SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Tof91 · #2826

Les scpi ça a l’ air d’ être réservé à une clientèle aisée il faudrait avoir sa RP et de l’immobilier locatif on nous le fait bien sentir en banque ou cgp.
C’ est donc admis que le taux est plus élevé en scpi.

Dans mon cas c’est pour construire une rente, à priori je ne serai pas vendeur donc pas de frais de sortie (10-12%) et pour diversifier l’ immobilier locatif.
Les impôts sur les scpis Européennes feront le reste.

Avec le délai de jouissance ça m’ emmène à août septembre maximum janvier 2022 pour les premiers dividendes.
Le temps que l’on attende les bonnes offres; un an peut se passer et c’est long pour des actifs immobiliers.
J’ ai déjà prévenu ma banque historique que j’ allais être infidèle car leurs scpis maisons ne sont pas satisfaisantes.
Si je ne pars pas cette année ce sera un échec le coût du renoncement sera trop élevé.
Le chemin est long pour être rentier et je ne supporte pas de ne pas être au max d’endettement pendant plus de 2 mois sinon à quoi bon avoir fait tout ça jusqu’ à maintenant.
Je vais quand même négocier un peu.

freelance37 · #2827

Tof91 a écrit :
à priori je ne serai pas vendeur donc pas de frais de sortie (10-12%)

Il ne s’agit pas de frais de sortie mais de frais d’entrée ;-) (même si on essaie de nous faire croire le contraire).

Fructif · #2828

Oui la confusion est engendrée du fait que le DVM est calculé sur le prix d’achat, incluant ces frais… et des techniques commerciales « étonnantes ».

Mais les frais (de distribution notamment) sont bien payés dès le début … et la valeur des SCPI baisse immédiatement.

myred · #2829

Un courtier me propose un crédit :

Taux : 1,85%
Durée : 20 ans
Assurance : 0,15%
Condition : Ouverture d’une AV de 15% de la somme (possibilité de la clôturer au bout de 6 mois)
Choix SCPI libre

Vu mon TMI de 41% je m’intéresse à des SCPI européennes : Corum Origin / Corum XL / Elialys / Interpierre Europe Central / Europe Invest.

Avec un revenu estimé à 4,5% net de fiscalité étrangère, je calcul un TRI de 7,15% pour un effort d’épargne d’environ 400€ par mois.

Pensez-vous que c’est intéressant ?

WizHard · #2830

Bonjour Myred,

D’après votre TMI et patrimoine à cet âge, vous avez un excellent profil.
Je pense donc que l’offre est médiocre…

A mon avis, il est possible pour vous de trouver un taux avoisinant les ~1 %.

De plus, vous n’êtes pas dans le même cas que moi : vous avez de l’immo physique. Les taux accordés par les banques semblent plus intéressants, avec cette condition.

Cela dépendra du temps que vous souhaitez passer sur cette opération, mais à votre place j’essayerai de continuer à chercher mieux, ou de négocier celle actuelle.

Bon courage.

Sartorius · #2831

Moi je trouve ça pas si mal, d’autant plus qu’il n’y a pas de restrictions dans le choix des scpi!

JJbob · #2832

J’ai un ami qui s’est renseigné pour le crédit de chez ARKEA très largement discuté ici. Le taux actuel est de 2.4% sur 25ans. Il semblerait que le taux remontera à partir du 15 Mars 2022… sans vraiment de surprise au vue du contexte. Il n’a pas eu l’info à combien ce taux sera relevé, mais en guise d’indication il était à 2.7% précédemment.

Maya49 · #2833

Bonjour,

Nouvelle sur ce forum, je me penche actuellement sur un financement à crédits de parts SCPI pour 100000€. Je fais la tournée des courtiers…
Cf ma présentation

Maya49 a écrit :
Bonjour,

J’ai 47 ans, je vis en concubinage, sans enfants, près d’une grande ville de province. Nous sommes dans la fonction publique tous les deux, avec des salaires plutôt en bas de l’échelle mais nous vivons plutôt bien (3880€ à deux par mois) et voyageons pas mal.
Nous sommes (presque) propriétaires d’une petite maison en campagne (valeur 140000€ environ , reste moins de deux ans de crédit, à 700€/mois)
Nous avons un profil de petits épargnants frileux, c’est à dire une épargne modeste (25K) sur des livrets peu rémunérateurs…

Mais j’ai un peu envie de changer ça !
Souhaitant investir en vue de la retraite qui s’annonce mal, je suis à la recherche d’informations, de retour d’expériences et de conseils, notamment sur les investissements en SCPI à crédit que je vise dans un premier temps. J’envisage un prêt immobilier sur 15 ans car nous ne sommes plus des poulets de l’année…
Je suis en train d’étudier de près les SCPI, les courtiers…et commence à rechercher des financements pour mon projet.

Ensuite pourquoi pas du Crowdfunding, ou un PEA ou une assurance-vie en gestion pilotée…

Merci pour ce forum éclairant en tout cas !

J’ai eu un premier retour, moyen me semble t’-il d’après les discussions que j’ai pu lire sur ce fil, même si j’ai bien conscience que chaque profil est différent et que le nôtre n’est pas forcément au top !

Proposition 1 :

o Banque : Crédit Agricole Consumer Finance

o Apport demandé : 10% du montant minimum (c’est pourquoi j’ai préparé une simulation avec 10 000€ d’apport)

o L’assurance emprunteur facultative mais recommandée

o Le taux sur 15 ans (la durée maximum d’emprunt) est de 2.17%

o Frais de dossier : 0€

o Frais de garantie : 0€

o Frais de courtage : 0€

o Différé d’amortissement possible 3 ou 6 mois

o Pas de contreparties exigées (Pas d’ouverture de compte – Mensualités prélevées sur votre compte actuel)

o Aucun frais annexe

o Possibilité de diversifier sur plusieurs SCPI (avec un minimum de 20 000€ par support)

Les SCPI éligibles à cette solution :

Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi immobilier)

Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)

Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)

Immorente, Efimmo (Sofidy)

PFO2 (Perial)

Cristal Rente (Inter-Gestion)

Proposition 2 :

o Banque : CFCAL

o Pas d’apport demandé. Néanmoins, si vous le souhaitez, vous pouvez apporter une somme à cette opération et je pourrai vous fournir une nouvelle simulation.

o Pas d’ouverture de compte, les mensualités seront prélevées sur compte bancaire existant

o L’assurance emprunteur est facultative mais recommandée

o Le taux est de 2.5% sur 15 ans pour 100 000€

o Frais de dossier : 0€

o Frais de garantie : 0€ (puisqu’il s’agit d’un nantissement de vos parts)

o Frais de courtage : 0€

Les SCPI éligibles à cette solution :

(3 maximum et 20 000€ minimum par SCPI)

Cap Hebergimmo, Placement Pierre (Aestiam)

Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)

Epargne Pierre (Atland Voisin)

Ficommerce Europe, Buroboutic (Fiducial)

Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, Primofamily, Patrimmo Croissance (Primonial)

Corum Eurion, Corum XL (Corum)

Activimmo (Alderan)

Vendôme Régions, Fair Invest (Norma Capital)

Immorente, Efimmo 1, Immorente 2, Sofiprime, Sofidy Europe Invest (Sofidy)

Eurofoncière 2, Epargne Foncière, LF EUROPIMMO, LF GRAND PARIS, Pierval Santé (La Française)

Novapierre Allemagne 2, Interpierre France, Pierre 48 (Paref)

PFO2, PF GRAND PARIS, PF HOSPITALITE EUROPE (Perial)

Urban Cœur Commerce, Urban Vitalim, Urban Pierre, Urban Prestigimmo (Urban Premium)

Proposition 3 :

o Banque : CREDIT MUTUEL ARKEA

o 30 000€ minimum par SCPI

o Le taux sur 15 ans est de 2.05% pour 100 000€

o Frais de dossier : 600€ (finançables)

o Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI (finançables)

o Frais de courtage : 0,5% du montant du crédit (minimum de 700€) (finançables)

o Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités seront prélevées directement sur votre compte bancaire.

o Différé d’amortissement possible 7 mois

Les SCPI éligibles à cette solution :

(4 maximum)

Actvimmo (ALDERAN)

KYANEOS PIERRE (KYANEOS)

PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY, PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL)

Sofidy Europe Invest, Immorente, Efimmo 1, Immorente 2, Sofipierre et Sofiprime (SOFIDY)

LF Europimmo, Epargne Foncière, LF Opportunité Immo et Selectinvest 1 (LA FRANCAISE)

Novapierre Allemagne 2, Interpierre France, Novapierre Résidentiel (PAREF)

PFO 2 (PERIAL)

Epargne Pierre (VOISIN)

Allianz Pierre (IMMO VALOR GESTION)

Cristal Rente (INTERGESTION)

Urban Vitalim n3, Urban Prestigimmo n5, Urban Pierre n5 (URBAN PREMIUM)

Proposition 4 :

o Banque : Orange Bank

o Le taux sur 15 ans est de 1.65% pour 75 000€

o Minimum par SCPI : 50 000€ (pour la première SCPI puis sans minimum)

o Frais de dossier : 900€ (finançables)

o Frais de garantie : Crédit Logement : 1,6% du montant financé avec restitution d’une partie à terme (finançable)

o Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités seront prélevées directement sur votre compte bancaire.

o Différé d’amortissement impossible

o Un patrimoine immobilier net égal à 100% du montant financé

Les SCPI éligibles à cette solution :

Epargne Pierre (VOISIN)
Primovie, Primopierre (PRIMONIAL)
Activimmo (ALDERAN)
Epargne Foncière (La Française)
Immorente (SOFIDY)
PF Grand Paris (PERIAL)
Vendôme régions (NORMA CAPITAL)
Patrimmo croissance (PRIMONIAL)

Qu’en pensez-vous ?
J’attends d’autres propositions dans les jours qui viennent.

Merci de vos avis éclairés pour la novice que je suis.

GoodbyLenine · #2834

J’en pense que la proposition 4 semble la plus favorable pour vous.

Mais, avant de vous lancer, je pense qu’il faudrait (et que c’est beaucoup plus important que la négociation d’un emprunt pour investir dans des SCPI) définir un plan global, avec, à partir de votre capacité d’épargne (que seul vous pouvez connaitre), définir combien (pour diversifier raisonnablement) pourrait être alloué aux SCPI, à l’assurance-vie, et à autre chose (et à mon avis, mieux vaudrait consacrer un peu à des actions dans un PEA, en acceptant la volatilité qui va avec, que croire au mirage du crowfunding; vous pouvez commencer par acheter quelques actions Air Liquide, au moins leur littérature vous aidera à vous former), en calculant combien ceci pourrait valoir dans 15-20 ans (quand vous prendrez votre retraite), et combien cela pourrait générer de revenus, sans oublier d’évaluer dès maintenant le montant prévisionnel de vos pensions de retraites (il y a des simulateurs qui font ceci très bien, et parfois ça réserve de bonnes surprise), à comparer à votre meilleure estimation de vos besoin alors (sachant que vous n’aurez alors plus à cotiser ou épargner en vue de la retraite, et que vos charges pourraient alors être bien différentes de celles d’aujourd’hui),tous ceci avec un scénario "normal", et des scénarios pessimistes et optimistes.
Ca vous permettra au moins de :
1) déterminer quel genre de montant vous devriez investir en SCPI
2) déterminer si le rendement (à long terme, sur 15 ans ou +) de cet investissement en SCPI est compatible avec vos objectifs (après imposition, bien sur, car les SCPI sur assez lourdement imposées).
3) disposer d’un plan d’ensemble (que vous pourrez toujours réviser en cas de besoin) pour le devenir de vos finances dans les 15 prochaines années, et même après.

contraryo · #2835

Bonsoir,

De mon côté, cela fait plusieurs semaines que j’ai contacté différents courtiers pour obtenir des offres de prêt.

En contactant une de mes banques (Caisse d’Épargne), celle-ci m’avait proposé un taux TAEG de 1,17% sur 20 ans (pour un emprunt de 100 000€) et acceptait de financer les SCPI suivantes : Immorente, Corum Origin et Pierval Santé.

Bien décidé à accélérer le processus, j’ai finalement appris ce jour que la Caisse d’Épargne avait finalement revu ses offres avec la règle des 35%. Finalement, il n’est plus possible de financer Pierval Santé et Corum Origin mais seulement Immorente avec un minima de 50 000 € et un taux inchangé.

Un peu déçu d’avoir passé du temps pour finalement revenir au point de départ. Voici mon retour d’expérience si cela peut servir à d’autres.

Abitibi · #2836

Concernant l’achat de scpi étrangères à crédit, nous n’avons trouvé aucun taux inférieur à 2,2 taeg sur 15ans (notre dossier étant plutôt bon, rp payée, capacité d’endettement "élevée", emprunt demandé de 50k).
Au final, nous réfléchissons à prendre pour 30 ou 40k de corum origin et corum xl directement par corum, 2,2%sur 15ans (pas de frais de dossier, pas de nantissement, pas d’assurance obligatoire, différé de 5mois possible).

Lycad · #2837

Bonjour,

Je suis en process auprès de CIC pour investir 50K chacun, ma compagne et moi.
Nous avons signé les projets de financement il y a 10 jours, je vous donne les modalités pour avoir une idée :

Moi : 30k Corum Origin, 20K Pierval Santé
Ma compagne : 25K Corum XL, 25K Europimmo

Bien entendu, synchronisation des remboursement avec le versement des loyers et ouverture pour moi d’un compte CIC sans frais, sans carte servant uniquement au crédit (ma compagne étant déjà chez eux depuis quelques années).

Donc 50k chacun sur 15 ans, taux de 1,35%, nous sommes locataires, nantissement des parts, cela me semble plutôt correct comme proposition

androw · #2838

Pour information, le taux actuel catalogue chez Milleis pour des SCPI (partenaires) sur 20 ans est de 1.45%.

Garfield1983 · #2839

Bonjour, pour quel montant ce taux est-il proposé ?

Maya49 · #2840

GoodbyLenine, le 07/03/2022 a écrit :
J’en pense que la proposition 4 semble la plus favorable pour vous.

Mais, avant de vous lancer, je pense qu’il faudrait (et que c’est beaucoup plus important que la négociation d’un emprunt pour investir dans des SCPI) définir un plan global, avec, à partir de votre capacité d’épargne (que seul vous pouvez connaitre), définir combien (pour diversifier raisonnablement) pourrait être alloué aux SCPI, à l’assurance-vie, et à autre chose (et à mon avis, mieux vaudrait consacrer un peu à des actions dans un PEA, en acceptant la volatilité qui va avec, que croire au mirage du crowfunding; vous pouvez commencer par acheter quelques actions Air Liquide, au moins leur littérature vous aidera à vous former), en calculant combien ceci pourrait valoir dans 15-20 ans (quand vous prendrez votre retraite), et combien cela pourrait générer de revenus, sans oublier d’évaluer dès maintenant le montant prévisionnel de vos pensions de retraites (il y a des simulateurs qui font ceci très bien, et parfois ça réserve de bonnes surprise), à comparer à votre meilleure estimation de vos besoin alors (sachant que vous n’aurez alors plus à cotiser ou épargner en vue de la retraite, et que vos charges pourraient alors être bien différentes de celles d’aujourd’hui),tous ceci avec un scénario "normal", et des scénarios pessimistes et optimistes.
Ca vous permettra au moins de :
1) déterminer quel genre de montant vous devriez investir en SCPI
2) déterminer si le rendement (à long terme, sur 15 ans ou +) de cet investissement en SCPI est compatible avec vos objectifs (après imposition, bien sur, car les SCPI sur assez lourdement imposées).
3) disposer d’un plan d’ensemble (que vous pourrez toujours réviser en cas de besoin) pour le devenir de vos finances dans les 15 prochaines années, et même après.

Bonjour,

Merci de votre avis, c’est ce qu’il me semble aussi sur ces propositions là.
Vous rejoignez le message que m’a envoyé Fred42 sur ma présentation concernant la réflexion à avoir de façon plus globale sur mon projet. Donc je lis, j’étudie, je calcule pour mûrir tout ça !

cedREIM · #2841

Nouvelle offre de crédit lombard chez Boursorama.

Pas vraiment adapté a des financements SCPI long terme à effet de levier comme il est souvent l’objet ici.
En revanche je trouve que c’est une très bonne offre de financement court terme :

Crédit Lombard chez Boursorama MyLombard

sanvio · #2842

Lien vers la liste des valeurs éligibles à ce crédit lombard : ici

Ceci exclut encore les ETF comme le CW8 malheureusement.

Dernière modification par sanvio (10/03/2022 16h21)

Sisco2117 · #2843

Pour ceux que cela intéresse d’investir à crédit dans la SCPI VENDOME REGIONS cela sera désormais possible via le CFCAL:

source ici

Yvan · #2844

Bonsoir,

De mon côté, je viens enfin d’obtenir un prêt complémentaire logé dans ma sci …. mais effectivement que de difficultés pour l’obtenir….

Au final, pour un montant d’environ 150 keur, les conditions obtenues sont correctes :

Prêt 17 ans à 1,19 % dont 2 années d’anticipation).
Frais de dossier : 500 €.
Crédit logement sur les parts de SCPI pour un montant de 2 323 € soit 1,55 % du montant emprunté.
Choix des SCPI :
- 70 000 € de Pierval Santé via la banque,
- 80 000 € d’Activimmo libre de souscription. Je passe donc par mon CGP qui me fait "un geste commercial" ;-).

Tout les détails sur ma file.

Yvan

Fructif · #2845

Moi ça a été un long parcours pour avoir un emprunt dans une SC. J’ai fait le tour des banques (CE, BPE, Crédit Mutuel IdF, Bred, etc.). J’ai fini par avoir quelque chose de très correct (même si pas du même niveau que Cricri ou Malo).
J’ai voulu refaire un tour en ce début d’année. Les conditions ont complètement changé en moins de 2 ans. En gros, vu les contraintes, le montage n’est plus possible. Ils me demandent entre autres entre 30% et 60% d’apport (alors que c’était 0% pour le montage initial).
Cela demande beaucoup de temps pour trouver un bon partenaire, et chaque année c’est remis en cause. Cela dépend beaucoup du conseiller, du directeur d’agence, et du moment …

Aspartakus47 · #2846

Bonjour à tous,
je suis nouveau sur ce forum.
J’ai pour projet comme vous d’investir dans les SCPI à crédit via SCI (34 ans, profession libérale, TMI>41% aucun pret l’instant (sik))

je me suis heurté au banque classique (crédit agricole) avec la nécessité d’une garantie hypothécaire (je suis locataire ayant déménager et revendu ma RP il y a moins d’un an)
pas de projet d’achat de RP immédiatement (investissement d’abord)

Le projet :
objectif : épargne de 100k sur 25k pour récupérer un ACTIF de 300k générant des loyers dans 25 ans (sans compter une éventuelle revalorisation des parts ou des loyers)

Financement :
Banque Arkea : 300000k apports 0, 25 ans, 2.4% TAEG le différé max de 9 mois est inclus il me semble.
Cash flow négatif : 300 et 350/mois
Montage via SCI IS car TMI 41%
Choix des SCPI fléchées PRIMONIAL (5 SCPI)
Il n’y pas de possibilité de choisir des SCPI européennes ou de nouvelles (type logistique) à crédit

Que pensez vous donc de ce placement ?
Image 1 : simu sur 275k banque arkéa primonial
Document : simu sur 200k sofidy

scpi3.pdf

Merci, A bientôt

meli · #2847

Bonjour à tous,
en novembre la C d’Epargne m’avait fait cette proposition :
pour 70k€, un taux TAEG à 2.24% pour 20ans,
et 2.05% pour 10ans.
(dont assurance à 34€/mois 100% ITT et décès)
Frais de dossier 500€
Frais de garantie: 1182€

Je suis propriétaire de ma RP, pas d’emprunts en cours.
Pas de contre partie autres exigée par la banque.
A priori, libre choix des SCPI.

Au vu des taux que j’ai lu ici, cela ne me semble pas très bon.

Qu’en pensez-vous et par quel courtier puis je passer pour un emprunt de 50k€ (j’ai revu à la baisse depuis le mois de novembre le montant que je veux allouer aux SCPI)?

maxxxime · #2848

sanvio, le 04/02/2022 a écrit :
Vous êtes bien plus avancé que je ne l’étais avant le changement de durée, ça semble être bon pour vous si les demandes de crédit sont déjà envoyées.

Bravo.

Bonjour,

Pour le petit suivi, effectivement même en signant la demande cela n’était pas validé. Il a fallu refaire certaines démarches et réaliser 3 dossiers, un par SCPI, (60, 15,15) et les 3 dossiers ont dû passer 4 validatieurs …

A la fin, nous sommes toujours en cours sur un dossier car il y a eu une erreur dans l’offre mais les 2 autres sont débloqués.

Caisse Epargne
Frais de dossier : 3*400 euros puis un remboursement de 700 euros = 500 euros
Caution SACCEF
Différé de 12 mois
Taux : 1,15% sur 20 ans
Assurance : 50% à 0,077% (0,15% pour 100%)

SCPI choisies : Pierval, Immorente, AEW Allemagne

Bonne journée

Steffffff · #2849

Abitibi, le 18/02/2022 a écrit :
Concernant l’offre meilleurs taux placement avec orange bank, les taux augmentent: proposition à 1.55% sur 20ans.

Le taux est même passé à 1.80 sur 25 ans (+ assurance autour de 0.15%) pour des SCPI française uniquement.
Je me demande si l’offre reste interessante en comparaison de CFCAL à 2.85% tout compris sur 25 ans pour des SCPI européennes.

Y a-t-il des offres alternatives interessantes sur 25 ans?
Ou bien faut-il cherché sur 20 ans plutôt?

Abitibi · #2850

Je n’ai pas cherché sur 25ans.

Sur 15 ou 20ans, j’ai fait le tour: meilleur placement, linxea, louve, moniwan…
Les taux sont toujours plus ou moins les mêmes. Moins élevés pour les françaises que pour les européennes et moins élevés si beaucoup de contre-parties (domiciliation salaire, nantissement, frais, assurance demandée, propriétaire RP, CDI…).
Je n’ai pas été voir ma banque parce qu’au final nous voulons en racheter pour moins de 50k et seulement des européennes (et je sais que ma banque ne fait pas).
Dans la file, on remarque qu’aller voir sa banque est souvent la meilleure solution pour une somme plus conséquente que 50k.. mais avec un choix souvent limité de SCPI.
Bref, pas de solution miracle.

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

#2826 19/02/2022 18h18

1 #2827 19/02/2022 21h01

Tof91 a écrit :

#2828 20/02/2022 09h40

1 1 #2829 03/03/2022 11h11

#2830 03/03/2022 12h00

#2831 03/03/2022 14h03

#2832 04/03/2022 17h40

1 #2833 07/03/2022 18h31

Maya49 a écrit :

#2834 07/03/2022 19h13

#2835 07/03/2022 21h04

#2836 07/03/2022 21h34

2 1 #2837 09/03/2022 10h58

#2838 09/03/2022 11h29

#2839 09/03/2022 11h30

#2840 10/03/2022 08h27

GoodbyLenine, le 07/03/2022 a écrit :

#2841 10/03/2022 11h32

#2842 10/03/2022 11h37

#2843 10/03/2022 12h36

1 #2844 11/03/2022 20h16

#2845 13/03/2022 08h47

#2846 13/03/2022 13h09

#2847 20/03/2022 09h03

1 #2848 23/03/2022 17h40

sanvio, le 04/02/2022 a écrit :

#2849 24/03/2022 11h28

Abitibi, le 18/02/2022 a écrit :

#2850 24/03/2022 14h22

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