Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?

Ricou · #1

Tout d’abord,

Pas de panique !

1° Garder le contact
2° Définir sa feuille de route (et s’y tenir)
3° c’est un business, donc traiter ce dossier comme un dossier pro (zéro affec’, rester pro)
Votre présentation indique que vous travaillez: donc traitez votre locataire comme un fournisseur en retard, qui ne paye pas
Un Client qui ne paye pas

1°) Garder le contact avec l’interlocuteur (sinon rien n’est plus possible que la voie tierce / juridique)

2° Feuille de route
L’écrire (poser sa stratégie, pour ne pas l’inventer au fur et à mesure)
ex: Semaine 1: appel tph
objectif: obtenir un engagement sur une date et un montant
"OK sous 1 semaine je vous paye les 500€"
ou bien
"Je peux vous donner 100€ toutes les semaines"

Si rien, Semaine 2: Courrier Simple

Si rien, Semaine 3: Courrier LR/AR
dernière relance avant mis en demeure

à chaque fois, par téléphone
Vous devez obtenir un plan, une proposition de votre interlocuteur
"Vous vous étiez engagé à régler 500€ le 1 du mois
nous sommes le 7, rien n’a été réglé
Vous ne respectez les termes de notre contrat

Que proposez vous ?
ET LAISSER VOTRE INTERLOCUTEUR REPONDRE
C’est à lui de proposer quelque chose
en tête vous avez vos objectifs GARDEZ LES SECRET

Peut être va il vous proposer de partir
Peut être va il vous proposer 250 €

laisser le avancer ses propositions

SI par contre, il refuse ou n’arrive pas à proposer quelquechose

plan de bataille, en marche forcée
La régle est que chaque action doit être crescendo par rapport à la précédente
"pour faire monter la pression"

Mots-clés : impayé, locataire, loyers

mimie84 · #2

Fork 69, je vais me renseigner sur cette clause de rupture de bail, même si j’imagine que si le locataire ne veut pas quitter les lieux, la poursuite judiciaire s’impose également…

Pour ma part la mésaventure est en train de se terminer.
Samedi nous avions rdv avec le locataire pour un état des lieux et restitution des clefs.
Il n’est pas venu…
Un voisin nous a dit qu’il était partit en laissant une bonne partie de ses meubles sur le trottoir ( !) , Nous sommes entrés dans le logement (je sais que nous n’avions pas à le faire…) pour vérifier et effectivement il était partit.
L’appart est dans un sale état au sens "propre" du terme : pas mal de ménage, quelques petites réparations et pas mal d’affaires à mettre à la déchetterie.
Nous avons refermé sans rien toucher pour ne pas être en violation de domicile.
J’étais bien embêtée car sans clefs et état des lieux, pas de possibilité légale de récupérer l’appartement.

Je l’ai "harcelée" au téléphone tout le week end. Ce soir je viens de retrouver les clefs dans la boîte aux lettres et un appart dans le même état que samedi . Le barillet va être changer rapidement.
Je me sens vraiment soulagée. Malgré l’état dans lequel il a laissé l’appart et l’ardoise de 1500 et qq euros, ça permet enfin de récupérer notre bien .
Mes vacances de Noel vont en partie servir à le remettre à neuf et il sera prêt pour janvier :-)

Voilà pour les dernières nouvelles, en espérant ne pas avoir à réécrire un post du style !

Merci à tous pour vos précédents conseils

Bernard2K · #3

Dum5000 : à mon humble avis, pas besoin d’huissier pour constater l’absence d’utilisation du domicile.

Le locataire a envoyé un préavis pour résilier le bail. Je suppose que l’état des lieux était programmé à la fin du préavis. Il a de plus rendu les clés.

A partir de là, même s’il n’a pas fait les choses dans les formes (notamment son absence pour l’état des lieux), il paraît tout de même logique qu’un locataire qui a envoyé (de lui-même) un préavis et qui, à la date de fin de préavis, rend les clés, n’habite plus sur place.
Même si le locataire portait plainte, et même si les juges protègent souvent les locataires, un locataire qui a donné volontairement congé et qui rend les clés, je pense que même un juge conviendra que ça veut dire qu’il n’habite plus sur place.

Quant aux affaires qu’il a laissé sur place : à mon avis, elles n’ont jamais existé… L’appartement était vide quand vous l’avez récupéré, n’est-ce pas ?

Philippe30 · #4

Laissez tomber le recours à l’huissier , c’est couteux et cela n’apportera rien.

Vous avez 2 mois de préjudice , le locataire part tout va bien pas de soucis, vous relouez ensuite et le dossier est clos.
Cela correspond à une vacance locative.
Laissez tomber le truc de récupérer mon dû , de l’engagement , de la parole etc ….
Quand on fait du locatif on navigue à vue parfois le temps est calme et parfois c’est plus agité.
Il faut savoir réduire la voilure pour éviter le naufrage et accepter des pertes pour continuer à avancer.
Effectivement au début j’ai réagit comme vous maintenant avec le recul il faut juste être satisfait de récupérer son bien en bon état.
Il faut privilégier le compromis même si il vous est défavorable car sur le temps vous serez gagnant en pouvant relouer rapidement.

Si un locataire ne paye pas , il faut agiter la menace de l’huissier pour voir comment il réagit.
Si il s’en moque alors là il faut agir plus vigoureusement , huissier , pression et plus , on rentre dans du lourd.
Dans votre cas cela semble simple donc ne complexifié pas le problème

Vous allez entamer une procédure qui sera longue et votre locataire sera parti , il ne pourra pas payer son nouveau loyer et les arrières , il fera appel , cela passera au tribunal et dans 12 mois vous serez encore sur le dossier.
Commandement à payer une centaine d’euros et 2 mois à attendre avant la sujet de la procédure.
Ensuite une nouvelle couche et on attend encore.
Ensuite on passe dans le plus sérieux avec la justice mais cela prend encore des mois.

Gaetanlh · #5

A long terme, vous ne serez pas gagnants WANIS.
Comme mon professeur de gestion financière nous disait : "Mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès." Vous en sortirez grandi par cette expérience malheureuse.

Au plaisir,

gunday · #6

Comment comprenez vous l’explication du BOFIP

Le propriétaire n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés, lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues.

Si j’ai bien compris, en l’absence de démarche pour récupérer les fonds, on doit les déclarer fiscalement, car c’est assimilé à des loyers offerts.
Est ce bien cela ?

Sinon pour ceux qui abandonnent, n’avez vous pas l’impression d’encourager le phénomène ?
Vu que la plupart des proprios laissent tomber les derniers mois de loyer, pourquoi se fatiguer à payer le loyer jusqu’au bout ?
Ca me choque de voir des bailleurs admettre que le loyer soit optionnel une fois le préavis posé!

De mon côté, j’ai eut 3 fois le départ avec ardoise depuis que je fais appels systématique à l’huissier.
Une fois l’huissier m’a déconseillé de continuer, une fois, l’huissier a fait poser une saisie sur salaire et la 3ème fois est en cours (peu de visibilité, mon huissier et peu communiquant durant la procédure).
Concrètement, j’ai du mal à voir la difficulté.
Pour la saisie sur salaire, j’ai juste envoyé les justificatifs à l’huissier qui après un moment m’a envoyé la facture de 225€. J’ai rien eut d’autre à faire entre les 2 étapes.
Certes c’est pas gratuit, mais ça fait partie des aléas du métier de bailleur.

perecastor · #7

En règle générale, j’encourage toujours à initier les démarches de recouvrement par voie d’huissier en cas d’impayé de loyer, qui plus est quand le locataire est présumé solvable. A minima, envoyer un commandement de payer ne coûte pas si cher (les tarifs des huissiers sont réglementés).

Dans votre cas particulier, entre votre accord écrit de lui faire cadeau d’une partie de l’impayé, et le contexte hyper particulier du confinement (à la fois générateur de l’impayé et des difficultés de votre locataire à déménager), je pense quand même qu’il vaut mieux s’abstenir et passer à autre chose.

Par ailleurs vous semblez prendre les choses très à cœur. "La parole donnée", "aller lui rendre visite dans son magasin"… dans ces conditions la voie judiciaire, qui nécessite sang-froid, patience et objectivité, me semble d’autant plus inadaptée.

GoodbyLenine · #8

Il n’était nullement impossible d’envoyer une lettre RAR durant le confinement. La poste a un service d’envoi de lettres, y compris RAR, sur internet, qui fonctionne très bien (et que j’ai d’ailleurs utilisé par exemple durant le confinement).

mackloueur · #9

Tout d’abord je tiens à bien vous remercier pour ces explications claires
concernant ce locataire qui ne paie pas ses loyers depuis 3 mois.

…pourquoi ne pas essayer déjà d’avoir un paiement partiel du loyer? par exemple la moitié ou autre montant afin d’éviter que sa dette n’augmente très vite, par ailleurs afin qu’il montre qu’il est de bonne volonté.

J’ai essayé de la joindre, de lui envoyer des SMS, de la relancer par mail.
Le couple fait l’autruche.

Elle reste très flou sur sa situation financière, et ne souhaite même pas discuter de sujet de la banque, car une fois j’ai appelé sa banquière, qui a été lui dire.
Elle m’a envoyé un message par mail juste pour me faire comprendre que je n’avais pas à le faire.

rdv par téléphone ou un rendez-vous directement

Et puis quoi en plus ? on pourrait lui livrer des légumes et des jus de fruits aussi ?
Elle n’a pas honoré ses loyers, et ce couple se fiche de savoir si je paie des agios ou que je sois en perte sèche.
Au delà de ça, ils n’ont pas du tout déclarer leur revenus et taxe d’habitation, c’est moi qui la paie.
j’ai relancé encore la semaine dernière mais rien du tout ils ne répondent pas.

Vous a-t-il prévenu qu’il ne serait pas en capacité d’honorer le loyer?

pas du tout. silence radio, au jeu du chat et de la souris.
Je vais aller les voir leur rendre visite la semaine prochaine, on verra bien comment ils vont me rendre ma monnaie dans la journée, ils ont intérêt à les avoir sur eux, ou de me faire un virement immédiat sous mes yeux, sinon je vais bien leur montrer qui est endetté jusqu’au cou.

Bref négocier quelque chose.

j’attends que ça depuis 3 mois.

l’huissier peut me rendre la vie difficile.

la mairie peut elle avoir son mot à dire ?
comment peut on exclure ces personnes de mon appartement de province ?

Rick · #10

La mairie ne va rien faire du tout, c’est même pas la peine dit penser….

Vous commencer à perdre vraiment patience et je vous conseille de garder votre calme si vous arrivez à les rencontrer.

La justice peut être très réactive pour condamner un propriétaire à bout de nerfs qui utiliserait la force ou l’intimidation pour obtenir des impayés…

Malheureusement elle sera moins réactive pour expulser ou récupérer les impayés de loyer de locataires indélicats…..

Bernard2K · #11

Vous ne pouvez pas expulser légalement un locataire sans commencer par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un huissier.

Si le locataire s’accroche, il faudrait aller devant le juge demander la résolution du bail. On peut plaider soi-même, mais vu votre niveau de compréhension des choses juridiques ça semble une très mauvaise idée. Donc il vous faudra un avocat : encore un coût supplémentaire.

Au total, une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout coûte entre 3000 et 5000 € et dure 1 à 2 ans. C’est comme ça, la justice est lente, tout prend du temps, et personne n’en a grand chose à faire que vous n’ayez pas vos sous (à part vous).
Ces dépenses seront déductibles de vos revenus locatifs de type BIC, si vous êtes LMNP au réel, mais par contre ils ne sont pas déductibles du revenu général. Si vous avez 0 de revenus locatifs en 2020, ça fera un déficit reportable sur vos futurs revenus locatifs imposé en BIC.

Notez que l’autre option, l’option intimidation avec gros bras peut fonctionner mais peut aussi vous envoyer en prison. Je décommande fortement.

Sur la question d’avoir ou pas une caution : arrêtez de confondre caution et dépôt de garantie :
- le dépôt de garantie est une somme de 2 mois de loyer (en meublé) qui couvre les dégradations et impayés.
- une caution est un garant : c’est une personne qui signe un engagement, au moment du bail, comme quoi elle solidaire du locataire pour ses dettes de loyer. Généralement, ce sont les parents du locataire. Avez-vous oui ou non demandé une telle caution au locataire ? Si oui, vous le savez forcément car vous avez fait signer ce document à une personne, souvent les parents, donc vous le savez.

A ce stade, votre seul espoir est de trouver un bon huissier qui, au-delà de faire son job, cherche à influer sur le locataire comme le préconisait serenitis, sur le mode "vous savez, M. Mack est décidé à vous poursuivre jusqu’au bout. non seulement vous allez être expulsé, mais vous aurez une dette de loyers, qui sera perçue tôt ou tard ! Vous aurez des saisies sur salaire. Des saisies sur allocations si vous ne travaillez pas. J’y veillerai personnellement. Alors vous feriez mieux de partir avant d’augmenter encore cette dette de loyers. Alors, envoyez dès demain votre courrier de congé en LRAR, c’est la seule chose à faire".

On répète à longueur de forum que l’investissement immobilier locatif est risqué et qu’il faut une bonne épargne de précaution pour se lancer. On explique aussi que c’est compliqué et qu’il faut bien se former. Là, vous n’avez "plus rien", vous êtes au RSA et vous ne comprenez pas grand chose. Vous avez voulu jouer sans filet, et vous avez perdu. Vous êtes dans une m… noire. Vous êtes sur une trajectoire qui mène tout droit au surendettement et à la saisie de votre logement (pour impayés de l’emprunt et/ou des charges de copropriété). Vous trouvez que ce que je dis n’est "pas sympa" ? Moi je dis juste la vérité. C’est votre situation qui n’est pas seulement "pas sympa", elle est catastrophique.

Ce que je peux vous conseiller :
- recherchez un emploi. De toute urgence. N’importe quoi pourvu qu’il y ait une feuille de paie et un salaire.
- réduisez vos dépenses. Supprimez toute dépense qui n’est pas absolument indispensable.
- empruntez auprès de votre famille ou vos amis, pour avoir de quoi payer la procédure d’expulsion. Vous avez besoin de 3000 € à 5000 € pour faire face à ce qui va venir. Si vous laissez traîner, vous vous en mordrez les doigts. Il faut "investir" dans la procédure d’expulsion pour récupérer votre logement au plus vite. C’est la seule solution viable.

Bon courage et bonne chance.

serenitis · #12

Mackloueur,

L’huissier va vous demander des elements pour monter votre dossier dont copie de vos courriers en AR ainsi que l’AR revenu à l’expéditeur qui a la même valeur que s’il l’avait reçu.

Truc pratique : notez systématiquement sur vos courriers le Numéro de formulaire de l’AR ainsi que la mention copie lettre simple (vrai ou pas cela démontrera que votre destinataire ne peut prétendre être informé qu’il soit allé chercher son AR ou pas..)

Préparez votre dossier et photocopies en 3 exemplaires, dont les courriers au garant, les huissiers apprécient les gens qui leur mâchent le travail et généralement en retour ne vous collent pas de frais de copie…

Rien ne vous empêche de joindre son employeur et de pleurer un peu à sa RH ou autre, en général le message passe bien et si votre locataire s’agace, il vous rappellera alors…

Autre pratique que j’utilise sur des dettes de clients (Pas en immo) collage de ses factures avec la mention en rouge au tampon « facture impayée dossier mis au contentieux » …comme le petit poucet, vous pouvez en disposer sur sa porte d’entrée, le panneau de la copro etc…c’est toujours Très apprécié 😉

Le recouvrement de créances efficace repose sur la ténacité et parfois des moyens un peu tordus, sans tomber à mon sens dans le déménagement gros bras, de multiples appels téléphoniques à différents horaires, avec un alias de présentation marchent pas mal aussi.

Pensez à jean Gabin dans la traversée de Paris hurlant « Jambier 200 francs », vous serez dans la peau du parfait recouvreur.

Édit // dernière idée, joignez pour lui une assistante sociale du conseil départemental pour le signaler en difficulté mais trop timide pour la joindre, vous vous aiderez vous même…

Bernard2K · #13

Je pense que les solutions que vous citez sont de mauvaises solutions.

Vous déformez aussi le travail d’un huissier sans chercher à le comprendre. Un huissier n’envoie pas des lettres recommandées. Un huissier se déplace pour délivrer le commandement en mains propres. Si la personne est absente, l’huissier applique la procédure adaptée. Ce qui est très important pour vous c’est qu’un pli délivré par huissier est considéré par la justice comme reçu, même si la personne ne l’a pas reçu. On considère en gros qu’un huissier a fait les diligences nécessaires et que si le destinataire a choisi ne pas prendre connaissance du commandement, c’est sa faute et son problème. C’est pourquoi c’est l’étape nécessaire et indispensable pour d’une part obtenir le paiement du loyer, et d’autre part arriver à l’expulsion.

Avec une caution solidaire, logiquement, vous devriez finir par obtenir le paiement de vos loyers. Ce n’est qu’une question de temps, de persévérance et d’appliquer les bonnes procédures.

Manifestement, vous renâclez à faire appel à un huissier, alors vous cherchez 36 alternatives. Il faudrait donc, d’une part que l’on vous explique le vrai travail de l’huissier et pourquoi il faut vraiment faire appel à lui, et d’autre part que l’on vous explique pourquoi chacune de vos 36 idées issues de votre anxiété sont inadéquates. Non, désolé, pas le temps. Vous êtes ni le premier ni le dernier à avoir des impayés de loyer. La procédure est connue, elle est disponible sur l’internet en général et sur ce forum en particulier (par exemple, vous voyez le champ de recherche en haut à droite ? Vous y tapez une fois "impayés loyer" et une autre fois "huissier" et vous devriez tomber sur des discussions fort intéressantes). On a déjà fait l’effort de vous apporter des réponses personnalisées alors que votre problème est hyper connu et que toutes les informations sont déjà disponibles. Donc, moi personnellement, je considère que j’ai déjà fait beaucoup, et je m’arrête là.

Vous avez désormais le mode d’emploi. Vous pouvez toujours essayer de faire autrement. La plupart des choses auxquelles vous pensez sont soit illégales, soit inutiles. Dans tous les cas, elles retardent d’autant l’application de la bonne solution.

Mon (dernier) conseil : arrêtez de tourner autour du pot.

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2020 07h47)

amoilyon · #14

Je fais suite aux excellents messages de forumeurs bien plus expérimentés que moi.

Vous incarnez, bien malheureusement pour vous, l’exemple du bailleur qui cumule les handicaps : méconnaissance de l’investissement locatif (expert comptable pour le LMNP, méconnaissance du droit du locataire qui même s’il perd son bail, perd son statut de locataire, mais garde le bien sous le statut de squatteur,…) et pas de trésorerie de secours pour gérer tous les aléas de la vie de bailleur.

Vous êtes à la recherche de l’équation insoluble afin de récupérer vos loyers : " rapide" + " gratuit" + "légale".
Si elle existait, aucun bailleur ne se lancerait dans des procédures judiciaires longues et payantes.
Cela me rappelle mes petits collégiens qui, devant le conseiller d’orientation, cherchaient un emploi " où on travaille pas beaucoup " + " sans étude, ni formation" + " où on gagne beaucoup beaucoup d’argent" (+ " légal", oui, celui là c’était plutôt l’équipe pédagogique qui le suggérait ).

Voici pourquoi les forumeurs, parfois un brin ironique, ouvrent les yeux des primo investisseurs naïfs ( ou encore ignorants):
Comme cette étude de cas de cette semaine dont voici un extrait :

Sven337 a écrit :
L’étape numéro 1 dans "devenir rentier", quand on n’a pas d’épargne et des petits revenus, c’est d’augmenter ses revenus. N’essayez pas de griller l’étape numéro 1, au mieux vous allez vous faire bloquer dans vos projets par la banque, au pire vous allez vous mettre en danger vous et votre famille pour suivre votre excès de confiance que "ce projet immobilier, c’est sûr, il va me rendre riche".

Quand je vois votre discours sur le projet (renta à 9-10%, plus value sympa à la revente, "je vais revendre dans 4 ans"), pour moi vous êtes dans le joli monde des vidéos youtube où on achète et revend des appartements à la chaîne et ça vous rend magiquement riche.
Dans le monde réel, on commence par développer ses propres revenus afin d’avoir la surface financière pour réaliser les projets capitalistiques qui vont, peut-être, vous aider à vous enrichir, pas en 4-5 ans mais en 10 ou 20.

Bref, développez votre activité. De toute façon c’est de très loin la meilleure façon de s’enrichir.

Avant d’investir personnellement, j’ai rencontré mon conjoint qui avait déjà 2 SCI.
Au cours d’un dîner avec un de ses amis investisseur, gérant en direct > 180 locations, celui-ci nous a raconté toutes les anecdotes et perles de ses locataires ( et il y en avait), ainsi que les mauvaises passes : impayés, procédure d’expulsion et l’état dans lequel il récupérait ses biens : cuisine/baignoire/WC arrachés, portes ôtées, béton coulé dans le WC, exemple parmi d’autres. Bien entendu à votre charge de remettre tout cela en ordre.

Sur le forum, je connais un membre qui a personnellement vécu cette mésaventure et l’a raconté.

Ma secrétaire et son conjoint vivent depuis 2 ans dans la maison de ses beau parents, qui était un investissement locatif à la base, et où ils ont du mettre dehors, au bout de 2 ans de procédure les locataires mauvais payeurs. Ils ont passé toutes leurs vacances pendant l’année qui a suivi pour remettre la maison habitable et propre.

Mon conjoint, investi en immobilier depuis plus de 10 ans, a eu une procédure d’expulsion.
Malheureusement, même avec toutes les précautions, on ne peut exclure un locataire qui du jour au lendemain arrête de payer, alors qu’il a les ressources pour.
2 ans de procédure, et un appartement récupéré en bon état (ouf!).
Heureusement, la SCI mutualisait les risques et pu tourner sans encombre, malgré les 800€/mois de manque à gagner. Il faut donc avoir les reins solides. Depuis 2 ans, saisie sur salaire jusqu’à épurement de la dette :

Saisie sur salaire

La caution que vous avez peut elle avoir une saisie ? Je vous laisse lire les conditions :

Saisie sur salaire Service public .fr a écrit :
Revenu saisissable
La plupart du temps, le montant du revenu saisissable se calcule à partir du cumul des salaires nets perçus au cours des 12 mois précédant l’acte de saisie. Le salaire net comprend :

le salaire (déduction faite de la CSG, de la CRDS et du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu).
les majorations de salaire pour heures supplémentaires,
et les avantages en nature.
À noter : lorsque le salarié reçoit des salaires de plusieurs employeurs, le revenu saisissable est calculé sur l’ensemble de ces sommes.

Mais le revenu saisissable se compose également des sommes suivantes :

Indemnités journalières de maladie, de maternité et d’accident du travail
Allocations complémentaires servies en cas de réduction d’horaire (chômage, partiel, passage temporaire à mi-temps)
Indemnités chômage
Indemnité de départ volontaire à la retraite
Allocation de retour à l’emploi (ARE)
Pensions et rentes viagères d’invalidité
Pensions de retraite et pensions de réversion
Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa)
Par ailleurs, les prestations familiales peuvent être saisies seulement dans certains cas et pour le paiement de certaines créances seulement.

En revanche, certaines sommes ne font pas partie du revenu saisissable :

Prime d’activité
Indemnités représentatives de frais professionnels
Indemnités en capital ou rentes pour accident de travail
Indemnités de mise à la retraite
Indemnités de départ consécutif à la situation économique de l’entreprise
Indemnités de rupture conventionnelle
Indemnités de licenciement
Allocation personnalisée d’autonomie (Apa)
Allocation aux adultes handicapés (AAH) et majoration pour la vie autonome (MVA) sauf pour le paiement des frais d’entretien de la personne handicapée
Allocations de solidarité spécifique (ASS)
Primes de participation et d’intéressement

Vous avez le tableau du montant maximum saisissable également dans le lien.

Nous n’avons aucun précision sur votre investissement : montant du loyer, dette actuelle, montant des charges, salaires des cautions…
Pareil, B2K suggérait que vous étiez trop loin du bien pour pouvoir personnellement vous y rendre. Cela complique un peu plus pour discuter en face à face avec le locataire et sa caution.

Enfin, je reviendrai sur le conseil de Sven337, votre présentation étant extremement frustre, impossible de vous conseiller avec justesse.
Mais la première chose à faire est de diminuer vos dépenses et de maximiser vos entrées d’argent.
Avez vous une formation ? Souhaitez vous vous former ? Pourquoi n’êtes vous pas en poste ? A l’approche de la retraite, ou en infirmité ?
L’urgence serait de trouver un poste afin de faire entrer l’argent, et de diminuer autant que vous pouvez les frais annexes.

En parallèle, appliquer les excellents conseils et lancer le début de la procédure.

La banque, si vous avez un prêt sur le bien, n’aura aucun scrupule ni difficulté à vous réclamer son dû, et dispose d’un service contentieux qui ne gère que cela du matin au soir.
C’est ainsi que je retrouve ces appartements aux enchères à la moitié de leur valeur d’achat.

Tchouikov · #15

Je n’ai jamais eu besoin de recourir aux services d’officines en ligne du type Se Faire Payer.com ou encore Litige.fr que vous citez, et je ne peux donc pas répondre précisément à votre interrogation, mais je me risque malgré tout à vous donner un avis.

Ce que vous devez déjà bien comprendre, pour éviter toute désillusion, est que la prestation offerte pour quelques dizaines d’euros se limite à mettre en forme un document (par exemple une mise en demeure) sur la base d’un modèle standard (que l’on peut d’ailleurs trouver aisément et gratuitement en cherchant un peu) et à l’adresser, par courrier recommandé ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice, à votre débiteur. Il s’agit là d’un « produit d’appel » dont il ne faut pas attendre des miracles : si votre débiteur ne peut ou ne veut s’acquitter de sa dette, il va vous falloir aller au-delà et engager une procédure classique de recouvrement ou d’expulsion dont le coût sera, bien évidemment, largement supérieur.

Au tout premier stade d’une procédure, le service rendu par ces officines virtuelles peut avoir son utilité pour celui qui, comme vous, a besoin de disposer de modèles de documents et/ou des références aux textes légaux (même si je répète que de très bons modèles sont disponibles gratuitement sur Internet). Ceci ne doit néanmoins et surtout pas empêcher de comprendre, de s’approprier et de vérifier les règles applicables à votre affaire :

- d’une part car cette procédure est la vôtre, pas celle de Se Faire Payer.com ou Litige.fr, et c’est de votre argent dont il s’agit ;

- d’autre part parce que ces officines ne sont pas de sociétés habilitées à délivrer des conseils juridiques : elles rendent en fait une simple prestation de nature « administrative » qui, comme je l’écrivais plus haut, se limite à mettre en forme des documents et à les adresser à la partie adverse (c’est d’ailleurs l’argument qu’a avancé le dirigeant d’un site internet de ce type lorsqu’il a été attaqué par l’ordre des avocats pour exercice illégal de la profession) ; elles peuvent aussi vous mettre en relation avec des professionnels du droit (avocats ou huissiers) mais je ne suis pas certain que ce soit plus efficace que de vous tourner vers un professionnel qui vous aurait été recommandé par une relation de confiance ;

- enfin, de troisième part, et précisément parce que ces officines n’ont pas les prérogatives ni les mêmes responsabilités qu’un véritable conseil juridique, il faut s’approprier et vérifier scrupuleusement le contenu qu’elles mettent en forme avant de l’adresser à votre adversaire.

Pour illustrer ce tout dernier point, je vous livre les conclusions auxquelles j’étais arrivé lorsque j’ai dû faire quelques recherches sur la question de la température à respecter dans les logements. A l’occasion de ces recherches, j’étais précisément allé fureter sur le site Litige.fr et voici ce que j’avais trouvé :

Litige.fr a écrit :
Température anormalement basse ou élevée dans votre logement : que faire ?
Vous êtes locataire d’un appartement dans lequel la température est anormalement basse ou élevée. Vous en faites la remarque au propriétaire mais celui-ci ne fait rien pour changer la situation ? Quels sont vos recours ? (…)
Ce que dit la Loi : article 6 c) de la Loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire un logement apte à être habitable, dont la condition rend possible la réalisation du contrat de bail. Un propriétaire d’appartement ne peut en effet vous louer un logement dont la température minimale est inférieure à 18° C et la température maximale supérieure à 19° C.
(…)
Selon l’article R241-26 du Code de l’énergie, dans les locaux d’habitation, la température maximale doit être de 19° C. Cette température est fixée pour l’ensemble des pièces du logement.

A prendre au pied de la lettre le texte qui est reproduit sur ce site, le propriétaire serait tenu de garantir à son locataire une température maximale de 19° C dans tout le logement, ce qui nécessite en pratique fournir un système de climatisation du fait de l’impossibilité de ne pas dépasser cette température lorsque le thermomètre grimpe un peu…

En creusant un peu plus le sujet et en allant consulter le code de l’énergie, on constate qu’il n’en est heureusement rien :

Article R 241-26 du code de l’énergie a écrit :
Dans les locaux à usage d’habitation, d’enseignement, de bureaux ou recevant du public et dans tous autres locaux, à l’exception de ceux indiqués aux articles R. 241-28 et R. 241-29, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d’inoccupation définies à l’article R. 241-27, fixées en moyenne à 19° C (…)

On voit donc que la température de 19° C à ne pas dépasser est une température de chauffage, et non une température ambiante, ce qui n’est pas du tout la même chose. Un locataire qui se fierait uniquement au contenu présenté sur le site et engagerait une procédure à l’encontre de son bailleur s’exposerait à une grave déconvenue…

Pour être tout à fait honnête, j’ignore si le courrier de « mise en cause » que Litige.fr propose d’envoyer moyennant le paiement de quelques euros est aussi imprécis que le contenu de leur site, mais si tel est le cas, ce serait particulièrement fâcheux car l’approximation n’est pas de mise en matière juridique, et elle peut coûter particulièrement cher à l’occasion d’un procès.

J’espère que vous ne trouverez pas mon propos hors sujet par rapport à votre préoccupation du moment. Mon idée était ici simplement de vous mettre en garde contre de prétendues recettes miracles (qui n’existent pas) et de vous inviter à utiliser votre sens critique à plein régime.

wanis · #16

Je ne saurais pas dire, mais bon 10 jours sans réponse à mes appels et sms, et une réponse le lundi suite à mon passage je pense que CA y est pour quelques chose. Tout de façon j’y serais retourné et j’aurais été beaucoup moins discret si ce jeu avait continué. Mais voilà, cela à été un bonne leçon pour moi à moindre coût.

abribus · #17

Arnaud13, le 06/04/2021 a écrit :
Mais au delà de ça, si je peux les emmener au pénal et les envoyer en prison, je peux etre très motivé… Quelqu’un a déjà tenté ceci? (démontrer par A+B que c’est une escroquerie organisée, et qu’enfin la justice condamne ce genre de comportements?)

En France, la prison? Malheureusement on met peu des personnes en prison et surtout pas les escrocs

L’épicier de notre rue gère plusieurs chambres de bonnes/studios (je doute qu’il soit propriétaire de toutes). Il prend le risque de la prison. Quand un locataire ne paie pas, il lui envoie des attentions (chocolats, fleurs, ) pour faire le gentil et quand le locataire s’éloigne un peu de chez lui, il se retrouve mystérieusement tabassé sans explication par des inconnus (doigts/dents cassée ) plusieurs fois jusqu’au départ.

abribus · #18

LieKolchin a écrit :
Pour en avoir discuté avec un ami résident à Londres, j’avais déjà entendu qu’il était facile de louer, parce que le propriétaire avait l’assurance de pouvoir expulser rapidement un locataire indélicat.

En revanche, je ne connais pas les conséquences que vous mentionner. Pourriez vous les expliciter (par curiosité, essentiellement) ?

Difficile d’être précis à une question aussi large mais disons qu’au Royaume Uni, l’équivalent des "amendes" au civil ou au penal et même les "frais de justice" atteignent très rapidement des montants dissuasifs.

En France, la loi fixe (avant même que le forfait soit commis) une amende maximale et ensuite l’application de la loi par les juges à tendance à effacer tout ou partie de ce montant, d’autant que les procédures d’appel, de report etc, sont (presque) gratuites pour le fraudeur. Pour couronner le tout, ce dernier ne payera que s’il en est "capable"…

PoliticalAnimal · #19

Bernard2K, le 26/05/2020 a écrit :
Vous ne pouvez pas expulser légalement un locataire sans commencer par un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un huissier.

Si le locataire s’accroche, il faudrait aller devant le juge demander la résolution du bail. On peut plaider soi-même, mais vu votre niveau de compréhension des choses juridiques ça semble une très mauvaise idée. Donc il vous faudra un avocat : encore un coût supplémentaire.

Au total, une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout coûte entre 3000 et 5000 € et dure 1 à 2 ans. C’est comme ça, la justice est lente, tout prend du temps, et personne n’en a grand chose à faire que vous n’ayez pas vos sous (à part vous).
Ces dépenses seront déductibles de vos revenus locatifs de type BIC, si vous êtes LMNP au réel, mais par contre ils ne sont pas déductibles du revenu général. Si vous avez 0 de revenus locatifs en 2020, ça fera un déficit reportable sur vos futurs revenus locatifs imposé en BIC.

Notez que l’autre option, l’option intimidation avec gros bras peut fonctionner mais peut aussi vous envoyer en prison. Je décommande fortement.

Sur la question d’avoir ou pas une caution : arrêtez de confondre caution et dépôt de garantie :
- le dépôt de garantie est une somme de 2 mois de loyer (en meublé) qui couvre les dégradations et impayés.
- une caution est un garant : c’est une personne qui signe un engagement, au moment du bail, comme quoi elle solidaire du locataire pour ses dettes de loyer. Généralement, ce sont les parents du locataire. Avez-vous oui ou non demandé une telle caution au locataire ? Si oui, vous le savez forcément car vous avez fait signer ce document à une personne, souvent les parents, donc vous le savez.

A ce stade, votre seul espoir est de trouver un bon huissier qui, au-delà de faire son job, cherche à influer sur le locataire comme le préconisait serenitis, sur le mode "vous savez, M. Mack est décidé à vous poursuivre jusqu’au bout. non seulement vous allez être expulsé, mais vous aurez une dette de loyers, qui sera perçue tôt ou tard ! Vous aurez des saisies sur salaire. Des saisies sur allocations si vous ne travaillez pas. J’y veillerai personnellement. Alors vous feriez mieux de partir avant d’augmenter encore cette dette de loyers. Alors, envoyez dès demain votre courrier de congé en LRAR, c’est la seule chose à faire".

On répète à longueur de forum que l’investissement immobilier locatif est risqué et qu’il faut une bonne épargne de précaution pour se lancer. On explique aussi que c’est compliqué et qu’il faut bien se former. Là, vous n’avez "plus rien", vous êtes au RSA et vous ne comprenez pas grand chose. Vous avez voulu jouer sans filet, et vous avez perdu. Vous êtes dans une m… noire. Vous êtes sur une trajectoire qui mène tout droit au surendettement et à la saisie de votre logement (pour impayés de l’emprunt et/ou des charges de copropriété). Vous trouvez que ce que je dis n’est "pas sympa" ? Moi je dis juste la vérité. C’est votre situation qui n’est pas seulement "pas sympa", elle est catastrophique.

Ce que je peux vous conseiller :
- recherchez un emploi. De toute urgence. N’importe quoi pourvu qu’il y ait une feuille de paie et un salaire.
- réduisez vos dépenses. Supprimez toute dépense qui n’est pas absolument indispensable.
- empruntez auprès de votre famille ou vos amis, pour avoir de quoi payer la procédure d’expulsion. Vous avez besoin de 3000 € à 5000 € pour faire face à ce qui va venir. Si vous laissez traîner, vous vous en mordrez les doigts. Il faut "investir" dans la procédure d’expulsion pour récupérer votre logement au plus vite. C’est la seule solution viable.

Bon courage et bonne chance.

Comme d’habitude avec Bernard2K, un post d’une très grande qualité informationnelle et humaine.

Concernant "l’option intimidation avec gros bras" fortement déconseillée, à raison, par Bernard2K car cela pourrait vous amener en prison, je voudrais ajouter un autre point. Je vois en effet, sur les files dédiées, assez souvent revenir cette « solution » qui selon moi relève plus du fantasme.

En plus du risque de finir en prison et/ou d’avoir des ennuis judiciaires d’un coût et d’une complexité bien supérieurs, j’ajouterais que… c’est une spirale infernale dans laquelle l’on peut être perdant aussi au jeu du "gros bras" et on pourrait aussi très bien finir à l’hôpital donc encore pire.

Posez-vous la question hors du fantasme ou de la décharge d’adrénaline (que nous avons tous connus avec un locataire indélicat), entre vous IH en général plutôt profil bon teint (si, si c’est notre profil en général) et… un locataire de mauvaise foi souvent habitué aux marges de la légalité et/ou borderline psychotique et/ou avec des amis peu recommandables… qui à votre avis "gagnera" au jeu des "gros bras" si vous aviez la mauvaise idée de rentrer dans cette spirale ? Qui en général à le moins à perdre et donc pourra se permettre de monter d’un cran dans la violence ? (matériellement, il n’a pas de bien alors qu’il peut trouver votre adresse, humainement souvent pas de famille ou détachée de sa famille, etc., etc.)

De toute façon, l’argument de l’illégalité et du risque de prison devrait suffire. Je tenais à ajouter le risque du… retour de bâton.

elbobo · #20

Pour en remettre une couche sur l’hypothèse des gros bras, j’avais envisagé cette solution à un moment pour un locataire indélicat qui avait disparu des radars.
Pour les raisons évoquées dans le post de PoliticalAnimal ci-dessus (risques importants déjà de ne pas réussir à mettre une branlée, et d’en prendre une en retour avec impact potentiel sur la famille), j’avais décidé de rester dans la légalité.
Lorsque j’ai reçu un appel de la gendarmerie me disant que l’individu était recherché pour avoir tabassé sa mère et son beau-père à coup de fer à repasser, je me dis que j’ai bien fait.
Il n’a jamais réglé son ardoise, je me suis assis sur 2 000 € et j’ai reloué derrière.
Mais j’ai évité de finir à l’hôpital voire pire.

Job · #21

elbobo, le 01/06/2021 a écrit :
Mais j’ai évité de finir à l’hôpital voire pire.

oui, conforme à votre pseudo peut-être ?

Bernard2K · #22

PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :
Posez-vous la question hors du fantasme ou de la décharge d’adrénaline (que nous avons tous connus avec un locataire indélicat), entre vous IH en général plutôt profil bon teint (si, si c’est notre profil en général) et… un locataire de mauvaise foi souvent habitué aux marges de la légalité et/ou borderline psychotique et/ou avec des amis peu recommandables… qui à votre avis "gagnera" au jeu des "gros bras" si vous aviez la mauvaise idée de rentrer dans cette spirale ?

Même avec un profil "pas bon teint", vous vous mettez en danger et vous n’êtes pas sûr de gagner. Histoire vraie : un ami est un vrai dur à cuire. Il a des capacités élevées de combat à mains nues et avec toutes armes, y compris à feu (qu’il détient légalement).

Une fois, il a fait des remontrances à une canaille qui avait rayé sa voiture. Comment ça s’est fini ? Mon ami a déménagé pour changer de quartier. Eh oui, c’est lui qui était dans son droit, mais c’est lui qui doit en subir les conséquences avec un déménagement. Il m’a expliqué : "moi je peux me défendre, mais je ne peux pas être tout le temps derrière ma femme et mes enfants. Je ne vais pas prendre le risque que mon gamin soit tailladé à coups de cutter par représailles contre moi. Donc je ne peux rien faire contre un jeune con et sa dizaine de copains tous plus ingérables les uns que les autres".

Même si vous étiez un vrai dur à cuire, vous avez forcément un point faible : votre famille, vos biens matériels, votre réputation…

lachignolecorse · #23

Il y a beaucoup de croyances, de rumeurs sans fondement et de "vous n’avez qu’à…". Je n’ai que peu de conseils à donner en cas de non-paiement, juste celui d’être très réactif. Je parcours pas mal de situations sur les forums où les bailleurs se plaignent de "mon locataire ne paie plus depuis 3 mois, que dois-je faire?" Et encore, je suis gentil, c’est souvent 6 mois voir 1 an.

Je commence à envoyer un sms gentil 3 jours après l’échéance indiquée sur le bail. Cela résoud immédiatement 95% des situations (oubli en général). Les 5% restants sont suivis au jour le jour pour connaître la raison précise du retard et fixer la nouvelle échéance. En cas de sourde oreille, le récalcitrant me trouve sur son chemin au bout de 10 jours maxi. Et pas besoin de gros bras, le rappel des faits suffit, ainsi que le changement de ton. Etant rentier, j’ai du temps à leur consacrer.

Un point primordial est le choix du locataire. C’est là où le risque se prend (ou pas). C’est pour cela que je ne délèguerai jamais la recherche de locataire, ni la gestion du retard de paiement où il faut être très précis et réactif. En ce qui me concerne, je me fie plutôt à mon ressenti qu’à un bon dossier.

Et dans la plupart des cas que je rencontre sur les réseaux, le bailleur n’est pas toujours réglo (et ça n’est pas souvent précisé) et c’est une source de crispation dans la relation.

Bernard2K · #24

Rodin : l’ordonnance sur requête nécessite qu’il soit impossible d’identifier les personnes présentes. Ca peut être le cas lorsque de nombreuses personnes sont présentes sur un terrain (c’est souvent utilisé contre les gens du voyage qui occupent un terrain). Ca n’a aucune chance d’aboutir pour un locataire qui est connu par le bail ! Si l’huissier faisait semblant de ne pas le connaître, il ferait une grave faute professionnelle qui mettrait la procédure en danger (il est alors très facile d’attaquer l’ordonnance).
De plus, cette procédure d’ordonnance sur requête reste intrinsèquement fragile puisqu’elle ne respecte pas le principe du contradictoire. Enfin, s’agissant d’expulser une personne de son domicile (et non pas seulement d’un terrain), je doute qu’on trouve beaucoup de juges prêts à prononcer une ordonnance d’expulsion sur requête. Bref, mauvaise idée.

A propos du cas de Nicobos :
- avant tout, poursuivre la procédure vers l’expulsion sans mollir et sans prendre de retard.
- nouer le dialogue avec le locataire en lui faisant bien comprendre qu’on ira jusqu’au bout sans mollir et sans retard, en être presque désolé pour lui, mais lui dire qu’on ne peut pas se permettre de rester sans revenu. Tous les mois, vous devez payer la banque, et l’absence de loyers vous met donc en situation difficile, c’est pour cela que vous êtes obligé d’être intransigeant. Comme suggéré par joe, commencer la négociation du point zéro, c’est à dire expulsion et poursuites pour récupérer les loyers impayés. Dites-lui "c’est embêtant, c’est une dette qui va vous poursuivre. Dès que vous gagnerez trois sous, qu’il s’agisse de salaire ou d’allocation, l’huissier vous prendra tout. C’est un sacré boulet au pied". Mettre dans la balance que vous pourriez peut-être renoncer à cette dette, et que c’est déjà beaucoup (citer le chiffre). Rajouter une prime au départ n’est pas forcément nécessaire et ne doit être utilisé qu’en toute dernière extrémité, quand il sera vraiment prêt à partir et qu’il vous dira "mais ça fait des frais quand même".

Sur la forme de l’accord : je ne pense pas qu’un notaire propose un accord transactionnel. C’est typiquement le domaine de compétence d’un avocat, pas d’un notaire. Cela dit, il n’y a pas forcément besoin d’un accord transactionnel si le locataire fait un courrier de congé puis signe l’EDL de sortie : c’est un départ "normal" qui n’a pas besoin d’autres documents.

Comme j’ai déjà eu l’occasion de l’expliquer, un accord transactionnel pour rompre un bail pourrait être casse-gueule. En effet, la loi de 1989 prévoit les cas de congé, et parmi ceux-ci il n’y a pas l’accord transactionnel. Un juge pourrait très bien juger que, la loi de 1989 étant d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger par accord, et le juge pourrai donc dire que le bail n’a jamais été rompu et ordonner de réintégrer le locataire. Personnellement, je préférerais largement la voie normale de départ du locataire, avec courrier de congé puis EDL de sortie. Il peut y avoir un accord oral sur le fait qu’on oublie les impayés de loyer, et une petite prime en liquide à la signature de l’EDL avec remise des clés, sans en laisser aucune trace bien sûr.

Bernard2K · #25

Jibzzzz, le 06/11/2024 a écrit :
je veux en terminer.

Ce n’est pas à vous de choisir. Le locataire est titulaire d’un bail qui lui donne le droit de rester aussi longtemps qu’il le souhaite. Rompre le bail pour impayé ne peut être fait que par le juge.

Je suis bien d’accord avec lachignolecorse sur la nécessité de maintenir le dialogue. A mon avis, ça n’exclut pas d’envoyer, en parallèle, AR puis commandement de payer. Si vis pacem, para bellum.

Si vous relisez le fil attentivement comme je viens de le faire, vous ne manquerez pas de bons conseils et de retours d’expérience instructifs. Pour autant, je regrette que, à sa relecture, les idées saugrenues prennent presque plus d’importance que les conseils sages. C’est tout le principe du populisme : les propositions percutantes, même fausses ou irréalistes, séduisent davantage que les discours rationnels ; On en a l’éclatante démonstration dans l’actualité récente. A vous de voir si vous préférez les idées saugrenues ou suivre les bons conseils.

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Sven337 a écrit :

Saisie sur salaire Service public .fr a écrit :

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Litige.fr a écrit :

Article R 241-26 du code de l’énergie a écrit :

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Arnaud13, le 06/04/2021 a écrit :

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Bernard2K, le 26/05/2020 a écrit :

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elbobo, le 01/06/2021 a écrit :

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PoliticalAnimal, le 31/05/2021 a écrit :

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Jibzzzz, le 06/11/2024 a écrit :

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