cabanes de jardins fermeront si je ne me trompe en 2035.

Alors oui, j’ai des solutions…
Le gouvernement dans sa grande clémence me propose de me perdre dans son maquis administratif afin de bénéficier d’aide conditionnées aux revenus.

De contacter des professionnels de l’isolation ( de père en fils depuis 2022 ) qui dans leur grande bonté et celle de mon portefeuille m’effectueront les travaux dans 25 ans.

De réaliser un nouveau diagnostic pour passer, ( attention roulement de tambour ) de passoire énergétique à passoire quand même un peu énergétique.

Excusez mon cynisme, mais avouez qu’il y’a de quoi rire…

Rire jaune en l’occurrence, car la finalité de tout ça, et même si tout cela sera peut être ( sûrement ), modifié, ajusté, annulé, le mal est déjà fait, il y’a à présent du sang partout sur les murs…

Je ne sais si cela répond à la volonté de sortir les petits bailleurs du jeu, mais il ne fallait pas s’y prendre autrement.
Les foncières de tout bord n’auront plus qu’à se baisser pour faire leurs emplettes, c’est mon scénario à terme.
Le foncier pour faire du neuf ( bien placé en tout cas) se fait rare et je vois bien tout ce petit monde investir les copros dans un avenir proche.
Elles auront les moyens, les structures, de réaliser ce que je ne peux faire : perdre de l’argent pendant longtemps pour faire leur nid …le syndrome du coucou quoi… cet oiseau qui fait son nid dans celui des autres.

Elles développeront ( je ne sais si cela existe déjà ) une sorte de concept de bailleur franchisé, un modèle universel bien aseptisé et rassurant.
Inutile de dire ici, qu’elles pratiqueront les loyers qu’elles voudront.

Tout le monde aura perdu, les bailleurs ( mal placés ), les locataires ( mal payés ).

J’envisage donc pour ma part, l’immobilisme le plus absolu en attendant le jour où tout ce petit monde me fera l’aumône d’acquérir mes biens.

L’autre scénario étant de revendre à des gens désireux d’acquérir une passoire thermique bien à eux.
En attendant les foncières et si toutefois ce scénario se produit il ne restera plus que le marché de la RP.

D’ici là il va falloir tenir, le but étant de continuer à rembourser du capital le plus longtemps possible.
À moins que tout cela, et l’état d’esprit dans lequel cela me met ne m’incite à tout bazarder…aujourd’hui, demain.

Adieu veaux, vaches, cochon et l’envie de transmettre.

Je ne fais pas dans l’angélisme ( pas le style de la maison ) mais cela aura pour conséquence immédiate de retirer plusieurs biens de l’offre locative, à des loyers abordables dans une zone tendue.
Les locataires qui occupent mes biens sont en majorité des gens aux revenus plus que modeste, et se préoccupent plus de la fin du mois que de la fin du monde.

Hormis mon petit nombril, que propose t’on à ces gens là ?

Saccard

Ludo63 · #13

Bonjour,

Voici un retour sur les nouveaux DPE.

Le bien est un studio de 23m2 dans un immeuble des années 1980. Les 2 diagnostics ont été fait par la même entreprise.

DPE fait le 28/12/2015. Classement F
- Chauffage : 2647 kWhEF (soit 6829 kWhEP)
- ECS : 1250 kWhEF (soit 3225 KWhEP)

DPE fait le 14/02/202. Classement G
- Chauffage : 4188 kWhEF (soit 9362 kWhEP)
- ECS : 1406 kWhEF (soit 3234 KWhEP)
- Eclairage : 41 kWhEF (soit 94 KWhEP)
- Auxiliaires : 133 kWhEF (soit 306 KWhEP)

Le nouveau DPE préconise, l’isolation du toit terrasse (l’appartement est au dernier étage), l’isolation par l’extérieur, le changement des menuiseries …. pour arriver au classement E !

Après entretien téléphonique avec le technicien, il me confirme que les petites surfaces sont très pénalisées par le nouveau logiciel et ils sont en attente d’une nouvelle version de l’Etat qui n’arriverait pas avant les élections….

Le logiciel indique des consommations supérieures à la réalité dixit le technicien.

Ils reçoivent chaque jour de nombreux coups de fil de vendeurs et d’agences pour se plaindre.

lechatquiroucoule · #14

Edit : depuis la mise à jour des agréments de ce matin, le logiciel n’est validé que pour le tertiaire, pas pour le résidentiel

Bonjour,

J’ai réussi à mettre la main sur un logiciel de calcul de DPE téléchargeable, en version d’essai mais c’est toujours mieux que rien.

Il est agrée par le gouvernement pour la "phase transitoire 2" qui s’est achevée hier et pour la période qui démarre aujourd’hui.

Entre le début de la rédaction de ce message et son envoi, la page a été mise à jour, d’autres logiciels sont désormais agrées pour la période qui démarre aujourd’hui.

La prise en main n’est pas évidente, on sent rapidement que c’est développé par une PME française. La patience sera de rigueur.

Etapes préliminaires à suivre pour générer un DPE :
- Créer une affaire (et les objets rattachés : opérateur et propriétaire).
- Créer au moins un local : appartement, maison…

Ensuite, le plus dur commence - étapes à suivre :
- Créer les surfaces de votre local (surface, hsp, local chauffé ou non de l’autre côté des parois…). Pour chaque surface : ajouter fenêtres, portes, plancher etc.
- Ajouter les installations : ventilation, chauffage, ECS, etc.

L’exercice est intéressant car pour certains postes, il est possible de saisir une année d’installation ou renseigner les valeurs thermiques si tant est que vous les connaissiez…

La saisie peut être assez longue pour une maison ou un grand appartement, cela explique au moins partiellement les résultats différents que certains d’entre vous ont pu constater sur un même bien, le temps c’est de l’argent.

Même en procédant à la rénovation moi-même (et donc en étant en possession de toutes les informations de l’installation), j’ai des doutes sur les choix à faire - notamment les radiateurs. On comprend qu’un diagnostiqueur ira au plus simple et sans éléments contradictoires de votre part (factures/fiches techniques), vous serez pénalisé.

Les types de parois ont un impact sur le résultat. Il peut être difficile de les déterminer sans sonder les murs, sans photos/plan, c’est pour votre pomme. A titre d’exemple pour un mur extérieur en brique pleine 10mx3m, la conso globale passe de 119 à 182 lorsqu’il passe de isolé à non isolé et à 178 pour "ne sais pas". Je n’ai pas saisi l’ensemble des murs mais sur la maison entière ça doit piquer.

Au plaisir de lire les résultats que vous aurez obtenus et surtout s’ils sont proches de ceux qui ont été réalisés par des diagnostiqueurs.

A vos factures et perceuses lors de la réalisation de vos DPE

Le logiciel en question.

Xavier.

Dernière modification par lechatquiroucoule (01/04/2022 11h46)

Alpins · #15

Un décret récent (8 avril 2022) contient quelques assouplissements concernant la rénovation énergétique des bâtiments. Me semblent concernés les bâtiments patrimoniaux, les rdc ainsi que les bâtiments dont la valeur vénale est faible.

Décret a écrit :
Section 6
« Exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante

« Art. R. 112-18.-Les bâtiments entrant dans le cadre de l’exception prévue au cinquième alinéa du 17° bis de l’article L. 111-1 sont ceux pour lesquels des travaux de rénovation performante :
« 1° Entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour :
« a) Les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les abords des monuments historiques mentionnés au livre VI du code du patrimoine ;
« b) L’immeuble ou ensemble architectural ayant reçu le label mentionné à l’article L. 650-1 du code du patrimoine ;
« c) Les sites inscrits ou classés mentionnés au chapitre Ier du titre IV du livre III du code de l’environnement ;
« d) Les constructions, en vertu des dispositions du règlement du plan d’occupation des sols applicable prises sur le fondement des articles L. 151-18 et L. 151-19 du code de l’urbanisme, et relatives à l’aspect extérieur des constructions et aux conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords, sous réserve du droit de surplomb pour une isolation thermique par l’extérieur prévu à l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation ;
« 2° Excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier ;
« 3° Feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque est justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l’art, sous sa responsabilité ;
« 4° Ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation.

Ce même décret statue sur les délais de rénovation.

Décret a écrit :
« Section 7
« Délais associés à la rénovation énergétique performante globale

« Art. R. 112-19.-Le délai de réalisation d’une rénovation performante globale mentionné au septième alinéa du 17° bis de l’article L. 111-1 est de dix-huit mois pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement. Pour les bâtiments et ou parties de bâtiments comprenant plusieurs logements, le délai de réalisation est de vingt-quatre mois lorsque le bâtiment comprend au plus cinquante logements et de trente-six mois lorsque le bâtiment comprend plus de cinquante logements.
« Ce délai court à compter de la date du premier ordre de service délivré pour le démarrage des travaux de rénovation, et a pour terme la date du dernier procès-verbal de réception de ces mêmes travaux. »

lechatquiroucoule · #16

Bonjour,

Suite de mes recherches sur le DPE.

Un ami est en train d’acheter une passoire pas entièrement percée car en F.
Il s’interrogeait sur la pertinence de réaliser certains travaux.

En reprenant son DPE et injectant les données dans Liciel (qui est bien certifié pour le résidentiel et largement utilisé par les diagnostiqueurs), les résultats sont proches, un premier pas.
Son DPE était à 396kwh/m2/an, j’arrive à 404kwh/m2/an. La différence doit provenir de la saisie du plafond mais 8kwh sur 400, c’est déjà pas si mal.

DPE existant

DPE Maison

Le constat c’est bien, mais quid du gain des recommandations faites par le DPE ?
1. Isolation du mur de façade - "Mur en pierre de taille ou moellons constitué d’un seul matériau ou inconnu"
- 12cm d’isolant : 406kwh/m2/an => 268
- 10cm d’isolant : 406kwh/m2/an => 273

2. Changement du cumulus - "Ballon électrique à accumulation vertical (autre catégorie ou inconnue), contenance 75l"
- Cumulus plat catégorie B 65l + isolation 10cm : 268
- Cumulus plat catégorie B 65l + isolation 12cm : 266
- Cumulus plat catégorie C 65l + isolation 10cm : 266
- Cumulus plat catégorie C 65l + isolation 12cm : 259

3. Ventilation "naturelle par conduit"
- VMC Hydro B après 2012 + isolation 10cm : 248
- VMC Hydro B après 2012 + isolation 12cm : 245

4. Isolation + Cumulus + VMC
- Isolation 10cm + cumulus catégorie C 65l + VMC Hydro B après 2012 : 236.
Pas le courage de tester les autres combinaisons.

J’ai trouvé deux valeurs pour la limite entre les classes D et E : 230 et 250 sans savoir laquelle était appliqué à date.
Dans le cas de cet appartement, on est du bon ou du mauvais côté de la barrière selon la limite.

A noter que certaines variations des paramètres n’entrainent aucun changement sur les kwh. Notamment l’année d’installation des équipement. 1950 ou 2022, pour lui c’est pareil… Idem pour la nature de l’isolant, PSE ou chanvre il ne se pose pas la question.

Une version démo de Liciel est disponible gratuitement sur le site de l’éditeur mais il n’est pas possible d’enregistrer les valeurs d’entrée du DPE ni le résultat du calcul. Si vous fermez le logiciel, il faudra tout ressaisir.

Les améliorations constatées sont spécifiques à ce logement dans le but d’obtenir des ordres de grandeur sur le ratio coût/gain de lettres de DPE.

Xavier.

lechatquiroucoule · #17

Bonjour,

Suite des expérimentations avec Liciel.

Le cas porte sur un logement vendu aux enchères notariales.
Il s’agit d’un studio de 19m2 sous combles d’un vieil immeuble à Saint-Denis, le canard boiteux par excellence.

La saisie des données du DPE existant dans Liciel offre un résultat probant, à un 1kwh/m2 près !

Les travaux suivants font passer le logement en E :
- Isolation 8cm des 3 murs extérieurs (en doublage 10+80)
- Isolation du plafond 10cm (si tant est que cela soit possible, difficile à dire sans visiter le bien)
- Changement du cumulus 50l "inconnu" par un cumulus catégorie B plat 40l
- Remplacement de la fenêtre simple vitrage bois par une double vitrage PVC.

Surface de plancher perdue : ~ 1,2m2.

Xavier.

HHub · #18

Je ne m’étais pas très intéressé au DPE.

En regardant un DPE de 2012, j’ai eu la surprise d’avoir un G à 456kWh/m2 pour un 36m2 en RDC avec double vitrage, mur en briques simples de 28cm avec doublage de 5 cm rénové en 2005

J’ai donc regardé la version démo de LICIEL pour comprendre.

Déjà en paramétrant le logement avec les caractéristiques, cela donnerait 304kWh/m2 soit un E à 10% de la limite vers le F avec comme recommandations : ITI, changement de vitrage, PAC.

Cela me paraît plus raisonnable/logique avec la définition que passoire thermique que j’avais.

Et le logiciel annonce fièrement un gain de 4% (TRI 15 ans) pour ITI et 78% (TRI 24 ans) pour les autres recommandations.

Ensuite j’ai cherché les paramètres importants pour faire varié le DPE :

Pour l’isolation :
Si on connaît le coefficient thermique du matériau utilisé R=3,75 soit 9 cm de polyuréthane cela revient à une épaisseur de 15cm avec un isolant inconnu.

Il est donc important de pouvoir justifier les matériaux et pas seulement l’épaisseur.

Le gain est de -10kWh/m2.

Pour le vitrage :
L’épaisseur de la lame d’air semble n’avoir aucun impact. idem pour argon.

Par contre le triple vitrage apporte un gain de -22 kWh/m2.

Et en plus si on coche « isolation renforcée » le gain suppkementaire est de -27kWh/m2.

Avec ces éléments le DPE serait 304 - 10 -22 - 27= 245 soit un magnifique D (limite 250kWh/m2).

Et ma conception de l’écologie n’est pas trop de mettre à la poubelle des fenêtres déjà efficace.

Si on regarde les autres points :

Le chauffage :
La sélection de convecteur / accumulation ne donne aucun changement.

NFC*** donne un gain de -10kWh/m2.

Une pompe à chaleur air/air donne un gain de -68kWh/m2.

La production d’eau chaude :
Un ballon 3* donne un gain de -10kWh/m2.

Un ballon thermodynamique donne un gain de -89kWh/m2 .

Une pompe à chaleur air/eau donne un gain de -67kWh/m2.

A noter que la taille du ballon 150L ou 200L donne un écart de 12kWh/m2. Donc ne pas trop dimensionner par rapport à la surface du logement.

La VMC :
Une VMC hydro B donne un gain de -22kWh/m2.

Une double flux donne un gain de -46kWh/m2.

Conclusion :
Vive la PAC air/air ou air/eau, le ballon thermodynamique, la VMC DF qui ont peu de chance d’être installable dans les appartements !

Ainsi on peut avoir un DPE théorique de 245 – 68 – 67 – 46 = 64kWh/m2 et donc un magnifique A.

bascarol · #19

Comme quoi !

Suite à la parution dans UFC que choisir, les sénateurs se sont emparé du problèmes des DPE.

Voici ici le Compte Rendu de l’Office Parlementaire des choix Scientifiques et Technologiques survenu le 6 octobre 2022 concernant la rénovation énergétique.

Je vous copie l’article d’un revue Pro car c’est sur abonnement, qui synthétise le rapport de l’audition public.

DIAGACTU a écrit :
Lors d’une audition publique de l’Office parlementaire d’évaluation des choix scientifiques et technologiques du 6 octobre 2022 consacrée à la rénovation énergétique des bâtiments, le DPE et parfois aussi les diagnostiqueurs immobiliers ont été la cible de critiques.

L’Office parlementaire d’évaluation des choix scientifiques et technologiques (OPECST) est un organe d’information commun à l’Assemblée nationale et au Sénat, composé de 18 sénateurs et 18 députés. Lors de son audition publique du 6 octobre dernier consacrée à la rénovation énergétique des bâtiments, plusieurs acteurs du secteur ont été conviés dont Marie Gracia, directrice de l’association Effinergie, Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment durable, ou encore Hervé Charrue, directeur général adjoint en charge de la Recherche et Développement du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB).

La presse consumériste s’invite chez les parlementaires

Le rôle du DPE et des diagnostiqueurs immobiliers a bien sûr été évoqué à plusieurs reprises lors des échanges. Mais pas toujours de façon positive. Dès son introduction, le député Pierre Henriet, rapporteur et président de l’Office, pose la question : « Les DPE sont‑ils effectués correctement et [ne sont-ils] pas trop coûteux ? », suivi en ce sens par la sénatrice Catherine Procaccia, vice -présidente de l’Office : « Non seulement on constate des écarts entre les DPE, mais il semblerait, si l’on en croit les articles parus dans les revues de consommateurs, que les personnes qui entreprennent une rénovation énergétique coûteuse […] se retrouvent systématiquement avec un DPE final sans aucune amélioration par rapport au DPE initial. Comment inciter les gens à rénover si cela coûte très cher et ne permet pas d’améliorer le DPE ? » ou encore le sénateur Stéphane Piednoir : « Un article récent fait en effet état d’exemples dans lesquels on observe parfois deux classes d’écart. J’ai assisté personnellement à certains diagnostics, réalisés très rapidement, avec des outils dont on peut contester la fiabilité. Ceci est dramatique, car on a le sentiment qu’il n’est pas possible de se fier à cette mesure. […] Un gros effort doit être entrepris sur les outils de mesure ».

Si le DPE a été qualifié d’« excellent outil de sensibilisation des ménages, sous réserve d’être effectué correctement » par Emmanuel Normant, directeur du développement durable de Saint‑Gobain et représentant de l’Association des industries des produits de construction (AIMCC), Hervé Charrue, directeur général adjoint en charge de la Recherche et Développement du CSTB, se veut plus direct : « on voit fleurir de nombreux acteurs qui se prévalent d’établir des diagnostics, notamment des DPE. Ceci pose question. La presse s’est, en effet, fait l’écho de situations montrant que les performances de ces diagnostiqueurs n’étaient pas forcément à la hauteur de ce qui est attendu. Sans doute y a‑t‑il quelque chose à faire dans ce domaine. ».

« Nous n’avons pas d’autre solution que de faire confiance aux diagnostiqueurs »

Philippe Pelletier, président du bâtiment durable, apporte une réponse qu’il qualifie lui-même « en demi-teinte » avec de nombreuses réserves : « j’avais indiqué en 2018, sans succès, qu’il était trop tôt pour rendre le DPE opposable dans la loi Elan, dans la mesure où la transformation de ce diagnostic n’était pas encore avérée. Nous nous trouvons donc dans la situation […] d’un outil en mutation, dans lequel des ajustements doivent être effectués. Il est donc compliqué, pendant cette période, d’avoir un outil opposable. Je trouve que l’on est allé un peu vite en besogne en matière d’opposabilité, mais je partage toutefois l’espoir, exprimé par M. Normant, que les ajustements nécessaires aboutiront rapidement ».

S’il relève des circonstances atténuantes, Philippe Pelletier considère néanmoins que le recours aux diagnostiqueurs pour évaluer la performance énergétique des bâtiments n’est qu’une affaire de pragmatisme : « Reste à résoudre la question des diagnostiqueurs qui, sur le territoire, sont multicartes et effectuent les mesures, vérifient la présence ou l’absence de plomb, d’insectes xylophages, l’électricité, le gaz et la performance énergétique. Je dois avouer que nous n’avons pas trouvé aujourd’hui de meilleure solution que de leur confier cet outil. En effet, si nous voulons que le diagnostic puisse être effectué sur l’ensemble du territoire et soit très peu coûteux – de l’ordre d’une centaine d’euros, ce qui est le cas aujourd’hui –, il n’y a pas d’autres opérateurs que ceux‑ci. L’idée de faire appel aux bureaux d’études thermiques n’est pas envisageable, dans la mesure où leur coût n’est pas de 100 euros, mais plutôt de 1 500 euros, et où ils ne souhaitent pas intervenir à plus de 30 km de leur siège, ce qui signifie que la couverture de l’ensemble du territoire français ne serait pas assurée. Nous n’avons donc pas d’autre solution en l’état que de faire confiance à ces diagnostiqueurs, sauf à inventer une application informatique à la disposition de chacun, qui règlerait le sujet. Il faut par conséquent aider ces personnes à se former. On a d’ailleurs observé, au cours des années passées, une augmentation des prérequis pour devenir diagnostiqueur. La réponse que je vous apporte est en demi‑teinte, puisque l’outil est en train de s’améliorer et que ceux qui le servent sont par nature des personnes ayant une connaissance moyenne de l’ensemble des sujets qu’on leur demande de traiter, à la manière d’un couteau suisse qui fait beaucoup de choses, mais les fait moyennement ».

Le DPE doit-il rester le pivot central de la politique de rénovation énergétique ?

Enfin, Marie Gracia, directrice de l’association Effinergie, s’interroge de savoir si le DPE est finalement le bon outil pour consolider et renforcer l’efficacité de la politique de rénovation énergétique des bâtiments : « Je pense important de rappeler ce pour quoi cet outil [le DPE] a été imaginé au départ et de mettre ceci en regard du poids que l’on fait aujourd’hui peser sur lui. Il s’agit à la base d’un outil d’information et de sensibilisation des ménages, qui devait être largement déployé pour que chacun puisse avoir facilement une idée de la situation de son logement, voire de son bâtiment, puisque ceci existe aussi pour le tertiaire, même s’il n’est pas concerné par la réforme. La première étape a consisté à faire évoluer le DPE pour le renforcer, le fiabiliser, ce qui est normal. Mais on y adosse désormais énormément d’éléments de contrainte réglementaires et d’aides financières. Est‑ce le bon outil pour cela ? En effet, s’il présente un coût plus modeste qu’un audit énergétique complet et est donc susceptible d’être largement diffusé, il n’est qu’un outil simplifié d’évaluation thermique du bâtiment, d’où les écarts parfois constatés d’un diagnostic à l’autre, en plus des problèmes de méthode de qualification des diagnostiqueurs. Ceci conduit parfois à des surprises lorsqu’un nouveau DPE est réalisé après des travaux de rénovation. En effet, la méthode s’appuie sur des choix parfois éloignés de la réalité physique des réalisations, d’où il résulte que l’on ne retrouve pas nécessairement dans le résultat du diagnostic la traduction des travaux de rénovation entrepris. Ceci amène à se demander si le DPE doit rester le pivot central de notre politique de rénovation énergétique, choix qui prévaut actuellement, avec les problèmes que l’on connaît ».

Les diagnostiqueurs coupables… ou victimes ?

Cette séance de l’OPECST, qui s’est tenue quelques jours après la parution du dernier article de l’UFC-Que Choisir stigmatisant le DPE et les diagnostiqueurs, démontre que les remous provoqués par les enquêtes de la presse consumériste se diffusent autant auprès du grand public que des pouvoirs publics. Les acteurs de la rénovation énergétique conviés à cette audition reconnaissent que le DPE demeure un outil perfectible et que les diagnostiqueurs subissent certaines décisions des pouvoirs publics. La vocation première du DPE reste de fournir une estimation des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre d’un bien immobilier au terme d’un bilan qui ne peut être comparé à un audit thermique plus approfondi, mais aussi plus coûteux.

Si les diagnostiqueurs ont bien conscience des améliorations à apporter au DPE et à sa pratique, ils ne sont pas responsables du rôle élargi qui lui a été donné avant même qu’il ne soit totalement stabilisé. Ils ne sont pas non plus responsables du moteur de calcul utilisé qui sanctionne peut-être trop systématiquement certaines typologies de logement par un « mauvais » classement énergétique et limite les effets d’éventuels travaux de rénovation énergétique. Dans ce contexte, adosser les sanctions à l’encontre des passoires énergétiques, et plus largement la politique de rénovation énergétique des logements, à cet outil pose évidemment question. Mais cette décision ne relève en rien d’un choix des diagnostiqueurs qui doivent, en revanche, en subir une bonne partie des conséquences.

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Je m’excuse par avance, car j’ai dû modifier ou supprimer quelques phrases comme "Le son est donné" Remplacer le "s" de son par un "t" car le forum considérant que ce c’est pas la tonalité mais un tutoiement, interdisait la diffusion du message.
Les propos du journaliste sont donc un peu modifier voir une phrase supprimer, mais cela ne remet pas en cause l’originalité de l’article ci-dessus.

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lechatquiroucoule · #20

Pascal Clerc, qui est intervenu dans le dernière émission de Capital en date du 10/03/2023 "Folie des prix, crédit en hausse : les nouvelles batailles de l’immobilier" donne des solutions et la méthodologie à suivre pour améliorer son DPE.
L’idée générale est, assez logiquement, de s’attaquer aux plus gros postes de déperdition en premier.
Pour plusieurs postes (chauffage électrique, VMC, isolation des murs), des pourcentages de gains relatifs au poste et à l’ensemble sont donnés après travaux.

Il revient également sur un point important :

quotidiag a écrit :
L’isolation du plancher haut ou plancher bas, c’est la base. Mais souvent, le particulier ne peut pas faire grand-chose. En appartement, le plancher bas peut être sur une cave qui n’est pas la nôtre. Ce n’est pas évident d’aller demander au voisin de mettre de l’isolant. Sous-toiture en appartement, le problème est le même. Il y a des critères indépendants de nous. C’est pour cette raison que je ne m’étends pas sur ces travaux-là.

L’article est disponible ici.

Xavier.

lachignolecorse · #21

Votre logement étant classé F suivant ancien DPE, vous ne pouvez pas augmenter le loyer (voir ici)

Le nouveau propriétaire sera dans la même situation que vous, il ne pourra pas augmenter le loyer même si vous résiliez le bail et vendez l’appartement sans locataire (sauf s’il laisse le bien vide 18 mois) . La seule solution est de faire des travaux afin de redescendre le DPE en E.

Si vous résiliez le bail et faites des travaux d’un montant supérieur à un an de loyer (et débutés depuis moins de 6 mois), votre futur acheteur est libre de fixer le nouveau loyer.

Vous avez aussi la solution de résilier le bail et trouver un acheteur qui en fasse sa RP.

Ne pas oublier de résilier le bail en bon et forme, dans les délais légaux, et d’informer l’ancien locataire officiellement de la vente car il est prioritaire à l’achat du bien.

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Suite à votre +1.
Vous pouvez augmenter votre loyer comme bon vous semble si votre locataire est d’accord. Si c’est un bon ami, il peut vous renvoyer l’ascenseur.
Pour le DPE, n’importe quel acheteur réfléchi va vous demander un DPE nouvelle mouture et vous risquez de passer en G. Pour réduire le DPE, je vous conseille de faire un diagnostic pour voir l’incidence des mesures simples (comme vous êtes au dernier étage, pouvez-vous accéder pour renforcer l’isolation ?) Etc. Ça va vous coûter le diagnostic et passer un peu de temps à faire des devis.

Dernière modification par lachignolecorse (02/04/2023 20h17)

amoilyon · #22

Un premier retour, via un sondage sur une centaine de personnes, sur l’audit énergétique, à lire ici, qui montre, encore, des gros écarts, de temps et de prix.
Bien compliqué de pouvoir se fier à ces audits, tant ils sont hétérogènes :

Notre sondage sur les premiers retours d’expérience de l’audit énergétique réglementaire montre une grande hétérogénéité du temps consacré à la mission et des tarifs pratiqués. Une hétérogénéité qui peut s’entendre pour une mission encore naissante mais qui, pour certains sondés, constitue une source d’inquiétude et pourrait poser la question de leur maintien sur cette prestation.

6h15 en moyenne pour réaliser un audit énergétique réglementaire

Comme toute nouvelle mission, le temps consacré à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire était l’une des inconnues que les premiers retours d’expérience permettent de lever. Le temps moyen passé sur la mission (hors vérification ou réalisation du DPE) est de 6h15. Un temps conséquent qui semble perturber l’organisation habituelle de certains solos ou petits cabinets : « le marché est intéressant mais l’audit est très chronophage et difficilement compatible avec le diagnostic immobilier surtout pour les petites structures représentant le gros de la profession ! », constate ainsi l’un des sondés.

Cependant, comme le montre le graphique de distribution ci-dessous, on constate que la durée moyenne de la mission est encore très hétérogène avec des écarts importants entre ceux qui y consacrent une heure (temps le plus bas renseigné) et ceux qui y consacrent plus de 9h. Si ces derniers devraient gagner en efficacité avec l’habitude, on peut s’interroger sur la qualité, mais aussi les pratiques tarifaires des premiers.

Temps moyen consacré à l’audit énergétique réglementaire

L’une des autres interrogations de cette nouvelle mission résidait dans la façon de traiter les DPE réalisés en amont de l’audit par un autre cabinet, question cruciale puisque l’auditeur engage sa responsabilité sur les données renseignées. Deux tiers des sondés ont déjà été confrontés à cette situation et dans 71% des cas, ils ont refait intégralement le DPE sans tenir compte de celui de leur confrère. 23,4% des sondés ont vérifié le DPE de leur confrère avec, dans certains cas, la nécessité de refaire le diagnostic après avoir constaté des erreurs : « les DPE des autres sociétés sont inexploitables ou avec de graves erreurs. Je n’ai pas d’autre solution que de refaire un DPE », témoigne l’un des sondés, avec parfois des incidences sur la classe énergétique de la maison…

Identifier et chiffrer les travaux : principales difficultés de la mission

Près de deux tiers des sondés ont fait part de leurs difficultés à identifier les travaux induits et plus de la moitié ont également cité le chiffrage estimatif des travaux. Des résultats sans réelle surprise, ces deux volets de l’audit énergétique constituant une nouveauté pour les diagnostiqueurs immobiliers, mais aussi une source potentielle importante de litiges en cas d’erreurs auquel peut s’ajouter le risque de requalification en mission de maitrise d’œuvre.

51% des sondés ont aussi éprouvé des difficultés avec la prise en main des nouveaux outils associés à cette mission (logiciels, bases de chiffrage de travaux, etc.). Des difficultés qui devraient s’estomper dans le temps. En revanche, peu rencontrent de difficultés pour identifier les pathologies du bâti (17,4%) ou pour établir des scénarios cohérents de travaux (9,7%).

Principales difficultés de l’audit énergétique réglementaire

Malgré ces difficultés bien compréhensibles lors des premiers audits, 68,4% des sondés se déclarent tout de même confiants quant à leurs capacités à assurer cette mission. Au contraire, 19% se montrent plus réservés sur le long terme.

Déjà des tensions sur les prix

D’après vos retours, la demande est là même si le nombre d’auditeurs reste encore limité. Autour de 2 300 sont recensés sur l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers du ministère de la transition écologique mais certains, bien que formés, ne souhaitent pas encore se positionner sur l’audit énergétique réglementaire comme nous l’avions remarqué dans un précédent sondage. Par ailleurs, le stock de maisons F et G mises en vente avant le 1er avril et non encore réalisées doit être absorbé avant de trouver un rythme de croisière.

Comme on pouvait s’en douter, les sondés constatent des tarifs encore très variables, et beaucoup s’inquiètent d’une tendance à la baisse qui pourrait impacter la rentabilité de la mission à terme, mais aussi la qualité des audits réalisés. « Je suis entre 600 et 900 euros TTC et si les prix baissent, j’arrête ! », explique ainsi l’un d’eux. « Mis à part quelques malades qui, partant du principe qu’ils allaient passer qu’une heure sur place et qui vont faire un rendu plus que médiocre, la gamme de tarifs va de 450 € à 1000 € suivant le type de bien », constate un autre. Certains sondés pointent aussi du doigt plusieurs franchises nationales qui ont fixé leur tarif sous la barre des 500 € : « je ne sais pas comment ils font pour gagner leur vie avec le temps que l’on passe à rédiger le rapport et faire notre travail correctement », s’interroge l’un des sondés. « J’ai choisi une politique tarifaire raisonnable par rapport à mes concurrents qui correspond plus au temps passé réel (même si au début on passe plus de temps). Mais étant franchisé, les tests d’audit avant le 01/04 ont beaucoup aidé au démarrage », explique l’un d’eux. Enfin, quelques sondés vont jusqu’à estimer que leurs confrères pratiquent des tarifs excessifs, surtout si le DPE a été déjà fait. La preuve que dans certains secteurs, les prix jouent au grand écart, à l’image de la durée moyenne de la mission. Il reste à espérer qu’en se régulant, les tarifs ne soient pas (trop) dévalorisés, avec le risque que la qualité en fasse de même, alors que les enjeux en termes d’image, de crédibilité et d’assurances sont essentiels pour la profession.

Sondage réalisé du 18 au 24 avril 2023 auprès de 184 personnes ayant déjà réalisé un ou plusieurs audits énergétiques réglementaires (sur 292 réponses au total).

Dse gros problèmes pour les assurances des diagnotisqueurs, à lire ici

Dans un contexte déjà tendu pour les diagnostiqueurs, l’arrivée de l’audit énergétique réglementaire complexifie encore un peu plus les relations avec les acteurs de l’assurance. Pour certains, la recherche d’une assurance pour les couvrir sur cette mission s’apparente à un long combat et toutes les personnes formées n’ont pas encore trouvé une solution qui leur permette de se lancer.

Une mission parfois difficile à assurer

Selon les premiers chiffres de notre sondage, un quart des sondés ayant déjà réalisé un audit énergétique réglementaire ont rencontré des difficultés à se faire assurer pour cette mission. Les raisons en sont multiples : délais très longs pour obtenir l’attestation d’assurance, absence de réponse, augmentation importante de la prime, refus de leur assureur, etc. Certains semblent avoir bataillé pour obtenir une couverture, avec parfois la nécessité de changer d’assureur afin de pouvoir réaliser la mission.

Ce problème d’assurance empêche même certains diagnostiqueurs de réaliser l’audit énergétique. « Mon conseiller, avec qui je travaille depuis 5 ans sans aucun litige, me précise que le cadre de l’audit est pour eux trop flou pour pouvoir en mesurer les risques », explique l’un d’entre eux. Pas loin de 10% de notre panel de sondés n’ont en effet pas trouvé d’assureur pour les couvrir, soit parce qu’ils attendent toujours une réponse, soit parce qu’ils ont essuyé un refus, soit enfin parce qu’ils jugent les conditions proposées insatisfaisantes (augmentation de la prime, demande de formations complémentaires, passage à une couverture de type garantie décennale).

« C’est incompréhensible ! Pourquoi nous autoriser à faire des audits énergétiques si les assureurs disent non ? », commente l’un des sondés.

Certains assurés Groupama auraient même eu une très mauvaise surprise après le 1er avril. La compagnie leur aurait finalement dit de ne pas utiliser leur attestation d’assurance pour l’audit énergétique réglementaire, la direction ayant visiblement rétropédalé en décidant de ne pas couvrir la mission alors même que certains en avaient déjà réalisée. Si, après maintes discussions, Groupama a accepté de les couvrir jusqu’à la fin de l’année, il n’est pas sûr que ceux à qui l’attestation d’assurance n’a pas encore été délivrée la reçoive.

Ce rétropédalage est d’autant plus difficile à comprendre que les assureurs ont pourtant largement eu le temps de prendre une décision quant à leur positionnement ou non sur cette mission reportée à deux reprises… La massification de l’audit énergétique réglementaire par l’ouverture du marché aux diagnostiqueurs semble donc en partie compromise.

Des diagnostiqueurs scrutés et les incertitudes sur la décennale

S’il est bien parvenu à insérer l’audit énergétique dans le contrat-groupe de son réseau, Richard Morin, dirigeant de BC2E, sait que cette décision reste provisoire. « Nous sommes observés à la loupe et il nous faut redoubler de vigilance. Notre assureur se donne 2 ou 3 ans pour voir l’évolution de cette mission et des réclamations qu’elle engendrera. De notre côté, il nous faut absolument sauvegarder ce contrat groupe d’autant plus que nous sommes dans une situation délicate et fragile entre le retrait de certains assureurs et le contexte médiatique défavorable. C’est pourquoi nous misons plus que jamais sur la formation et la montée en compétences de l’ensemble de nos techniciens de façon à réduire les réclamations possibles ».

En tant que président de la commission Assurances, Richard Morin s’occupe également de la couverture assurantielle de la FIDI : « Après la perte du contrat avec MMA et le cabinet Subervie, les adhérents sont désormais assurés individuellement par l’intermédiaire du cabinet Condorcet. La maitrise est beaucoup plus difficile. Nous sommes dans une période où nous cherchons à reconstruire un contrat groupe pour les adhérents de la FIDI. Sans l’audit réglementaire, l’objectif me parait réaliste, mais avec l’audit cela devient plus complexe. Mais nous n’avons pas le choix car c’est une prestation que les diagnostiqueurs doivent proposer. Pour certains assureurs, le terme « audit » crée une confusion En effet, il peut aussi faire référence à un autre audit de travaux classiques, commandé volontairement par les propriétaires qui souhaitent faire évoluer leur logement, appelé audit « incitatif ». Si les diagnostiqueurs devaient faire ces audits travaux incitatifs, nous quitterions alors le monde de la profession réglementée du diagnostic immobilier pour entrer dans celui de la construction et nos interlocuteurs assureurs changeraient. Nous passerions dans un autre service qui devrait analyser le risque potentiel de ce type de missions et faire des évaluations en profil de garantie « décennale ». Certains assureurs n’ont pas encore compris cette subtilité due au vocabulaire employé et au cadre précis de la mission ».

Cette question de l’assurance décennale pour l’audit énergétique réglementaire est d’ailleurs l’un des motifs évoqués par les diagnostiqueurs que nous avons sondés pour expliquer leurs difficultés à trouver une solution de couverture. « Il faut absolument que nos interlocuteurs, courtiers ou assureurs, comprennent notre mission », poursuit Richard Morin. « Les diagnostiqueurs réalisent bien, depuis le 1er avril 2023, « un audit réglementaire », donc obligatoire, qui est préalable à la vente. Il s’agit de donner à l’acquéreur une information complémentaire qui nécessitera éventuellement d’être retravaillée lorsque l’acquéreur voudra mettre les travaux en œuvre. Il faut espérer, qu’avec le temps, les assureurs finissent par faire la part des choses ».

Ca risque d’être bien compliqué encore…

Des pistes également, pour ponderer le DPE selon la surface :

[url=https://www.diagnostiqueur-immobilier.fr/technique/dpe-et-petites-surfaces-la-fidi-et-la-cdi-fnaim-demandent-la-mise-place-dun-coefficients-de-ponderation/]Pondération selon la surface[/url] a écrit :
Dans un courrier commun adressé au ministre de la Ville et du Logement, Olivier Klein, la FIDI et la CDI FNAIM demandent la mise place d’un coefficient de pondération afin de limiter le phénomène de pénalisation des logements de petites surfaces au sein de la méthode 3CL.

Dans un courrier commun adressé vendredi 28 avril, la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) et la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM (CDI FNAIM) interpellent Olivier Klein, le ministre de la Ville et du Logement, au sujet de la pénalisation des petites surfaces, sans pondérations spécifiques, au sein de la méthodologie de calcul 3CL du DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021.

« Comme le confirment les statistiques de l’Ademe, et au vu de nos indicateurs terrain, la part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m² », indiquent les deux fédérations.

Ce phénomène s’explique selon elles par deux facteurs principaux. Premièrement, « la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) : le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupant moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant. »

« Un sujet d’équité et de fiabilité du DPE »

Deuxièmement, « l’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable » : pour le calculer, il suffit d’additionner toutes les surfaces déperditives et de diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc une classification du DPE plus performante. »

« Cependant, précisent les deux fédérations, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable ». C’est la raison pour laquelle elles réclament la mise en place d’une « pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités de ces logements (<30 m2) ».

La FIDI et la CDI FNAIM proposent ainsi « de s’impliquer, ensemble », auprès des services du ministère dans ce projet de coefficients de pondération adaptés au sein de la méthodologie de calcul 3CL. « Un sujet d’équité et de fiabilité du DPE », estiment les deux organisations professionnelles.

Il y a encore de quoi perfectionner ce DPE…

boumboum26 · #23

Pour le suivre, je vous conseille le diagnostiqueur Pascal Clerc. Il a referencé des diagnostiqueurs sérieux un peu partout en France. Ils se mettent à la place de l’investisseur et propose des DPE "projetés" c’est a dire avec l’impact des futurs travaux. Ce que n’importe quel diagnostiqueur malin devrait proposer. Il faudra bien sûr refaire le DPE officiellement après les travaux.
Ils donnent des conseils car tout ne se résume pas à l’isolation comme pour l’exemple des robinets.
Ce sont des gens sérieux, des puristes qui essaient de mettre un peu d’ordre dans leurs corps de métier.. et qui a titre personnel m’ont été utiles. Il pourra peut être vous conseiller un confrère.

Il est sur LinkedIn,

Linkedin

il anime aussi ce groupe.

communauté DPE Facebook

Dernière modification par boumboum26 (23/05/2023 17h26)

boumboum26 · #24

Je partage un nouveau site du service public très pratique, l’accès a tous les DPE en saisissant l’adresse ! Après DVF, maintenant ce sont les DPE en open source.

Go renov

Vous avez accès au dernier DPE réalisé a l’adresse renseignée avec la note obtenue. Et en cliquant sur "diagnostic officiel" vous avez le détail du fichier rempli par le diagnostiqueur. Génial.

Après tous les appartements du même immeuble n’ont pas la même note bien sûr (rez de chaussée penalisée par rapport aux étages intermédiaires par exemple, travaux fait par le propriétaire etc.) Mais quelle transparence et cela donne des informations sur les éléments communs de l’immeuble (façade, chaudière etc.).

Un nouveau site incontournable pour les investisseurs immo.

Tchouikov · #25

Suite au récent départ d’un de mes locataires, j’ai dû mettre à jour un DPE. C’est un exercice que je redoutais compte tenu de l’enjeu (risque d’interdiction de mise en location de mon logement à plus ou moins court terme) et de l’aléa quant à son résultat. J’avais donc préparé très sérieusement, en amont, la visite du diagnostiqueur, ceci en rassemblant le maximum d’informations dont je disposais.

Bilan des courses, je ressors avec une étiquette E, à la limite du D (261 kWH/m2/an vs. 250), et suis donc tranquille pour 10 ans.

Pour ceux que cela intéresse, je livre les caractéristiques du logement en question, la liste des points que j’ai portés à l’attention du diagnostiqueur pour éviter qu’il renseigne, dans son logiciel, une valeur par défaut (toujours pénalisante), et les informations utiles que j’ai pu glaner à l’occasion de cette intervention :

Superficie = 45m2 (le logement n’est donc pas pénalisé comme peuvent l’être les petites surfaces de -30m2).

Situation dans l’immeuble = dernier étage sous comble perdu (aïe !), mais ce dernier a heureusement été isolé et le diagnostiqueur a pu y accéder et mesurer l’épaisseur du matériau isolant (30cm).

L’ancien propriétaire avait opportunément isolé 75% de la surface des murs de l’appartement donnant sur l’extérieur. En démontant quelques prises électriques, le diagnostiqueur a pu constater la présence de l’isolant et en mesurer l’épaisseur (5cm, ce qui n’est pas grand-chose par rapport aux standards actuels ; toutefois, le seul fait d’isoler de 5cm les 25% restants, qui correspondent à l’emprise de la cuisine, suffirait à faire passer l’étiquette de E à D).

Le plancher bas et les autres parois donnent sur des locaux chauffés (ce qui constitue le nec plus ultra en matière de DPE).

Le chauffage est individuel électrique (radiateurs de classe NF**). Idem pour la production d’eau chaude sanitaire (ballon de 150 litres de classe NF***, que le diagnostiqueur a trouvé surdimensionné et que je serai sans doute amené à remplacer, le moment venu, par un chauffe-eau vertical plat de 80 litres).

Enfin, les fenêtres sont en bois et équipées de double vitrage. Elles mériteront, d’ici quelques années, un remplacement mais il ne sera probablement pas très rentable d’investir dans des fenêtres haut de gamme à triple vitrage et isolation renforcée, en dépit du fait que l’appartement est orienté vers le Nord (la simulation faite par le diagnostiqueur sur son logiciel montre que l’amélioration du DPE plafonnerait à l’étiquette D).

Pour l’anecdote, je pourrais améliorer mon DPE sans dépenser le moindre centime, en condamnant simplement les ventilations naturelles basses et hautes présentes dans le logement (qui n’est pas raccordé au gaz, je le précise). Le diagnostiqueur a fait la simulation de l’impact d’un passage à une bête aération par ouverture des fenêtres : cela suffirait à passer en D.

Au final, je peux espérer maintenir à long terme ce logement à un niveau de performance compatible avec les exigences posées par la loi Climat & Résilience en complétant l’isolation intérieure et en changeant certains équipements lorsque ceux-ci seront en fin de vie (ballon d’ECS et fenêtres).

Le label BBC sera en revanche difficile à atteindre puisque le seul moyen d’y parvenir serait d’installer un chauffe-eau thermodynamique, ce qui n’est clairement pas réaliste dans un appartement de petite taille situé dans un immeuble en copropriété). Bizarrement, la recommandation du remplacement du système de chauffage actuel (radiateurs électriques NF**) par une pompe à chaleur ne m’a pas été faite alors que je croyais qu’elle l’était pas défaut (de toute façon, cette recommandation aurait été tout aussi irréaliste que celle portant sur le chauffe-eau thermodynamique).

Pour finir, j’ai discuté avec le diagnostiqueur de la fiabilité des DPE. Nous sommes tombés d’accord sur le fait que l’aléa de la note pouvait être fortement réduit en rassemblant un maximum d’information et en permettant au technicien de faire des observations directes. Il m’a néanmoins avoué avoir observé des écarts de résultats sur un même logement (avec rigoureusement les mêmes données d’entrée) entre le logiciel WinDPE qu’il utilise et Liciel qu’utilise un de ses confrères (l’écart n’est pas à proprement parler anecdotique : plusieurs dizaines de KwH/m2/an selon mon interlocuteur).

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Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

2 5 #1 04/08/2021 12h11

OncleC a écrit :

3 #2 24/09/2021 16h30

2 #3 18/10/2021 16h39

1 1 #4 24/10/2021 16h55

1 1 #5 25/10/2021 09h53

Canyonneur75 a écrit :

3 1 #6 25/10/2021 20h16

2 #7 27/10/2021 18h48

3 #8 01/11/2021 17h20

2 #9 08/11/2021 09h55

3 #10 28/12/2021 16h20

1 2 #11 05/02/2022 12h35

Legifrance a écrit :

2 #12 12/02/2022 06h55

3 #13 21/02/2022 17h01

5 #14 01/04/2022 10h57

2 #15 21/05/2022 12h57

Décret a écrit :

Décret a écrit :

1 2 #16 07/06/2022 15h18

2 #17 24/06/2022 12h13

5 3 #18 07/11/2022 23h09

4 #19 09/11/2022 21h42

DIAGACTU a écrit :

1 2 #20 23/03/2023 14h22

quotidiag a écrit :

2 #21 02/04/2023 18h38

2 #22 02/05/2023 11h08

[url=https://www.diagnostiqueur-immobilier.fr/technique/dpe-et-petites-surfaces-la-fidi-et-la-cdi-fnaim-demandent-la-mise-place-dun-coefficients-de-ponderation/]Pondération selon la surface[/url] a écrit :

3 3 #23 23/05/2023 15h32

3 4 #24 28/06/2023 20h46

1 2 #25 06/12/2023 21h11

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