Jeejee : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 12% brut)

Bonsoir,

En 5 jours vous avez réussi à poster 4 études de cas.

Je pense que les conseils qui vous sont donnés dans un sujet sont bons à prendre sur tout les autres. Épluchez quelques sujets identiques, formez vous un peu si vous en avez besoin, mais ne postez pas toutes les annonces leboncoin que vous trouvez.

Et si vous attendez que quelqu’un réponde " allez-y prenez celui-là ", cela n’arrivera pas, vous êtes le seul maître de vos investissements.

Toutefois pour quand même répondre à votre question, n’ayant pas le bail commercial sous les yeux, il est compliqué de savoir quoi en penser…

Bernard2K a écrit :

On en reparle après votre visite quand vous aurez des éléments factuels.

Pensez à faire un tour à la mairie pour récupérer les normes locales.
Par exemple le nombre de place de parking par logement créé (par exemple, dans ma commune rural c’est 2 places par logement).
Donc transformer une grange en maison de ville, c’est très compliqué!

Je viens de sortir de la visite et ce bien m’intéresse de plus en plus.

Bail commercial de 9 ans débuté il y à 1 mois.
1 plateau de 74m débuté par le propriétaire pour son fils mais annulé car autre projet(travaux)
1 appartement de 74m aussi compris dans le bail commercial mais inhabité. (à rafraîchir)
1 étage à retaper de 70m en plus (inhabité depuis au moins 10 ans)

tout les compteur eau, electricité … sont déjà en place.
aucune charge de copropriété juste des droit de passage entre le voisinage.

toiture refaite en 2011.

je pense faire une offre à 130ke ce qui serait je pense assez exceptionnelle.

Le propriétaire vend car il commence à ce faire vieux et ne veux plus s’occuper de l’immeuble.

Est ce qu’il y a un compteur électrique dans les communs ?

Est ce que le compteur électrique du plateau est déjà ouvert ?

Jeejee a écrit :

Oui la demande locative à était effectué.

Quand je dis "y a-t-il de la demande locative" ça veut dire : y a-t-il des gens qui cherchent à louer ce type de logement sur ce village ?
Il y a de la demande locative un peu, beaucoup, ou pas du tout. Mais elle ne peut pas "être effectuée".

Je suis près à faire ces travaux même si je doit faire un premier directement et l’autre plus tard (dans 1/2 ans) vue que la rentabilité même avec seulement 1 loyer est rentable.

Il faut faire les deux d’un coup, pour 3 bonnes raisons :
- Faire 2 appartements d’un coup coûte nettement moins cher que de faire les deux séparément (les artisans font les 2 étages dans la foulée, ça fait donc une seule installation/désinstallation de chantier).
- vous rentrez 1 à 2 ans de loyer d’un appartement, en plus. 2 ans x 400 €/mois (par exemple) = 9600 € : ça ne se refuse pas.
- vous évitez d’imposer au locataire du 1er appartement les travaux dans le deuxième appartement (bruit, poussière…)

Je repost car je ne peu plus modifier mon ancien post.

Je me demandais aussi pour ce type de travaux vaut-il mieux passer par un architecte qui fera tout ou vaut-il mieux passer directement avec un artisan multiservice ?

Personnellement je pense que l’architecte et le plus simple mais j’aimerais recevoir vos avis car je ne pourrais pas effectuer les travaux de ces 2 plateaux moi même.

PS: si du monde connais un bon architecte en isère je suis preneur

d’après l’agence je n’ai pas besoin de faire une demande en mairie pour des places de parking ou garage.

Et vous croyez tout ce que dit un AI ?

Vue que ce sont déjà des appartements qui était loué dans le passé il n’y à pas besoin de demande de parking ou autre.

Pour les travaux je suis capable d’effectuer les travaux dans 1 des 2 appartements mais ne me sens pas capable de faire les 2 appartement d’un coup sinon oui je pensais faire ces travaux mais sur 1 seul des 2 appartements .(cette immeuble ce situe à 1h de chez moi) c’est aussi un point négatif.

je change d’avis toute les 24h tout simplement car je suis en pleine réflexion sur cette immeuble.

Vous n’avez pas non plus réagi sur le fait que le meilleur appartement (refait en 2004) est celui du bail commercial ; il est inoccupé mais il est loué dans le bail commercial donc le commerçant paie déjà pour ; vous n’en disposez pas pour le louer. Vous comptez faire quoi à ce sujet ?

Je n’ai pas à réagir le tout est loué 1410e c’est donc largement suffisent et l’appartement ne subira pas de dégâts car inhabité.

Je pense revenir à mon idée de base:

Faire en premier les travaux dans l’appartement avec le plus de potentiel que je pourrais assumer.
Pour le second plateaux je ne sais sincèrement pas. (le revendre ? le restaurer plus tard? le laisser en état de plateau?) en faite le soucis avec ce plateau c’est qu’il n’ai pas bien situé (situé au milieu d’autre immeuble)(l’appartement est en L donc un coté sur la rue et l’autre au milieu d’autre immeuble).

Vue que ce sont déjà des appartements qui était loué dans le passé il n’y à pas besoin de demande de parking ou autre.

Le plateau à aménager a déjà été loué comme appartement ? Ca paraît étrange pour un plateau à aménager…

Il serait quand même utile de savoir comment cet immeuble est cadastré (plusieurs lots ? déclarés comment, local commercial, logement ?) Ca mérite quelques vérifications auprès de la mairie/ du cadastre/ des impôts. C’est ça que l’on suggère depuis le début.

cette immeuble ce situe à 1h de chez moi

Ca fait loin.

Faire en premier les travaux dans l’appartement avec le plus de potentiel que je pourrais assumer.
Pour le second plateaux je ne sais sincèrement pas. (le revendre ? le restaurer plus tard? le laisser en état de plateau?) en faite le soucis avec ce plateau c’est qu’il n’ai pas bien situé (situé au milieu d’autre immeuble)(l’appartement est en L donc un coté sur la rue et l’autre au milieu d’autre immeuble).

Compte tenu de tout ce que vous avez précisé, c’est plutôt une bonne idée de commencer par un premier appartement, que vous ferez vous-même. Lorsque cet appartement sera loué, vous aurez un second loyer, et on marche mieux sur deux pieds… Et si l’un des pieds vient à faire défaut, il reste l’autre, ça évite de tomber…

Parce que depuis le début vous semblez penser que le loyer de 1410 € est une garantie, un socle. Alors qu’en fait :
- si le commerce cesse de payer ou ferme, vous êtes sans revenu. Si le commerce vient de s’installer (vous dites bail démarré depuis un mois), sa pérennité économique n’est pas établie. Et après, un commerce vacant, ça peut durer longtemps, car retrouver un commerçant dans une ville de 5000 habitants n’est pas facile.
- il y a le potentiel de louer des appartements, mais moyennant des travaux importants auparavant.

Ca s’analyse donc en :
- un seul loyer, élevé mais pas gravé dans le marbre
- d’autres loyers potentiels mais avec, au préalable, un apport important en temps de travail et en argent.

Pour mesurer le risque concernant le commerce :
- déjà, le contexte général : vérifier la dynamique démographique de la ville. Est-on dans la zone d’attractivité d’une grande ville, ou au milieu de la campagne ?
- ensuite, le contexte commercial : visiter la ville en faisant bien le tour : y a-t-il des commerces en centre-ville ? Fermés ? Vieillots ? ou jolis car récents ? Tout commerce fermé, ou vivotant (vieillot), à proximité de l’immeuble que vous voulez acheter, doit vous alerter. Où les gens vont-ils faire leurs courses ? y a-t-il une zone commerciale en périphérie ou dans une ville voisine, qui serait en croissance et pourrait faire concurrence à "votre" commerce ?
- après, à contexte donné, ça dépend de la compétence du commerçant. Certains plantent une affaire dans un bon contexte, d’autres au contraire arrivent à attirer le chaland loin alentours malgré le contexte défavorable, par la qualité de leur offre.

EDIT : +1 avec gunday, un appartement inoccupé s’abîme potentiellement plus qu’un appartement occupé.

On a l’air de vous chercher des poux dans la tête, à pointer des risques, des problèmes potentiels, des vérifications à faire. On ne le fait pas de gaieté de cœur, mais parce que vous semblez vraiment vouloir foncer tête baissée en minimisant tous les risques et problèmes.

Il serait tellement plus facile pour nous de dire "super projet, foncez, et amen !"

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 14h08)

Jeejee a écrit :

Vous n’avez pas non plus réagi sur le fait que le meilleur appartement (refait en 2004) est celui du bail commercial ; il est inoccupé mais il est loué dans le bail commercial donc le commerçant paie déjà pour ; vous n’en disposez pas pour le louer. Vous comptez faire quoi à ce sujet ?

Je n’ai pas à réagir le tout est loué 1410e c’est donc largement suffisent et l’appartement ne subira pas de dégâts car inhabité.

Bonjour,
Je n’ai toujours pas compris ce point. Si l’appartement T2 est déjà dans le bail commercial du RDC; il est par conséquent déjà loué même si celui ci n’est pas exploiter par le locataire commerce. Comment allez-vous avenanter le bail commercial de la boulangerie pour sortir ce T2 du bail ? Cela passera par une baisse de loyer, j’imagine.

Bon l’immeuble a été vendu.
Dommage