Albaninvest : étude de cas immobilier (achat d'un local commercial déja loué)

albaninvest · #1

Bonjour à tous et tout d’abord une bonne année 2018 avec un maximum de Cash Flow

Je me pose une question quand à la faisabilité de ce projet:

DESCRIPTION DU PROJET

DESCRIPTION DU LOCAL

Achat d’un local commercial voici ses caractéristiques:

* Le local est en rectangle, surface au sol 150m² pile au milieu de ce rectangle il y avait une cour de 60m² qui a été fermé par un toit en fibre ciment amiante (sans danger car non défectueux, je vais le faire recouvrir par une résine d’étanchéité)
il y a 7 bureaux, 1 salle à manger, 1 cuisine, 2 toilettes

Voici le plan:

*Au sous sol, surface 150m² qui sert de débarras, rangement et cave , il y a 1 toilette

La devanture du local = une petite fenêtre et une porte vitrée
Possibilité d’avoir une 2ème porte entrée à la place des sanitaires actuel

LOCALISATION

En plein centre ville d’une grande métropole (très bien situé)
A 2mn à pied du métro , 2mn tramway, commerces, théâtre, fac à 5mn à pied
Il y a peu de passage piéton devant le local commercial

PRIX

Prix proposé= 160k€ négocié à 115k€ avec frais de notaire à la charge du vendeur

CRÉDIT

Mensuel de 580€ / mois sur 20 ans (Banque populaire et BNP PARIBAS) en hypothèque

BAIL EXISTANT

Une association en place depuis + de 20 ans, ils ont fait des travaux assez importants (il y a 5 ans) dans le local afin de pouvoir accueillir du public
leur bail est un bail civil et finit en décembre 19
Location à : 750€ + 80€ = 830€ Charges comprises

CHARGES

Taxe foncière à ma charge: 2500€/an
Charge copropriété: 100€ /mois

LES SCENARIOS POSSIBLES

AMBITIEUX:
Je ne reconduis pas le bail du locataire (il est en bail civil et non commercial)
J’injecte des travaux dans l’investissement afin de faire 2 habitations, pour cela je met velux sur le toit en fibre ciment ou je démolie le toit pour créer une cours et faire 2 grands t3 avec une cour commune
(cela engendrera de gros travaux) et je met en location courte durée
Par contre il va falloir pour être en accord avec la loi, que je repasse le local commercial en habitation et ensuite le change pour la LCD sinon cela n’est pas compatible avec le statut LMNP réel et je risque un redressement par les impots.

FACILE:
Le bail n’étant pas réaliste, j’augmente à la fin du bail décembre 2019 le loyer à 1150€/mois CC et taxe foncière à la charge du bailleur et je n’injecte aucun travaux

Qu’en pensez-vous?

FISCALITÉ?

Ayant acquis 3 appartements gérés en LMNP au réel car loué en meublé (colocation, location courte durée)
Ma question va sur ce local commercial: on ma conseillé la SCI IS mais si je veux revendre le local cela devient très vite problématique sous ce statut , auriez vous un conseil sur le choix fiscale?

Dois je inclure du travaux dans le local pour défiscaliser?

Je vous remercie pour votre aide et précieux conseils

Dernière modification par albaninvest (03/01/2018 19h29)

Mots-clés : immobilier, lmnp, local commercial, sci is

FVHR · #2

Bonsoir,

Deja j’aimerai vous embauchez pour négocier à ma place😂

Frais de notaire à la charge du vendeur!

Je trouve qu’il y a beaucoup de charges pour un local commercial car il faut rajouter aussi l’assurance pno et les frais de compta si vous optez pour l’is.

Les charges du bail du locataire correspondent à quoi ?

La rentabilité brute est de 7.8
Pas enorme pour un local commercial

Vous tombez à 4.4 en rentabilité nette si mes calcul son bon

Recettes/an: 9960
Dépenses/an:10460( 500 euros d’assurance et 500 euros de comptable)

Si vous arrivez à changer le bail oui ça vaut plus le coût mais rien ne dit que le locataire signeras…
Pour faire dès logement c’est quand même assez complexe et je ne saurais vous,conseiller sur le sujet

Pour moi: Laissez tombez

albaninvest · #3

Bonjour et merci

En fait dans l’état actuel effectivement ce n’est pas intéressant mais si j’arrive à changer le bail tout change (coup de poker), le locataire m’a dit qu’à 995€/mois il serait d’accord mais cela ne me convient pas

les charges correspondent: assurance, eau, entretien

En fait si je n’arrive pas à renégocier le bail alors je le revendrais avec une petite plus value, le prix d’un local dans ce secteur est entre 1000 et 1200€/m²
Pour le notaire à la charge du vendeur on s’est mis d’accord sur 100k€ et j’ai augmenté le prix afin d’absorber les frais de notaire pour le crédit bancaire

Bernard2K · #4

Manifestement, ce bien ne vaut pas pour sa rentabilité actuelle, mais pour son potentiel.

300 m² pour 115 k€ en centre-ville d’une métropole, ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval ! Par contre je suis étonné de lire "le prix d’un local dans ce secteur est entre 1000 et 1200€/m²" : 1000 €/m² en centre-ville d’une métropole : vous êtes sûr ? Si je prends l’exemple de Toulouse, 1000 €/m² c’est seulement au Mirail ! Tous les autres quartiers sont à plus de 2000 €/m² et l’hyper-centre est à plus.

Entre la devanture peu avenante et le peu de passage piéton, ce bien n’est pas un bon local pour un commerce. En revanche 150 m² de bureaux/salles d’activité, en centre ville, logiquement ça devrait être recherché. Bureaux, collectif de kinés, de dentistes…

Je pense que vous devriez creuser une piste "ambitieuse : bureaux loués au prix du marché". Regardez à combien se louent des bureaux dans le quartier : il y a probablement un bon coup à faire. Si je prends une hypothèse de 10 €/m² et ne compte que la surface du RDC, ça fait déjà 1500 €/mois.

Le sous-sol peut peut-être mieux valorisé aussi. Autant pour de l’habitation l’absence de fenêtre est rédhibitoire (une pièce aveugle ne pouvant être comptée en pièce principale), autant pour des locaux d’activité, des bureaux, archives etc. peuvent très bien être aménages en sous-sol.

Il est très probable que l’association ne suivra pas une telle augmentation de loyer. Il vous faut donc étudier attentivement le bail et vérifier que vous pouvez ne pas le renouveler de façon à les évincer et trouver un locataire plus rémunérateur. En bail civil la rédaction est très libre, donc on ne peut pas vous dire des généralités, il faut lire le bail au pied de la lettre.

Vérifiez aussi dans le règlement de copropriété quelles activités sont autorisées.

albaninvest · #5

Bonjour Bernard et une bonne année à vous, vous faites vraiment la force de ce forum.
Vous l’avez compris, au stade actuel c’est une renta basse mais le potentiel est très intéressant…

Je n’ai pas proposé ce scénario mais j’y avais pensé!
Aux alentours se trouvent des espaces de co-working, je pourrais avec des travaux conséquents proposer ce même type de prestation (surtout qu’il est proche de tous les transports en communs)

La question étant : dois-je inclure ces futurs travaux dans mon crédit immo qui seront réalisés qu’à partir de décembre 2019? ou tant pis je devrais alors faire un crédit à la conso ou limite trouver un autre appart et "gonfler" le crédit travaux?

FVHR · #6

C’est quand même bizarre de trouver un local loué La moitié de sa valeur locative et vendu le tiers de son prix… il y a forcément quelque chose qui cloche

Une banque ne financera pas des travaux pour dans deux ans, au mieux un accord de principe et l’argent débloqué sur devis en 2019 mais je ne sais pas si ca se fait… mais au vu de vos talent de négociateur c’est jouable 😂

albaninvest · #7

Le locataire est en place depuis plus de 30 ans c’est une association (en partie financée par la ville), le loyer n’a jamais été réactualisé à la hausse car l’ancien propriétaire possédait tout l’immeuble qu’il la vendu sans le local commercial, il cherche à s’en débarrasser rapidement car besoin de liquidité.

Bernard2K · #8

Ce n’est pas forcément à vous de faire les travaux pour que ça soit mieux louable. J’ai déjà cité le cas d’un gars qui louait tout un étage d’une grande batisse pour les bureaux d’une grande institution, tous les travaux étant à la charge du preneur (sachant qu’au départ, il y avait les murs et les planchers mais même pas de menuiseries aux fenêtres) !

Il faut de la patience, de l’entregent et un peu de chance pour trouver un tel preneur, mais c’est possible…

Bref, il y a du potentiel, ça ne fait aucun doute, mais maintenant c’est à vous d’établir des pistes et de les approfondir… Parlez avec des bailleurs et des locataires de bureaux sur cette ville, faites votre enquête, faites grossir vos connaissances…

albaninvest · #9

Je vais exploiter cette voie

albaninvest · #10

En ce qui concerne fiscalité que me conseillez vous? on me conseille SCI a IS mais en cas de revente je vais etre perdant?

ohennequin · #11

Flobono a écrit :
Frais de notaire à la charge du vendeur!

Bonjour,

C’est pas tres difficile a faire, vous vous entendez sur un prix pour le bien, puis vous rajoutez le montant des frais de notaire, en demandant a ce que ce soit le vendeur qui les payent.

Il y a peu de chance qu’il refuse, pour lui cela reviens au même.

Avantage: vous avez de facto un crédit a 110% puisque les frais de notaire sont compris dans le prix.

Pour la SCI a l’IS il faut faire les calculs dans les deux cas.

Mais s’il y a beaucoup de travaux, ce n’est probablement pas le cas le plus adapté.

Pourquoi vous conseille-t-on cette SCI?

A+

Ohe

Bernard2K · #12

Commencez par étudier ce que vous voulez faire avec ce local. Ensuite vous mettre en face l’outil adapté à ce projet. A l’heure actuelle vous ne savez pas encore si ça sera des bureaux loués en bloc, ou du co-working, ou de l’habitation ! Comment voulez-vous qu’on vous dise si la SCI IS est adapté à votre projet quand le projet n’est pas encore défini ?

FVHR · #13

Je ne comprend pas bien la subtilité pour les frais de notaire à la charges du vendeur?

Ça ne change rien autant pour l’acheteur que le vendeur, la banque finance aussi en sachant que les frais sont compris ?

ohennequin · #14

Beaucoup de banque refusent le 110%, la norme est plutôt 100% donc hors frais de notaire.

A+

Ohe

FVHR · #15

Ils refusent 110% mais Ils acceptent 100% avec les frais de notaires inclus ?!

On vit vraiment une époque bizarre🤔

albaninvest · #16

Bernard2K a écrit :
Commencez par étudier ce que vous voulez faire avec ce local. Ensuite vous mettre en face l’outil adapté à ce projet. A l’heure actuelle vous ne savez pas encore si ça sera des bureaux loués en bloc, ou du co-working, ou de l’habitation ! Comment voulez-vous qu’on vous dise si la SCI IS est adapté à votre projet quand le projet n’est pas encore défini ?

Pour le moment le locataire à un bail qui se termine fin 2019 donc pas le choix après cela dépend de la réponse du locataire si il accepte l’augmentation alors je le laisse tel quel mais alors quel statut juridique?

Si il refuse alors la question location bureaux ou co working se posera et la je pense au LMNP reel non?

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#1 03/01/2018 19h11

DESCRIPTION DU PROJET

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LOCALISATION

PRIX

CRÉDIT

BAIL EXISTANT

CHARGES

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FISCALITÉ?

#2 03/01/2018 19h31

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Bernard2K a écrit :

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