Nicobimmo [Nice] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport mixte)

Dans votre tableau, vous projetez un cash flow négatif important pendant 20ans.
Le lmnp ne vous permet pas de reporter vos déficits sur vos autres revenus.
Je ne comprend pas l’interet de l’opération?
Vous pensez faire une PV dans 20 ans?
Mais vous ne prevoyez aucun gros travaux.
Quel est votre objectif court, moyen ou long terme?

@ nicobimmo : La majorité des intervenants de ce forum ciblent des investissements pour lesquels le cashflow est (nettement) positif, souvent pour financer leur train de vie via cette trésorerie supplémentaire. Quand la somme de tous les cashflows positifs excède votre niveau de dépenses, vous devenez de facto indépendant financièrement, puisque vous ne dépendez plus d’autres sources de revenus (notamment salariés) pour vivre.

Dans votre cas et pendant de très longues années, votre investissement n’aura qu’un impact neutre sur vos finances. Voire négatif, puisque vous n’avez budgété que 500€/an de travaux, alors que les montants peuvent être bien plus élevés et vous amener à mettre de votre poche.

Aussi vous ne matérialiserez votre enrichissement que lors de la revente, via la capitalisation accumulée au fur et à mesure des remboursements de mensualités. Vous constaterez également le moment venu l’éventuelle plus ou moins-value par rapport à la valeur d’achat. Etes-vous bien dans cette démarche patrimoniale et long terme ?

Ce que Cindy soulignait (je pense) c’est que vous achetez une dette, le bien ne s’autofinance pas à cause des impôts. Bien que cette pratique soit courante, sachez que cela pourrait vous causer préjudice lors de votre prochaine demande de prêt, bien que vous respectiez la règle des 70% (plus ou moins, selon la vacance).
L’une des notes du scoring se base sur la bonne utilisation que vous faites de l’effet levier (la banque s’assure qu’elle prête à celui qui sait faire fructifier, pour une banque, que vous obteniez du patrimoine c’est bien normal, ce qu’elle recherche c’est un bon partenaire qui cumule de l’argent sur les comptes ET construit du patrimoine).

En tout cas, si j’étais vous je demanderais une franchise totale de deux ans à la banque, pour obtenir un an et faire descendre le -30k de cashflow que vous avez la première année à environs -10k, cela vous laissera plus de trésorerie pour acheter encore par la suite (si l’on parle de patrimoine) mais rallongera la durée du prêt d’un an.

Je ne fais de pas ni de LMNP, ni du local commercial, je ne vais donc pas pouvoir vous aider sur ce point. Par contre, je ne trouve pas trace de l’amortissement dans votre calcul, vous l’avez pris en considération? et les intérêts à défalquer ?

PS : avec cet immeuble il est possible que vous deviez passer en LMP, car les loyers sont proches de la limite, un expert en LMNP pourra vous confirmer mes dires mais si vous passez au LMP, un expert peut estimer les prestations offertes par vos appartements et vous délivrer de étoiles : cela vous permet d’avoir un abattement sur les loyers perçus de 60% ou 87%. (par contre je crois qu’il faut payer le RSI). Si j’étais vous, je creuserai cette piste … ce forum est en plus très orienté LMNP

Cordialement,

Biglebowski

@BigLebowski - Bonne idée. Néanmoins, la présence d’un local commercial dans l’affaire me pénalise. Je pourrais obtenir 0.15 de moins sur le prêt et cela m’exclut de certaines banques qui ne veulent pas en faire (d’après le courtier).
Concernant l’amortissement il est bien pris en compte. Le tableau présenté ci-dessous était un tableau synthétique.

Voici le tableau complet.



Concernant le LMP, tant que je ne m’inscris pas au RCS, je peux rester en LMNP car je ne remplirai pas  les 3 conditions nécéssaires.
Il est vrai que je n’ai pas du tout étudié cette option.

@Investisseur36 La comptabilité sera faite par un expert comptable qui est un membre de ma famille proche. Probablement que cela ne me coûtera rien en réalité.

Plus globalement, j’aimerais réagir sur la précision des CF. Les aléas et imprévus sont si importants que je ne peux le faire qu’au doigt mouillé sur mon analyse de départ. Un mauvais locataire sur la période remet totalement en cause les résultats de départ (procédure de plusieurs mois, frais etc..).  Donc j’estime l’exercice d’analyse de rentabilité au départ comme un exercice de VIABILITE de l’investissement, tant sur le plan de l’endettement que sur la capacité du bailleur à encaisser les chocs. Je suis sceptique sur les projets à 14% de renta, mais qui laisse très peu de marge de manœuvre au bailleur.

Toutefois, vos remarques sont pertinentes.

@ BigLebowski : J’ai de sérieux doutes concernant votre affirmation sur la procédure d’expulsion ultra-rapide en cas de bail notarié.

Un cas particulier est à noter, celui du bail notarié, le bail notarié constituant lui-même un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé de loyers impayés mais en aucun cas ne permet l’expulsion du locataire, l’expulsion doit toujours faire l’objet d’un débat devant le Juge.

Source : L?huissier de justice dans le contexte locatif : de l?impayé de loyers à l?expulsion - Les Huissiers de justice de Paris

Vous gagnez au mieux quelques mois en début de procédure, mais le reste de la procédure est toujours longue et pénible : nécessité d’obtenir l’expulsion du locataire par un juge, accord préfectoral, éventuellement trêve hivernale…