SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Ces 1000 euros (1%) sont présentés comme des frais de courtage par le CGPI. Le taux sur 20 ans n’était pas sensiblement meilleur : 2,70%, loin d’être suffisant pour améliorer la rentabilité de l’opération.

Concernant le crédit logement, je n’ai aucun bien immobilier (que ce soit RP ou locatif), ce qui peut du coup expliquer l’impossibilité d’accéder au même taux que mentionné par Fabipm et Adrien.

Incroyable ! Alors que certains CGPI acceptent de reverser 1% sous forme de cadeaux (rétro-commission)

Surin a écrit :

ce 1% qui semble devenir une mode.

Il y a d’autres témoignages qui vont dans ce sens ?

Ce 1% me semblait également abusif mais n’ayant pas de recul sur les pratiques des CGPI je n’en étais pas sûr. Mais vous avez fini de me convaincre que je ne passerai pas par lui!

Concernant le taux de 2,75% sur 25 ans je comprends que pour juger s’il est bon ou mauvais, il faut connaître le type de garantie que l’on peut apporter. Dans mon cas, sans bien immobilier, j’imagine que le refus du Crédit Logement pour la garantie est l’issue la plus probable…

Par contre en analysant la situation d’un point de vue purement économique (indépendamment du caractère ou non juste de cette commission) et en partant du principe qu’il me sera difficile d’avoir mieux que 2,75% (dans une simulation, Primaliance partait sur 2,85% il y a 2 mois) à moins de passer par une SCPI bancaire, l’impact de ces frais de courtage sur le TRI est limité. Ainsi, le TRI sur 25 ans passe de 3,26 à 3,42% en enlevant ces frais de courtage toute hypothèse égale par ailleurs (pas de revalorisation des parts, frais de sortie de 9,5%, rendement annuel constant égal à 4,5% du capital initiale investi et hors prise en compte de l’assurance).

D’autant que les frais de dossier ne me semble pas abusif. J’en veux pour preuve ce fil de discussion

Je vais tout de même tenter d’approcher des banques en direct. J’ai tenté la BNP il y a un mois que ne finançait que ses SCPI.

Dernière modification par TheApprentice (21/01/2017 15h30)

Bonjour à tous,

je suis en train de solliciter notre banque principale pour obtenir un prêt pour l’achat de parts de SCPI. La proposition faite me semble satisfaisante (en comparaison avec ce que j’ai pu lire sur le forum et dans cette file notamment) mais je souhaite partager avec vous quelques détails pour des remarques/suggestions éventuelles.

Nous cherchons à emprunter 200 keuros sur 20 ans pour un investissement équiréparti sur 4 SCPI. Parmi les SCPI que peut proposer la banque (avec donc une offre de financement intéressante), nous retiendrions a priori : Primovie, Efimmo, Immorente et LFP Opportunité Immo. Les parts de SCPI seront détenues par une société civile à l’IS créée à cet effet (2 associés : mon épouse et moi-même). Voici les caractéristiques de la proposition de crédit :
* taux : 1.82%;
* assurance : 0.23% (à 50-50, décès uniquement);
* frais de dossier : 500 euros pour le tout;
* garantie : nantissement d’une assurance-vie de mon épouse pré-existante dans la banque en question (valeur actuelle du contrat : 115 keuros);
Par ailleurs, les parts de SCPI doivent être logées dans un compte-titre à la banque (mais apparemment sans frais).

Merci d’avance pour vos éventuels retours.
Bien à vous,
cat

PS : j’ai sollicité une agence BNP dans laquelle nous avons aussi un compte mais l’agence ne pouvait pas nous financer au-delà de 15 ans.

J’avais lu un message de votre part à ce sujet. Je veillerai donc bien qu’il n’y ait aucun frais pour le CT mais cela paraissait déjà entendu quand j’ai posé la question à la conseillère (à surveiller néanmoins).

Dans un premier temps on démarre à 200 ke car :
* nous voulons tester la solution avant de penser y investir plus (et que 200 ke semblait être le point d’entrée aux conditions de crédit actuelles pour ce type de montage).
* j’ai réussi à convaincre mon épouse que l’on pouvait se libérer de suite 400 euros d’épargne mensuelle pour ce projet et d’après mes calculs cela cadre avec l’emprunt à 200 ke avec des hypothèses "relativement" conservatrices.
Mon idée est bien entendu d’essayer de faire gonfler l’enveloppe dans les prochaines années (disons pour atteindre 350-400 ke d’ici 20 ans et sans doute plus si la structure ne distribue que dans 25 ou 30 ans).

Concernant l’assurance-vie, elle est pré-existante (ouverte il y a 4 ans) et crédit ou pas, je ne crois pas que mon épouse ait l’intention de déplacer cet argent à court ou moyen-terme. J’avais quand même l’intention de discuter avec la banque pour savoir si il était nécessaire d’immobiliser les fonds pendant toute la durée du prêt (surtout après 10 ou 15 ans d’emprunt)…

Pour le panachage c’est sans doute possible, il faut que je discute avec la conseillère. Après on peut aussi imaginer ajouter d’autres SCPI lors d’une prochaine tranche d’investissement (ou des SIIC au comptant par exemple).

Bonjour,

Le titre du ce sujet porte vraiment bien son nom.
Pour ma part, j’ai eu via un célèbre courtier internet un proposition de 150Ke à un taux de 2% sur 20 ans (taux hors garantie emprunteur), cependant il fallait placer 100% du montant dans la SCPI de la banque partenaire.

En passant par un CGPI, j’ai eu un refus car logé à titre gratuit , l’organisme me calculait un loyer de 700 euros…Je dépassais de 30% mon taux d’endettement.

J’ai tenté le porte à porte , l’agence du CIC que j’ai appelé ne commercialise pas de SCPI a crédit, et j’attends que le crédit mutuel et CA me re-contacte…c’est possible qu’il ne me rappelle jamais.

Je suis en attente de réponse en passant par un autre cabinet de conseil en investissement et le crédit foncier. A priori la réponse serait positive pour un emprunt entre 100 et 150ke dixit le conseiller mais attendons de voir le taux.

J’explorer aussi la piste de la banque BPE. J’attends de voir quel est le taux du crédit, à priori on s’oriente vers du 2%…. j’avais peur de ne pas avoir les SCPI que je voulais (PFO2, Primovie, immorente et rivoli patrimoine). LA banque me propose des SCPI que j’estime fiable (Epargne fonciere, Effimo1 , Immorente, et Pierval santé et LFP europimmo ). J’ai le sentiment que le taux proposé sera plus compétitif que le crédit foncier.

Je reviendrais vers vous dès que j’aurai plus de précisions, chaque situation est particulière et pour ma part je pensais que ce serait plus simple.

A très bientot

taek78trade a écrit :

J’explorer aussi la piste de la banque BPE. J’attends de voir quel est le taux du crédit, à priori on s’oriente vers du 2%…. j’avais peur de ne pas avoir les SCPI que je voulais (PFO2, Primovie, immorente et rivoli patrimoine). LA banque me propose des SCPI que j’estime fiable (Epargne fonciere, Effimo1 , Immorente, et Pierval santé et LFP europimmo ). J’ai le sentiment que le taux proposé sera plus compétitif que le crédit foncier.

Pour avoir un crédit à la BPE, celle-ci refuse la délégation d’assurance, ne pratique pas le nantissement des parts et s’en remet à crédit logement, qui va vous demander une somme équivalente à mettre en face pour accepter de couvrir le crédit. Pour un emprunt de 100k€, j’ai du prouver que ma RP valait bien 100k€ de plus que le CRD du prêt sur ma RP.

PS : attention taux plus compétitif certes mais assurance bien salée aussi !

Bonjour ,

Personne ne tente la caisse d’épargne ? Elle a un partenariat avec ciloger et donc un choix de scpi maison raisonnable ..

@Kabal: Quand vous dites que la BPE refuse la délégation d’assurance, voulez-vous dire avant la signature du prêt? Rien ne vous empêche par la suite d’en changer en vous appuyant sur la loi et le délai d’un an. Ou me trompé-je?

D’autre part, @Kabal et @taek: quelles sont les taux d’assurance qui vous ont été proposés par vos banques?

Je suis également intéressé par la suite de votre témoignage.

Concernant l’assurance emprunteur, les mœurs des banques récalcitrantes devraient s’adoucir,
car avec l’arrivée prochaine de l’ouverture à la résiliation à chaque date d’anniversaire cela va
devenir plus courant comme pratique et également plus contrôlée.

Etant aussi passé par la CE pour un prêt SCPI, j’ai aussi eu des frais de garantie, pour du prêt SCPI je trouve votre taux très bon (en plus pour de la NP).