SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Non, je n’ai pas fait cet exercice, je me suis arrête à 4 cycles de prêt dans les conditions actuelles : avec un cash flow neutre (mais sans prise en compte des intérêts générés par les liquidités sur l’AV), ces 4 cycles représentent 107 mois, soit quasi 9 années complètes ; il me restera alors 12k€ à rembourser.
Je n’aurai donc gagner que 3k€ en 9 années, ce n’est pas le Pérou, mais c’est quand même 20% du capital investi en SCPI, sans compter la valorisation des liquidités sur l’AV, et sans avoir à sortir 1 seul €.

Je doute cependant que les taux restent si bas aussi longtemps, et il est fort probable que je rembourse le crédit de manière anticipée pour avoir un capacité d’emprunt complète afin d’investir sur d’autres projets.

Si vous achetez des SCPI sofidy, il s’agira d’un nantissement (350 euros de frais par ligne de SCPI souscrite). Un différé de 6 mois est également possible sur le crédit.

Le taux est moyen (j’ai eu mon emprunt pour 400k de scpi sans contrepartie il y a quelques mois à 1,10% sur 20 ans), mais il a selon moi quelques avantages (i) durée de 25 ans qui permet de limiter la négativité du CF ; (ii) ne nécessite pas d’assurance emprunteur ; (iii) si l’on se retrouve dans une situation où la banque peut prêter mais que les organismes de cautions bloquent (par exemple en cas d’emprunt récent qui induirait un patrimoine immobilier net faible), cela contourne le problème avec l’option du nantissement des scpi.

Bonjour,

Je suis également à la recherche d’un financement de SCPI avec la stratégie suivante:
- envie d’utiliser l’effet de levier bancaire en achetant des SCPI à crédit
- faire en sorte que les crédits et loyers se compensent (au moins)
- utiliser si possible un apport, disons 100k, qui s’érode aujourd’hui.

Dans ce cas, je me demande si le crédit in fine ne serait pas le plus intéréssant.

Dans le cas d’un crédit amortissable, les 100k seraient apportés en complément des 100K empruntés pour que les loyers des parts de SCPI totales (200k) compensent le crédit (100k), grosso modo.

Dans le cas d’un crédit in fine. Je dois certes nantir 100K (je choisis de le faire en SCPI), mais ne rembourse uniquement les intérêt des 100K empruntés pendant la durée de prêt. Le surplus (loyers - intérêt) peut donc être injecté dans l’achat de parts de SCPI pendant tout la durée du prêt.

J’ai actuellement une potentielle proposition de crédit in fine suivante :
- emprunt de 100K
- durée d’emprunt de 20 ans
- taux de 1.6%
- nantissement de 100%, dans des SCPI maison

L’idée est donc de placer un apport de 100k sur les SCPI maison (nantissement), d’emprunter 100K pour acheter des parts de SCPI plus dynamiques/diversifiées, et d’utiliser les loyers générés dans les 20 prochaines années pour payer les intérêts de l’emprunt et continuer le financement de parts de SCPI diversifiées. Le crédit serait remboursé dans 20, idéalement en revendant des parts de SCPI.

De mon point de vue:

Avantages :
- Mes 100k sont placés
- Remboursement du capital uniquement à la fin, ce qui permet de faire fructifier une somme qui habituellement sert à rembourser le capital progréssivement (dans le cas d’un crédit amortissable)
- Ma capacité d’éndettement reste intacte (voire est renforcée, selon la façon dont les banques prennent en compte les crédits in fine)

Inconvénients :
- SCPI maison imposées pour moitié
- Responsabilité de placer les loyers des SCPI pendant tout la durée du prêt
- Mes 100k sont difficilement récupérables

A première vue, les SCPI choisies seraient plutôt Corum/Pierval santé/Kyanéos, et les SCPI maison seraient, par exemple, Le Grand Paris Patrimoine, Epargne Foncière et LF europimmo.

Je suis curieux de vos expériences et avis…

xenesis, le 19/10/2021 a écrit :

Bonjour,

Voici la proposition que j’ai eu après de longs mois d’attente

Crédit SCPI pour 150k sur 20 ans à 1.8%
Garantie crédit logement
Délégation assurance emprunteur dès la mise en place du prêt
Prêt différé sur 6 mois

SCPI choisies :

SCPI PIERVAL SANTE (187 parts)
SCPI SOFIDY EUROPE INVEST (192 parts)
SCPI ACTIV IMMO (25 parts)
SCPI PF HP (112 parts)
SCPI CŒUR D’EUROPE (152 parts)

Conditions :
Pas de domiciliation de revenus
Frais de dossier 500 €
Placement produit d’épargne 22 000 €

La proposition me semble très correcte. Qu’en pensez vous ?
Merci

Je trouve que c’est une très bonne offre par rapport à tout ce que j’ai vu surtout si il n’y a aucun autre frais.
1/ quels sont les produits d’épargne ?
2/ vous avez démarche vous même la banque ou via un courrier ?
3/ intéressé pour connaître la banque en question en MP

Bonjour Kabal,

Le taux et le crédit que vous évoquez était via Younited ? Pouvez vous rapidement nous en dire plus sur les conditions et montants (sans trop nous éloigner du sujet de la file) ?

Le taux est vraiment intéressant ! Vous ne vouliez que du pierval santé ? Pas de diversification par choix ou imposé par la banque pour votre projet ?

Bonsoir,

@ Xenesis
Pour la CE, le montant minimum par ligne est de 100 kEUR. Donc pas de diversification possible pour moi compte tenu du montant que je souhaitais emprunter.

Pour le LCL, le montant minimum par ligne est de 70 kEUR. J’ai pris 100 kEUR d’Epargne Pierre car pour les autres SCPI proposées par LCL, soit j’en suis déjà propriétaire hors SCI, soit elles ne m’intéressent pas.

@ Rodin
Pour les 2 prêts, j’ai dû montrer mon patrimoine et celui de mon épouse. Le mien est disponible dans ma présentation.

Pour les contreparties :
- pour la CE, initialement ils souhaitaient que je loge le salaire de mon épouse. En cours de route, j’ai négocié uniquement la souscription d’un compte avec une CB premium à 21 EUR / mois. Pas un souci pour moi car j’avais l’équivalent plus cher dans ma banque d’origine que je me suis empressé d’annuler.

- pour le LCL, ils ont demandé le rapatriement de mon salaire. Pas non plus un souci, puisque j’ai négocié le rachat du prêt de ma RP par le LCL

Bonne soirée

C’est pourtant une offre correcte, car elle ne comporte pas de garantie imposée type SACCEF ou autre.
Le taux de 1.20%, par contre, n’est pas exceptionnel, il est dans la moyenne. Mais bien meilleur que celui proposé juste au-dessus !

Il manque tout de même quelques éléments pour véritablement juger cette offre :
- le coût du nantissement (à moins qu’il ne soit gratuit)
- le coût moyen de l’assurance interne pour quelques "profils de base"
- la possibilité d’avoir un différé ou non (et sa durée) avec cet emprunt

Peut être que Grass pourra compléter…

Les contreparties sont indiquées. Elles ne sont pas "dingues".

Dans un réseau bancaire physique, une carte bancaire classique coûte environ 70 € à l’année (dans une formule package), voir 40-50 € si on la prend seule (hors package).
Sur 20 ans, le coût "carte bancaire" serait donc de 800 à 1400 euros.

A comparer au coût d’une garantie type caution, beaucoup plus chère au final.

Il faudrait surtout connaître le prix du nantissement.
Car il peut facilement osciller, du simple au quadruple… J’ai souvent lu sur le forum 300 € / SCPI (environ), mais avec une fourchette entre 150 et 600 € par SCPI.

De même, les frais de dossier de 900 € sont pour le montage global (peu importe le nombre de lignes de SCPI) ou par ligne de SCPI. Dans ce cas, ça change tout.
Grass n’a pas donné suffisamment de précisions pour juger objectivement cette offre.

Peut-être que Grass confirmera (ou pas)…