Tekay [35] : étude de cas immobilier (achat déjà loué)

Bonjour.

Je ne connais pas bien l’Ille-et-Vilaine, mais je peux en première lecture faire plusieurs remarques et poser plusieurs questions :

(1) quel type de chauffage ? Dans une résidence de 1971, on peut s’attendre à du chauffage collectif au gaz. Pour ma part, ce type de chauffage déjà une ligne rouge. Vous dites qu’il n’y a aucun travaux à faire, vous confirmez donc que les fenêtres sont en double vitrage ?

(2) Par suite du point précédent, quelle lettre pour le DPE ? Je crains le DPE F, voire G. Si c’est le cas, êtes-vous au courant des interdictions de location à venir ? Vous dites que la banque souhaite un DPE, je devine donc que vous ne l’avez pas. Faire une offre sans avoir le DPE, c’est jouer à la roulette russe avec 6 balles dans le barillet.

(3) Pour les charges de copro, si j’ai vu juste, c’est dû à l’augmentation des prix du gaz. Attendez-vous à voir vos charges exploser ces prochains mois et années.

(4) pour l’achat loué, cela ne pose pas de problème, mais à condition de savoir ce que l’on fait. J’ai tendance à dire que ce genre d’achat doit être réservé aux investisseurs déjà un peu aguerris. Pour un premier achat, c’est dangereux. Vous pourrez trouver des conseils sur les sites suivants :
Acheter un appartement loué : bonne ou mauvaise idée ? - Pretto
Acheter un appartement loué : ce qu?il faut savoir avant d’investir !
Faut-il acheter un bien déja loué ?

(5) terminons sur le prix payé : 6% de rentabilité brute, c’est famélique. Dans une ville où le prix moyen est de 1400€/m², il faut absolument viser 10% bruts.
On parle d’un T4 de 80m², donc le prix moyen au m² chute (pour des grandes surfaces, le prix au m² chute), donc on parle d’un prix moyen dans le quartier qu’on va grossièrement estimer autour de 1000€/m² pour un T4 de 80m².

Vous avez plein d’énormes cartes dans votre manche :
- appartement années 70 avec probable chauffage au gaz, les charges vont exploser et le vendeur le sait : il veut donc vendre vite
- l’appartement est loué, cela le décote assez fortement, et cela prouve que le vendeur veut vendre vite
- interdiction possible de location à venir, sauf à faire de gros travaux pour passer en DPE E ou D
- chute de la valeur de l’appartement à venir

Donc le prix de 108000€ est beaucoup trop élevé ! Sauf spécificité particulière que vous n’avez pas indiqué, je pense qu’un prix à 80000€ serait un maximum, et vu les choses indiquées ci-dessus, ce serait encore beaucoup trop cher.

Merci pour ces précisions. J’aurais plusieurs autres questions, pour me faire un avis plus précis :

(1) vous dites chauffage à gaz individuel (= chaudière à gaz individuelle), mais également radiateurs électriques. Pouvez-vous précisez ? Les radiateurs sont-ils bien des radiateurs à eau ? Y a-t-il des radiateurs électriques supplémentaires ?

(2) de quand date la chaudière à gaz ?

(3) l’étage du bien est-il bien le 5ème ? combien d’étages au total ?

(4) quelles sont les transactions récentes (disons ces 3 dernières années) dans l’immeuble ? Pour cela, utilisez l’outil Patrim dans impots.gouv.fr. A défaut d’autres ventes dans l’immeuble, quelles sont les transactions récentes des immeubles adjacents ?

Attention au loyer très faible ! C’est peut-être une des raisons de la vente, un propriétaire qui sait très bien que ce locataire souhaite rester à long terme. Ce qui plomberait votre rentabilité ! J’expliquais dans mon message précédent que vendre loué faisait décoter fortement le bien. En voici une des raisons.

A 96000€ HAI, on doit être entre 88000€ et 90000€ nets vendeur. C’est déjà plus correct ! Mais vous êtes au-dessus de 1000€/m², alors que le prix moyen dans le quartier est de 1400€/m². Avec une si grande surface, un appartement début 1970 et un locataire à très faible loyer, la décote devrait être encore plus importante.

Enfin, dernière question : vous calculez un cash-flow qui ne tient pas compte de l’imposition sur vos revenus fonciers. J’espère que ce n’est qu’un simple oubli, dans le cas contraire vous n’êtes pas encore prêt pour un tel investissement !

Edit : je vois que l’agent immobilier refuse de vous montrer le bail. Est-ce une blague ? Vous pouvez également proposer de refuser de payer ses honoraires, vous verrez comment il réagira. Blague à part, le bail est une condition substantielle de votre offre d’achat d’un appartement vendu loué, et il faudrait faire cette offre à l’aveugle ? Bien sûr, il vous restera toujours la possibilité de vous rétracter ensuite, mais cet agent immobilier est un plaisantin et ne vous prend pas au sérieux.

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 20h01)

Meilleurs agents est fiable en première approche pour se faire une première idée, mais dès qu’on veut affiner les choses, passer par Patrim est indispensable !

Grâce à ce travail, vous avez pu vous rendre compte que vous êtes en train d’acheter cet appartement au prix du marché, ni plus ni moins. On a tendance à dire sur ce forum que pour faire une bonne affaire, il faut acheter en dessous du prix du marché.

Et vous achèteriez :
- avec des frais d’agence (ce qui n’est pas le cas de toutes les ventes que vous avez listées sur Patrim)
- un appartement loué
- et loué très en dessous du prix du marché
Les deux derniers éléments doivent amener une décote, de l’ordre de 10 à 15%.

Enfin, si vous n’avez pas étudié la question de la fiscalité, je vous recommande très sincèrement de passer votre chemin pour cette fois, et de prendre le temps d’étudier tout ça avant de lancer votre premier investissement. Rien que bien comprendre les grands principes de la fiscalité en location nue, ça prend un certain temps en lectures.

Il existe de très bons sites et de très bons livres pour se former.

Trouver le bon secteur de recherche est une question très difficile, y compris pour des investisseurs aguerris. L’idéal selon moi est de chercher dans un rayon de maximum 1h de route de son domicile, car cela va faciliter grandement la gestion. Mais ce n’est pas une obligation. Plus votre périmètre de recherche sera élargi, plus vous serez ouvert à un nombre important d’opportunités et pourrez vous permettre d’être exigeant. Commencez donc par clairement définir la liste des villes de votre recherche.

Après, il n’y a pas de recette miracle : certains coins sont très tendus avec des rentabilités faméliques, d’autres sont des déserts avec des rentabilités exceptionnelles. Les premiers sont très peu rémunérateurs mais sans risque, les seconds sont très rémunérateurs mais très risqués. A vous de voir où vous mettez le curseur. Je vous conseille de lire les nombreuses études de cas de ce forum, c’est une mine d’information incroyable.

Chercher un tableau Excel déjà fait est, de mon point de vue, le meilleur moyen de s’affranchir de la compréhension profonde des mécanismes, et c’est dommage sinon préjudiciable. Une fois que vous aurez bien compris comment on calcule un cash-flow en incluant tout (notamment la fiscalité, que ce soit en nu ou en LMNP), vous pourrez faire votre tableau Excel tout seul, c’est extrêmement simple, et vous comprendrez chaque étape du calcul, ce qui vous aidera à avoir un regard critique sur chaque aspect de l’investissement et comment optimiser chaque aspect. Un tableau tout fait ne vous donnera aucun recul.

Un dernier étage d’une tour de 1971, vous pouvez être sûr que les combles au-dessus de l’appartement ne sont pas isolés (sauf si ça a été fait depuis).

Et n’espérez pas faire voter des travaux d’isolation par la copro, car vous en seriez le seul bénéficiaire (avec les autres appartements du dernier étage). Donc tous les autres copropriétaires, qui profitent du fait que les étages supérieurs soient chauffés, voteront contre pour ne pas payer.

Donc vous avez vocation à garder une passoire thermique à vie. Il n’est pas impossible d’avoir un DPE D malgré ce gros défaut, si :
- les murs sont isolés
- chaudière à gaz individuelle plutôt récente
- bonne exposition, sud par exemple
- VMC
Et encore, on est à la limite du DPE E.
Et un DPE erronné n’est pas à exclure aussi.

Dernière modification par Plutarque (14/02/2023 13h52)

Bernard2K a écrit :

On peut tenir le raisonnement exactement inverse : depuis 1971, ça serait bien le diable que ces combles n’aient pas été isolés ! Dans l’histoire de l’isolation, les combles/toitures ont été prioritaires. Ensuite les murs, ensuite les vitrages (même si c’était parfois d’abord les vitrages, ensuite les murs). La dalle vers le sol ou vers locaux non chauffés était souvent traitée en dernier, soit pour cause de difficulté d’accès, soit par présence d’un LNC (local non chauffé) type vide sanitaire, garages ou caves offrant un espace qui se maintient naturellement vers 12-14°C, ce qui fait donc une moindre incitation à isoler.

La seule façon d’en avoir le coeur net c’est d’aller voir ces combles ou cet espace sous toiture (par une porte ou trappe d’accès). On peut aussi interroger les voisins. Si ce n’est pas isolé, non seulement ça doit être difficile à chauffer en hiver mais une fournaise en été, donc les gens ont dû s’en rendre compte depuis le temps.

DPE D, ça me semble très optimiste pour l’époque. S’il n’y a jamais eu isolation des murs par l’intérieur ou par l’extérieur ça me semble difficile d’atteindre D… Le vrai juge de paix, ce sont les factures de chauffage (assorties de l’information de si les gens chauffaient bien toutes les pièces, et à quelle température). Car ce qu’on veut savoir, ce n’est pas tant l’isolation réelle, mais la consommation de chauffage ; le vrai critère, c’est le coût du chauffage.

Je ne dis pas que les combles ne sont pas isolés au jour d’aujourd’hui, mais qu’ils ne l’ont pas été à la construction. La question est de savoir si depuis 1971, ces travaux ont été faits ou non.

Je ne compte plus le nombre de copros que j’aie pu voir des années 60 et 70 où cette isolation des combles n’a jamais été faite, même si dans ce cas on a le plus souvent affaire à des DPE E, F ou G et à du chauffage collectif.

Techniquement, c’est possible d’avoir un DPE D en limite du E sans isolation des combles, mais il faut beaucoup de choses pour compenser, ce qui rend cette hypothèse plutôt improbable. Le plus probable dans le cas présent, c’est d’avoir affaire à un DPE erroné, voire à un DPE de complaisance. Il ne faut accorder aucune confiance en un DPE qui indique une isolation des combles, il faut le vérifier.

Les factures de chauffage sont une première information, mais c’est facilement trucable (en ne chauffant que très peu) ou même falsifiable. C’est d’ailleurs une des raisons qui font que les DPE ne s’appuient désormais plus sur ces factures, mais uniquement sur des éléments concrets. Et c’est très bien.

La décision de raison : éviter autant que possible les résidences années 60 et 70.

Bonjour,

Je vais également apporter ma contribution sur l’étude de marché qui est le point de départ de l’achat immobilier.
Il y a 2 approches totalement opposées: acheter un bien au feeling sans études préalables OU étudier au préalable son marché et choisir un bien correspondant aux besoins à longs termes du marché.

Pour ma part je préfère nettement étudier mon marché et m’appuyer sur une démarche structurée : études amont, puis définition successive du positionnement, de la cible et du produit.
Les précédents conseils sont excellents : ne reprenez pas un fichier Excel existant sans le comprendre mais essayez en parallèle de comprendre votre marché.

Vous visez l’Ile et Vilaine ? En première approche : très bien, les projections à 20 ans sont très bonnes.
Vous visiez une ville moyenne à 30 km de Rennes, entre la métropole et la Manche ? A première vue le choix semblait pertinent. Il faudrait comprendre pourquoi cette ville ne se développe pas.
Les Statistiques INSEE peuvent vous aider dans un premier temps. Dans un second temps, il faut creuser les villes à potentiel, les projets d’infrastructure ….
Une fois votre secteur défini : visitez, visitez, visitez et formez vous. Vous progresserez. L’idée n’est pas de tout maitriser avant de se jeter à l’eau mais d’éviter la catastrophe.
A ce titre, limitez le risque de cette première acquisition.
A mon sens, démarrer petit sur une petite surface avec travaux est un bon moyen d’apprendre en limitant le risque.

Je vous souhaite bonne chance dans vos recherches.

Et bien ce lot est mieux loti que les miens qui avec ces critères seraient en B au lieu de C et D !
Avec ces annotations sur un DPE ici on serait au mieux en F.
Il se peut qu’il n’y ait pas d’amiante dans l’appartement (lieu du diag) mais qu’il y en ait dans les parties communes, les sous sols, toits des garages etc.

Techniquement vous semblez avoir tout à découvrir.

Je n’aime pas être péremptoire mais là, si : courage, fuyez !

Dernière modification par Range19 (15/02/2023 16h27)

Pareil, le DPE est "étonnant". A votre place, j’appelerais le diagnostiqueur pour savoir comment il arrive à D avec une isolation "inconnue" !

Cela dit, personnellement, je me fais toujours ma propre idée de l’isolation en place. Selon l’épaisseur des murs, leur aspect, et la façon dont sonne le parement intérieur, on peut savoir avec une bonne propbabilité de quoi est composé le mur. Ca demande un peu de bouteille.

Pour le vitrage, ça se voit si c’est du double vitrage ; l’épaisseur entre les deux vitres et l’aspect général donnent une idée de l’ancienneté.

Pour le plafond, c’est plus compliqué, il faut accéder par une trappe ou une porte, c’est rarement possible, ou tout cas pas sur une première visite.

Le plancher on s’en fout dans le cas présent (12e étage !), si on est bien au-dessus d’un appartement, c’est du chaud qui arrive par là et non du froid.