Skarnik [Menton] : étude de cas immobilier (locatif étudiant, saisonnier, gestion)

skarnik · #1

VOTRE PROFIL

- Marié et 1 enfant, 36 ans, TMI 14% et Revenus 60Ke

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyen
- Fiscales : bon
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bon
- Sociales : moyen
- Temps disponible : 1 mois / 2 libre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio
- Année de construction : 1800…
- Étage 4/4 luminosité bonne, 30m², 45 marches, vue sur les toits de la vieille ville et situé dans les rues piétonnes de Menton
- Libre
- syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique mais utilisé 1 à 2 mois par an
- Volets persiennes (centre historique)
- Aucun espace vert
- Tous les compteurs individuels
- Études de la copropriété : aucun problème de copropriété
- Pas de charge de copropriété
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Menton 06
- Centre-ville, rue piétonne
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? à 5mn à pied de l’IUT et science PO
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? l’immobilier sur Menton redémarre, à voir

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 133K€
- Loyer déjà pratiqué : 700€ sur 9 mois (étudiant) puis 85€/nuit en moyenne en saisonnier
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 6% pour étudiants puis 30% en saisonnier

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : peinture façade (à estimer ?)
- Taxe foncière hors TEOM : 218 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 60€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : NON
- Rentabilité brute : 8.9%
- REntabilité net : 7.7%
- Détail calcul :
Prix avec FDN 133 750€
Loyer annuel 11 880 € (6300€ étudiant + 5580 € saisonnier)
Amortissement 30 ans : 3775€
Gestion agence : 378€+1680€
Prêt sur 25 ans : 578.17 € mensuel (taux 1.72% + TAEG 2.25%)
Impôt moyen : 1 329 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance : 2.35%
- Durée du crédit : 25ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 17K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP )

CASH FLOW

- 1 272€ net net

En fait je compte donc un peu de 2000€ de frais de gestion d’agence dont :
Pour la location étudiante : 380€
Le reste pour la loc saisonnière mais je ne sais pas du coup si ça vaut le coup de passer par un système (startup….), Menton n’est pas une grande ville donc je n’ai pas trouvé de service de gestion de location saisonnière autre que traditionnel.
Merci

Dernière modification par skarnik (28/10/2018 22h21)

Mots-clés : gestion location saisonière, immobilier, menton

sven337 · #2

Pas de calcul de rentabilité brute et nette ?

skarnik · #3

Oups,
C’est bon rectifié, merci

sven337 · #4

Avec les détails du calcul c’est encore mieux, neuf personnes sur dix calculent faux ça permet de le confirmer de suite !

DDtee · #5

skarnik a écrit :
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 6% pour étudiants puis 30% en saisonnier

- Rentabilité brute : 8.9%
- REntabilité net : 7.7%
…/…
Loyer annuel 11 880 € (6300€ étudiant + 5580 € saisonnier)

…/…
CASH FLOW
- 1 272€ net net

Le reste pour la loc saisonnière mais je ne sais pas du coup si ça vaut le coup de passer par un système (startup….), Menton n’est pas une grande ville donc je n’ai pas trouvé de service de gestion de location saisonnière autre que traditionnel.

Si je comprends bien votre présentation, la moitié environ de votre loyer annuel vient de la location saisonnière alors que vous n’avez pas identifié de prestataire pour le faire ?

Je n’ai pas refais vos calculs mais je doute qu’une renta brut inférieur à 9 % puisse donner un CF net net de 1272€ / an (c’est à dire ce que vous gagnez après toutes impositions) outre l’entretien du bien, vous avez du oublier des éléments dans vos calculs.

skarnik · #6

Si je comprends bien votre présentation, la moitié environ de votre loyer annuel vient de la location saisonnière alors que vous n’avez pas identifié de prestataire pour le faire ?

En fait si, une agence locale me prend 30% de frais pour toute la gestion locative saisonnière et 6% pour le locatif étudiant.
En fait ma question est si ça vaut le coup de passer par cette agence ou faire du airbnb et autre…

Je n’ai pas refais vos calculs mais je doute qu’une renta brut inférieur à 9 % puisse donner un CF net net de 1272€ / an (c’est à dire ce que vous gagnez après toutes impositions) outre l’entretien du bien, vous avez du oublier des éléments dans vos calculs.

Je n’ai pas de charge de copro (maison ancienne).
Les frais de gestions de location saisonnière prennent en compte les petits dépannages mais pas les gros travaux (robinet qui fuit, ampoules…). L’imposition je suis à 14% et c’est du meublé, je compte donc 1329€ d’impôt (moyen).
Sur le saisonnier (3 mois), Menton est très prisée (même toute l’année), donc sur juin, juillet et août je ne compte que 20 jours de non location (ce qui est déjà pessimiste).

Iomipom · #7

DDtee a raison, vous oubliez au moins les 17.2% de CSG soit ~1630€ d’impôts et donc environ 400€ de cashflow négatif.

Je ne vois pas non plus apparaitre la CFE, donc +/- 500€ encore à enlever.

Je pense qu’on peut s’approcher des 1272€ de cashflow annoncés, mais en négatif.

Du coup, concernant votre profile, je ne mettrais pas "bon" sur la partie fiscale ;-).

skarnik · #8

Iomipom a écrit :
Je ne vois pas non plus apparaitre la CFE, donc +/- 500€ encore à enlever.

Taux CFE à 0% à Menton

Iomipom a écrit :
DDtee a raison, vous oubliez au moins les 17.2% de CSG soit ~1630€ d’impôts et donc environ 400€ de cashflow négatif.

Détail du calcul : (j’ai prix un amortissement sur 30 ans de 90% de la valeur)
552 € pour IR
678 € pour CSG et RDS

Iomipom a écrit :
Du coup, concernant votre profile, je ne mettrais pas "bon" sur la partie fiscale ;-).

:-( c’est pas gentil !

Dernière modification par skarnik (30/10/2018 14h45)

Iomipom · #9

Dans ce cas je n’ai rien dit ! Le calcul semble correct et vos compétences fiscales aussi… ça m’apprendra à parler trop vite.

C’est bien cette CFE à 0% !

skarnik · #10

C’est bien cette CFE à 0% !

Oh que oui, après pour combien de temps ?
Du coup j’ai vu mon conseiller bancaire il me propose du 1.57% sur 300 mois avec 110% de financement.
Nous pensons donc réserver pour un compromis.

skarnik · #11

MAJ du 26/11/2018 :
- compromis signé le 23/11
- Offre de crédit signé ce jour
Point important lors de la signature :
- Syndicat de copro non encore immatriculé
- en attente du règlement de copropriété

Nous espérons clarifier tout pour pouvoir commencer les locations juste avant la fête du citron !

LeFrigo · #12

Je ne sais pas si vous avez pris en compte les charges mensuelles comme EDF, eau, internet… ou pas?

skarnik · #13

Il y a 50 euros de prévu en charge mensuel qui seront rajoutés pour l’étudiant et à notre charge lors du saisonnier.

Surin · #14

Ce qu’il faudrait c’est nous détailler les 1580€ de charges qui vous font passer du brut au net.
Déjà avec les frais d’agence ça colle pas.
Ensuite 50€ eau électricité internet ça me parait optimiste.
L’eau faut compter 20€ je pense, internet aussi et électricité en dessous de 30€ je ne vois pas comment c’est possible même en été.

Partez du principe qu’en saisonnier les gens surconsomment par rapport à la moyenne, c’est la taille du chauffe-eau qui limitera les douches et si des trucs restent allumés toute la journée peu leur chaut et le frigo sera mis à fond.
Systématiquement les multiples chargeurs d’appareils en tout genre resteront branchés de la première minute du check-in jusqu’à ce que vous les débranchiez car une fois sur deux ils en oublient, ça vous donne le genre.

skarnik · #15

Bonjour à tous,
Calcul mis à jour après dernières négociation avec l’agence (nous sommes pas encore mis d’accord pour les 30% en saisonnier) :

Expoitation
Loyer annuel 11 880 €
Frais agence : 315€ (6300*5%)+1674€(5580*30%) = -1989 €
Taxe foncière hors TEOM : -218 €
Assurance PNO (propriétaire non occupant) : -60€
Charge appartement (elec+eau+internet) : 12*60€ (j’avais pris 50€ avec les derniers relevés) = -720€
Provision charge éudiant : 60€*9 : +540 €
Résultat : 9433 €

Charges financières
Amortissement 30 ans : 3775 €
Assurance prêt : 400 €
Intérêt 1ere année : 2140 €

Résultat net : 3118 €

IR : 436.52 €
PS : 536.23 €
Impôt moyen : 972.75

Cash flow :
Prêt sur 25 ans : 576 € mensuel (taux 1.57% )

9433- 576*12-972.75 = 1548 €

J’ai refait le calcul en live car mon fichier est en France. Par contre j’ai 4 semaines l’été que je compte non louées.

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