SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour à tous,

Depuis quelques temps je me pose la question de l’achat de SCPI à crédit.
Je viens de faire la demande à un ami CGPI.

Voici sa proposition :
Emprunt 100% sur 50Keuros amortissable sur 20 ans avec Crédit foncier
Taux : 3,1% + Assurance 0,285% => TEG : 3,39%

SCPI: Immorente
Rendement 2014 : 5,2%
Mon TMI : 30%
Frais de souscription : les frais sont de 10% uniquement lors de la revente

Au final, cela fait un effort d’épargne de 134euros / mois (remboursement emprunt & impôts) soit 32160 euros pour 45000 euros de récupéré à la revente au bout de 20ans (50K - 5K de frais)
Cela correspond à un placement à 3,3% net sur le placement des 134 euros tous les mois (en réalité, 100 euros / mois au départ pour arriver à 163 euros. Le calcul de TRI reste cependant quasiment le même)
Ce calcul considère évidemment un dividende & valeur de part constant.

Je me pose donc la question de l’intérêt de cet investissement…
Finalement, placer cet effort d’épargne mensuel sur un PEL à 2,11% net est assez proche… 1,2% d’écart de rendement entre un placement 100% sécurisé & liquide à tout moment et un placement immobilier risqué et bloqué sur 20 ans…

Qu’en pensez-vous ?

@Tanuky. Votre calcul est intéressant.
Avec des revalorisations du dividende et du prix de la part de 0%, vous obtenez un rendement net de 3,3%. Ce n’est pas si mal.
Vous pourriez refaire vos calculs en étant modérément optimiste, par exemple en considérant une revalorisation du dividende de 1% et du prix de la part de 0,5%. Peut-être que l’opération sera alors réalisée avec un bon rendement.

Merci pour vos retours.

@Cricri
-> Avec ma femme, nous avons un PEL chacun ouvert juste avant la baisse du rendement. Nous avons donc un rendement net de 2,11% sur les 10 prochaines années
-> L’immobilier en direct offre probablement un rendement plus important mais demande bcp plus d’investissement temps/argent, surtout en Ile de France.

@Pierre
Oui, nous pouvons tjrs refaire le calcul avec une amélioration du dividende & prix part, cependant quand on regarde les 5 dernières années, le dividende tente à se stabiliser voir diminuer (pour le div ordinaire)… Je reste donc conservatif. Je fais cet investissement dans le but du rendement actuel VS coût emprunt. En aucun cas cela doit se transformer en un achat spéculatif qui consisterait à gagner de l’argent uniquement en cas de montée du prix de la part/dividende (dont je n’ai aucune certitude…)

@GoodbyLenine
-> Effectivement, le TEG n’est pas l’addition des deux valeurs, merci pour cette remarque.
-> L’idée de comparer le placement à un PEL était simplement de comparer le rendement de l’actif risqué par rapport au taux sans risque (pour moi le PEL à 2,11% net)
La rémunération du risque (différence entre les deux rendements) me semblait faible
-> Merci pour cette remarque sur la prévision de distribution. En effet, le rendement de ces dernières années a été fortement aidée par les PV de cession et les distributions exceptionnelles. On voit bien que le dividende ordinaire est plutôt en baisse. Comment peut-on connaitre quelle est la réserve des PV ? Comment peut-on l’évaluer sur les prochaines années ?

Merci,

Oui , normalement 2.55% pour les bons profils (info du mois dernier).

Tanuky a écrit :

Comment peut-on connaitre quelle est la réserve des PV ? Comment peut-on l’évaluer sur les prochaines années ?

En consultant le rapport annuel de la SCPI, vous trouverez :
   - des PV déjà réalisées, et mises en réserve (pour Immorente : page 30 du Rapport Annuel 2014, vous avez la ligne "Plus ou moins values réalisées sur cession d’immeuble", qui indique qu’il y a 106k€ de PV déjà réalisées et mises en réserve, soit 0.02€/part ou quasiment rien, ce qui est logique car cette SCPI distribue chaque année la quasi totalité des PV réalisées);
   - des PV pouvant être réalisées au cours des prochains exercices, qu’on peut évaluer en comparant la valeur comptable des immeubles avec leur valeur d’expertise (pour Immorente : page 21 du Rapport Annuel 2014, vous avez la ligne "Valeur des immeuble", qui indique 200M€ de PV potentielle sur l’ensemble du patrimoine, soit 33€/part), tout en restant conscient que seuls quelques immeubles seront cédés chaque année (la SCPI n’est pas en phase de liquidation, et les immeubles ne sont pas cédés uniquement parce que ça génère une plus-value) et que le prix de vente ne sera pas forcément égal à la valeur d’expertise (souvent, il est même au dessus de la valeur d’expertise).

Pour faire echo a ce que dit Vince, Je suis en train de finaliser un credit pour des SCPIs. Je ne passe pas le credit foncier, mais par ma banque habituelle. J’ai un taux de 2.20% sur 20 ans sans nego, et en choisissant librement mes SCPIs (taeg a 2.60%, pas genial mais suffisant dans mon cas pour avoir un TRI > 6% apres impots)

Dernière modification par faguoren (24/10/2015 13h08)

Pour moi achats de 3 scpi non affiliées a ma banque le mois dernier. Crédit a ma banque habituelle.
50000 euros a crédit sur 15 ans a 2.10% assurance 0.17%.

si vous souhaitez comparer entre un credit pour des SCPI et un placement de votre effort mensuel, vous devriez plutot le faire avec des SCPI dans une assurance vie plutot que sur le PEL.
La comparaison serait plus juste, la contrainte est en revanche de 8 ans de detention minimum contre 4 pour le PEL, mais le rendement meilleur.

Votre conclusion serait sans doute la méme car l’éccart de rendement serait encore plus faible.

Il est en effet un peu complexe de combiner crédit et achat sur le marché secondaire. Pour les SCPI vous n’etes pas "bloqué" 20 ans car il sera toujours possible de les revendre avant et de rembourser le crédit si jamais vous avez fait une belle plus value ou bien si vous avez besoin d’argent.
D’accord avec @AesculusHippocastanum pour Immorente ce qui valable avec beaucoup de grosses SCPI (en terme de capitalisation).

A mon avis, vos calculs ne tiennent pas compte de l’inflation. Au jour d’aujourd’hui, je suis d’accord avec vous, les rendements sont similaires. Par contre, dans 10 ans, ce peut être très différent. Il est probable que les loyers suivent plus ou moins l’inflation. Dans 10 ans, ils devraient être nettement supérieurs à aujourd’hui; si tel est le cas, le différentiel entre le rendement locatif et le taux d’intérêt fixe deviendra très intéressant.

C’est vous qui voyez.
A titre personnel, j’ai investi massivement à crédit en 2014 et 2015.
Je considère que pour les SCPI, avec un rendement de 5%, le risque est limité et la rentabilité supérieure à bien d’autres placements.
Le jackpot peut survenir si l’inflation repart. Dans ce cas, se retrouver avec des biens achetés à crédit avec un taux bas pourrait devenir particulierement intéressant.

Tanuky,
Entre avoir une SCPI à 3,5% sur assurance vie et une SCPI à 5% hors assurance vie, je ne vois pas trop la différence. Dans le premier cas, la différence entre le brut encaissé et le net servi va dans la poche des intermédiaires. Dans le second cas, la différence va dans la poche de l’état via les impôts. Personnellement, même si je n’apprécie pas de payer des impôts, je préfère encore enrichir l’état que les assureurs et autres intermédiaires.
Après, pour Immorente, je suis d’accord avec Aesculus : c’est loin d’être une SCPI bien gérée. La faible variation du dividende et de la valeur de réalisation sur longue période en est la conséquence.

Mercators, je ne comparais pas SCPI à crédit via SCPI en assurance vie, mais SCPI au comptant via SCPI en assurance vie.
Pour le premier cas : SCPI à crédit, je demeure persuadé qu’à long terme le rendement est bien supérieur à 5% du fait de l’effet de levier du crédit.
Après, lorsque vous considérez que des frais de 0,7% sont faibles, je suis sidéré. Cela représente quand même environ 15% de vos loyers!
A la louche, si l’on considère 100€ de loyers, pour les meilleures SCPI, 10% sont versées à la société de gestion, 10% en travaux et autres, 80% aux propriétaires. Si parmi ceux-ci , l’assureur en prend 15%, cela veut dire qu’il prend une rémunération du même ordre que celle de la société de gestion!
L’assureur, contrairement à la société de gestion, ne fait rien (ou pas grand chose) et il n’assure pas contre une chute du prix des parts.