Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

Je ne vous le fait pas dire…

J’ai eu un cas similaire concret pour un DPE, lors d’un investissement en 2012 de plusieurs appartements sur un même pallier, verdict :

le studio qui avait la meilleure note disposait d’une grande porte-fenêtre des année 1920, en chêne et simple vitrage.

A l’inverse, c’était le studio qui avait ses fenêtres rénovées, en PVC double vitrage très récent, qui avait la moins bonne note.

Et c’était la même société de diagnostic… Sans commentaires…

Même dans l’immobilier d’entreprise, les calculs de RT, HQE, BREEM, sont très critiquables.

L’environnement est devenu marketing et crée de l’emploi dans le conseil, le diagnostique et le controle. Très loin de son but initial.

Dernière modification par Mi345 (11/09/2017 11h50)

Caveat Emptor.

Lorsqu’un expert rencontre un investisseur, le premier repart avec l’argent, le second avec l’expérience.

Vous devez pouvoir compter sur l’expert que vous voyez tous les matin en regardant devant vous, lorsque vous vous brossez les dents.

Je viens d’acheter une RP ou le DPE du vendeur etait proche de C (151).

J’ai appellé le diagnostiqueur et il m’a dit qu’il connaissait bien la maison en tant qu’enfant du quartier, qu’il avait fait le DPE précédent en 2011 et qu’elle était bien placée, orientée, renovée et saine et que je pouvais l’acheter les yeux fermés.

Lors de l’emmenagement, odeur forte de renfermé dans la cave.

Je fais venir un expert en performance energetique pour 200€ mandaté par tinergie, mairie de brest en vue de faire un DPE, des travaux pour ameliorer le DPE, etre mis en relation avec les artisans RGE et beneficier des aides, si besoin pour etre tranquille les 20 prochaines années.

Il decouvre de la merule direct dans la cave, de facon isolee sur 4m2, planche pourrie entre la dalle beton et du lino.
Cave non ventilee.
Dernier etage et Combles non isoles.
DPE proche de E…

Bref le diagnostiqueur vendeur n’avait pas regardé la cave ni les combles car "encombrés".
Pas de vices cachés, car ne touche pas la maison.
Il etait de ma responsabilité d’aller voir dans les combles, la cave, etc.
Le DPE est en realité proche de E.
J’avais demandé a mon entourage si je devais faire appel a un specialiste en batiment avant l’achat, tout le monde s’etait foutu de ma gueule…
Bref, je rejoins ddtee, faut tout faire soit meme et si on ne sait pas faire il faut deleguer a un pro.

Il faut en effet faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur prix, mais pas forcement la qualité.

Donc pour une vente sans enjeu (un garage par ex), vous pouvez choisir le moins cher. Pour l’amiante, les diagnostiqueurs ne sont pas équipés pour affirmer la présence du produit nocif. Pour cela, il faut envoyer un échantillon en labo pour confirmer…. et c’est payant bien entendu. Donc le prix du diagnostic peut varier s’il s’agit d’une suspicion ou d’une certitude.

Idem pour les DPE, le prix dépend du travail à faire, comme le dossier que vous donnez sur les caractéristiques des isolants, idem s’il faut ou non recalculer les surfaces.

Personnellement,  j’ai trouvé un diagnostiqueur qui est très pédagogue et très "carré". il est expert auprès du tribunal. Il me facture 60€ le diagnostic mais je lui fournis un travail "prémaché" comme un plan du bien avec les caractéristiques des isolants (dont étiquettes des rouleaux de laine). En échange de cette transparence,  il conseille (plutôt pour les futures rénovations) et j’ai aussi des latitudes sur certains diagnostics comme l’électricité où parfois il trouve un défaut. La plupart des diagnostiqueurs repartiront et vous signaleront l’anomalie dans le rapport un fois que vous aurez payé. Dans mon cas, il me signale l’anomalie, j’ai 48h pour régler la problème et l’informer de la solution. Et je me retrouve avec un diagnostic sans le défaut…

Pour la nouvelle norme applicable depuis début juillet sur le DPE, nous sommes en phase de rodage qui durera quelques mois encore. Le principal souci est que le DPE devient opposable ce qui peut inciter les diagnostiqueurs à se couvrir en majorant les consommations. On verra bien.

J’ai plusieurs biens qui seront concernés par les interdictions de louer, mon diagnostiqueur a accepté de faire une étude de l’incidence d’une rénovation (incidence d’ajouter des volets, changer l’isolation du toit, aération doubleflux,….). L’objectif étant de trouver la renovation à moindre coût qui permette d’éviter l’interdiction de louer.

Je suis très satisfait du deal. Je trouverai moins cher sans aucun doute, mais sans les conseils associés.

4 ans après cette première publication, la dernière version du DPE, en vigueur au 1er juillet 2021 est tout autant catastrophique et grotesque que les précédentes…

Ayant une relocation/travaux sur 2 logements à la même adresse et disposant de DPE totalement périmés (+ de 10 ans), je viens de faire réaliser la nouvelle version de DPE et j’en suis tombé des nues ! J’ai obtenu un score pire qu’au moment de l’achat des logements qui ne disposaient à l’époque d’aucune isolation, et ce malgré le fait d’avoir scrupuleusement donné toutes les factures de rénovation au diagnostiqueur…

Le diagnostiqueur m’a joint un courrier de la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) qui condamne la nouvelle version précisant, comme d’autres domaine d’ailleurs, une mise en place qui s’est faite dans l’urgence…

J’ai obtenu les lettres F et G, sachant que les logements sont pourvus d’isolation murales par l’intérieur, de double vitrage et de VRI remise à neuf ainsi que d’un thermostat programmable, les radiateurs étant électrique : radiant pour l’un et à inertie fonte active pour l’autre.
Pour avoir occupé l’un de ses logements il y a peu, le budget électricité est surestimé de 50 à 60 %…

Ce qui m’inquiète est surtout l’aspect réglementation car à en lire les textes, d’ici 6 ans mes logements ne pourront être reloués/loués avec une note à F et G ? D’autant plus que ma résidence est classée par le PLU de la ville, il est totalement inconcevable d’isoler les murs depuis l’extérieur, ou les rampants de la toitures (qui vient par ailleurs d’être refaite et dont les combles perdus ont été isolé malgré tout mais ça le DPE ne le prend pas en compte à moins que l’appartement soit sous les combles)…

J’attends le retour du diagnostiqueur pour savoir s’il peut repasser "la moulinette" dans son logiciel d’ici les prochains mois avec mon dossier, les éditeurs de logiciel ont livré ainsi des versions encore potentiellement buguées…

Le référentiel des isolants semble être à l’avant garde : il faudrait semble-t’il pour obtenir un score correct équiper de vitres triple vitrage (mon double vitrage à 10 ans…), mettre en place une VMC double flux, rabaisser les plafonds et les isoler, mettre en place une pompe à chaleur, installer un chauffe-eau thermodynamique dernière génération… Mais ces opération sont loin d’être évidentes par rapport à certaines configurations et ont un budget élevé.

Avez-vous été confronté à des résultats calamiteux malgré une isolation "honnête" ?

Gamma76, le 21/08/2021 a écrit :

Ayant une relocation/travaux sur 2 logements à la même adresse et disposant de DPE totalement périmés (+ de 10 ans), je viens de faire réaliser la nouvelle version de DPE et j’en suis tombé des nues ! J’ai obtenu un score pire qu’au moment de l’achat des logements qui ne disposaient à l’époque d’aucune isolation, et ce malgré le fait d’avoir scrupuleusement donné toutes les factures de rénovation au diagnostiqueur…

Vous devez retrouver, dans le diagnostic qui a été fait,  toutes les caractéristiques du logement (epaisseur isolant, surface vitrée, type de vmc etc).

Gamma76 a écrit :

Le diagnostiqueur m’a joint un courrier de la FIDI (Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier) qui condamne la nouvelle version précisant, comme d’autres domaine d’ailleurs, une mise en place qui s’est faite dans l’urgence…

ça ou rien, c’est la même chose.

Gamma76 a écrit :

Ce qui m’inquiète est surtout l’aspect réglementation car à en lire les textes, d’ici 6 ans mes logements ne pourront être reloués/loués avec une note à F et G ? D’autant plus que ma résidence est classée par le PLU de la ville, il est totalement inconcevable d’isoler les murs depuis l’extérieur, ou les rampants de la toitures (qui vient par ailleurs d’être refaite et dont les combles perdus ont été isolé malgré tout mais ça le DPE ne le prend pas en compte à moins que l’appartement soit sous les combles)…

6 ans vous avez dit ? Pour les G, c’est bien avant voir PAP

Gamma76 a écrit :

J’attends le retour du diagnostiqueur pour savoir s’il peut repasser "la moulinette" dans son logiciel d’ici les prochains mois avec mon dossier, les éditeurs de logiciel ont livré ainsi des versions encore potentiellement buguées…

il est possible qu’il y ait une erreur dans le logiciel. Ceux-ci ne seront validés que début 2022. Mais je ne compterai pas trop dessus.

Gamma76 a écrit :

Le référentiel des isolants semble être à l’avant garde : il faudrait semble-t’il pour obtenir un score correct équiper de vitres triple vitrage (mon double vitrage à 10 ans…), mettre en place une VMC double flux, rabaisser les plafonds et les isoler, mettre en place une pompe à chaleur, installer un chauffe-eau thermodynamique dernière génération… Mais ces opération sont loin d’être évidentes par rapport à certaines configurations et ont un budget élevé.

triple vitrage ne changera pas grand chose. Isolation oui surtout si vous êtes au dernier étage et sur un angle, l’aération a aussi une grande importance (il existe des aérateurs double flux pour les petits appartements, voir les marques ALDES, ATLANTIC…)

Peut être devriez vous vérifier les chiffres et leurs ordres de grandeur:
-1 le total en kwh par poste puis la somme: chauffage, VMC…
-2 les surfaces utilisées (appt en m2, murs, fenêtres etc…).

Le calcul étant basique kwh/surface, vous verrez alors si il n’y aurait pas une erreur.
Il est courant que nos chers diagnostiqueur fassent des erreurs, sur les surfaces, les quantités, perdant le bon sens et se referrant sans sens critique au résultat du logiciel.

Dans mon cas les DPE que je refais depuis juillet sont systématiquement à mon avantage (chauffage électrique, correctement isolé), le dernier: passage de F en C!

Cela devrait être votre cas aussi, un meilleur DPE, grâce au nouveau coefficient favorisant l’électricité (2,3 Vs 2,58) et les bornes des tranches F et G repoussées.

Gamma76 a écrit :

Donc à part mettre en place une VMC double flux dans les prochains travaux, je ne vois pas quoi faire de mieux…

Demandez à votre diagnostiqueur de refaire une simulation avec une VMC hygro et pas une double flux afin de voir la différence.
Un simple caisson dans les wc ne vous coûtera pas une fortune.
Votre ballon ECS est il surdimensionné par rapport à la surface du logement ?
Personnellement pour mes type 2 j’ai fait poser des 75 litres, c’est plus cher que 150 litres mais plus économique donc ça améliore le DPE.
Vérifiez également s’il a pris en compte l’isolation des murs correctement,  normalement le détail des éléments retenus est indiqué à la fin.

Bonjour,

  Gamma76, je ne suis qu’a demi étonné par votre retour d’expérience, dans un message précédent je disais dejà que faire venir 3 diagnostiqueurs équivalait à avoir 3 résultats différents…

  Ce qui est étrange c’est que dans votre cas, votre isolation n’est pas si mauvaise que ça, et ne justifie pas un si mauvais score.

  Je ne sais pas si le gouvernement ne va pas imposer un seul et même logiciel unique et universel pour que tous les dignostics soient faits sur une même base.
  A charge ensuite aux diagnostiqueurs de tous poils de rentrer les différents élements relevés sur le terrain, et le logiciel donnera un résultat plus fiable que ce que l’on observe actuellement.

  Je me demande aussi, et c’est d’ailleurs mon souci principal, si les criteres servant a établir les notations ne vont pas etre peu à peu relevés au fil du temps: par exemple, un logement classé "D" en 2020, verra son classement tomber à "E" ou "F" en 2025 par exemple, car les exigences energétiques et d’isolation seront revues à la hausse (comme pour les fameuses RT qui sont de plus en plus draconiennes, la RT 2012 n’ayant rien à voir avec la RT 2020 par exemple).

  Ainsi, un bailleur ayant un logement classé "E", et se croyant tranquille, risque d’avoir des surprises si son logements passe en "G" en 2025, avec interdiction de louer à la clé… jolie surprise en perpective.

  Et d’ailleurs, sans aller jusque là, comment se passeront les choses pour les centaines de milliers (600 000 parait-il) de logements qui deviendront "inlouables", en 2025?
  Les bailleurs concernés devront-ils donner congé à leur locataire avant cette date, et dans le cas contraire, puisque le logement deviendra inlouable, le locataire pourra-t-il exiger son relogement aux frais du bailleur, puisque ce dernier sera dans l’illégalité en continuant de louer?

  A noter que, si l’on est bailleur d’une maison, on peut maitriser le timing des travaux à réaliser pour etre conforme aux exigences, on est le "maitre des horloges" comme dirait Macron, mais il n’en est pas du tout de même dans les immeubles collectifs, où l’on ne peut pas forcement réaliser aisément les aménagements individuels souhaités, qui sont même parfois impossibles à réaliser (chauffage collectif au fioul ou gaz par exemple, qui fait chuter la note du DPE), ou la mise en place d’une ITE, qui nécéssite non seulement un vote en AG, mais aussi -et surtout- que le budget des travaux soit provisionné, ce qui n’est pas évident dans certaines petites copropriétés.
  Sans parler des batiments classés ou en zone classée, sur lesquels une isolation est impossible et ou parfois même la conservation des antiques fenetres en simple vitrage est imposée…

  Une solution serait de passer en LCD, pas l’écran plat mais la location courte durée, pour laquelle le DPE n’est pas un critere de location, à condition que ce ne soit interdit ni par le réglement de coprpriété, ni par la ville même (comme à Paris notamment, meme si d’autres villes touristiques commencent à se pencher sur la question…).

  Bref, pas simple.

Être classé en passoire énergétique n’interdit pas la location, contrairement à ce que je peux lire dans la file. Ca expose simplement à la possibilité pour le locataire de se retourner contre vous.
Par expérience, très peu de locataires lisent les DPE qui leur sont fournis (et encore moins les diagnostics sur le plomb).
A mon sens le risque est faible qu’un locataire satisfait de votre location (pour peu qu’elle soit salubre, bien entretenue et au goût du jour) viennent vous tirer dans les pattes.
Bien sûr le risque zéro n’existe pas.
Par conséquent en cas de diagnostic pénalisant, la solution la plus adaptée semble bien consister à faire passer plusieurs diagnostiqueurs en les briefant si nécessaire sur votre besoin de ne pas être mal classé.