Skarnik [13] : étude de cas immobilier (SCI à l'IR et SAS d'exploitation des autres baux)

Nous avons avancé sur le sujet.

finalement nous serons 3 sur la SCI (nous avons écarté la personne voulant faire du déficit). Par contre en discutant avec le propriétaire, le bien est sous forme de SCI à l’IR.
Je pense donc qu’il serait intéressant pour nous de racheter la SCI pour réduire les frais d’enregistrement et aussi éviter les frais de constitutions.

J’ai pu me procurer les statuts de la SCI.
J’attends les comptes.

Si on opte pour l’achat de la SCI, il nous faudra donc trouver crédit immobilier chacun de notre côté pour le rachat de ces parts.
Puis pour les travaux, endetter la société à la hauteur de leur montant.
Est-ce que j’ai bon ?

Bonjour,

1 : En fait la SCI aurait 3 baux d’habitation + le bail commercial de la SAS. La SAS nous permettrait de louer des bureaux + espace avec des services tels que photocopieurs, accès internet, postes informatiques, secrétariat partagé…

2 : Oui mais 400m² dans cette ville de 15 m² se négocie plutôt dans les 800 K€. Donc il y a un intérêt rendement locatif + valeur de l’actif

3 : Pour les locaux d’habitation, nous avons déjà les promesses de locations de 2 familles + 1 personne agée. Sur toutes nos locations sur cette ville nous n’avons pas eu de problèmes de relocation (il est d’ailleurs même difficile de garder un ou 2 mois durant le changement de locataire pour faire les travaux). Pour les locaux pro, nous avons pour l’instant 1 bureau sans promesse de location car je me le garde pour ma possible création d’activité. deux bureaux + le showroom sont réservés aux deux autres associés. Les deux autres bureaux sont en promesse de location (artisans locaux).

4 : oui effectivement la SAS est un projet entrepreunarial, mais une rémunération de gérant et une partie du secrétariat est prise en compte dans cet investissement.

5 : Ok pour les compte-rendus d’AG, la SCI n’a plus qu’un seul actionnaire (décès du deuxième il y a plusieurs années)

Bonjour,

Pour mémoire, si vous rachetez la SCI, vous rachetez aussi son fonctionnement :
-ses statuts pas nécessairement adaptés à votre situation et qu’il sera plus complexe de modifier (selon les règles définies dans ces statuts + la loi)  que de créer ab initio des statuts tout neufs et particularisés selon vos besoins
- ses baux s’ils existent (pas de changement de propriétaires vu des locataires)
- ses créances et ses dettes fiscales, juridiques, etc …

Donc les AG, ca ne suffit pas du tout. Il vous faut tous les justificatifs existants : comptes, comptabilité, déclarations fiscales de la SCI, les AG bien sûr, les baux existants mais aussi les baux terminés depuis moins de 6 ans, tous les documents liant la SCI à ses locataires concernant ces baux existants ou terminés depuis moins de 6 ans, etc, etc, etc, etc, etc

"comment être sûr qu’il n’y ait pas de dettes ou de créances cachées ? "

Une analyse précise et croisée de tous les documents comptables, déclarations fiscales de la SCI, des AG … un suivi des comptes (comptes, pas comptabilité) précis et cohérent avec la comptabilité (justement) pour vérifier s’il n’y a pas des dépenses/recettes non comptabilisées ou l’inverse (ex : un loyer perçu en cash, vu dans la compta, mais non versé sur le compte, ca sous entend l’utilisation de cash dans le foncitonne,ment de la SCI, donc des risques de choses cachées)

Pour faire simple : il faut faire en gros un controle fiscal sur 10 ans de la SCI pour détecter une éventuelle incohérence.

"Comment être sûr qu’il n’y a pas une procédure judiciaire en cours ? On peut contrôler les documents que l’on a, mais si le vendeur ment par omission, en ne fournissant pas des documents importants ? "

Il y a certaines sécurités tout de même. Le mensonge, même par omission, d’une procédure engagée est une manoeuvre dolosive certaine.

Le vrai risque, c’est surtout un recours d’un artisan ou d’un locataire non encore engagé, ou le controle fiscal de la SCI, toujours non encore engagé …

Parce qu’il n’y a alors pas de mensonge pour faire jouer la manoeuvre dolosive. Le vendeur ne sait pas qu’il va y avoir un recours ou un controle au moment de la vente. Il peut d’ailleurs ne pas savoir qu’il s’est trompé dans ses déclarations fiscales ou qu’il a mal géré un cas avec un locataire. Reste que la SCI portant la responsabilité de ces actes, l’acheteur prend automatiquement cette responsabilité dans l’acquisition, et sera responsable des dettes fiscales si le controle aboutit à un redressement.

"Le plus sage n’est-il pas d’acheter l’immeuble, et de laisser le vendeur dissoudre sa SCI ?"

C’est le plus simple et c’est la voie conseillée dans la plupart des cas. Le rachat d’une SCI préexistante se fait pour des raisons techniques précises, et pas parce que "la SCI existe déjà, alors c’est aussi simple que d’acheter le bien"

Complément :

J’ajoute pour nos amis du forum, que c’est un des défauts que rencontrent les possesseurs de SCI IS qui prévoyaient de revendre la SCI plutot que le bien, et qui ne se sont pas complètement organisé en ce sens. Parce que les acheteurs pro qui achètent des SCI préexistantes vérifient des palanquées d’informations sur la SCI, et tiennent compte, par exemple, de la valeur résiduelle cmptable du bien, et donc de la dette fiscale en cas de restructuration du patrimoine détenu par la SCI, puisque la restructuration entrainera la taxation (de la plus value comptable) achetée en même temps que cette SCI, et donc une plus value réelle calée sur la valeur vénale corrigée de la valeur comptable amortie et de cette dette fiscale attachée à la SCI.

Merci pour toutes vos informations.
Alors le bâtiment était en fait une clinique vétérinaire exploitée par le propriétaire actuelle en EI et qui a pris sa retraite.
La SCI est à l’IR selon le vendeur mais je vais lui demander un papier officiel.
Sa déclaration fiscale pourrait je pense m’aider aussi en cas d’utilisation de déficit foncier.

Dans le désordre ou pas d’ailleurs …

La dette fiscale … il faut distinguer selon le fait générateur. Si la déclaration 207x contient une anomalie, c’est l’associé au moment du controle qui est responsable du problème. Or une anomalie sur le 207, c’est un défaut de comptabilité. On peut le retrouver ou l’ancitiper dans une vérification comptable, et dans ce cas, il convient de prévoir une clause, cadrée dans le temps, pour qu’en cas de redressement de la SCI sur un fait litigieux comptablement, l’ancien associé soit de facto responsable (note : contrat civil, avec les conséquences).

Si l’anomalie se passe entre la 207 et la 2042, c’est au niveau de l’associé à la date du fait que ca se règle.

Savoir si la SCI est IR ou IS ? Bernard, vous me surprenez … Une SCI IS doit déposer une 2065, comme une sarl, une sas, etc …

Pour les autres "surprises", il n’y a pas de secrets, il faut obtenir le maximum de documents, et recouper les informations pour voir s’il y a des anomalies, des questions, etc … Par exemple, pour les loyers, en recoupant les quittances et les paiements, en vérifiant les courriers de régularisation de charges locatives (donc les explications des charges exigées et des provisions), …

Bien sur, si la SCI n’a pas été "tenue", vous n’aurez pas grand chose. Signe à nouveau qu’il vaut mieux acheter le bien …

Dans un rachat de SCI, tout doute devient un risque potentiel. Tout risque induit soit l’arrêt de la transaction soit … un rechiffrage de la transaction ! Comme je le disais plus haut : une clause civile peut prévoir une indemnisation d’nu potentiel problème, indemnisation qui peut se traduire par un blocage temporaire d’une provision sur compte de dépot, pour une durée raisonnable par rapport au risque anticipé.

xazh a écrit :

Savoir si la SCI est IR ou IS ? Bernard, vous me surprenez … Une SCI IS doit déposer une 2065, comme une sarl, une sas, etc …

Certes, mais si le vendeur n’est pas bien organisé, il n’a peut-être pas gardé la copie. On peut aussi imaginer que l’option à l’IS soit récente, ait été faite par un associé qui est décédé, tandis que l’associé survivant était suffisamment ignorant de la gestion de la SCI pour ne pas savoir que cette option a été envoyée… Ok, c’est peut-être tiré par les cheveux. Mais c’est pour ça que je me demandais : quel serait le papier, récent et émanant des impôts, qui pourrait confirmer à l’acheteur si c’est IR ou s’il y a eu option à l’IS ?

Quelques nouvelles de ce projet.
Suite à discussion avec mes futures associés, nous avons décidé d’acheter l’immeuble et non les parts.
Nous avons une offre de crédit avec les caractéristiques suivantes :
Montant emprunté : 501 275 €
Taux : 2.05%
Durée : 25 ans
Caution : IPPD
Mensualité avec assurance : 2262.22 €
Je suis dans la rédaction des statuts de la SCI, le prévisionnel. J’ai d’ailleurs une question est-ce que les frais de gérance d’une SASU dont l’associé est aussi associé de la SCI peuvent-ils être déductibles du résultat de la SCI (IR) ?