SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Je dois dire ne pas avoir en très haute estime les opinions d’achat/vente d’Investir ou du Revenu…

Si on s’intéresse aux "grandes foncières", au sens où faisant partie de l’indice SBF120,
elle sont au nombre de 6 dont 5 ont publié leurs résultats 2016, que j’ai résumé dans leur files respectives :
Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne
Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Icade : une foncière française de bureau et de santé
Mercialys : foncière française de galeries commerciales
Il en manque une ! C’est GECINA, il faudra patienter jusqu’au 23 février pour les résultats.

Question pour un admin : pourquoi Foncière des Régions est-elle dans la section "Actions" et pas "Foncières cotées" comme les autres ? (Edit Ledep: Voilà qui est fait)

Les résultats annuels publiés à ce jour disent tous les mêmes choses :
. hausse des résultats FFO
. progression de l’ANR.
Les foncières ont souvent profité des taux bas pour se refinancer : le coût de la dette diminue, sa maturité s’allonge, parfois la dette diminue un peu.
En résumé, 2016 a été une bonne année pour les grandes foncières.

Une petite analyse perso pour chacune.

Unibail-Rodamco : de loin la plus grosse donc le patrimoine le plus diversifié.
Une qualité de gestion reconnue, mais cette qualité se paye assez cher.
Donc surcote et rendement un peu faible.
Mais il existe des produits dérivés sur la valeur, en particulier des bonus cappés qui permettent une stratégie de dopage du rendement.
Je n’achèterais que via des bonus cappés pour augmenter le rendement.

Klépierre : comme la précédente, la qualité se paye.
Pour éviter une surcote, et avoir un rendement correct (5 %),
je n’achèterais que sous 36 €

Foncière des Régions : contrairement à son nom est de plus en plus européenne.
Excellents résultats, de grandes ambitions pour 2017.
Je suis acheteur, si possible sous 77 €.

Icade : raconte une belle histoire avec des résultats en nette amélioration et une stratégie offensive.
Je suis acheteur, si possible sous 67 €.

Mercialys : les années précédentes très gros rendement, mais en baisse, et un objectif 2017 de baisse du FFO de 5 %.
Décevant !
Je conserve les actions acquises, peut-être vendeur à plus de 20, et acheteur dans les 17.

GECINA : pour l’instant je suis resté à lécart :
. rendement faible (4,2 %)
. les analystes ne l’apprécient pas, plutôt vendeurs qu’acheteurs
. tendance à la baisse du cours.
On lira quand même les résultats …

Pour étoffer mon portefeuille, je compte donc principalement sur :
Icade
Foncière des Régions.

Voilà pour les grandes foncières.
Mais il y a aussi les moyennes et les petites foncières. Elles peuvent avoir un intérêt, notamment spéculatif : voir OPA récente sur PAREF.

Par exemple on parle de Foncière Lyonnaise ici :
Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien
Elle a ses supporters sur le forum (stokes, Investir75) mais je ne fais pas partie du club.

Je préfère  ANF Immobilier :
Anf Immobilier
Aujourd’hui 21.16 EUR  +3.22% ; ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas.

Et d’autres encore (ALTAREA par exemple).
Mais il faut que j’en laisse pour vos commentaires …

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Le Revenu - Publié le 21/02/2017 à 14:42 a écrit :

L’immobilier vient d’enchaîner cinq ans de hausse en Bourse. À la clé, des valorisations devenues exigeantes. Entre l’espoir d’une reprise des loyers et le relèvement des taux d’intérêt, le potentiel paraît plus limité.

Des cours moins volatils en Bourse que la moyenne du marché, des résultats à l’abri des soubresauts de la con­jonc­ture économique immédiate, des actifs tangibles, dont cha­que investisseur peut mesurer la qualité, sans oublier un devoir statutaire de distribuer aux actionnaires chaque année 95% des résultats et 60% des plus-values dans les deux ans qui suivent une vente : les sociétés d’investissement immobilier cotées (Siic) ne manquent pas d’atouts pour un investisseur soucieux de disposer dans son portefeuille d’un solide socle de valeurs de rendement.

Pourtant, après plusieurs années de hausse ininterrompue, le secteur a connu en 2016 un coup d’arrêt avec un recul moyen de 10% des cours pour les foncières européennes. Et cet effritement se poursuit en 2017 (-4,7%). L’heure est aux interrogations, voire aux doutes.

Parenthèse enchantée

Le secteur a, il est vrai, vécu une sorte de parenthèse enchantée, alimentée par la faiblesse historique des taux d’intérêt. L’argent peu cher et abondant a tout d’abord permis de réduire le coût de la dette (1,6% seulement en 2016 pour le géant Unibail-Rodamco, 2,1% pour son challenger Klépierre). Selon certains, cette détente du prix du «carburant financier» explique à lui seul environ la moitié de l’amélioration moyenne des résultats nets récurrents des foncières ces deux dernières années.

Ensuite, cet argent bon marché a dopé la valeur des patrimoines. En encourageant les investisseurs institutionnels à acquérir des biens immobiliers, il a fait monter les niveaux de valorisation. Certains acceptent d’acheter au cœur de Paris des immeubles de bureaux qui rapportent moins de 4% brut. C’est encore une bonne affaire puis­que la dette d’État délivre quatre fois moins… Par le jeu des comparables, cette situation alimente la hausse des actifs nets réévalués des foncières.

Enfin, ces sociétés cotées apparaissent sous un jour flatteur en Bourse. Comment ne pas être séduit par les rendements annuels de 4 à 6% de leurs dividendes quand la dette sans ris­que rapporte moins de 1%…

Un danger pris au sérieux

Mais cette machine menace de se gripper avec l’amorce de la remontée des taux longs, qui pourrait renchérir le coût de la dette. Même si les grandes foncières ont pris soin de se couvrir par des produits financiers dérivés, le marché prend la menace au sérieux. C’est ce qui explique le repli du secteur de 9% depuis septembre dernier.

Un autre effet négatif provient la réduction de l’écart (spread) entre le taux sans risque des emprunts d’État et les taux de rendement dégagés par les patrimoines des foncières… De quoi amoindrir la valeur des patrimoines et par conséquent des actifs nets réévalués.

Un exemple est déjà fourni par Unibail-Rodamco : bien conscients de l’inquiétude des investisseurs face à cette inversion de tendance, les dirigeants ont chiffré à 6,9 milliards d’euros la baisse de valeur du patrimoine. Soit 23% de l’ensemble des centres commerciaux, si le rendement immédiat de ce portefeuille se dégradait dans des proportions équivalentes à celles constatées en 2007-2009. Gare aux secousses !

Priorité aux projets

Dès lors, pour continuer à s’exposer à ce secteur appelé à rentrer dans une période moins faste, il est impératif de se montrer sélectif. Pour cela, privilégiez les acteurs dont l’importance du portefeuille de projets sera créatrice de valeur et de futures plus-values.

Unibail-Rodamco : le leader gomme ses excès de valorisation

Et si la première foncière européenne, championne de l’immobilier commercial coté, avait gommé ses excès de valorisation ? Gratifiée de 30 à 40% de prime sur l’actif net réévalué (ANR) dans un passé récent, son action n’exprime plus désormais qu’une surcote de 16% sur l’ANR de 183,70 euros calculé au 31 décembre 2016. Mieux, elle ne s’échange plus que 18 fois le résultat net récurrent escompté en 2017.

Presque raisonnable pour un titre dont la qualité du patrimoine, composé d’actifs rares, l’apparente presque à une valeur de luxe. La correction boursière récente va-t-elle jusqu’à autoriser un retour sur la valeur, longtemps écartée de nos recommandations en raison d’une survalorisation disqualifiante. Unibail-Rodamco offre aux investisseurs une promesse stratégique claire.

Le groupe se concentre sur les centres commerciaux les plus puissants en Europe, riches d’affluence et de nouvelles enseignes, donc de loyers à la hausse. La foncière construit aussi des immeubles de bureaux (23% des 8 milliards d’euros de projets d’investisse­ment). Une fois loués, ils seront revendus, dégageant de belles plus-values.

Croissance embarquée
À 10,20 euros au titre de 2016, le dividende – payé en deux tranches, fin mars et début juillet – augmentera encore dans les prochaines années grâce à la croissance attendue du résultat net récurrent. La direction promet une hausse annuelle moyenne de 6 à 8% à moyen terme. L’engagement est ambitieux, mais crédible : la foncière a sécurisé le coût de son endettement (1,6% en moyenne en 2016) pour les trois prochaines années.   

Klépierre : trop peu de relais de croissance

Voilà désormais quatorze mois que la deuxième foncière d’immobilier commercial en Europe est pensionnaire du CAC 40. Ce coup de projecteur sur la société contrôlée (depuis le désengagement de BNP Paribas) à 20,3% par le leader mondial du secteur, l’américain Simon Property Group, tarde à porter ses fruits. Car depuis le 7 décembre 2015, date de l’annonce de son entrée dans l’indice phare (effective le 21 décembre 2015), Klépierre n’a pas fait d’étincelles, avec une action en baisse de 17% quand le CAC 40 restait stable (+0,5%).

Secouer la belle endormie
Plusieurs facteurs pèsent. L’intégration du néerlandais Corio, dont l’acquisition a été finalisée au printemps 2015, est plus lente que prévu. Ensuite, la dynamique bénéficiaire est restée plutôt poussive, même si la progression de 6,8% du résultat net récurrent en 2016, à 2,31 euros par action, est supérieure aux anticipations.

À la clé, un dividende porté à 1,82 euro. Pour 2017, les dirigeants tablent sur un résultat de 2,35 à 2,40 euros par titre. Soit une croissance en net ralentissement. Car, troisième frein, Klépierre reste confronté à un portefeuille de projets qui manque de relief. Évalué par la société à 3,3 milliards d’euros, il doit être densifié.

En 2017, seules deux livraisons sont attendues en France et aux Pays-Bas. Longtemps qualifiée de belle endormie, la foncière peine à prouver qu’elle dispose de relais de croissance assez prometteurs pour justifier sa valorisation. La tâche incombe désormais à Jean-Marc Jestin. Réputé proche de l’actionnaire principal, il a succédé en novembre à Laurent Morel, avec la mission de «secouer» la foncière. De la rapidité de ce réveil dépendra la capacité de rebond boursier du titre.

Gecina : une belle parisienne

Étrange millésime pour Gecina. La première foncière de bureaux parisiens a retrouvé en 2016 des couleurs avec une des meilleures performances du compartiment français. Mais elle a également subi un coup d’arrêt dans sa transformation.

En cause ? L’échec de son offensive sur Foncière de Paris, dont le patrimoine détenu dans la capitale aurait amplifié son profil de foncière tertiaire parisienne.

Période de faux plat
Depuis la fin des déboires de gouvernance avec les ex-actionnaires espagnols, Gecina cherche à se transformer en pure foncière de bureaux.

Si elle conserve pour près de 2,7 milliards d’euros de logements  – destinés à être vendus au fil de l’eau –, le pôle santé a été cédé en 2015. Une vente à bon prix qui crée toutefois un vide dans la dynamique des loyers. La baisse des taux permet au résultat net récurrent de résister. Mais il est trop tôt pour que l’effet Brexit, qui verrait des entreprises quitter Londres pour Paris, se mesure sur la croissance.

Gecina doit donc gérer une phase de transition, avant que ses projets – 3,6 milliards d’euros – ne se traduisent par des hausses de l’actif net réévalué, des résultats et du dividende. C’est à Méka Brunel, nouvelle directrice générale, en remplacement de Philippe Depoux, qu’il revient désormais de piloter la foncière durant cette période de faux plat.

Icade : un passé qui n’en finit pas

L’avantage du temps qui passe, c’est qu’il rend les promesses de long terme chaque jour un peu plus proches. Avec 1,2 million de mètres carrés de réserves foncières en Île-de-France, la filiale à 39% de la Caisse des dépôts a tout pour profiter du chantier du siècle du Grand Paris. Un gisement de croissance et de résultats. Du moins à partir de 2021-2022…

Éclaircie sur le dividende
D’ici là, les actionnaires pourront patienter avec l’exécution du plan 2019. Cette feuille de route de transition est fondée sur une stratégie intégrée. Il s’agit de combiner la détention d’actifs tertiaires – le cœur du patrimoine d’Icade –, avec celle d’actifs de santé et la promotion immobilière. La relance de la machine ne va pas sans quelques accrocs, toujours liés à la fusion avec Silic. En 2016, Icade a fini par céder tous les parcs d’activités dont elle souhaitait se séparer.

Avec des moins-values, compensées par la cession d’un des derniers immeubles détenus dans le centre de Paris. Ce poids du passé ne devrait pourtant pas obérer la promesse d’une trajectoire haussière du dividende.

En novembre, Icade a relevé son objectif de flux de trésorerie net courant, qui sert désormais de référence au coupon. Selon le consensus des analystes, il pourrait atteindre 3,89 euros. Soit un rendement de 5,8%.   

Foncière des Régions : un contrat de confiance à mieux valoriser

Ne dites pas à Foncière des Régions qu’elle est une foncière atypique ! À l’heure où la plupart des Siic cherchent surtout à proposer aux investisseurs le profil de patrimoine le plus pur possible, la société dirigée par Christophe Kullmann assume et revendique sa différence.

Elle se dépeint aujourd’hui davantage comme un opérateur immobilier, et non plus comme une simple foncière axée sur la détention d’actifs immobiliers externalisés. Une mission longtemps au cœur de sa stratégie.

Décote persistante
Elle assume sa diversité, tant sur un plan géographique avec un patrimoine réparti dans trois villes principales – Paris, Berlin et Milan – que sur sa composition qui couvre l’immobilier de bureaux, le résidentiel et l’hôtellerie. Pourtant, cette identité reste mal valorisée en Bourse.

En dépit d’un rendement du dividende confortable, l’action souffre d’une décote persistante de 7% sur l’actif net réévalué. Ce n’est pas totalement illogique, en raison du poids élevé des autres investisseurs dans le patrimoine. Mais cette singularité est aussi une promesse de réactivité et de mobilité stratégique pour honorer le contrat de rémunération destiné aux investisseurs. Dès lors, l’action mériterait mieux.   

Altarea Cogedim : du rendement

Foncière polyvalente ? Foncière entrepreneuriale ? Foncière de rendement ? Altarea Cogedim, dont le fondateur Alain Taravella détient 47% des parts, est sans doute tout cela à la fois. Et peut-être même davantage puisqu’elle concourt, juste derrière Unibail-Rodamco, au titre de meilleure valorisation du secteur avec une prime élevée de 38% sur l’actif net réévalué de 126,20 euros calculé au 30 juin.

Monopoly parisien
Si le cœur de la stratégie reste l’immobilier commercial, avec un patrimoine de 4,5 milliards d’euros, Altarea Cogedim mène d’autres métiers de front, avec la promotion de bureaux et de logements. Son atout maître? Combiner des opérations de développement complexes mixant logements, tertiaire et commerces, qu’il s’agisse de bâtir des quartiers entiers ou de rénover des gares. Altarea Cogedim est ainsi la gagnante du Monopoly des gares parisiennes avec celles du Nord, de l’Est, d’Austerlitz et de Montparnasse !

En 2017, le gonflement des réservations dans le résidentiel laisse augurer une belle année. De quoi contribuer au profil de rendement.

La foncière nous paraît en mesure de garantir son coupon pour au moins trois années. À la clé, un rendement d’autant plus confortable que, composé de remboursements d’apport, sans impôts ni prélèvements sociaux,
il atteint un montant net de 6,3%.

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Bonsoir,

Je voudrais partager avec vous ce qui est ressorti de l’échange que j’ai eu avec un gérant de chez Kepler Chevreux (dont j’ai malheureusement oublié le nom…) lors du cocktail organisé après l’événement.

Il semble selon lui clair qu’Unibail possède des actifs non-reproductibles de très grande qualité, et que dans une approche long-terme, le cours présente aujourd’hui un bon point d’entrée compte-tenu de la décote et de l’historique de création de valeur de la société. Cela dit, il dit également que tout n’est pas parfait, et qu’il est important de garder un œil critique : les synergies avec Westfield restent à prouver, et certains projets ne sont pas des réussites flagrantes (ex : Aéroville près de Roissy). Ce raisonnement vaut également pour Klépierre, même si à mon avis, les centres d’Unibail sont quand même un niveau au dessus de ceux de Klépierre.

Il est également très positif sur Carmila et Mercialys, car il affirme que même si en apparence, ces actifs sont nettement plus risqués que les centres d’Unibail compte-tenu de leur localisation géographique hors des grandes métropoles, ils sont en réalité très résilients du fait de leurs locomotives alimentaires. En effet, la part de marché du e-commerce sur les produits électroniques est de l’ordre de 50%, mais elle est quasi-nulle pour l’alimentaire, notamment en province, où les services type Amazon Go ne sont pas présents (car ça ne serait pas rentable). Il affirme également que ces foncières sont bien gérées.

Cependant, il est beaucoup plus circonspect sur les zones commerciales situées pour beaucoup en périphérie de villes moyennes, appartenant pour beaucoup d’entre elles à des SCPI. En effet, il affirme que sur ces biens ont généralement fait l’objet de très peu de réinvestissements et d’un entretien minimal. Les investisseurs les ont traités comme des vaches à lait, sans comprendre que des investissements étaient nécessaires. Résultat : ces zones sont peu à peu délaissées par les consommateurs, ce qui induit une baisse des loyers et donc de la valeur des actifs.

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour ArnvaldIngofson

Merci pour votre participation, j’ai modifié le fichier.
Les montants de dividendes sont issus du financial times, et ils se sont donc trompé : https://markets.ft.com/data/equities/te … s=CARM:PAR

Il y avait aussi une erreur sur cegereal qui a distribué un dividende exceptionnel.

Voici le fichier actualisé :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les grandes foncières européennes offrent actuellement tous les niveaux de rendement : 5, 6, 7, 8, 9 et même 10 % ; avec des niveaux de risque correspondant.
Le rendement se compare favorablement par rapport aux SCPI (4,35 % en moyenne de DVM).

5 % de rendement : COVIVIO.
La moins risquée grâce à une excellente diversification, tant en types d’actifs (bureaux, hôtels, logement) que géographique en zone Euro (France, Italie, Allemagne, etc.).

6 % de rendement : ICADE.
Un peu plus risquée par son activité de promoteur, mais on apprécie la diversification dans les actifs de santé.

7 % de rendement : Klepierre.
Là on entre dans les foncières de commerce, menacées par le commerce en ligne.
Mais les grands centres commerciaux, qui peuvent développer une offre de loisirs (restaurant, cinémas, salles de sport, etc.) sont sans doute moins concernés.

8 % de rendement : Unibail-R-W.
Un risque supplémentaire avec l’intégration de W, qui à ce jour se passe bien (synergies).

9 % de rendement : Carmila.
C’est des galeries commerciales : un hyper essentiellement alimentaire (Carrefour) et des boutiques autour, souvent habillement. Le commerce en ligne est plus menaçant, mais on pourrait jouer sur la proximité et la disponibilité des produits.

10 % de rendement : Mercialys.
Un risque supplémentaire avec le lien avec Casino (qui possède pourtant moins d’actions) lui-même lié à Rallye et autres holdings (en procédure de sauvegarde).

Globalement, il me semble que le risque est correctement rémunéré. " no pain no gain".
A chacun de faire son marché en fonction de son aversion au risque.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

WhiteTiger a écrit :

message #473

Il y a quand même quelques points à prendre en compte (et que votre message semble complètement passer sous silence) :

La sur-performance des SIIC sur les SCPI durant (au moins) les 10 dernières années (voir ici par ex) ne peuvent pas être attribuées uniquement à un plus fort endettement (et donc effet de levier) des SIIC, et à l’impact de la baisse des taux :
     - les taux n’ont pas baissé autant que ça sur la période
     - pas mal de SCPI sont aussi endettées (souvent pour 10%, 20%, ou 25% de la valeur de leur patrimoine), et les SIIC ne le sont pas si massivement (en moyenne les grosses le sont vers 40% de la valeur de leur patrimoine)  [Note 1]
     - de ce que j’ai vu (en assistant aux AG, en discutant avec certains des intéressés, en lisant les rapports, sur plusieurs années) de la manière de gérer, et de valoriser son patrimoine immobilier, sur un certain nombre de SCPI et de SIIC (au moins les principales, car pour les petites c’est parfois différent), je ferais bien plus confiance (en moyenne, il y a des exceptions) aux équipes gérant les SIIC qu’à celles gérant les SCPI.
     - il y  a une autre grosse différence entre la plupart des SCPI et les SIIC : les SCPI collectent massivement (et doivent investir, quelles que soient les conditions de marché) (pour certaine, par ex. celles qui disposent d’un réseau de collecte assez captif par ex les bancaires ou celles majoritairement en AV, en dépit et même avec leurs piètres performances par rapport à leurs pairs) alors que les SIIC doivent juste optimiser ce qu’elles ont déjà (sauf rares cas d’augmentation de capital). Beaucoup de SCPI ont un focus principalement sur le montant de leur collecte (c’est souvent aussi ce qui rapporte le plus à la SdG…), quand les SIIC l’ont sur la gestion de leur patrimoine.

Quand on compare les taux auxquels les SIIC premium et les SCPI empruntent (maintenant, comme il y a quelques années), il n’y a vraiment pas photo : les SCPI ont de bien moins bons taux. Ca signifie que les préteurs considèrent les SCPI comme des emprunteurs plus risqués, même s’ils sont moins endettés.
À méditer quand on achète une SCPI au dessus de son ANR, et qu’on fuit une SIIC à -30% ou -40% de son ANR (sachant que les experts qui "fabriquent" cet ANR sont en gros les mêmes dans les 2 cas)…   

On peut contester la notion de classement des centres commerciaux en A, B, C, ou en "prime". Mais de fait, cette classification est encore un des rares paramètre synthétique qui permet de caractériser la qualité d’un actif. Si vous avez mieux à proposer, ne vous en privez pas. Par ailleurs, l’analyse comparative du patrimoine des "belles" SIIC avec celui des "belles" SCPI n’est pas vraiment en faveur des SCPI, si on compare des sociétés offrant des rendements un minimum comparable : il faut souvent mettre une SCPI avec 3.5% de rendement en face d’une SIIC avec 5-8% pour que le patrimoine de la SCPI devienne aussi qualitatif.

Autant la "volatilité des cours des SIIC devrait interroger tout investisseur en SIIC pensant acheter indirectement un bien immobilier", autant la non-volatilité (en fait l’administration par la SdG) du prix des parts pourrait aussi interroger tout investisseur en SCPI. Avez-vous souvent vu une SdG baisser le prix de la part, même quand le marché secondaire était complètement bloqué (car le prix était surévalué par rapport à ce que le marché était disposé à payer) ? En général, il faut plutôt attendre une fusion pour faire disparaitre ce vilain petit canard (et ses performances médiocres)…

L’immobilier commercial fonctionne sur des temps trés longs (bail 3-6-9, voir plus), si on compare ces temps à celui de la bourse, où le cours peut varier chaque seconde. Il n’en reste pas moins qu’il n’y a guère de raison de cacher la volatilité de la réelle valeur des parts de SCPI, hormis que le montant du spread entre le prix acheteur et le prix vendeur rend vain un suivi sur un temps trop court. J’observe d’ailleurs que la volatilité du prix des SCPI à capital fixe, pour lesquelles seul le marché établit le prix des parts, est bien plus élevée que celle du prix des SCPI à capital variable…

Pour un investisseurs avec un horizon de placement de 8-10 ans voire plus, comme devrait être tout investisseur en SCPI, et qui accepte un spread vers 10%, la volatilité (ou non-volatilité) au jour le jour ne devrait vraiment pas être un critère. Et pour lui, l’administration du prix de la part par la SdG n’est pas forcément génant (comparé au marché secodnair eplus volatile des SCPI à capital fixe), mais seulement sous réserve que ça ne conduise pas à certains abus (valeur non ajustée à la baisse quand marché secondaire bloqué).

Pour finir, je ferais remarquer qu’il existe aussi l’une ou l’autre SIIC qui cote largement au-dessus de son ANR, comme par exemple ARGAN (dont le cours semble intégrer un certain potentiel de croissance, en dépit d’un LGV encore élevé, et pas vraiment pénalisé par un dividende maigrichon). J’ignore si ceci est une anomalie qui sera corrigée un jour par le marché  (mais, pour ma part, j’ai un peu allégé cette ligne)…


Note1 :   Non, au niveau des SIIC, il est faux de dire que seule "une petite partie du financement des investissements fait appel au capital appelé en fonds propres à travers les investisseurs (actions ou obligations) tandis qu’une autre partie provient de crédits bancaires". Sauf si pour vous 60% est "une petite partie"…

Le principal risque n’est pas de perdre quelques mois de loyers (deux mois est d’ailleurs optimiste). Les foncières sont des entreprises structurellement endettées ce qui peut poser trois séries de problèmes intiment liés :
- Les foncières commerciale ne pourront maintenir leurs cash flow (d’autant que les relations se tendent très fortement dans le retail, ça se ressentira lors des prochaines renégociations).
- Or, il vaut mieux ne pas avoir besoin de fonds en ce moment. Si une entreprise devait recourir à une augmentation de capital, elle le ferait dans des conditions dramatiques. Voyez le cours d’Intu Properties pour avoir une idée du désastre.
- Si l’accès au crédit devient difficile, si l’émission d’actions est une très mauvaise idée et si les cash flow baissent, une foncière ne peut plus se développer.

Je pense que ce sont ces risques que le marché price, bien plus que la perte de quelques mois de loyers. Si on ajoute des petites tensions sur les taux depuis quelques jours malgré l’intervention historique de la FED, pas étonnant que le cocktail soit explosif en bourse.

Pour moi, les foncières aujourd’hui sont les banques de 2008. Les valorisations sont complètement massacrées, dans un scénario "pire du pire" (faillite et liquidation à prix cassés). Unibail étant le plus gros exemple - on est très très loin de la NAV alors que le groupe est assis sur des actifs prime et doté de bien plus de liquidités qu’il n’en faut pour passer la crise.

Mais au moins en 2008 les choses étaient cohérentes et les obligations bancaires étaient également massacrées - dans le cas présent les obligations Unibail se traitent à des niveaux élevés (en Euro avec échéance 2024, on est sur moins de 2% de rendement), ce qui montre qu’en réalité la faillite ou le défaut n’est un scénario envisagé par aucun créditeur. Même situation pour Covivio par exemple, même la baisse du titre a été plus réduite.

Ça fait un moment (pré-crise) que je souligne cette divergence obligataire/foncières qui était déjà perceptible - à mon sens l’un des marchés se trompe et pour moi c’est clairement le marché action.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je partage ici un article d’il y a 15 jours concernant l’état des lieux des principales foncières françaises en tenant compte des résultats du premier semestre 2020.

Les différentes classes d’actifs sont passées en revue, les conclusions sont sans grandes surprises et déjà bien connues mais l’article est bien organisé et résume bien la situation.

Les SIIC, moniteurs de l’activité des marchés immobiliers

Source : magazine-décideurs

Effectivement, sur les 8 foncières européennes que je suis, 7 viennent de publier leurs résultats 2021.
Il ne manque que CBo Territoria qui n’a publié que son chiffre d’affaires.

J’ai classé ces 8 foncières en 4 paires.
Les grandes foncières de commerce ayant les plus grands centres commerciaux :
. Unibail-Rodamco-Westfield (Europe et USA)
. Klépierre (Europe).
Les foncières de commerce ayant des centres commerciaux attenants à une grande surface :
. Carmila (Carrefour ; France, Espagne et Italie)
. Mercialys (Casino ; France).
Les foncières principalement de bureaux :
. Icade (+ santé et promotion)
. Covivio (+ hôtels et résidentiel en Allemagne).
Les foncières/promoteurs :
. Altarea (grands projets de renouvellement urbain en France)
. CBo Territoria (La Réunion).

Les chiffres publiés sont (pour CBo Territoria j’ai reconduit le dividende) :

Tous les résultats publiés sont bons (activité en hausse proche de 2019, endettement en baisse), en général meilleurs qu’attendu.
Pour plus de détails voir les files correspondantes.

AMHA, les "meilleures foncières" sur ces 8 sont :
. Unibail-Rodamco-Westfield : pour parier sur le redressement de la société ; le nouveau management saura-t-il corriger les errements stratégiques du précédent management qui a été dégagé (notamment vendre à bon prix aux USA) ?
. Mercialys : décote / ANR et rendement indécents
. Icade : semble affecté par le scandale des EPHAD alors que son pôle santé a surtout des cliniques
. Altarea : un risque avec l’intégration de Primonial, mais société toujours bien géré par son dirigeant/fondateur/actionnaire.

A part ça il y a d’autres foncières européennes que je ne suis pas.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Cette semaine le magazine Investir restreint nettement ses recommandations d’achats envers les foncières françaises.

Acheter :
- Argant
- Gecina
- Klépierre

Vente Partiel :
- Unibail-Rodamco-Westfield
- Carmilla
- Mercialys
- Covivio

Vendre :
- Tour Eiffel
- Vitura
- Icade

Principale raison évoquée, la hausse des taux !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.