SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,
Je souhaite acheter des parts de SCPI à crédit et mon banquier me propose un crédit personnel plutôt qu’un crédit immobilier.
Les intérêts son-ils bien déductibles dans ce cas, et si on demande à la banque une attestation d’affectation du crédit à cet objet (je n’ai pas trouvé de réponse dans la fonction recherche)?

Merci de votre réponse, mais la question ne m’avait pas l’air traitée de façon si claire, d’ailleurs l’un des messages du post que vous citez mentionne "l’impact fiscal" d’un crédit conso pour les SCPI, qui serait du coup à éviter?

Pour ma situation, la banque propose un crédit sur 12 ans à 2,50% TEG, pour un montant de 30 k€.
Si je ne perds pas la déductibilité d’emprunt, c’est à étudier à mon sens.

En fait j’ai demandé un crédit immo pour les SCPI mais je n’ai pas d’immo physique alors la banque refuse.

Bonjour,
Le cadre est assez flou mais il est possible de déduire les interets d’emprunts si vous pouvez prouver au Fisc que l’emprunt contracté a servi à acheter des parts de SCPI et non pas subvenir à vos besoins personnelles.
La banque préfère surement monter un dossier de pret à la consommation car c’est plus simple à faire.
J’insisterai à votre place pour avoir un pret immobilier classique pour ne pas avoir de "surprise" dans quelques années au cas ou les lois changent.
Je précise que je suis CGP.

@loulou75015
En effet, le problème concerne crédit-logement qui bloque la banque, je n’ai pas expliqué assez précisément.
Je pense accepter le crédit personnel et demander que l’objet soit très clairement précisé.

Ensuite, je pense acheter des biens physiques pour du locatif, je ne devrai plus avoir ce problème si je rachète des SCPI par la suite.

@Rynard
Oui, mon banquier m’indique que le prêt personnel est plus simple à monter.

Merci de vos précisions à tous les trois.

En toute franchise c’est vraiment à la tete du client et aussi selon l’envie et compétence du banquier.
Etant donné que vous allez partir sur un placement long terme et a part si vous etes préssé je pousserai un peu mon banquier pour qu’il vous fasse un "vrai" pret ( c’est à dire immobilier).
Question à tous : quelles SCPI avez vous choisi ? Et pourquoi (si possible) ?

Effectivement le 7% de hausse du prix de part n’est pas négligeable. Le patrimoine est de qualité meme si en façade le rendement peut paraître "moyen" comparé à la moyenne du marché.
Encore une fois tout dépende de la composition du patrimoine SCPi mais Rivoli Avenir Patrimoine est un choix qui me semble judicieux.

prêt de 100k€ à la caisse d’épargne, taux 2.10 sur 18 ans, TAEG 2.40%, délégation d’assurance ok, pas réussi à supprimer les IRA.

Non non, pas de SCPI maison, j’ai fait ma propre sélection: Pierre 48, Foncia pierre rendement, Epargne foncière et Primovie (25% pour chaque SCPI).

Bonjour,

Je sais que la pluspart des banques n’autorisent un rallongement par une modulation des échéances avec un allongement maxi de 2 ans mais qui doit se passer en plusieurs fois, car souvent la modulation ne peut se faire qu’une fois par an et de 10% max

pierre007 a écrit :

@nicoteen,
A mon avis, c’est rentable de rallonger la durée d’un prêt ==>
- Intérets déduits des revenus augmentés,

Certes les intérêts sont déductibles des revenus mais les intérêts non payés ne génèrent pas 100% d’impôts et donc il vous reste toujours quelques choses dans votre poche sur les intérêts non payés.

Il est toujours important de trouver le bon équilibre entre les intérêts que l’on paye et ce que permet de dégager en revenus, ou en création de richesse, l’objet du prêt.
En effet, quel est l’avantage de payer plus d’intérêts si l’investissement génère un revenu identique? Sauf à dégager un cash flow qui sera investi à bon escient pour compenser, et mieux dépasser, la hausse du coût global du prêt.

Il na faut jamais se réjouir d’avoir plus d’intérêts à déduire de ses revenus car cela revient à se réjouir d’avoir le taux d’emprunt le plus élevé possible, ce qui dit comme cela est assez surprenant.

Carpediem

Note: j’en profite pour dire que dans un prêt, il faut regarder le coût global du prêt et non juste le taux car les banques sont très fortes pour proposer des mixages de prêts avec décalage du remboursement du capital à leur avantage tout en affichant un taux d’emprunt bas mais qui en réalité coûte bien plus cher. C’est juste un retour d’expérience clients.

Parler de T.E.G c’est bien pour comparer des offres de prêts sur des durées identiques mais le coût global du prêt en euros est le seul paramètre qui vous permet de comparer des prêts de durées différentes.

Exemple: un prêt de 100 000 €

Sur 10 ans à T.E.G de 2% coût global en euros 10 416 €
Sur 12 ans à T.E.G de 1.9% coût global en euros 11 911€

Soit un surcoût de 11911-10416 de 1495 € pour la prolongation de 2 ans et ce malgré un T.E.G plus faible. Il ne faut pas oublié que dans le cas de la prolongation d’un prêt déjà en partie remboursé, le coût global du cumul des deux prêt est plus élevé que pour un prêt directement établi pour la durée plus longue du fait du faible amortissement de capital en début de remboursement du prêt initial.

Certes, ce surcoût peut être déduit de vos revenus mais si vous n’avez pas ce surcoût, il vous reste en poche 815 € avec un TMI à 30% et PS (1495-0.3*1495-0.155*1495) alors qu’il vous reste 0 quand vous avez réglé les intérêts.

Quitte à soutenir une institution avec son argent autant soutenir une institution caritative plutôt qu’une banque.

Carpediem

Je partage mon expérience ou plutôt mon projet en cours d’achat de SCPI à crédit.
Je précise que je suis accompagné dans la réflexion par un CGPI "ami" (recommandé par un ami).

Le but du post est une réponse possible à la question initiale de la file.

Le montage : Achat de parts de SCPI PFO2 via un crédit in fine avec nantissement d’une nouvelle AV "extérieure" (où le CGPI vient prendre sa commission).

Objectif : entre 50k€ avec l’apport le plus faible possible, envisagé à 10k€ pour l’instant.
Je vous passe les détails, mais le CGPI calcule un versement de 300€ sur son AV nantie sur un crédit in fine sur 10 ans.
Au bout de 10 ans, l’AV atteint 40k€ et rembourse le crédit.

Tentative avortée du CGPI n°1 : les 300€ versés sur l’AV ne sont pas déductibles de l’IR. Mais c’était bien tenté! (je précise que je n’ai aucun autre revenus fonciers sinon ça fonctionne).
Le rendement du montage en prend un coup (initialement estimé à 9%)

Tentative avortée du CGPI n°2 (qui nous intéresse) : un courtier CAFPI mandaté nous indique qu’il n’a trouvé aucun organisme pour financer ce montage.

Lueur d’espoir : le Crédit Foncier serait le seul organisme à encore financer de l’achat de SCPI à crédit (hors réseaux Banque et SCPI maison).

J’attends de voir le taux proposé pour recalculer le rendement du montage mais plus j’avance et plus ce montage me paraît complexe et risqué pour le résultat attendu (environ 6-7% de rendement annuel effet de levier compris).

Avez-vous l’habitude de ce genre de montage ? Qu’en pensez-vous ?

Des pistes pour optimiser le montage ?