Cetelem crédit SCPI 50 000 €

Il existe plusieurs raisons objectives expliquant que ces taux soient plus élevés que ceux des crédit pour l’achat de la résidence principale.

En voici trois:
- les banques françaises (mais pas les autres banques de la Zone Euro, plus futées) acceptent une marge bénéficiaire réduite sur le crédit résidence principale, dans l’espoir (souvent illusoire) de faire de la vente croisée. C’est-à-dire de vendre à l’emprunteur, pendant les 20 ans en moyenne que durera le crédit, d’autres produits mieux margés (packages bancaires, sicav, assurance-vie, etc.). Calcul qui a marché dans le passé, mais qui marche désormais de moins en moins bien, car les emprunteurs sont multibancarisés et se gardent bien de travailler uniquement avec la banque qui leur a consenti le crédit immo. A l’inverse, si Cetelem met en place votre crédit, elle sait qu’il peu probable de vous vendre plus tard d’autres produits ou services.

- psychologiquement (mais est-ce prouvé par des études statistiques?), un emprunteur qui a des difficultés financières s’efforcera davantage de rembourser le crédit de sa résidence principale (pour ne pas perdre son toit) que le crédit de ses SCPI. Si c’est avéré, cela réduit le risque de la banque.

- la pondération de Bâle II du crédit immobilier sur résidence principale est plus favorable que pour le crédit à la consommation ou même le crédit pour l’achat de SCPI. Donc coût moindre en fonds propres et par suite taux d’intérêt moindre.

En terme de sûretés, un nantissement de parts de SCPI est juridiquement aussi fort (en garantie pour le prêteur = la banque) qu’une hypothèque sur un logement.

C’est même plus sûr, en pratique, car on voit mal un juge accueillir favorablement un emprunteur mauvais payeur contestant la saisie de ses parts de SCPI nanties au profit d’une banque. Et la revente des parts par la banque, pour se rembourser, sera ensuite quasi immédiate.

En revanche, un juge pourrait accueillir plus favorablement un emprunteur mauvais payeur risquant de se retrouver à la rue, car il n’’arrive pas à rembourser son crédit immo; et ce, bien que le logement soit hypothéqué en faveur de la banque. Et ce juge accordera certainement des délais avant que l’emprunteur soit expulsé de chez lui.

Bref, le risque pour la banque est un peu plus faible avec des parts de SCPI dûment nanties qu’avec une résidence principale hypothéquée.

Dernière modification par zirk (07/10/2010 11h35)

Avec un peu de retard : merci pour vos réponses qui m’ont bien éclairées

A ma connaissance on peut avoir du taux fixe à ce niveau, sur la même durée. Donc pas d’interêt à prendre ce taux revisable.

Bonjour,

Je viens également de faire une demande de prêt chez CETELEM pour financer l’acquisiton de 300 parts de la SCPI PFO² (montant total environ 50 000€). Ils me proposent le prêt suivant :

50 000€ sur 25 ans
Sur les 10 premières années :Taux initial capé (+/- 1.5%) de 4.05%, révisable en fonction du Tibeur 3 mois (assurance 0.4% non comprise)
Sur les 15 dernière années, full variable (4.05% - 1.05% + TIBEUR3M)
Assurance :  9.35€ pendant toute la durée.

Le montage est de revendre ses parts au bout de 10 ans (indemnité de remboursement anticipé nulle).

Je pars du principe que sur les 10 première années j’ai un taux fixe de 6 % (augmentation des taux très certain)

Je suis loin d’être un expert du placement et je débute juste, à vrai dire je ne sais pas vraiment quoi penser de ces conditions.
Si qqn peut me conseiller, puis-je trouver des offres plus intéressantes ailleurs ?

D’avance merci

Si je comprend bien ce que brunopan décrit :

J’ai 90 sur une AVie, qui rapporte 3.5/an
J’ai 10 par ailleurs, j’emprunte 90 à 4%, et j’achète pour 100 de SCPI  (à 5.5%)
Je suppose l’emprunt "in fine 10 ans" (ou amortissable 20 ans, remboursé sans IRA après 10 ans, qui donnera un résultat assez similaire, mais des calculs + complexes) et garanti par l’AVie

Chaque année je reçois 5.5 - 0.68 de cotisation sociales - 3.6 d’intérêts - l’IR, soit environ 1.0 de bénef net, ce qui fait 10%net sur les 10 investis en propre sur la SCPI.
(pour avoir 1.5 ou 2 de renta, il faut un rendement SCPI plus élevé, ou un crédit moins cher)

Une autre façon de calculer est que le rendement sur les 100 investis en tout passe de 3.5/an (en mettant tout sur l’AV) à 3.5*0.9 +1 = 4.15/an, donc qu’on "booste" de 0.65% le rendement.
C’est moins impressionnant que les 10%/an sur les SCPI avec levier, mais sans doute plus réaliste.

La revalo des parts gonflera éventuellement ce rendement, mais je considère que le risque de baisse des parts (ou de revalo nulle auquel cas on perd la différence entre prix net acheteur et vendeur) compense cet espoir de gain additionnel.

Ai-je bien compris ? Avec quelles SCPI et coût de l’emprunt arrivez-vous à 1.5 à 2 de renta ?

c’est exactement le montage que je décrivais ici  :
SCPI avec crédit in fine et faible nantissement : quel risque ?

à l’époque ca m’avait paru interessant, à l’époque les taux d’interet etaient plus bas et les rendements legèrement plus haut

mais que ce passe-t-il si la valeur des parts baissent de 20% ?
comment la banque retrouve-t-elle ses billes ?

toute ressemblance avec ce qui s’est passé aux etats-unis ne serait que purement fortuite …

j’entends bien et ma comparaison avec les subprimes n’a pas lieu d’être effectivement …

mais le montage repose fortement sur une augmentation de la valeur des parts à la sortie vu l’effet de levier

et se baser sur le fait que ca n’a jamais baissé me parait léger

répartir sur plusieurs SCPI nous prémunit d’une défaillance de l’une d’entre elle mais le risque n’est pas dilué puisque seules 3 SCPI sont acceptées dans ce montage (33% au mieux)

mais ca ne prémunit pas d’une éventuelle baisse violente du marché immo

ou alors je n’ai rien compris et je veux bien un éclairage sur un cas où la valeur des parts baissent de 10% (ne parlons pas de crack mais d’une simple baisse de 10%)

personnellement, je trouve le montage intéressant mais je ne suis pas pret aujourd’hui, compte tenu de mes objectifs, à en assumer les risques (bien réels je pense)

ca n a rien d allechant et est tres encadré.
certaines scpi a capital variable sont dans l obligation de detenir des reserves propres suffisantes a payer les sorties.elles s echangent via le gestionnaire pour la simple raison qu il n y a guere de part disponibles et qu il faut attendre pour etre servi.
si elles sont diversifiees,et que le parc est de 1er ordre,un retournement de marché se voit venir.
la scpi immorente par exemple n a jamais affiché aucun probleme justifiant une envie de sortie par peur du risque.
je ne parle pas ici de scpi fiscales qui ont du mal a se vendre sans decote et sont pour la plupart tres peu liquides

Je conseille à toutes les personnes qui s’intéressent aux SCPI de lire les statuts, aussi bien les SCPI à capital fixe que celles à capital variable. Tout y est…

Évitez de vous fier à ce que vous pouvez lire dans les forums…notamment concernant les modalités de revente des parts, la façon dont les prix sont calculés, etc…

Encore une fois, évitez les montages compliqués : les crédits in fine, c’est à envisager uniquement pour les personnes fortement imposées…Sinon, c’est surtout intéressant pour l’intermédiaire.
Or, le 10/100 est illusoire pour un investissement supérieur à 100kE…et encore…La banque voudra plus…

Ensuite, dans la pratique, il est rare que la banque contrôle régulièrement la valeur des parts pour recalculer son risque…Çe qui est important pour l’emprunteur, c’est le rendement en valeur absolue…pas la valorisation des parts…

Vérifiez que l’intermédiaire vous a fait une estimation avec une revalo loyers et prix des parts de 1% par an, et pas 3% !

Pour le taux du crédit, ne chassez pas le meilleur taux à 0.1 ou 0.2% près, surtout pour un crédit amortissable. Si vous faites les calculs, vous verrez que l’impact sur le coût du crédit est relativement faible…J’ai remarqué que personne ne pose la question du coût de l’assurance…Or, les banques se gavent sur l’assurance et les taux varient au moins du simple au double…et savez-vous que 0.1% de plus sur le taux d’assurance vous coûtera plus que 0.1% de plus sur le taux du crédit amortissable hors assurance ? Cela vient du fait qu’il n’y a pas d’amortissement sur l’assurance.

Enfin, à mon avis, il faut attacher au moins la même importance aux conditions générales et particulières : possibilité d’augmenter ou diminuer les mensualités, franchise de 6 mois nécessaire pour les SCPI, possibilité de suspendre les remboursements pendant un certain temps en cas de problème….autant d’éléments que vous devez regarder pour comparer les propositions de crédit.

brunopan a écrit :

le risque 0 n existe pas mais avec une scpi bien diversifiée 1/3 bureaux 1/3 institutionnel 1/3 commerce le tout sur paris idf et placé de 1er ordre,on a le temps de voir venir.
.allez voir sur immorente qui est ancienne et regulierement restructuree si la valeur de part a subit des baisses en plus de 15ans….

Je suis associé sur Immorente depuis longtemps. Celle-ci a été crée après la crise immo des années 90. Au début peu de souscriptions, achat majoritairement de murs de boutique sur Paris. En 10 ans, revalo à gogo, joli dividende et malgré tout elle reste relativement confidentielle.

Depuis 5 à 7 ans, cette magnifique SCPI a changée : grosses souscriptions (encadrées par SOFIDY comme elle peut), achat de locaux d’ interêt moindre (grandes surfaces à l’exterieur des villes, achat de boutiques sur de plus petites villes). Bref, Immorente n’est plus tout à fait ce qu’elle était. Donc je ne suis pas sur que le passé puisse être pris en exemple….Personnellement aujourd’hui je n’acheterai plus Immorente, je garde simplement les parts que j’ai.

La SCPI idéale que vous citez (paris idf bien placé) n’existe pas. Ou si mais en SCPI fermée, donc inaccessible.

Rodolphe a écrit :

La SCPI idéale que vous citez (paris idf bien placé) n’existe pas. Ou si mais en SCPI fermée, donc inaccessible.

Et en plus avec une grosse surcote, cf. Ciloger Actipierre 1 qui pour moi est le top de la SCPI : pas d’AK, patrimoine de qualité sur Paris/IDF, historique très long.

Les SCPI à capital variable, je m’en méfie. On a vu ce qui s’est passé avec les fonds Allemands en 2009 ou avec certaines SCPI de "mauvaise qualité".

Aujourd’hui, tout le monde est à fond sur Immorente, comme sur Camignac Patrimoine. Dernièrement on a vu Carmignac Patrimoine sous-performer, et bien immédiatement il y a eu une décollecte.

Ces produits ont attirés des souscripteurs néophytes qui pensent que ça ne baisse jamais et sont paniqués à la première baisse des loyers ou de la valeur de part.