Déficit foncier en 2016 et 2017 sans revenu foncier ?

A mon sens, les travaux finit en 2016 sont déductible des revenus foncier de 2016, donc dans votre cas, pas de déductibilité.

Mais le mieux me semble être de vous rapprocher de votre centre des impôts pour leur poser la question.
L’interface en ligne permet d’avoir une réponse écrite sans se déplacer.
D’expérience, formuler la question de manière à ce qu’un enfant la comprenne et sache y répondre, la lecture des mails semble être rapide et les réponses apportés encore plus (ou alors j’ai vraiment pas de chance).

Bonjour Michael,

Tout d’abord, quelle est la nature des travaux. Constituent-ils des travaux d’entretien/réparation (déductibles) ou s’agit-il de dépenses de construction/reconstruction (incorporables au prix de revient). vous trouverez sur internet la distinction.

S’il s’agit bien d’entretien/réparation, les travaux sont déductibles si les biens ont vocation a être mis à la location dès l’achèvement des travaux.  C’est ce que relève l’article 13 du CGI qui indique que les charges doivent avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

AU cas d’espèces, vous achetez un bien pour le louer (acquisition d’un revenu). Toutefois, cela n’est pas possible en l’état, donc vous faites des travaux, qui sont donc déductibles puisqu’en vue d’acquérir un revenu.

Le point sensible serait l’absence de revenus une fois les travaux finis. Il y a une abondante jurisprudence là-dessus. En résumé, à vous de prouvez que le bien était bien à la location et que vous avez eu une démarche active dans ce sens.

Le fait que vous n’ayez pas loué le 1er appartement du fait des travaux dans le second ne m’apparaît pas gênant dans la mesure où vous pouvez pourrez prouver le désordre/l’impossibilité créé par les travaux.

Cordialement.

De ce que j’ai retenu :
- il faut des travaux "en vue de la mise en location".
- il faut pouvoir prouver l’effort pour le mettre en location.
- les travaux peuvent durer jusqu’à 2 ans. L’idée est qu’un redressement remonte maxi sur 3 ans, donc les impôts veulent pouvoir infirmer ou confirmer, sur l’année 3, la mise en location qui justifie a posteriori que les travaux étaient en vue de la mise en location.

Ce que je ferais à votre place :
- faire une petite facture de travaux ou d’achat de matériau pour cet appartement, au printemps 2017. Ainsi, vous pourrez dire : "en 2016 les travaux n’étaient pas finis". Parce que certes, les travaux sont finis, mais il n’y a que vous qui le savez. Il suffit par exemple que votre artisan vous fasse une facture de 2 heures de main d’oeuvre à 100 € (par exemple), marquée "finitions sur l’appartement n° tant" et vous pourrez arguer qu’il restait des choses à faire mais que l’artisan a traîné. Ou bien achetez deux pots de peinture et vous pourrez dire qu’il restait la peinture du couloir à reprendre. Comme ça il y a un lien logique, une continuité, entre vos travaux de 2016, ces mini-travaux de finition d’avril 2017, et la mise en location de mai 2017.
Vous le savez sans doute, les factures doivent être à votre nom mais à l’adresse du bien loué, et l’appartement concerné doit être identifié sur la facture (par exemple "2e étage gauche" ou "appartement n°3")
- ajouter une note sur votre déclaration d’impôts 2016 avec une mention du type "appartements n°3 et 4 : travaux encore en cours au 31/12/16, en vue d’une mise en location en mai 2017".
- garder la trace de la recherche de locataires actuelle : mandat à l’agence, impression des petites annonces passées par l’agence, liste de personnes ayant visité… gardez des impressions papier, à l’ère du numérique les traces s’effacent parfois un peu trop vite (emails perdus…). De toute façon si tout va bien, dans pas longtemps vous aurez un bail par appartement qui prouvera amplement la mise en location !

A noter quand même que déclarer des travaux déductibles sans revenus fonciers sur une année, c’est augmenter le risque d’un contrôle ; c’est statistique. Si vous êtes droit dans vos bottes et avez des justificatifs, ce n’est pas grave : vous expliquerez au contrôleur et vous lui présenterez vos documents et vos arguments, et vous devriez en ressortir sans redressement.

Je vais vous donner un cas concret: le mien.
Le 31 octobre 2014, j’achète mon appartement en loi duflot (300Keuro)
Je fais un joli prêt pour rembourser cet appartement.

La date d’achèvement est prononcé courant décembre 2014 (j’ai acheté en VEFA mais dans les derniers)

Le 3 janvier 2015, je reçois les clefs. J’installe une cuisine équipée.

Je fais mon engagement duflot en 2014 avec la défiscalisation correspondante et le déficit foncier sans revenu foncier (intérêts, travaux, assurance prêt et autres petites babioles)

Je n’ai reçu à ce jour aucun redressement fiscal.

Ceci n’est en aucun cas un conseil mais dans mon cas je ne me suis pas posé de question ça paressait naturel car rien ne m’interdisait de le faire à l’époque.

Gérard,

Nota: J’avais mis tout un laïus dans le petite boite d’explication pour aider mon contrôleur ^^