Audit énergétique obligatoire pr maisons et immeubles monopropriétés classés G, F, puis E

Granite : retour d’expérience très intéressant. Comme Surin, je ne crois pas qu’on puisse passer de F à A sur une maison de 150 m² en faisant "PAC, isolation, VMC, ECS, menuiserie extérieure" pour 62 k€ soit 413 €/m² ! Le budget à prévoir est plutôt le double, voire le triple ! C’est là qu’on voit que ces diagnostiqueurs sont sans doute bon pour les calculs thermiques mais n’ont pas la notion du prix des travaux.

atlasshrugged, ce n’est pas vraiment étonnant que vous n’ayez pas trouvé un diagnostiqueur capable de faire l’audit sur un immeuble de plusieurs logements puisque, comme je l’ai indiqué, les diagnostiqueurs ne peuvent pas avoir cette certification alors qu’ils le peuvent pour les maisons individuelles. Seules deux catégories de professionnels peuvent avoir cette certification : les bureaux d’études, et les architectes. Sachant que les architectes sont rarement compétents en thermique, je fais la supposition que seuls quelques gros cabinets d’architecture auront un thermicien dédié, ce qui fait que, en pratique, ce seront surtout les bureaux d’études qui auront cette compétence-là. Vous auriez donc dû rechercher "les bureaux d’études « audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905), par exemple : qualification OPQIBI 1905, AFNOR 01A , LNE Audit énergétique".
Le fait que vous ayez pu acheter néanmoins montre la limite de l’"obligation" de cet audit. C’est obligatoire mais il n’y a pas de sanction (si ce n’est la sanction pécunière sur le prix de vente puisque vous avez négocié une ristourne). Ca me rappelle l’"obligation" d’avoir un état daté pour vendre un lot de copropriété ; est-il donc impossible de vendre un lot de copropriété sans copropriété formalisée, comme on voit parfois dans les très petits copros (pas de syndic, pas d’AG, pas de budget non plus, donc impossible d’obtenir un état daté) ? En fait, si, on peut vendre. L’acquéreur, le vendeur, et le notaire constatent l’absence de copro formalisée, l’absence de l’état daté, et procèdent quand même à la vente.
Vous rajoutez donc une quatrième solution de contournement : s’en passer, avec l’accord du notaire et de l’acquéreur ! J’ai édité mon premier message du fil pour ajouter votre solution.

Surin, votre retour d’expérience est intéressant également. Je pense comme vous que les diagnostiqueurs n’ont pas la connaissance des prix des travaux. Même les archis, les bureaux d’étude set les économistes du bâtiment, qui pratiquent cela tous les jours, ont parfois du mal à estimer des coûts de travaux  ; alors, quelqu’un qui ne fait que des diags techniques toute la journée n’a juste pas de source d’information sur le coût des travaux. Dans sa pratique professionnelle, il ne demande pas de devis, il ne réalise pas de travaux, et il n’encadre pas des chantiers de A à Z, donc il n’a dans son expérience professionnelle aucun moment où il peut se frotter à la réalité des travaux. Alors, certes, ils peuvent s’informer par oui-dire, ou bien consulter des barèmes de prix de travaux, mais il leur manque la réalité de terrain.

Philippe30, je regrette que vous ne fassiez pas part, dans le présent fil, de votre retour d’expérience sur l’audit réalisé pour la vente de votre immeuble, voire la vente de vos immeubles. Vous en parlez davantage dans votre présentation ; aussi, un simple copier-coller avec quelques compléments serait déjà instructif ; mais les présentations sont inaccessibles aux non-inscrits, tandis que ce fil est public. Je ne vais donc pas faire ce copier-coller car il est possible que vous ne souhaitiez pas diffuser ces informations sur la partie publique du forum ; c’est donc à vous de le faire, si vous souhaitez participer à ce fil ; ce dont je vous serais très reconnaissant. Je précise que ce n’est pas moi qui ai signalé votre message.

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2024 07h51)

Bonjour,
De l’aveu même des diagnostiqueurs, la pompe à chaleur est tellement poussée dans les solutions et avantagée au niveau de l’algorithme qu’il y a probablement eu en amont un effet « lobbying » important.
Jusqu’à récemment je pensais que ma situation m’excluait de fait : bâtiments anciens sans des centres historiques où tout est contrôlés par les bâtiment de France. Donc évidemment impossible d’installer un bloc extérieur !
Or, j’ai appris qu’il existait des PAC avec bloc intégré et simplement une grille de ventilation vers l’extérieur (un peu comme les chauffe eau thermodynamiques). J’ai pu en voir, ça fonctionne très bien, ça n’est évidemment pas très esthétique (imaginez un radiateur classique mais beaucoup plus épais), mais en terme d’efficacité pour le diag, c’est imbattable. Le prix peut être élevé mais dans le cadre d’appartements avec des murs importants donnant sur l’extérieur et des surfaces déjà faibles, c’est l’arme ultime.
Ceci dit pour moi les deux meilleures rendement prix / impact sur le diag, ce sont les vmc hygro B et bien sûr les chauffe eau.
J ai étudié pures ces solutions alors que je voulais à tout prix éviter d’isoler par l’intérieur (perte de surface + problème potentiel d’humidité avec des murs en pierre, ce qui n’est jamais mis en avant dans les recommandations évidemment …).
C’est un non sens écologique (on chauffe plus pour compenser une déperdition très peu réduite), mais d’un point de vu légal, et partant du principe que les DPE actuels sont de toutes façons biaisés, ça permet à à peu près n’importe quel appartement classé G ou F de rentrer dans les clous.
Ça ne fonctionne pas sur les surfaces trop faibles…pour lesquelles mathématiquement j’ai vite vu que c’était perdu d’avance, mais justement le législateur vient de revoir sa position sur les surfaces inférieures à 40m2!

Personnellement, c’est plus la fiabilité et le coût de la maintenance sur la durée qui me font dire que je n’utiliserai la solution ultime de la PAC qu’une fois épuisées les alternatives meilleur marché à l’efficacité éprouvée (regardez par exemple les radiateurs à détecteur de présence ou l’installation de radiateur dans les parties communes (évidemment on n’allume jamais ce dernier… mais cela change la nature du mur contigu!).

Je parle de blocs intégrés, il n’est pas question de mettre un bloc « extérieur » à l’intérieur, c’est même inenvisageable pour les questions que vous mentionnez .
Je confirme en revanche que ce type de dispositif (relativement silencieux comme j’ai pu le constater) ne doit être installé que dans des espaces suffisamment grands pour permettre le renouvellement de l’air. Donc clairement pas dans une petite chambre ou une sdb.
En tout cas il y a des PAC faites pour fonctionner sans bloc extérieur. Je ne vois pas en quoi cela poserait un souci pour maprimerenov mais de toutes façons à de rares exceptions, je ne touche pour ma part aucune aide :
- pour un problème d’éligibilité d’une part
- car cela implique le recours à des artisans certifiés RGE d’autre part, et vu les différences de prix que j’ai pu constater de mon côté , je doute que l’intérêt financier en bout de chaîne soit si important! Je ne vais pas généraliser mais dans ma région, dès que le logo RGE apparaît, le prix est multiplié par 2… inacceptable pour moi

OK, je n’avais pas compris cela. Il s’agit en fait de PAC monobloc. Dans ce cas, effectivement, il n’y a pas un radiateur derrière la grille, la grille protège juste la sortie d’un conduit en provenant de la PAC.

Oui les PAC monoblocs sont réversibles (je ne connais pas de modèle non-reversible). En effet le fait qu’elles puissent être utilisées pour produire du froid pénalise le DPE mais d’une manière très limitée. Mes DPE sont refaits après rénovation et j’ai une consommation d’énergie primaire de 21kwh en refroidissement comparé 1875kwh en chauffage. C’est donc négligeable.

J’utilise des KLIMEA 12HP. Elles sont chères comparées à d’autres marques mais elles m’ont été conseillées par mon diagnostiqueur. Vous en trouverez des moins chères chez trotec, appolo… je vous laisse essayer. J’ai aussi choisi un modèle un peu surdimensionnés volontairement (une 10HP aurait pu suffire).

Je ne monte pas de chauffage-eau thermodynamique car ça n’est pas adapté à ma situation (studio loué à une seule personne). J’utilise des chauffe-eau instantanés de 30l avec programmateur "intelligent". C’est le seul chauffe-eau classe A du marché.

Comme indiqué dans de nombreuses de mes interventions sur ce sujet, faites passer un diagnostiqueur et demandez lui de simuler les améliorations que vous envisagez. Si vous tombez sur un diagnostiqueur sympa, il vous donnera aussi ses solutions. Il vous facturera un DPE (qu’il n’éditera pas) puis vous le faites revenir lorsque vous aurez fait vos travaux (et vous fera et facturera le DPE définitif). Cette étude "thermique" vous coûtera 80€. J’aime bien cette solution car peu coûteuse et évite de se faire des nœuds au cerveau sur un domaine que je ne maîtrise pas. Et comme c’est le diagnostiqueur qui fait foi, je ne prends aucun risque.

Ces PAC monoblocs nécessitent néanmoins de grosses entrée/sortie (diam 162 pour le modèle utilisé) et une évacuation des condensats qui peut poser souci en cas de copro. Il faut avoir l’accord du syndic et vérifier l’interaction avec les voisins pour le bruit notamment. Je ne peux pas vous aider sur ce point car pas concerné.

Dernière modification par lachignolecorse (02/05/2024 07h00)

igor79 a écrit :

J’ai également pensé à monter ce type de produit dans 3 de mes petits studios (17, 25 et 27m2) suite aux recommandations sur les dpe récents. Cependant je n’ai trouvé que des clims réversibles et pas de pac air/air NON réversible.

Les préconisations retenues dans les diagnostics se limitent à une liste de solutions en accord avec des principes "écologiques". Parmi les solutions,  les PAC réversibles n’en font par partie et sont non éligibles aux subventions ADEME. C’est pour cela qu’ils ne préconisent pas cette solution.

Les prix indiqués sont cohérents avec des prix de base sans souci technique.

Quelques exemples :
- pour la PAC, c’est le prix d’une PAC air/eau. Par contre, il faut vérifier le dimensionnement des radiateurs car la température en sortie de PAC sera plus basse qu’avec une chaudière. Donc il y a un risque de devoir changer ou ajouter des radiateurs. J’ai payé 12k€ pour la PAC d’une maison (prix sans tenir compte des subventions ademe)
- pour l’isolation extérieure, tout dépend de la configuration des huisseries, volets etc  par exemple,  les volets battants nécessitent beaucoup de précautions pour déporter les points de fixation à cause de l’ITE. Idem avec les raccordements avec la toiture, refaire ou pas les gouttières/descentes d’eau…
- idem pour l’isolation sous dalle, tout dépend comment les artisans (plombier, électricien) ont passé leurs tuyaux/câbles.
- vmc hygro-B, idem, y a-t-il déjà une vmc où il y a juste le groupe et les bouches à changer (faisable à 1200€), par contre, s’il faut rajouter des bouches d’aspiration,  recouper des portes, ajouter/reboucher des grilles d’aération, le prix va grimper.
- ECS idem, si vous mettez le chauffe-eau en toiture, il faut traverser de haut en bas la toiture et se raccorder sur l’ancien réseau avec éventuellement des finitions à refaire.
- par contre, pour le changement des huisseries,  le budget est farfelu… (à moins qu’il n’y ait qu’une seule fenêtre à changer).

Donc de base, les prix sont souvent sous-estimé à cause des soucis techniques rencontrés propres à la construction. La seule solution pour connaître le coût est de faire passer des artisans et bien discuter avec eux des solutions techniques les plus simples à mettre en œuvre.

Pour ceux qui font faire ce genre d’étude, il faut essayer de guider le diagnostiqueur car dans le cas présent,  un chauffe-eau thermodynamique est à étudier car il coûte moins cher qu’un chauffe-eau solaire.

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2024 19h23)

lachignolecorse a écrit :

Les prix indiqués sont cohérents avec des prix de base sans souci technique.

Quelques exemples :
- pour la PAC, c’est le prix d’une PAC air/eau. Par contre, il faut vérifier le dimensionnement des radiateurs car la température en sortie de PAC sera plus basse qu’avec une chaudière. Donc il y a un risque de devoir changer ou ajouter des radiateurs. J’ai payé 12k€ pour la PAC d’une maison (prix sans tenir compte des subventions ademe)

>>> beaucoup de radiateurs "fontes".

- pour l’isolation extérieure, tout dépend de la configuration des huisseries, volets etc  par exemple,  les volets battants nécessitent beaucoup de précautions pour déporter les points de fixation à cause de l’ITE. Idem avec les raccordements avec la toiture, refaire ou pas les gouttières/descentes d’eau…

- idem pour l’isolation sous dalle, tout dépend comment les artisans (plombier, électricien) ont passé leurs tuyaux/câbles.

>>> C’est le sous-sol, il n’y a rien (cables, tuyaux) à ma connaissance, je suppose qu’on peut isoler par dessus la dalle.

- vmc hygro-B, idem, y a-t-il déjà une vmc où il y a juste le groupe et les bouches à changer (faisable à 1200€), par contre, s’il faut rajouter des bouches d’aspiration,  recouper des portes, ajouter/reboucher des grilles d’aération, le prix va grimper.

Pas de VMC actuellement.

- ECS idem, si vous mettez le chauffe-eau en toiture, il faut traverser de haut en bas la toiture et se raccorder sur l’ancien réseau avec éventuellement des finitions à refaire.

- par contre, pour le changement des huisseries,  le budget est farfelu… (à moins qu’il n’y ait qu’une seule fenêtre à changer).

1 seule petite fenêtre à changer. Le reste a déjà été fait.

Donc de base, les prix sont souvent sous-estimé à cause des soucis techniques rencontrés propres à la construction. La seule solution pour connaître le coût est de faire passer des artisans et bien discuter avec eux des solutions techniques les plus simples à mettre en œuvre.

Pour ceux qui font faire ce genre d’étude, il faut essayer de guider le diagnostiqueur car dans le cas présent,  un chauffe-eau thermodynamique est à étudier car il coûte moins cher qu’un chauffe-eau thermodynamique.

je suppose que vous recommandez un Chauffe eau solaire ?

Dans tous les cas, je ne pense pas faire de travaux pour cette maison avant la succession (sauf si la chaudière fuel nous lâche complétement). Les prix m’intéressent quand/si les acheteurs viennent pinailler avec les coûts des travaux futurs. Je verrai avec l’AI, (j’habite à plus de 700 km).

Un petit hors sujet, mais toujours relatif aux diagnostics. Pour cette même maison, la ville a récemment rénové la réseau des eaux usées dans le secteur, et a commandité une société X pour auditer les maisons concernées.

Résultat (2023) : audit réalisé (je n’étais pas présent) : non conforme > devis de mise en conformité :  20k€, avec possibilité de subvention de 70%. Obligation de faire dans les 2 ans selon un courrier de la mairie.

Puis subvention annulée, pas assez de volontaires (en fait tout le monde a refusé)

J’ai commencé à préparer l’argumentaire juridique au cas où la mairie revienne à la charge. ca a déjà été indiqué sur le forum, mais par exemple

cour_administrative_dappel_de_lyon_1ere_chambre_-_formation_a_3_30_novembre_2010_10ly00416.pdf

En //, je demande un audit Veolia (2024) : verdict conforme a priori (j’attends le rapport) ! juste 1 ou 2 k de travaux pour quelques trucs mineurs. J’étais présent ce coup ci, et j’ai bien vu les écoulements passer là où il faut. J’hésité entre incompétence de la première société ou filouterie de la société X (avec les subventions, les gens vont accepter).

Dernière modification par Granite (04/05/2024 19h54)

J’ai modifié mon message initial. Il aurait fallu demander au diagnostiqueur de comparer le chauffe-eau solaire au thermodynamique (incidence sur le DPE). Le coût d’un thermodynamique est de l’ordre de 3000€, un solaire 6/7000€ avant déduction des aides. Donc à vous de choisir en fonction de l’objectif à atteindre et de l’investissement.

Concernant le tout à l’égout,  c’est clairement de la filouterie. Procédé habituel des sociétés "habilitées" à faire ces travaux de raccordement. J’ai eu le cas l’an dernier et je m’en suis tiré à moindre coup en cherchant à comprendre ce qu’il fallait réellement faire.