Dash : étude de cas immobilier (l'inflation améliore-t-elle la rentabilité ?)

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#1 09/10/2017 00h22

#2 09/10/2017 00h30

2 #3 09/10/2017 01h33

#4 09/10/2017 07h29

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#7 09/10/2017 13h37

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Dash · #1

Bonjour,

J’ai discuté récemment avec un collègue de travail qui vient d’acquérir un bien immobilier. ex:
-"J’ai fait crédit sur 30 ans. Je rembourse 400 euros de crédit et je touche 500 euros de loyers chaque mois. L’appartement m’a rien couté et je récupère 100 euros par mois."

Moi, par l’odeur alléché, me décide à calculer si c’est vraiment rentable et si je peux faire la même opération.

J’ai effectué un simulation au plus réaliste possible en fonction de ce que j’ai pu trouver sur internet:
-J’ai 29 ans
-Je peux acquérir un bien de 80k€ environ.
-Je peux emprunter 96K€ pour payer le notaire, les meubles et des petits travaux.
-Crédit sur 30 ans au taux de 1.8%
-Dans mon secteur la rentabilité annuelle brute est d’environ 6% de la valeur du bien par an. (4K8€)
-Je table sur un mois de vacances locatives tous les 2 ans.
-Je table sur 1700€ par an de taxe foncière + frais de copropriété + petits travaux.
-J’ai pris en compte l’imposition annuelle et les cotisations sociales en régime micro-foncier meublé. (taux imposition calculé en fonction de mon taux actuel + revenus locatifs estimés)
-Un taux d’inflation de 0.43% par an sur 30 ans (moyenne des dernières années). (Utile car les loyers sont plus ou moins indexés sur l’inflation mais le remboursement du crédit est fixe. Si il y a de l’inflation, les mensualités paraissent de moins en moins grosses comparé au loyer)

Voilà ce que j’obtiens: Au bout de 30 ans je me suis enrichi de 16650€. (même pas la valeur du bien)
En effet le bien suit l’inflation donc vaut toujours 80k€, mais la différence entre le remboursement du crédit et le loyer moyen (net d’impôts, net de charges de copropriété et net de vacances locatives) m’oblige à sortir environ 190€ mensuels. Or 190€ de coté par mois pendant 30 ans ça fait 68K4€. Même en y retranchant l’inflation sur 30 ans ça fait 60K€.

Cependant en prenant une inflation plus grande, les loyers couvrent un peu plus le crédit.
en prenant 1.5% d’inflation annuelle sur les 30 prochaines années, pour la même opération je me serai enrichi de 42K€ (contre 28k€ en gardant de coté tous les mois ce que me couterai l’appartement, minoré par l’inflation)

Bref, sans spéculer sur le taux d’inflation, la rentabilité me parait bien basse. Ou serait mon erreur ?

-Le taux du crédit à 1.8% ? Sachant que je suis gendarme en CDI logé à titre gratuit. Je ne paie pas de loyer est-ce que cette "sécurité" ne me permettrait pas d’avoir un taux plus bas ? (je n’ai aucun autre crédit)

-Le taux de vacances locatives (0.5 mois par an) est-il réaliste ?

-Les frais de travaux, copropriété et taxes foncières sont-ils réalistes ? (Le bien serait à Grenoble)

L’inflation semble être l’amie de l’immobilier à crédit, là où elle est l’ennemie du placement en bourse.
Pour l’instant j’ai environ 20k€ investis à 100% en bourse. Même si ça rapporte peu, n’est-il pas intéressant d’investir dans l’immobilier pour faire, en gros du "risk management" sur le taux d’inflation ? (y gagner d’un coté ou de l’autre en étant présent sur les 2 cotés).

Merci d’avance d’avoir pris le temps de se pencher sur la question.

Mots-clés : crédit, immobilier, inflation

GoodbyLenine · #2

Pour arriver à "Je rembourse 400 euros de crédit et je touche 500 euros de loyers chaque mois. L’appartement m’a rien couté et je récupère 100 euros par mois." il faut trouver un bien qui permet mieux que une "rentabilité annuelle brute d’environ 6% de la valeur du bien par an". Il ne faut pas non plus oublier le potentiel effet ciseau des impôts (qui augmente avec la rentabilité du bien, et pourrait plus que compenser l’inflation).

Sinon :
- un emprunt 30 ans pour du locatif est dur à trouver, et ne dégage pas un CF bien supérieur à du 20-25 ans
- dans quel état sera le bien dans 30 ans, ou plutôt combien aura-t-il fallu y financer de travaux pour qu’il soit dans un bon état ?

Treffon · #3

Bonjour,

Dash a écrit :
L’inflation semble être l’amie de l’immobilier à crédit, là où elle est l’ennemie du placement en bourse.

Je ne suis pas d’accord sur ce point.

Les actions sont globalement une bonne protection contre l’inflation, car ils représentent la propriété d’actifs réels (moyens de production, immeubles, marques etc).

Cherchez sur google, par ex :
un articel de siegel

A l’inverse les obligations sont une mauvaise protection contre l’inflation, car leur valeur de remboursement est "nominale" (sauf TIPS/OATI).
En empruntant à crédit, vous devenez "short" sur des obligations (et la banque devient "long").

Effectivement si vous pensez que l’inflation va augmenter, alors emprunter est une bonne idée.

J’ai le même avis que vous et je regarde aussi pour emprunter.

Sur l’immobilier proprement dit, je ne suis spécialiste donc pas d’avis sur vos hypothèses.
Par contre si vous êtes gendarme logé à titre gratuit, je suppose que vous êtes mutable ? Si oui faites attention, un appart à l’autre bout de la france est peut être pas la meilleure idée. Regardez les SCPI.

Adrien · #4

Bonjour,
Je vous encourage à étudier un peu le forum. Comme l’a mentionné GBL, un rendement brut à 6% ne vous apportera pas un CF>0

Rentabilité 10%

Il faut bien penser aux charges, aux impôts…

Adrien

DDtee · #5

Dash a écrit :
J’ai effectué un simulation au plus réaliste possible en fonction de ce que j’ai pu trouver sur internet:

Le réalisme n’est peut être pas là où vous l’imaginez !
Ce n’est certainement pas en cherchant seulement sur internet que l’on peut trouver un investissement intéressant, allez voir par ici par exemple Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

Dash · #6

Effectivement le cash flow est négatif dans ces conditions. Il devient positif à 9.7%.

GoodbyLenine a écrit :
un emprunt 30 ans pour du locatif est dur à trouver, et ne dégage pas un CF bien supérieur à du 20-25 ans

Sur 30 ans, l’avantage est que le cash flow est positif dès la première année (moyenne +75€ mensuels). Sur 25 ans, il commence légèrement négatif (-50€ mensuels première année) (moyenne +25€ mensuels)

GoodbyLenine a écrit :
dans quel état sera le bien dans 30 ans, ou plutôt combien aura-t-il fallu y financer de travaux pour qu’il soit dans un bon état ?

Dans cette simulation, j’ai compté 400€ annuels de travaux/maintien en l’état.

Treffon a écrit :
Par contre si vous êtes gendarme logé à titre gratuit, je suppose que vous êtes mutable ? Si oui faites attention, un appart à l’autre bout de la france est peut être pas la meilleure idée.

Pas de mutations susceptible d’intervenir du jour au lendemain. En général elles sont associées à une demande de grade/formation et le demandeur est conscient qu’il va peut-être bouger loin.
Les prises de grade et formations sont en général plus avantageuses financièrement que les frais de gestions locatives. En comptant les frais de gestion locative, il faudrait 10.5% de rentabilité pour être en cash flow positif. On peut supposer que l’avantage financier de la mutation compensera ces frais.

Pour être honnête, je songe en réalité à démissionner de mon travail actuel et reprendre les études en cours du soir, sur Grenoble, jusqu’à un diplôme bac+5. Le salaire, la retraite anticipée et l’avantage du logement de fonction est convenable, mais le nombre d’heure, la (quasi)interdiction d’avoir un complément de revenu, l’interdiction de créer une auto-entreprise et (pour mon cas) les faibles perspectives d’évolution sont très contraignants.
C’est pour ces raisons là, que j’aimerai avoir un bien à proximité de Grenoble. Si le bien ne se loue pas à un loyer d’un niveau convenable, j’irais moi-même l’occuper. Avec l’avantage de payer un loyer (mensualités de crédit) qui contribue à mon propre patrimoine et non à celui de quelqu’un d’autre.
Le but est de réaliser cette acquisition avant de démissionner.

Treffon a écrit :
Regardez les SCPI.

A crédit, ce n’est pas assez rentable. Mais l’avantage est de pouvoir investir comptant par morceaux et de pratiquer l’effet boule de neige avec les intérêts réinvestis.

Job · #7

Dash a écrit :
"J’ai fait crédit sur 30 ans. Je rembourse 400 euros de crédit et je touche 500 euros de loyers chaque mois. L’appartement m’a rien couté et je récupère 100 euros par mois."

Myopie intellectuelle hélas trop répandue

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