Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?

Tout d’abord merci pour votre retour et d’avoir mis en évidence mes faiblesses dans la gestion de mon impayé et ma naïveté. Comme je l’avais signalé ici, mon ex locataire faisait le mort (non reponse à mes appels et messages pendant plusieurs jours) après s’être engagé à procéder au versement de son loyer. Donc j’avais prévu de me rendre directement sur son lieu de travail et pour recouvrir ma créance, et le cas échéant l’afficher devant ses collègues et clients s’il le faut. Du coup je me suis présenter directement dans son magasin mais je ne l’ai pas trouvé du coup, j’ai sollicité son collègue afin qu’il marque mon passage sur son agenda et me recontacte des son retour sans préciser la nature (dans un premier temps bien sur). Le mort a rapidement ressuscité procédé au règlement de sa dette dans les jours qui ont suivi.
J’étais prêt à prendre un huissier et déléguer le recouvrement de la dette, pour le principe, mais grâce à vous, j’ai pu faire le point sur ma gestion défaillante pour ce cas. Finalement c’est comme le trading, il n’y a pas d’émotion à mettre dans ces situations si l’on veut éviter d’être sois même en difficulté.

Je ne saurais pas dire, mais bon 10 jours sans réponse à mes appels et sms, et une réponse le lundi suite à mon passage je pense que CA y est pour quelques chose. Tout de façon j’y serais retourné et j’aurais été beaucoup moins discret si ce jeu avait continué. Mais voilà, cela à été un bonne leçon pour moi à moindre coût.

Cf ici un lien sur un locataire sinon escroc mais indélicat, indiquant les voies et moyens pour récupérer son dû :

Impayés de loyers et fuite du locataire à l’étranger ?

Ne perdez pas votre argent et votre temps au pénal : l’indélicatesse du locataire ne rentre pas dans le champ du délit d’abus de confiance.

Je crains fort que votre caution n’ai pas été signée dans les règles et soit hélas sans valeur ; il eût malheureusement été  préférable pour vous de signer le bail devant notaire, ce qui aurait garanti l’authenticité de la caution.

Vous n’avez à mon sens qu’une chose à faire : prendre l’attache d’un avocat spécialisé qui va entamer la procédure d’expulsion devant le tribunal. Compter en effet dans les 2 ans au moins pour mettre dehors votre locataire.

Autre solution : entrer en négociation via votre avocat en proposant un chèque au locataire s’il déguerpit sans délai.

Mauvaise solution : les "gros bras", même s’ils ne manquent pas à Marseille, cela se retournera contre vous et vous finirez comme José Anigo….

Arnaud13 a écrit :

Le garant me dit qu’il n’a jamais rien signé, qu’il n’est jamais venu à mon logement, et qu’il s’est fait avoir. Qu’il va porter plainte contre le locataire (je pense que c’est encore du bluff aussi)
En effet la signature "garant" sur le bail est une simple croix…

Est-ce que vous ne pourriez pas prouver, par les mentions figurant sur l’acte de cautionnement signé par le garant, que celui-ci a bien reçu une copie du contrat de bail ?

En effet, le garant, qui n’est pas partie à ce contrat, n’a pas légalement vocation à le signer (même si la présence de son paraphe apporterait une preuve irréfutable qu’il en a bien eu communication).

Pour information, voici les mentions figurant sur le modèle d’acte de cautionnement que j’utilise :

"Je soussigné(e) M. X, demeurant à Y, déclare me porter caution solidaire de M. Y, locataire du logement sis à Z, dont M. T est propriétaire, et renoncer au bénéfice de discussion et de division, pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location conclu le xxxxx pour une durée de trois ans, le montant des loyers, charges et accessoires étant parfaitement déterminé au contrat de location dont je reconnais avoir reçu un exemplaire, porté en annexe à la présente."

A titre personnel, je double cet acte d’un paraphe du garant sur le bail. Mais même sans prendre cette précaution, j’escompte bien que la mention sur l’acte de cautionnement prouverait que le garant a eu copie du bail.

Je ne serais donc pas aussi affirmatif que Gustou : votre cautionnement est peut-être parfaitement valable et votre interlocuteur est susceptible de ne pas pouvoir se désengager unilatéralement comme il l’espère…

Bonjour et bon courage,

Si vous etes parti pour un " affrontement"  ( ie au dela de recuperer votre bien ), mais j’aurai tendance a dire que cela peut etre utile meme dans le cas de procedure simplement longue et tatillonne d’expulsion,
il peut etre utile d’aller voir des associations de proprietaires pour vous accompagner et apporter un peu de poids.

cdt

ps : je n’ai pas d’experience la dedans mais je doute que payer pour partir fonctionne, ca peut etre la premiere etape d’un engrenage qui inverse les roles.

Bon courage
le syndic de l’immeuble et/ou votre assurance liée à carte de crédit ou assistance juridique pourraient sans doute aussi vous aider ou conseiller

Faudrait déjà savoir si ces braves gens ont des revenus ou du patrimoine, s’ils travaillent, etc etc …

Abribus,

Quand la justice ne protège plus la propriété privée, les gens comme votre épicier ont malheureusement raison. Personnellement je n’ai ni le caractère ni la patience pour supporter ce genre de chose, je prefererais sans doute ravager mon bien que d’y laisser un cafard s’y installer durablement, j’aurais sans doute une approche proche de celle de l’épicier. Je ne comprends pas comment on a pu en arriver la. Ou je vis maintenant un mauvais payer est sorti malu militari par la police dans un délai très raisonnable de quelques jours: NOLO : eviction notices nonpayment rent florida

abribus a écrit :

A Londres, louer est très facile, les prix s’ajustent très vite, et en cas de défaut, 3 mois grand maximum suffisent pour expulser. Par contre, personne ne joue trop avec la loi, car les conséquences font immédiatement très mal.

Pour en avoir discuté avec un ami résident à Londres, j’avais déjà entendu qu’il était facile de louer, parce que le propriétaire avait l’assurance de pouvoir expulser rapidement un locataire indélicat.

En revanche, je ne connais pas les conséquences que vous mentionner. Pourriez vous les expliciter (par curiosité, essentiellement) ?

TyrionLannister a écrit :

Quand la justice ne protège plus la propriété privée, les gens comme votre épicier ont malheureusement raison.

Je ne pense pas qu’on puisse avoir raison de faire tabasser des gens, quel que soit le problème initial.
J’entends bien qu’il y a une carence de la justice à ce niveau là (c’est d’ailleurs la principale raison qui me tient éloigné de l’immobilier en direct), mais la réaction ne me semble pas acceptable pour autant.

Bernard2K, le 26/05/2020 a écrit :

Vous ne pouvez pas expulser légalement un locataire sans commencer par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un huissier.

Si le locataire s’accroche, il faudrait aller devant le juge demander la résolution du bail. On peut plaider soi-même, mais vu votre niveau de compréhension des choses juridiques ça semble une très mauvaise idée. Donc il vous faudra un avocat : encore un coût supplémentaire.

Au total, une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout coûte entre 3000 et 5000 € et dure 1 à 2 ans. C’est comme ça, la justice est lente, tout prend du temps, et personne n’en a grand chose à faire que vous n’ayez pas vos sous (à part vous).
Ces dépenses seront déductibles de vos revenus locatifs de type BIC, si vous êtes LMNP au réel, mais par contre ils ne sont pas déductibles du revenu général. Si vous avez 0 de revenus locatifs en 2020, ça fera un déficit reportable sur vos futurs revenus locatifs imposé en BIC.

Notez que l’autre option, l’option intimidation avec gros bras peut fonctionner mais peut aussi vous envoyer en prison. Je décommande fortement.

Sur la question d’avoir ou pas une caution : arrêtez de confondre caution et dépôt de garantie :
- le dépôt de garantie est une somme de 2 mois de loyer (en meublé) qui couvre les dégradations et impayés.
- une caution est un garant : c’est une personne qui signe un engagement, au moment du bail, comme quoi elle solidaire du locataire pour ses dettes de loyer. Généralement, ce sont les parents du locataire. Avez-vous oui ou non demandé une telle caution au locataire ? Si oui, vous le savez forcément car vous avez fait signer ce document à une personne, souvent les parents, donc vous le savez.

A ce stade, votre seul espoir est de trouver un bon huissier qui, au-delà de faire son job, cherche à influer sur le locataire comme le préconisait serenitis, sur le mode "vous savez, M. Mack est décidé à vous poursuivre jusqu’au bout. non seulement vous allez être expulsé, mais vous aurez une dette de loyers, qui sera perçue tôt ou tard ! Vous aurez des saisies sur salaire. Des saisies sur allocations si vous ne travaillez pas. J’y veillerai personnellement. Alors vous feriez mieux de partir avant d’augmenter encore cette dette de loyers. Alors, envoyez dès demain votre courrier de congé en LRAR, c’est la seule chose à faire".

On répète à longueur de forum que l’investissement immobilier locatif est risqué et qu’il faut une bonne épargne de précaution pour se lancer. On explique aussi que c’est compliqué et qu’il faut bien se former. Là, vous n’avez "plus rien", vous êtes au RSA et vous ne comprenez pas grand chose. Vous avez voulu jouer sans filet, et vous avez perdu. Vous êtes dans une m… noire. Vous êtes sur une trajectoire qui mène tout droit au surendettement et à la saisie de votre logement (pour impayés de l’emprunt et/ou des charges de copropriété). Vous trouvez que ce que je dis n’est "pas sympa" ? Moi je dis juste la vérité. C’est votre situation qui n’est pas seulement "pas sympa", elle est catastrophique.

Ce que je peux vous conseiller :
- recherchez un emploi. De toute urgence. N’importe quoi pourvu qu’il y ait une feuille de paie et un salaire.
- réduisez vos dépenses. Supprimez toute dépense qui n’est pas absolument indispensable.
- empruntez auprès de votre famille ou vos amis, pour avoir de quoi payer la procédure d’expulsion. Vous avez besoin de 3000 € à 5000 € pour faire face à ce qui va venir. Si vous laissez traîner, vous vous en mordrez les doigts. Il faut "investir" dans la procédure d’expulsion pour récupérer votre logement au plus vite. C’est la seule solution viable.

Bon courage et bonne chance.

Comme d’habitude avec Bernard2K, un post d’une très grande qualité informationnelle et humaine.

Concernant "l’option intimidation avec gros bras" fortement déconseillée, à raison, par Bernard2K car cela pourrait vous amener en prison, je voudrais ajouter un autre point. Je vois en effet, sur les files dédiées, assez souvent revenir cette « solution » qui selon moi relève plus du fantasme.

En plus du risque de finir en prison et/ou d’avoir des ennuis judiciaires d’un coût et d’une complexité bien supérieurs, j’ajouterais que… c’est une spirale infernale dans laquelle l’on peut être perdant aussi au jeu du "gros bras" et on pourrait aussi très bien finir à l’hôpital donc encore pire.

Posez-vous la question hors du fantasme ou de la décharge d’adrénaline (que nous avons tous connus avec un locataire indélicat), entre vous IH en général plutôt profil bon teint (si, si c’est notre profil en général) et… un locataire de mauvaise foi souvent habitué aux marges de la légalité et/ou borderline psychotique et/ou avec des amis peu recommandables… qui à votre avis "gagnera" au jeu des "gros bras" si vous aviez la mauvaise idée de rentrer dans cette spirale ? Qui en général à le moins à perdre et donc pourra se permettre de monter d’un cran dans la violence ? (matériellement, il n’a pas de bien alors qu’il peut trouver votre adresse, humainement souvent pas de famille ou détachée de sa famille, etc., etc.)

De toute façon, l’argument de l’illégalité et du risque de prison devrait suffire. Je tenais à ajouter le risque du… retour de bâton.

Témoignage très intéressant qui en effet souligne le risque… quand j’écrivais "borderline psychotique" je ne pensais pas si bien dire. Tabasser sa propre mère avec un fer à repasser… je vous laisse imaginer avec un propriétaire qui viendrait jouer les gros bras, comment il aurait pu exploser…