SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Kabal · #2601

A mon avis que ce soit in fine ou amortissable c’est quand même pas extra. Vous avez comparez a vos lignes de crédits en US ?

Adrien55 · #2602

Bonjour kabal,

Le taux de financement n’est pas extra mais compte tenu de mon encours de crédit/endettement et cette assurance vie dormante, c’est ma seule solution de faire encore du levier pour créer du patrimoine

Par ailleurs ce CF+ permet de capitaliser aussi donc ce taux n’est pas comparable avec du IN FINE

Wounka · #2603

Comme le dis Kiem, les 34k€ vous les obtenez que vous fassiez le montage ou non.
Il ne faut peut être pas les ajouter dans les gains de ce montage.

La question que vous devez vous poser est:
Est ce que emprunter à 2.7% (et Bloquer une AV de 100k€) pour placer à 3.75% (4.25%-0.5% d’impôts) est judicieux.
(hors fluctuation prix achat aujourd’hui vs prix de revente dans 20ans)

Adrien55 · #2604

Bonjour,

Nous sommes bien d’accord sur l’équation modulo le CF+ chaque placé sur la durée restante de l’emprunt.
Je trouve que cela reste une opportunité malgré cette prime de risque effectivement pas énorme

artno · #2605

Je rejoins Kiem: ces 100k vous aurait offert ce rendement indépendamment du montage.
En poussant la logique plus loin, ils pourraient même avoir un meilleur rendement ailleurs si ils n’étaient pas bloqués en garantie du prêt in fine…
En ce cas vous devriez presque comptabiliser un manque à gagner (écart par exemple entre les 6-7% historiques d’un investissement boursier passif) à imputer au projet.

Sur le "all-in", j’avais compris que vous mettiez les 200k sur une seule SCPI Sofidy. Répartis sur plusieurs, cela semble plus raisonnable en effet.

bed43fr · #2606

Je suis du même avis, cela ne me semble pas optimum.
Avez-vous envisagé de fermer votre AV de 100k dormante pour acheter des usufruits de SCPI ? Ou si l’horizon de placement est effectivement 20 ans mettez toute l’AV en unité de compte. Sur 20 ans vous ferez toujours mieux que 1.5% et mieux que ce montage financier complexe. Ou si vous faites moins bien sur 20 ans c’est que quelque chose ne tourne vraiment plus rond dans le monde de la finance et dans ce cas je ne donne pas cher de votre SCPI.
Dernière possibilité proposer aux banques de mettre ces 100k en apport pour obtenir un bon financement de SCPI (ça + domiciliation des salaires, ils n’y résisteront pas).

Erel · #2607

Bonjour,

On me propose un montage un peu similaire :
- Versement en AV de 50K€ Pour nantissement
- Prêt in fin de 150 K€ : taux annoncé de 2,6 % sur 25 ans avec assurance
- SCPI de capitalisation avec faible loyers pour 50 K€
- SCPI a choisir pour 100 K€

Un tel montage ne présente pas un effort d’épargne mensuel et n’impactera pas ma capacité d’emprunt. C’est le discours du conseiller en tout cas (avec qui j’ai un bon feeling par ailleurs).

Un tel montage est réalisable par moi-même ? Le conseiller a l’air assez bloqué sur les SCPI d’un seul gestionnaire et idem pour l’AV.
J’imagine que c’est là où il touche sa rémunération avec les versements. Versus un Linxea Spirit sans frais…

Je comprends que la première étape est de trouver la banque qui finance ?

Merci

artno · #2608

Le nerf de la guerre est le financement ici.
Acheter des parts de SCPI ou placer sur une AV peut être fait de manière autonome et concurrentielle (donc probablement avec de meilleure conditions tarifaires comme vous l’avez noté sur l’AV mais sans doute aussi sur les SCPI, certains intermédiaires pouvant vous restituer une part de leur commission).

Je ne prendrai pas non plus pour argent comptant, l’affirmation que le montage n’impactera pas votre capacité d’emprunt. Un banquier avec une vision stricte de la règle (ils sont de plus en plus nombreux avec les restrictions de conditions de crédit). Il faudrait donc, à grosse maille, que vos SCPI vous rapportent 3 fois plus que vos mensualités (les intérêts), soit le xas échéant, 7,8%. J’ai de sérieux doutes…

Erel · #2609

J’ai pris rendez-vous sur plusieurs autres conseillers pour la semaine prochaine pour comparer.

Au final ce montage est trop complexe et je suis pas vraiment à l’aise avec ce crédit in fine qui peut être une mauvaise surprise à terme.

Et puis les règles peuvent évoluer sur la prise en compte de la capacité d’endettement.

Pyriox · #2610

Bonjour,

Savez-vous si pour les personnes ayant un logement de fonction sont considérées comme propriétaire ou non au niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers ?

Par ailleurs, les revenus des SCPI sont-ils pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

benbard · #2611

Vous n’êtes pas propriétaire, en cas de problème, votre bien ne peut pas être récuperé par la banque.

Mopp · #2612

Je pense que les revenus de SCPI sont traités comme des revenus locatifs, dont l’usage est de les intégrer à hauteur d’environ 70% (ce taux est variable selon les banques).

Si votre profession permet à la banque de penser que vous serez logé sur le long terme, je ne pense pas que ce serait mal vu par une banque de ne pas être propriétaire. Par contre en effet la banque regardera si vous avez d’autres biens dans votre patrimoine total pour servir de "couverture" en cas de pépin.

bed43fr · #2613

Il me semble que le taux forfaitaire utilisé par les banques est plus souvent de 85% pour les SCPI. 70% c’est pour l’immobilier "classique".

Kabal · #2614

Lors de la dernière offre que j’ai eu en SC, ils ont pris 70% des loyers SCPI PP+US.

EDIT : les loyers sont pris à l’année du prêt. Donc les US de 10-7-3 ans restants sont pris comme s’ils étaient pérennes. Même ceux qui s’arrêtent avant la fin du prêt.

Dernière modification par Kabal (29/09/2021 13h06)

JJbob · #2615

CAPITAL avait recensé les conditions d’octroi de crédit de quelques grandes banques l’année dernière. On y retrouve notamment la prise en compte des loyers futurs (de 70% à 100%)

L’article est sorti en Octobre 2020 donc est certainement obsolète. On voit bien même au niveau des taux qu’ils ont continué à baisser. Cela devrait tout de même donner une certaine indication.

Lien

Par exemple je confirme qu’à la BNP avec qui j’ai deux crédits immobiliers classiques à ce jour, qu’ils prennent bien/ont pris 100% des loyers sans décote.

Plus largement je crois plus à un traitement des dossiers à la tête du client, au cas par cas, plutôt qu’à des directives irrévocables. En effet lors de la prise en compte des loyers SCPIs : est-ce brut ou net de fiscalité ? quel taux de rendement retenir ? En allant plus loin pour le calcul de l’endettement, si locataire de sa RP prendre le loyer net ou brut de charge ? Si placements en AV/PEA, rajouter les revenus financiers générés au dénominateur? Le crédit dont il reste moins de 2ans, on l’oublie ? Il y a tellement d’angles qu’un conseiller peut arrondir.
Ce qui est sûr c’est que celui qui arrive avec une belle présentation, le travail déjà mâché risque d’obtenir plus de faveurs du conseiller qui aura envie de le suivre.

Moi parmi les angles les plus arrondis que j’ai eu : prise à 100% des loyers brut charges incluses de mes biens en locatif et rajout de tous mes revenus financiers à mes revenus à hauteur de 6% par an, choses que je n’aurai jamais imaginées. Selon le mode de calcul mon endettement peut varier entre 17% et 85%.

Beyle · #2616

Sofidy lance sa filiale de financement de SCPI

Sofiy propose une solution de financement pour l’acquisition de SCPI

Wounka · #2617

Vous trouverez ici le site internet dédié:
https://www.sofidy-financement.com/

Les partenaires bancaires sont:
Caisse epargne idf
Crédit Agricole
CFCAL

Erel · #2618

Les taux sont très peu intéressants… les mêmes que proposent les CGP.

Les taux d’Octobre 2020 : certains ici ont vraiment bénéficié de cela sans conditions pour des SCPI ?

tonnick · #2619

Pour ma part, devant le peu d’offres de prêt et les taux confiscatoires proposés quand on n’est pas propriétaire immobilier, je vient d’investir en SCPI avec un prêt à la consommation. C’est un peu tordu comme manière de faire mais je n’ai pas trouvé mieux, et ça peut éventuellement en intéresser certains d’entre vous.

- J’ai souscrit à un prêt personnel de 30 k€ sur 48 mois à un taux de 0.75%
- J’ai investi 15 k€ sur 3 SCPI
- J’ai placé les 15 k€ restants sur une assurance vie (avec prime d’ouverture de compte, et fonds euros intéressant)
- tous les mois, je procède à un rachat programmé sur l’AV pour rembourser la mensualité du crédit minorée des loyers perçus nets d’impôt.
- Dans 25 ou 26 mois, quand l’AV est vide, je fais "rouler mon crédit" : je resouscris à un crédit de 30 k€, un peu moins de 15k€ servent à rembourser le crédit précédent, le reliquat est placé sur l’AV pour payer les mensualités au fil de l’eau, et ainsi de suite.

L’intérêt du montage est d’avoir un cash flow neutre voir légèrement positif, d’emprunter à 0.75% et d’être rémunéré davantage sur une bonne AV, et d’être petit à petit de plus en plus propriétaire des parts sans débourser le moindre euros.
Les inconvénients sont qu’une remontée rapide des taux d’intérêts rendrait le prochain "roll" du crédit moins avantageux et me conduirait probablement à rembourser le crédit de manière classique, que c’est quand même pas mal de paperasse pour un montant investi relativement faible,
et que ça grève ma capacité d’emprunt pour d’autres projets (mensualités de 635€).

JMeuret · #2620

Je ne suis pas sûr d’avoir tout compris, ma remarque n’est donc peut être pas pertinente mais si j’ai bien compris:

Dans 2 ans, vous vous retrouvez avec encore 635 euros de mensualités puisque vous aurez dépensez toute votre votre AV. Etes vous sûr de pouvoir obtenir un 2ème crédit avec un tel crédit?.

Car ça ferait passer votre endettement à 1270 (j’arrondi les revenus scpi ne changeant pas grand chose à tout ça).

Si on reste sur taux d’endettement à 33%, j’en conclue que vous avez des revenus de 3800 net si vous êtes déjà propriétaire et de probablement au moins 4300 net si vous êtes locataire.
Je ne connais pas bien les regles de taux d’endettement mais même si c’est 50 % vous restez sur quelque chose comme 3000 net.
De plus vous partez sur une hypothese d’un taux à 0.75%, je ne vois qu’une banque qui fait ça, êtes vous sûr, dans une hypothese ultra optimiste qu’ils le fassent encore ça dans deux ans (on trouve plus souvent du 0,95%) et que cette offre tombe pile à la fin de votre AV vide, qu’ils autorisent d’avoir deux crédit à la consommation dans la même banque ?

Au final si j’ai bien compris vous ne faites que prendre un crédit pour rembourser un autre crédit. Vous ne faites que retarder l’échéance? A la fin il faudra bien tout rembourser.
Je dirais que c’est plutôt une mauvaise opération ou alors il y a un truc qui m’échappe.

Dernière modification par JMeuret (13/10/2021 10h49)

tonnick · #2621

Pour répondre à vos questions :

- dans 2 ans, il restera environ 15k€ de crédit à rembourser, si je souscrit à un nouveau crédit de 30k€, je peux rembourser le 1er et placer les 15k€ de reliquat sur l’AV pour rembourser les futures mensualités, la mensualité reste donc bien à 635€.

- j’ai un dossier en béton pour souscrire à un crédit (CDI depuis plus de 11 ans dans une grande entreprise, aucun autre crédit). Lors de la souscription du crédit, j’ai choisi comme motif du prêt "projet personnel" mais il y avait également "remboursement d’un crédit" de possible, je ne vois pas pourquoi ça me serait refusé la prochaine fois si je respecte les critères d’endettement.

- J’ai eu effectivement un taux de 0.75%, j’avais eu 0.95% en Février 2019, et j’espère que le taux restera inférieur au rendement espéré de l’AV ou à l’inflation ; actuellement j’ai intérêt à être endetté car j’y gagne sur 2 tableaux : taux < inflation & taux < rendement AV.
Dans le pire des cas, si les taux explosent d’ici 2 ans ce qui me parait improbable, j’ai assez de liquidités pour mettre un terme à ce schéma et rembourser le crédit. L’opération restera quand même bénéfique avec un cash flow neutre pendant 2 ans et une rémunération des liquidités dégagées supérieure au coût du crédit, les loyers perçus étant en bonus.

Dernière modification par tonnick (13/10/2021 11h17)

CarolusM · #2622

Erel, le 12/10/2021 a écrit :
Les taux sont très peu intéressants… les mêmes que proposent les CGP.

Les taux d’Octobre 2020 : certains ici ont vraiment bénéficié de cela sans conditions pour des SCPI ?

Bonjour,
Connaissez vous les taux qu’ils pratiquent en ce moment ?
J’ai l’impression qu’ils ont une offre style Corum, confortable (nantissement des parts, pas d’hypothéque, moins de formalités car ils gèrent la vente des parts, aucune contrepartie exigée …) mais assez peu compétitive, avec des taux de prêts à la consommation.

Stephanejudd · #2623

tonnick a écrit :
Pour répondre à vos questions :

- j’ai un dossier en béton pour souscrire à un crédit (CDI depuis plus de 11 ans dans une grande entreprise, aucun autre crédit). Lors de la souscription du crédit, j’ai choisi comme motif du prêt "projet personnel" mais il y avait également "remboursement d’un crédit" de possible, je ne vois pas pourquoi ça me serait refusé la prochaine fois si je respecte les critères d’endettement.
.

J’en conclu que vous excluez la deductibilite des intérêts d’emprunt de vos revenus, vous avez calculé l’impact fiscal des revenus générés ? Le cash Flow reste t’il positif ?
Vous auriez pu choisir un motif immobilier.

tonnick · #2624

Votre conclusion est bonne, le motif immobilier n’est cependant pas disponible dans les motifs d’emprunt pour un prêt de type consommation avec ma banque.
J’ai ciblé des SCPI "européennes" pour justement éviter une imposition trop forte, le taux d’imposition réel que j’aurai est par contre quasi impossible à évaluer (ça dépend des pays, et certaines de mes SCPI sont en phase de construction du patrimoine, donc impossible de savoir où elles vont investir).
Par ailleurs, avec un taux de prêt 0.75%, on ne parle que de 460€ d’intérêt sur la durée du prêt, et de 350€ si je rembourse le crédit au bout de 26 mois. Le Free cash flow neutre voire légèrement positif intègre bien entendu les intérêt du prêt et les impôts dûs sur les loyers.

Monceau · #2625

Avez-vous fait l’exercice de calculer en combien de temps/cycles vous rembourserez l’intégralité du prêt en supposant que les conditions restent les mêmes (pour simplifier)?

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