Cetelem crédit SCPI 50 000 €

Rodolphe · #26

brunopan a écrit :
primopierre est une scpi a capital variable,elle existe et dispose d un parc essentiellement parisien a ma connaissance.

Je ne connaissais pas Primopierre. Après consultation du site BNP, il s’avère que cette SCPI a été crée en 2008. Donc un peu court pour juger de la gestion. D’autre part, sur le rapport de gestion 2009 (le 2010 n’est pas encore disponible) le patrimoine est quand même à 45% en province, et seulement à 18% à Paris Intra Muros…..Enfin la SCPI peut avoir recours au crédit jusqu’à 30% de la capi, interessant pour l’effet de levier, mais si les taux montent ? Donc personellment je ne souscris pas.

brunopan · #27

j en conclus donc qu immorente bien que moins attractive reste une valeur "sure"

brunopan · #28

les scpi style primopierre sont sur un modele qui sera bientot obligatoire pour l ensemble des scpi,
le parc est attrayant les et les baux tous ete negociés en 2008/2009.la reserve financiere est tres importante.

gimli · #29

j’en conclus surtout que le jeu en valait peut-être la chandelle l’an dernier (époque où je me suis posé la question) pour qui avait un patrimoine important
car l’écart entre rendement SCPI et intérêt in fine sur 7 ans était de presque 3 points

aujourd’hui, l’écart est plus faible et le jeu ne me semble pas en valoir la chandelle

chacun doit pouvoir assumer les risques qu’il prend …

Rodolphe · #30

brunopan a écrit :
les scpi style primopierre sont sur un modele qui sera bientot obligatoire pour l ensemble des scpi,.

Pouvez-vous developper ?

brunopan a écrit :
le parc est attrayant les et les baux tous ete negociés en 2008/2009.

le parc me parait similaire a bien d’autres SCPI. Qu’a-t-il de si particulier ?

brunopan a écrit :
la reserve financiere est tres importante.

N’est-elle pas dùe au fait que la SCPI étant en collecte, donc elle "stocke" les capitaux en attente d’investissement ?

Rodolphe · #31

brunopan a écrit :
j en conclus donc qu immorente bien que moins attractive reste une valeur "sure"

Il n’y a pas de valeurs sures. Seuls les naifs peuvent croire à ce type de poncifs.

Immorente a été une très belle SCPI. Le temps et les montants importants de souscriptions ont quelque peu denaturés cette SCPI. De plus depuis quelques années, elle distribue les plus-values engrangées depuis l’origine. Que va-t-il rester aux futurs investisseurs ?

Si l’on continue sur ce type de gestion, je crains qu’Immorente ne devienne une SCPI parmi tant d’autres.

brunopan · #32

valeur sure n est pas a prendre au pied de la lettre.
comme naif,je gere des portefeuilles depuis 25ans^^
qui nous dit qu un fond euro garanti etst sur….alors qu il est ecrit en toutes lettres sur les contrats qu ils sont garantis,sauf si!et que la gestion est opaque.
au moins sur une scpi on peut etre au ca et on connait les orientations ;o)

brunopan · #33

sur le point 3
primopierre a du reouvrir 2X son capital
les reserves sont issues des dividendes sous distribués et de la non revalo de la part depuis 2ans

Rodolphe · #34

brunopan a écrit :
sur le point 3
primopierre a du reouvrir 2X son capital
les reserves sont issues des dividendes sous distribués et de la non revalo de la part depuis 2ans

Concernant le report à nouveau fin 2009, il n’est que de 1.02€ / part (le dividende annuel est de 17.80€). Donc les reserves sont minces.

Les 15 000 000€ de liquidités correspondent aux soucriptions collectées mais non encore investis. Donc ce ne sont pas des reserves au sens comptable du terme.

Enfin, je ne vois pas le rapport avec la non-revalo du prix de part.

Rodolphe · #35

brunopan a écrit :
qui nous dit qu un fond euro garanti etst sur….alors qu il est ecrit en toutes lettres sur les contrats qu ils sont garantis,sauf si!et que la gestion est opaque.
au moins sur une scpi on peut etre au ca et on connait les orientations ;o)

Une compagnie d’assurance est obligée de constituer des provisions mathematiques en fonction de ses encours collectés, ce qui constitue des reserves consequentes. Les controles effectués sur ce point sont drastiques et si ils ne sont pas respectés, la compagnie perd son agrement…..Donc même si la gestion est un peu opaque, les fondamentaux sont solides.

On peut effectivement postuler au Conseil de Surveillance d’une SCPI. Mais tout seul on ne peut faire grand chose. La plupart des membres des Conseils, sont des banques, assurance ou filiales de l’emetteur. Donc pas facile de faire entendre sa voix.

Enfin, les buts poursuivis par l’assurance-vie et les SCPI ne sont pas les mêmes.

JesterInvest · #36

Pour les assurances vies, on va bien voir leur solidité si des pays d’europe font défauts.

greco · #37

pboissinot a écrit :
Bonjour,

Je viens également de faire une demande de prêt chez CETELEM pour financer l’acquisiton de 300 parts de la SCPI PFO² (montant total environ 50 000€). Ils me proposent le prêt suivant :

50 000€ sur 25 ans
Sur les 10 premières années :Taux initial capé (+/- 1.5%) de 4.05%, révisable en fonction du Tibeur 3 mois (assurance 0.4% non comprise)
Sur les 15 dernière années, full variable (4.05% - 1.05% + TIBEUR3M)
Assurance : 9.35€ pendant toute la durée.

Le montage est de revendre ses parts au bout de 10 ans (indemnité de remboursement anticipé nulle).

Je pars du principe que sur les 10 première années j’ai un taux fixe de 6 % (augmentation des taux très certain)

Je suis loin d’être un expert du placement et je débute juste, à vrai dire je ne sais pas vraiment quoi penser de ces conditions.
Si qqn peut me conseiller, puis-je trouver des offres plus intéressantes ailleurs ?

D’avance merci

Bonjour,

Il ne me semble pas avoir vu de réponse à ce post et je suis dans un cas similaire:
-Financement SCPI par CETELEM 145000€ sur 20 ans
-Taux variable capé 1 à 4.35% les 10 premières années, après 10 ans le taux n’est plus capé.
-Indemnité de remboursement anticipé nul, ce qui facilite le refinancement (à faire de préférence avant les 10 ans)

La proposition est-elle pertinente? Vaut-il mieux privilégier un taux variable capé sur toute la durée du prêt? Un taux fixe? Le taux proposé me semble extrêmement élevé pour un taux variable, même capé.
Merci pour vos commentaires.

brunopan · #38

perso,
je nantis une ass vie
par exemple 30 000 en euro ou profilé a declanchement d ordre a +5% et -5%
je finance in fine 300000 de scpi de rendement
avec un taux ass comprise autour de 4,5 variable mais figé pour 8ans,prevu pour 30ans avec clauses de remboursement anticipé sans penalité et franchise totale plus differé jusqu a la mise en jouissance plus 6mois de revenus
si je ne consomme pas la rentabilité faciale;en moyenne basse mes 30 000 initiaux font 85000 a 8ans et là je quitte l operation et rembourse le capital.
le resultat s entend net de toute fiscalité,csg et plue value comprise.
ca me permet de realiser l operation en dehors du champs de l isf.
l emprunt etant assuré je me fabrique une prevoyance a 300 000 sans aucun effort sur mon pouvoir d achat.
cette methode me semble plus sure et rentable que bien d autre.
le defaut c est que c est pas ma banque de depot qui va financer l operation mais une banque d investissement ou cette branche d une banque institutionnelle.
a aujourd hui BNP CAISSE D EPARGNE ET CREDIT FONCIER ME FINANCENT CES MONTAGES

stephane · #39

J’ai récemment interrogé Cetelem pour un investissement en SCPI. Ils sont complètement dans les choux actuellement avec un 4,10 % en variable capé +2% sur 10 ans !

J’ai pu obtenir récemment 3,90% fixe et hors assurance dans une autre banque sans domiciliation obligatoire, sur un montage SCPI, toujours sur 10 ans.

Les taux n’ont pas beaucoup baissé depuis leur plus haut du printemps…

fred · #40

Stéphane je vois que vous avez acheté des SCPI à crédit. Pouvez vous nous en dire plus. Seulement sur 10 ans et pas plus….

stephane · #41

Il s’agissait d’un investissement pour un client qui souhaitait du 10 ans et non pour moi.

Le financement est en cours d’instruction auprès de la banque "LA HENIN".

zigxag · #42

Bonjour,

je possède un crédit BNP Invest Immo (Cetelem…) variable non capé (mais fixé pendant 5 ans), et en francs suisses. Avec la conjoncture actuelle et la dévalorisation de l’euro, mon solde augmente tous les mois ! Je veux sortir de ce bourbier et donc je cherche une banque voulant me racheter ce crédit.

Et là, c’est la catastrophe ! Je suis allé voir plusieurs banques et les réponses que j’ai eues sont :
- Nous ne rachetons pas les crédits rattachés à des SCPI
- Vos parts sont nanties, nous ne pouvons donc pas les nantir à notre tour (et donc pas possible de racheter le prêt)

Je veux absoluement me sortir de ce Crédit, mais comment ?

Avez-vous eu des expériences similaires ? Comment se passe le rachat de crédits pour des parts de SCPI nanties ?

Je vous remercie d’avance pour votre aide.

stephane · #43

Ce type d’offre m’a toujours horrifié et je n’ai jamais voulu la promouvoir auprès de mes clients !

Si vous souhaitez que je vous apporte une aide concrète, je vous invite à m’indiquer sur mon mail, les caractéristiques de votre investissement, de ce financement ainsi que tout élément utile sur votre situation personnelle, et nous verrons ce qui peut être fait.

Dernière modification par stephane (27/07/2011 21h59)

GoodbyLenine · #44

Si ce qui vous gène est le fait que ce soit des CHF (francs suisses), vous pouvez peut-être élaborer une stratégie en achetant des contrats CHF/EUR sur le Forex. Ceci vous permettra de gagner (perdre) sur ces contrat une somme similaire à ce que vous perdrez (gagnerez) sur l’encours de votre emprunt.
Vous figerez ainsi votre perte (gain) sur le change à son niveau actuel, moyennant un petit deposit et quelques frais limités.

Si ce qui vous gène est le caractère non capé du prêt, ou les modalités de révision du taux, vous n’avez guère de solution hormis rembourser le prêt avec de l’argent frais (si vous en avez), puis éventuellement vendre les SCPI (une fois le nantissement levé) pour récupérer le dit argent frais.
Assurément, vous devriez mieux lire les clauses et en analyser/comprendre les conséquences, la prochaine fois que vous signerez un prêt….

Autre piste éventuelle : essayer d’identifier une clause de votre contrat qui déchoirait la banque du droit aux intérêts, et contester en justice alors. Lisez Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur (bon courage, c’est complexe, et la banque resistera !)

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