Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic)

sven337 a écrit :

tout d’abord je ne vois pas le rapport entre la porte de garage et ces histoires de chauffage. Est-ce que vous mentionnez cette question afin de suggérer que le locataire pourrait être de mauvaise foi ?

C’est surtout pour montrer qu’il rale facilement et qu’il essaye de faire payer bcp de chose à ma mère plutot qu’a son assurance. (reparation d’un cout de 25€)

Sven337 a écrit :

Sur le chauffage, il faut absolument clarifier quel est le rappel de charge qui a été reçu, et comment il a été calculé. Le syndic *doit* le justifier au propriétaire. "Oubliez" de payer tant que ces justifications n’ont pas été reçues (évitez d’exprimer cette menace par écrit, par contre).

ma mère a fait 3 courriers AR en payant une partie des charges sauf celle ci pour demander des explications aucune réponse alors qu’il encaisse bien le chèque.

Une lettre d’un avocat de ma mère et en réponse un courrier avec le relevé des charges et rien d’autres comme explication.

Sven337 a écrit :

En théorie, le coût de l’énergie de chauffage est entièrement récupérable sur le locataire, donc si c’est bien de cela qu’il s’agit ce sera à son locataire de payer.
S’il a vraiment fait un bricolage pour forcer les robinets thermostatiques en position ouverte (c’est ce que je devine sur la base de vos explications lapidaires), alors il a dû avoir sacrément chaud chez lui : il n’a pas pu ne pas remarquer la surconsommation.

Voici un mail envoyé de la part du locataire en janvier 2016 pour expliquer comment il à réussi à faire fonctionner le chauffage le temps que la pièce arrive.



Concernant le compteur il me semble avoir compris que les compteurs de gaz viennent tous d’être changé. Du coup je m’interroge sur le fait qu’il y avait peut être un soucis à ce niveau là.

En tout cas voila plein d’éléments pour aider ma mère qui essaye d’avoir un rendez-vous avec le syndic en vain.  Syndic qui avait envoyé le chauffagiste qui n’avait pas résolu le soucis faute de pièce.

Désolé, mais vos informations sont bien trop imprécises.

Si vous voulez que les "experts" puissent vous répondre utilement, pourriez-vous préciser SVP après vous être dûment renseigné :
- chaudière individuelle (une par appartement) ou collective (une pour l’immeuble) ?
- les compteurs changés sont-ils des compteurs de gaz ou des compteurs de chaleur ?
- qui a fait le rappel de charges de chauffage : le syndic ou "GDF" (ou autre compagnie fournissant le gaz) ?

Nous n’avons pas les images du bricolage mais ça ressemble à un problème de robinet au niveau du radiateur.
La consommation d’eau pour le chauffage collectif est toujours en cycle fermé; excluant une facture pouvant provenir d’une consommation d’eau chauffée.
Je comprends que le compteur (sans autre précision) est lié au chauffage. S’agirait-il d’un compteur d’individualisation chauffage qui devient peu à peu une obligation ?
Si c’est le cas, la facturation au réel doit provenir :
1/Avant l’installation du compteur : au prorata des Charges Chauffages, pour en savoir plus consultez le Regl de copropriété et le réalisé € des années précédentes sur ce poste et le budgeté (appelé en charge) pour l’année concernée.
2/ A compter de l’installation du compteur, en partie au prorata sur la partie abonnement et entretien et en partie sur la consommation individuelle après relevé des index sur le compteur.

Si votre consommation est plus élevée à un appartement équivalent (que veut dire équivalent ? m2? Exposition? Etage?…) la différence ne peut venir que de la surconsommation après l’installation du compteur.

De toute façon, la clé consommation charge chauffage est une charge récupérable.

Vérifiez tout de même les valeurs de votre compteurs (souvent en gaines palières).

[s]Le locataire a réagit je trouve correctement en expliquant sa manoeuvre faute d’intervention à son problème.[/s]

EDIT: Je rectifie. J’ai mal lu l’explication. Le locataire a agit sur le relais, un élément appartenant à la copro. C’est une erreur! Et effectivement son réseaux de chauffage est toujours forcé et chauffe et le compteur tourne ….tourne jours et nuits.

1/ Je vous conseille de répercuter cette charge à votre locataire. Vérifiez auprès de votre syndic, ils sont en mesure de vous donnez le détail des charges récupérables.
2/ De mettre en demeure votre locataire de mettre à ses frais, le rétablissement du fonctionnement du relais.
3/ En parallèle, de faire envoyer un plombier chauffagiste via le syndic pour qu’il puisse résoudre le problème d’origine. Sur du VEFA, un des problème récurrent c’est la boue qui s’entasse dans les radiateurs. Il faut procéder à une purge des radiateurs.

Effectivement, il n’a pas pu se chauffer correctement faute de matériel en état, c’est un peu malvenu de lui présenter les choses sous cet angle : perso je tenterais de lui expliquer en lieux et place de votre mère avec dans l’idée 1- de faire "fusible" si la discussion tourne mal ("de toute manière c’est ma mère la propriétaire") et 2- de ne lui faire payer qu’une partie raisonnable de ce qu’aurait du être la facture de chauffage.
Il a fait un bidouillage pour s’en sortir, votre mère n’a pas su réagir (ça se comprend), mais je ne traduirais pas cela comme de la mauvaise volonté de sa part, sur le papier en tout cas.
Pareil pour la serrure à 25 euros, mais toujours sur le papier vu de loin etc
Un peu d’empathie ne nuit pas en la matière

S’il est intelligent cela peut même être bien compris comme une démarche intelligente ; par contre pour le manque à gagner je verrais avec le responsable du retard de la réparation : le syndic.

Mais toujours avec l’idée qu’un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès.

"La consommation d’eau pour le chauffage collectif est toujours en cycle fermé; excluant une facture pouvant provenir d’une consommation d’eau chauffée."

Vous ne pouvez pas dire cela et ensuite parler de compteurs d’individualisation du chauffage. Sur un circuit fermé, ce sont justement les volumes d’eau transitant dans un appartement, lorsque les compteurs existent, qui déterminent la part de chacun dans la facture globale de chauffage.

@pmgab

Si la pièce était manquante et que vous avez une attestation écrite de ce point, c’est une malfaçon dans la pose du circuit de chauffage. Votre mère devrait se retourner contre les constructeurs, en l’occurence, pour le coût excédentaire, et éventuellement facturer au locataire le niveau de chauffage d’un appartement similaie si vous avez le montant pour un tel appartement.

Mais qu’auriez vous fait à la place du locataire ? Vous auriez installé un chauffage d’appoint alors que vous payez un loyer pour un véritable chauffage quitte à surpayer ce chauffage ?
Et en plus il vous a trouvé (installé ?) la pièce…

Gérant des biens sur Marseille pour mes parents, si vous voulez on fait un échange de locataire avec l’un des nôtres qui décide par ex de ne plus payer le loyer parce que la peinture se fissure ou parce que le carrelage (tomettes) n’est plus à son goût !

Pour moi le propriétaire aurait du réagir, il n’ a rien fait (dépassé par la situation mais peu importe), le locataire était en droit de demander par une procédure judiciaire la consignation du loyer, au lieux de cela il a agit (maladroitement sur le plan technique) en comprenant la situation. En toute rigueur je vous voit mal en position de force. Il ne manquerait plus que des enfants ou un malade soient hébergés pour que le propriétaire soit pointé du doigt…

Cela met en évidence que bailleur est un "métier" et qu’il vous faut seconder votre mère avant la survenance des soucis (ce que je tente de faire dans une situation comparable, et croyez moi, vous allez en apprendre sur la nature humaine et les droits des locataires confrontés aux devoirs du propriétaire).

DDtee a écrit :

pmgab a écrit :

je pense que le locataire à quand même fait une erreur en bricolant et qu’il faut qu’il est conscience de cela.

Si j’ai bien suivi, il a bricolé parce que personne ne venait résoudre son problème de chauffage, auquel il pouvait de plein droit prétendre…  il convient peut-être de ne pas l’oublier

c’est pas tout a fait exact des personnes sont venu envoyé par le proprietaire ou par le syndic mais on fait preuve de peu de bonne volonté ou autres.

le locataire à indiqué à ma mère avoir trouvé une solution en attente d’un retour des chauffagistes. Son erreur est de ne pas avoir envoyé une personne pour vérifier l’installation.

Le mail d’explication du bricolage n’était pas envoyé à ma mère à la base mais au promoteur.

On ne souhaite pas demander au locataire de payer 1300€ mais de le faire participer à une certaine hauteur.

comme indiqué ma mère pense payer au moins 700€ sachant qu’elle a jamais fait payé au locataire la TEOM par exemple ne voulant pas le surcharger de charge.

Si cela étant dit vous pensez qu’elle doit assumer la totalité de cette charge c’est le but de mon post savoir comment l’aider à gerer cela.

", les compteurs individuels pour l’individualisation du chauffage ne servent pas (ou très peu marginal!) à mesurer des volumes d’eau mais plutôt )"

Très bien, je suis donc un multi-propriétaire essentiellement confronté, pour les résidences disposant de circuits horizontaux, à un cas marginal, rarissime, quasi inexistant.

Merci pour l’information.

@pmgab : vérifiez tous ces points.

Si votre syndic fonctionne comme je l’ai dit, même si c’est parait-il un cas marginal, cela expliquerait le montant de la facture : un circuit forcé voyant son débit augmenté, cela induit mécaniquement, selon la répartition de charges des résidences dont je parle, une augmentation de la part de chauffage imputée à ce circuit.

"pas de pb de chauffage la première année pour le premier occupant."

Le locataire ne vous a pas remonté de problème de chauffage, nuance. Cela peut simplement signifier que le premier locataire n’avait pas constaté de désagrément, soit parce que le système fonctionnait, soit parce que malgré don dysfonctionnement, cela n’engendrait rien du point de vue du locataire. Ce qui, en corollaire, peut signifier que le chauffage n’était pas en panne, mais juste insuffisant pour le second locataire, qui aurait alors bricolé pour "augmenter" son chauffage. J’ai eu ce cas, avec des locataires cherchant une température de logement anormale, pour moi, et inaccessible avec le chauffage mis en place.

Sinon, cela signifierait que cette pièce manquante ne l’était pas initialement. Ce qui devient plutôt curieux. un retrait pendant une réparation / modification, comme la pose des compteurs ? Ou une dégradation ? et dans ce cas, cela pourrait-il être le résultat des bricolages du locataire, qui du coup prétend l’absence de cette pièce qu’il aurait pu dégrader lui-même ? Impossible de trancher, ce qui serait nécessaire pour justifier la responsabilité d’untel ou d’untel. J’ai une légère préférence pour l’hypothèse "le premier locataire n’a rien signalé parce que pas besoin de chauffage", qui pour un appartement récent, me semble la plus probable (chercher une dégradation sur une pièce aussi improbable, c’est limite complotiste comme raisonnement)

Un autre cas classique, à vérifier, c’est que votre locataire actuel peut subir un rattrapage de chauffage. Certains syndics ne s’embêtent pas à signaler une erreur antérieure (oubli de faire la régule pour le locataire 1 par exemple), et incluent la correction comme si c’était l’occupant actuel le consommateur.
Un grand classique avec les compteurs d’eau, par exemple.

Oui, c’est anormal, et oui dans ce cas, ce n’est pas le locataire actuel qui doit assumer la consommation du locataire précédent. Mais certains syndics s’en contrefichent : leur travail, c’est d’équilibrer les comptes de la copropriété, alors comme c’est le propriétaire qui paye les charges, on lui demande le total et on le laisse se débrouiller avec ca, quitte à ce qu’une partie de ces charges passent en perte de son côté.

(c’est pour cela qu’il faut être vigilant sur la répartition des charges, et vérifier le travail du syndic directement avec eux mais aussi confronter ce qu’il vous remonte avec les données que vous pouvez collecter vous-même)

@DDtee

Sur le fond, le locataire avait le droit d’avoir du chauffage. Il avait le droit de faire intervenir un chauffagiste pour régler le problème, puisque personne ne semblait bouger. Et il avait le droit d’exposer le propriétaire à un remboursement de cette intervention, puisque le propriétaire semblait ne pas réussir à intervenir.

Mais il a aussi le droit de respecter la loi, et d’assumer sa responsabilité s’il est intervenu sur un circuit de chauffage sans savoir ce qu’il faisait, et que ses actes ont eu des conséquences qu’il n’avait pas anticipé, y compris une surconsommation.

Il ne faudrait pas le dédouaner trop vite non plus ni laisser entendre qu’un locataire peut intervenir de force lorsque quelque chose ne lui convient pas, sans que cela ne puisse avoir de conséquences.

@Bernard2K

J’essayerai donc de faire la leçon à ma mère.

Dsl de vous donner des infos aux comptes gouttes je n’ai pas tout les éléments j’essaye de comprendre comment on arrive à 1300€ de charges de chauffage.

C’est un chauffage collectif et chaque appart à un compteur thermique individuel

Mon cousin habitant le même logement même expositions mais 2 étages au dessus à eu moins de 300€ de chauffage, l’écart est surprenant avec le locataire de ma mère surtout quand ce dernier à eu des soucis  et donc un pb de chauffage que le syndic dit avoir pris en mains. Ma mère à envoyer une autre personne en plus de celui du syndic et elle à sans doute eu la naïveté de penser que le bricolage temporaire avait résolu le problème.

La question n’est pas de savoir si ma mère est une mauvaise propriétaire ou si elle fait preuve de trop d’amateurisme, de négligence ou quoi que ce soit. (Sans doute un peu de tout ca… car dans un logement neuf bien isolé et dans le sud de la France ce dernier ne devait pas être invivable donc en dessous des 18 c°) la question est  de comprendre comment avec un chauffage qui "ne fonctionne pas" on en arrive a 1300€ de charge et surtout qu’on change des compteurs en cours de route sans stipuler cela dans l’AG.

Concernant gdf ou engie le syndic a fait suivre un courrier en novembre 2016 de GDF pour indiquer que le distributeur a constaté des erreurs d’enregistrements des index et avait régularisé les consommations (Le courrier de GDF en PJ)

Encore une fois l’objectif n’est pas de juger la qualité de l’action de ma mère mais d’essayer de comprendre avec le peu d’éléments fournis par le syndic la situation. ma mère est prête à payer et la totalité, Je pense peut être à tord que sur 1300€ vu que avec son bricolage à permis le fonctionnement du chauffage une part des consommations de chauffage appartient au locataire. Hors avec tout les événements pas simple de calculer cela. Et encore une fois comment interpréter le changement des compteurs

Iqce a écrit :

pmgab a écrit :

…

- Comment gerer ca avec le locataire ? afin d’eviter des impayes ou des conflits

…

Bonjour,

Je ne suis pas d’accord avec la tournure de ces échanges cf supra svp.

Il n’est pas forcément question de juger votre mère en tant que bailleur, juste de vous aider en répondant entre autre à cette question de votre part ; vous pouvez soit vous retrancher derrière le réglementaire, soit tenter une approche plus humaine et "rationnelle". mais je ne vois vraiment pas comment vous allez éviter "conflits" et peut être "impayés".

Je pense que quand on a un peu de vécu et/ou de bon sens, le choix est vite vu (bis repetitas, mais chacun fait ce qu’il veut sauf que dans ce cas pourquoi demander des avis ?).

Je pense depuis le début que ma mère n’évitera pas de payer mais qu’une part même faible est à la charge du locataire. Il y a un rappel de charge le montant est exorbitant mais si le bricolage lui à permis d’avoir du chauffage c’est qu’il y a eu consommation de sa part. Faut il lui imputer la potentiel surconsommation si elle est du au bricolage est encore un autre débat à mon sens.

Comment le prévenir et lui annoncer cela et surtout le prévenir pour le futur.

Petit avis, qui n’engage que moi, en tant que bailleur.

L’entretien de la chaudière est à la charge du locataire.
Tout autre problème avec le chauffage est à la charge du propriétaire.

Dans ce cas, en tant que propriétaire, je prendrai donc à ma charge ce problème qui m’incombe.

Le locataire a loué un logement qui est censé présenter une chaudière qui fonctionne bien. Ce n’est donc pas à lui de payer quoique ce soit pour un problème qui ne vient pas de lui (propriétaire ou syndic ou edf ou gdf ou autre qui n’intervient pas).

Je ne comprends pas pourquoi tous les échanges se focalisent sur la question de faire payer le locataire, alors que le plus important est de vérifier que le rappel de charges est justifié.
Un syndic qui refuse de justifier est, à mes yeux, un syndic qui a des choses à cacher. Comme j’expliquais plus haut (je crois), j’ai déjà eu un syndic qui tentait de me facturer la réfection du parquet d’un autre appartement comme charge récupérable sur le locataire.
Vérifiez avant tout que cette demande est justifiée, et quelle preuve le syndic avance. S’il doit y avoir conflit, au vu des informations données ici, c’est *d’abord* avec le syndic, *ensuite* avec le promoteur, et *enfin* avec le locataire… qui, s’il a vraiment été contraint de tout faire lui même pour avoir du chauffage qui marche, ne devrait pas être pénalisé.
Je persiste dans ma remarque que si le locataire avait forcé un robinet thermostatique d’arrivée en position ouverte, il aurait dû sentir la différence… sauf à ce que le système ait été livré mal réglé et ait une vitesse de circulation d’eau trop importante. Je ne suis pas chauffagiste mais vu la description des soucis ci-dessus, j’irais sonner les cloches de l’installateur. LRAR syndic (qui finira bien par se justifier ne voyant pas le paiement arriver), et LRAR au promoteur pour le demander un dédommagement pour son défaut de correction des malfaçons.