SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Par où passez vous pour contracter l’offre primovie ou du CACF?

Bien à vous,

Dr. Minimal

spot a écrit :

@Radioinvest
Très bonne question.
En général la banque ou plutôt la société de cautionnement, s’attend à ce que vous empruntiez une somme qui ne soit pas supérieure à la valeur nette de dettes de votre RP.
Cela n’est pas figé dans le marbre, et s’apprécie au cas par cas en fonction des autres éléments patrimoniaux (patrimoine financier).

Cela n’a pas vraiment de sens car par la suite vous pouvez très bien vendre à T+1 votre RP… mais bon on est plus à une incohérence prêt avec les banques et les sociétés de cautionnement

Un scoring qui n’a aucun sens, propriétaire ne veut absolument pas dire meilleure santé financière, on est juste dans le dogme de "les propriétaires sont des fourmis" et "les locataires sont des cigales".

Je ne suis pas d’accord, propriétaire veut dire souvent d’ailleurs propriétaire d’une dette.

Statistiquement quelle est l’étude qui montre qu’il y a plus d’accident de solvabilité sur un locataire ?

(je parle d’un vrai accident, pas d’un locataire véreux qui ne paye pas volontairement)

Ce scoring n’a aucun sens car vous pouvez très bien être propriétaire et subir une negative equity ou être mis en difficulté.

Je connais un tas de locataires qui le sont pas pour des raisons de "je peux pas acheter" mais "je ne veux pas acheter"

Je pense que vous n’avez pas compris le sens de mon propos, je ne parle pas de son avis mais de la pertinence du critère donc son avis est important mais ce que je commente c’est est ce que son scoring "propriétaire = winner" , locataire = 1 pt en moins en pertinent : selon moi, pas du tout.

Enfin bref.

Vol714pourSydney a écrit :

Je ne suis pas d’accord, propriétaire veut dire souvent d’ailleurs propriétaire d’une dette.

Statistiquement quelle est l’étude qui montre qu’il y a plus d’accident de solvabilité sur un locataire ?

(je parle d’un vrai accident, pas d’un locataire véreux qui ne paye pas volontairement)

Ce scoring n’a aucun sens car vous pouvez très bien être propriétaire et subir une negative equity ou être mis en difficulté.

Je connais un tas de locataires qui le sont pas pour des raisons de "je peux pas acheter" mais "je ne veux pas acheter"

Bonjour,

Pour moi vous oubliez un point important.
Le raisonnement des banques et des services de risques c’est tout d’abord la saisissabilité d’un bien immobilier qui sera beaucoup plus facile à appréhender qu’une personne qui ne dispose que de placements financiers.

investirpat a écrit :

Pour moi vous oubliez un point important.
Le raisonnement des banques et des services de risques c’est tout d’abord la saisissabilité d’un bien immobilier qui sera beaucoup plus facile à appréhender qu’une personne qui ne dispose que de placements financiers.

Je dirais au contraire, que c’est beaucoup moins liquide par exemple qu’un portefeuille actions ou des liquidités.

Par contre oui la ou je vous rejoins c’est que c’est délocalisable

Bonsoir,

Je me permets de confirmer les propos de Goodbylenine : le comité de la banque me refusait un prêt pour mon 5 éme investissement immobilier via une sarl familiale au motif que celle ci était en déficit depuis 3 ans, alors que c’est tout le principe d’un tel montage.

Mon patrimoine financier  était 100 fois plus important que cet investissement et je suis propriétaire…

Conclusion le directeur de la banque est passé  outre l’avis de son comité …

Bref on rentre dans les cases de la banque ou on va voir ailleurs ..

Chtirentier

Sisco2117, le 21/07/2021 a écrit :

Je me demande même si c’est légale d’avoir 2 garanties pour assurer un même crédit.
En effet, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, cela voudrait dire que la banque peut se faire rembourser le crédit par d’une part la SACCEF et aussi d’autre part en vendant les parts nanties….c’est jackpot!
Montage très étonnant……

Lorsque la SACCEF (ou crédit logement) accepte le cautionnement, ils deviennent propriétaires de la dette en cas de défaut de l’emprunteur. À ce titre ils vont prendre en charge la procédure de recouvrement, et je pense que ce sont eux qui vont bénéficier du nantissement. Il s’agirait plutôt d’un montage en cascade qu’une double garantie.

Bien sûr que c’est redondant. N’oubliez pas que la SACCEF est une filiale de BPCE, vous imposer ça leur permet de faire grossir leur business. Et si vous ne trouvez pas de meilleures conditions ailleurs, vous n’aurez guère le choix…

Contrairement à ce qu’on peut lire partout les garanties bancaires ne permettent pas de protéger la banque mais de séparer les activités : le taux de prêt permet de rémunérer le prêt d’argent, et la garantie permet de rémunérer le risque de défaut des emprunteurs.

Les banques sont actionnaires de ces organismes de garantie et sont très exposées aux scénarios de crise ou de récession. Elles sont loin d’être "protégées".

Bonjour à tous,

Nous voulons avec ma conjointe acheter des parts de SCPI à crédit. Nous avons eu une proposition, de la part d’un CGP, pour 100k euros sur 25 ans à 2,65% réparti sur deux SCPI maximum.

Il s’agirait d’un crédit à la consommation qui est réaffecté à l’immobilier.

Nous avons le choix parmi les SCPI suivantes :

-RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
-EDISSIMMO
-EPARGNE FONCIERE
-PIERVAL
-IMMORENTE
-EFIMMO
-SOFIPRIME
-EPARGNE PIERRE
-PFO2
-INTERPIERRE
-NOVAPIERRE Allemagne 2
-NOVAPIERRE 1
-PIERRE 48
-PRIMOVIE
-PRIMOPIERRE
-PATRIMMO COMMERCE
-PRIMOFAMILY
-CORUM XL
-CORUM ORIGIN (fermé à la souscription à priori)
-EURION

Le CGP nous avait proposé l’allocation suivante :

50% PIERVAL SANTE
50% CORUM XL

Les revenus couvrent l’emprunt et avec la fiscalité nous avons un effort d’épargne d’environ 70 euros par mois la première année.

Que pensez-vous de cette proposition ? Je trouve personnellement le taux élevé et j’émets une réserve sur CORUM XL qui est jeune.

Je pense que les 70 euros d’effort d’épargne évoqués par nnahoy couvrent la différence entre mensualités/revenus ET la fiscalité résiduelle.
Pour la même offre de prêt, et avec un rendement prévisionnel semblable, j’ai un effort d’épargne du même ordre (120 € pour 150 k€ empruntés). Cela me paraît donc cohérent.

@nnahoy
Personnellement je trouve l’offre intéressante puisque j’ai moi-même signé récemment l’offre de prêt dont il est question
Le taux est élevé mais grande liberté de choix + aucun frais.
Si possible vous pourriez aller jusqu’à 150 k€ pour diversifier sur une 3ème SCPI sans que cela n’influe fondamentalement sur votre taux d’effort (cf. supra).

Bonjour,

Oui, au temps pour moi, dans l’effort d’épargne de 73 euros pour être précis ( en me réfèrent au tableau de la simulation ) il y 17 euros correspond au delta entre l’emprunt et les loyers perçus. Tout cela basé sur une rentabilité avant impôt de 5,31%.

Sauf que la simulation prend en compte les chiffres de 2019 donc effectivement je m’attends à un effort d’épargne supplémentaire par rapport à la simulation.

Effectivement à voir pour augmenter l’investissement afin d’inclure une troisième SCPI.

Merci pour vos retours.