Bigem64 : étude de cas immobilier (vente de 3 appartements, dissolution d'une SCI)

Bonjour.
Je ne répondrais que sur la première interrogation : encore un champion du monde des agents immobiliers !
En vertu de quoi la vente d’un immeuble suite à une dissolution de SCI ne pourrait-elle pas paraître sur les sites classiques ?
Les annonces du Good Corner en sont pleines ….
Cdt

Oui je n’ai jamais entendu parler d’une telle chose … vous confirmez ce que je pensais

Donc pour répondre à ma deuxième question:

- Est-il judicieux d’investir dans plusieurs appartements d’un immeuble, et en "subir" la copropriété ? Certains d’entre vous ont cette expérience ?

Il est très évident que si j’investi, c’est dans les 3 studios et pas 1, de manière à fortement négocier le prix en effet

Visite prévu mardi

Bigem64 a écrit :

L’agent m’explique que comme il s’agit d’une dissolution de SCI, ce "couple" ne peut pas mettre leurs biens en vente sur des sites spécialisés (type lbc, seloger), et de même pour les agences immobilières ! En résumé, ils ne peuvent vendre que par bouche à oreille (?!)

J’ai acheté 3 appartements à une SCI en juillet 2014 via un agent immobilier. Il m’a proposé soit de racheter la SCI soit de racheter les 3 appartements via un notaire.
J’ai choisi l’option du notaire, ne voulant pas de la SCI.

Personne pour un petit conseil ?

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Personnellement je n’ai jamais eu a faire a cette situation.

Concernant le fait d’acheter 3 appartements dans la même copro, tout dépend de la vie de la copro…

Ca peut se faire, mais tout dépend du patrimoine a coté, histoire de diluer le risque si la copro n’avançait pas, et se dégrade petit a petit a cause de travaux non fait par exemple. Auquel cas il serait plus dure de louer, et ce pour 3 appartements.

Connaissez vous bien l’emplacement et/ou la copro en question?

A+

Ohe

Bonjour, merci pour votre réponse,

Pour l’emplacement, il n’y a rien a dire, centre ville à 10min a pieds, FAC à 15min à pieds
Pour la copro idem, la façade a été rénovée il y a 5 ans, l’ascenseur contrôlé chaque année, le toit aussi, et les parties communes seront rénovées d’ici la fin de l’année

Côté patrimoine, je viens d’acheter un studio dans la même ville, j’ai les clefs début février. Donc pas de recul vis à vis des banques pour ce nouvel investissement de 3 studios, mais selon le banquier, le dossier pourrait passer

Qu’entendez-vous par " si la copro n’avançait pas" ?

Je n’en dis pas plus concernant le prix des 3 studios, en vente depuis 1 an, il y a des travaux a faire, des places de parkings etc … la rentabilité brut serait supérieur à 11%, d’où le fait que je m’attache à eux

Donc en plus d’avoir des charges "élevées", il y a aussi le souci d’avoir déjà un studio, ce qui m’en ferait 4 dans la même ville (judicieux?), et surtout de ne pas avoir de recul avec le premier acquis

Pour moi la problématique c’est de mettre tout ses œufs dans le même panier.

Investir dans une même ville n’est pas forcement un problème, sauf si celle-ci ne tiens que par un seul employeur. Si celui-ci part, c’est toute l’économie de la ville et/ou de la région qui est fortement menacé, donc vos investissements.

Le problème serait plutôt d’avoir 80% de son patrimoine dans la même copro. Ce serait moins grave si c’est 3 appartements ne représentaient que 10 ou 15% de vos investissements.

Une copro c’est géré par un syndic que l’on paye (très) cher, ’piloté’ par un conseil syndical (des copropriétaires) puis des AG ou l’on vote des résolutions.
J’ai actuellement le cas pour un de mes studios ou le nouveau président du conseil syndical est non seulement peu actif mais en plus le peu qu’il fasse il le fait de travers…

Bref, les choses n’avancent pas ou mal, la copro se dégrade et il est de plus en plus difficile de louer. Dans mon cas ce n’est pas très grave puisque le bien se situe dans Paris.
Mais j’ai du mettre beaucoup d’énergie pour faire bouger les choses et que des travaux soient enfin entrepris.
En fonction d’où est situé cette copro, cela peut mettre en péril vos investissements.
Si tout se passe bien, alors cela peut être une très bonne affaire.

Autre chose, 50€/appart de charge, ce n’est pas forcement si élevé, tout dépend déjà de la surface.

A+

Ohe

Vous pensez vraiment que l’agent immobilier ne peut pas rendre visible ce bien sur le marché pour des raisons juridiques ?

Il n’y a rien dans ce que vous dits de rédhibitoire pour moi…
Ce qui ne veut pas dire qu’il n’y a pas de piège.

Il serait intéressant de comprendre pourquoi la SCI est en liquidation.
Normalement, les appartements devaient payer les charges et impôts. Y a-t-il eu des problèmes de gestion? Y avait-il d’autres biens (en travaux par exemple) qui pourrait expliquer cette liquidation?

Ca pourrait expliquer le prix des appartements.

A+

Ohe

Quoi comme dette? Juste des crédits a la banque (normal pour de l’investissement) ou d’autres impayés?
Ou même des problèmes liés a ces logements justement.

Il pourrait être judicieux de se renseigner sur ces points, ainsi que le patrimoine de cette SCI.

A+

Ohe

Bigem64 a écrit :

C’est surtout que le liquidateur et l’agence immobiliere qui s’en occupe ne se bougent pas car dans un an les biens seront mis aux enchères, et donc ils y ont peut-être un interêt commun …

Je crois que vous avez trouvé vous-même la réponse. Il n’y a pas de publicité pour cette vente, soit par intérêt personnel des personnes en charge de la vente, soit par fainéantise de ces mêmes personnes.

A ma connaissance, à l’inverse total de ce que vous disait l’AI, le liquidateur a au contraire l’obligation de faire précéder la vente d’une publicité. Seulement, cette publicité, il l’a probablement faite par un journal d’annonces légales, et il a la flemme de faire la publicité "normale" sur des supports susceptibles d’attirer des acheteurs.

Cette inertie est préjudiciable à l’intérêt du couple et de ses créanciers. Le liquidateur devrait normalement essayer de vendre le plus cher possible (donc faire vraiment de la publicité pour attirer des acheteurs), de façon à avoir suffisamment d’argent pour rembourser les créanciers, et s’il reste de l’argent après avoir payé les créanciers, distribuer un boni de liquidation aux propriétaires.

PS : cela n’enlève rien à la pertinence des remarques de ohennequin. Il est intéressant de connaître l’origine des dettes et des problèmes de la SCI car les mêmes causes produisant les mêmes effets, il ne faudrait pas que ces mêmes difficultés vous arrivent. Par ailleurs, soyez très prudent sur :
- toute clause mettant à la charge de l’acheteur des dettes du vendeur (notamment dettes vis-à-vis du syndic)
- toute clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.
Ces deux clauses sont fréquentes dans les ventes aux enchères judiciaires ; je n’ai aucune idée si c’est le cas aussi dans une vente de gré à gré. Mais méfiance et prudence. Soyez sûr de prendre votre propre notaire et de lui demander de bien tout lire de façon très attentive !

Bonjour,

A savoir que vous pouvez (devez même) avoir le compromis avant signature pour relecture.

Ce qui permet aussi de demander conseil a votre notaire. Il est d’ailleurs important d’avoir le votre, et non celui du vendeur.

A+

Ohe