SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Surin · #726

Oui, comme quoi cela existe. Normal qu’il y ait des frais, ils sont élevés mais la proposition parait très intéressante avec un taux canon.

Ju · #727

Le taux est parfait! Comment avez vous fait? J’ai pu obtenir 1,52% sur 15 ans mi 2016 (en pleine propriété) que je trouvais déjà convenable…

Les frais de garantie intègrent quoi? Le nantissement des parts? Dans mon cas le nantissement était d’environ 300 euros par SCPI (qu’importe le montant)

guillaumezur · #728

Merci pour vos réponses. Je vais donc accepter cette proposition

Il s’agit de la caisse d’épargne.Le fait que mon profil soit "bon / très bon" doit surement jouer en ma faveur au niveau du taux.Je pense également être en très bon terme avec mon banquier

Concernant les frais de nantissement j’avoue ne pas savoir ce qu’ils incluent (les parts de SCPI très certainement).Je vais me renseigner

Dernière modification par guillaumezur (22/02/2017 09h14)

rocambole · #729

Bonjour,

J’ai eu le CF aujourd’hui et ils ne veulent pas prendre Cred. log c’est étrange non ? ils me disent qu’ils valorisent la RP au prix d’achat et pas au prix du marché (acheté en dessous il y a un an) ?

Du coup le taux 20 ans qu’ils me proposent est à 2.90% (je le trouve mauvais) (en nantissement)

Ya-t-il d’autres pistes envisageables ?

psepse · #730

Bonjour
J’ai également un projet d’achat de scpi dans une de mes banques : 75 000€ de Primopierre avec un crédit sur 15 ans a 1,15% avec un apport de 10%.
Je vais tenter de passer par une délégation d’assurance.
Je n’ai pas encore de réponse définitive mais j’ai l’impression que les banques regardent favorablement ce type d’opération.

Kabal · #731

Kabal a écrit :
Je suis intéressé de lire la suite de votre témoignage avec la BPE car ils ont refusé le nantissement dans mon agence…

Pour le suivi. Mon conseiller ne fait vraiment pas ce type d’opération. Il trouve le nantissement pas suffisamment sure. Cela en dit long sur ce qu’il propose en SCPI…

amix · #732

Question par hasard, sans apport ce n’est pas possible d’avoir un cashflow neutre/postifif ?

Surin · #733

Sur 20 ans c’est envisageable mais sans garantie. Le problème étant que le financement sur des durées plus longues est trop coûteux et / ou souvent impossible.

GoodbyLenine · #734

Pour être "cashflow neutre", il faudrait par exemple, pour une SCPI distribuant 5% (au dessus de la moyenne) ne payer aucun impôt (donc avoir un déficit foncier par ailleurs) et avoir un crédit sur 20 ans à 0% (donc avec remboursement de 5% du capital emprunté chaque année).

Autant dire que c’est pratiquement impossible.

taek78trade · #735

Bonsoir,

Suite des mes aventures.
Pour rappelle crédit de 100ke sur 20 ans.
- un cabinet d’investissement me propose avec le crédit foncier au taux de 2,90% + 0,25% ass deces.
La garantie nantissement avec le crédit logement de 190 euros car le CGPI me propose d’investir uniquement sur 2 SCPI pour ce montant. J’ai le choix avec n’importe quelle SCPI (PFO2, primovie, Rivoli patrimoine, immorente etc…ce sont des noms qu’il m’a proposé ). Il me déconseille d’investir dans plus de SCPI.
Les frais de dossier sont offerts.

- La BPE me propose un taux de 2% + 0,22% ass deces.
Frais de dossier 700€ et la garantie natissement avec le crédit logement est de 1480€.
On me propose d’investir dans 4 ou 5 SCPI :
- Pierre val sante (La française AM)
- Epargne fonciere (La française AM)
- Effimoe (Sofidy)
- Immorente (Sofidy)
- Actipierre Europe (Ciloger)
Je suis obligé de domicilier mes comptes chez eux. J’ai calculé sur 20 ans, la différence des frais de compte s’élève à 500 euros.

Que pensez-vous de l’offre de la BPE et des SCPI proposées? Je peux même monter à un emprunt de 120Ke comparé à la première offre , l’effort d’epargne est à peine supérieur , on pourrait presque dire à quasi nul.

A bientot

Corth · #736

Bonjour,

Je suis passé également par le crédit foncier pour mon crédit SCPI. Ils ont un taux un peu plus haut que les autres banques mais en contre partie ne demandent pas de domiciliation bancaire (vu que ce n’est pas une banque) et je dois reconnaitre que cela me va très bien.

Pour la BPE vous dites avoir 700 euros de frais de dossier. Est-ce que c’est pour l’intégralité de l’opération ou est-ce que c’est 700 euros fois le nombre de SCPI choisie ? Cela expliquerait pourquoi vous êtes encouragé à en prendre 4 ou 5 . Normalement si vous prenez 4 SCPI, vous aurez 4 dossiers de prêt, donc potentiellement 4 * 700 euros.

Il faut aussi poser la question, qu’est ce que la BPE sous entends par domicilier les comptes chez eux? La plupart du temps, cela veut dire une utilisation normal du compte à savoir les salaires arrivent dessus, il y a au moins une carte…. Des fois cela veut dire aussi d’avoir vos assurances aussi chez eux. Bref, ils risquent de vous demander une certaine contrepartie. Essayez de voir ce qu’ils attendent de vous. Et regardez si cela vaut les 500 euros de différences.

Enfin, voyez aussi si vous êtes satisfait de votre banque actuelle. Là aussi, si vous avez un conseiller compétent avec qui le courant passe bien, c’est aussi à prendre en compte (car ca devient rare). Pour ce point également mettez le pour et le contre dans la balance.

Bonne chance pour la suite,

Corth

maxlille · #737

Petite question existentielle.

J’ai reçu une offre de la part du CDN pour le financement de 75.000 EUR, acquisition de 1.000 titres de la SCPI Pierval Santé en NP 7 ans (clef 73%).

Mensualités de 994 EUR (taux 2.5% + 0.6% assurance)

Si la valeur de la part dans 7 ans est au moins égale à la valeur actuelle, l’investissement sera valorisé 100.000 EUR dans 7 ans (valeur PP)

Si je devais placer 944 EUR par mois pendant 7 ans, il faudrait un rendement d’au moins 5% pour atteindre 100.000 EUR de capital (par exemple versements mensuels sur AV SCPI).

Je ne prends pas en compte les frais de sortie car dans les deux cas, investissement en SCPI.

Vu comme ceci je pense que le prêt est un bon investissement ?

Je me détourne du prêt immo car impossible de financer > 33% des revenus, TMI 41%, et horizon de placement 10 ans.

Dernière modification par maxlille (24/02/2017 11h05)

Kabal · #738

taek78trade a écrit :
Il me déconseille d’investir dans plus de SCPI. Les frais de dossier sont offerts.

Je ne vois pas pourquoi ? Les frais de dossier sont offerts donc vous pouvez panacher comme vous voulez. Les frais moyen de 10% vous les paierais que vous preniez 2 ou 4 SCPI. Le risque est quand même plus raisonnable sur 4 que sur 2.

taek78trade a écrit :
- La BPE me propose un taux de 2% + 0,22% ass deces.
Frais de dossier 700€ et la garantie natissement avec le crédit logement est de 1480€.

Ah Ah ! Ca confirme ce que mon conseiller disait : pas de nantissement de part. Pour l’assurance, votre conseiller ne vous fait pas une fleur. Leur plus bas est à 0.12% je crois. Pour 100k€, je paie 18€ pour deux têtes.
Pour la domiciliation, ils devraient vous proposer d’ouvrir un CTO et d’y loger votre titre. Normalement, ils sont capable de faire du 0€ sauf si vous prenez une carte sur ce compte.
Personnellement, je serais clair avec votre banque. Les revenus des SPCI seront domiciliés et c’est tout.
L’année dernière, un investissement à 150k€ faisait baisser le taux également. A méditer.

Corth a écrit :
Pour la BPE vous dites avoir 700 euros de frais de dossier. Est-ce que c’est pour l’intégralité de l’opération ou est-ce que c’est 700 euros fois le nombre de SCPI choisie ? Cela expliquerait pourquoi vous êtes encouragé à en prendre 4 ou 5. Normalement si vous prenez 4 SCPI, vous aurez 4 dossiers de prêt, donc potentiellement 4 * 700 euros.

Ce n’est pas l’expérience que j’ai avec la BPE. Les frais de dossier ne se multiplie pas avec les SCPI parce qu’ils les achètent pour vous et donc touchent une rémunération. Lorsque vous signez le prêt, ils vous informent (et vous font signer) de leurs rémunérations.

taek78trade · #739

@Corth et Kabal : C’est bien 700€ de frais de dossier pour l’ensemble de l’opération.
Le prêt est effectivement sous réserve de domiciliation bancaire c’est à dire , compte courant, LA et PEL. Il y a effectivement une ouverture d’un CTO pour domicilier les SCPI.
Je prendrais un package avec CB.

La conseillère m’a dit qu’à la fin de l’opération on récupérait 70% de la garantie crédit logement.
Malgré des frais élevés sur l’assurance , le cout du crédit est de 10000 euros moins cher pour la BPE par rapport au crédit foncier. Je peux même emprunter 110ke pour le même effort d’épargne et la banque me prête sans problème 120Ke alors que je suis limité à 100Ke max avec le crédit foncier.

@Kabal :

Je ne vois pas pourquoi ? Les frais de dossier sont offerts donc vous pouvez panacher comme vous voulez. Les frais moyen de 10% vous les paierais que vous preniez 2 ou 4 SCPI. Le risque est quand même plus raisonnable sur 4 que sur 2.

Je n’ai pas compris , le cgpi semblait dire que pour 100ke pas besoin de se diversifier plus. Je ne sais pas si il prend en compte le fait que j’ai ouvert une AV avec lui dont j’ai logé SCPI (primovie, patrimo commercie et primopierre).

Je suis donc en pleine réflexion…

Dernière modification par taek78trade (24/02/2017 12h34)

PierreP · #740

« 110000Ke »
Sans doute une faute de frappe… il faut certainement lire « 110 k€ »

Flyz57 · #741

Pour avoir une idée précise de ce que vous pouvez récupérer via crédit logement, il suffit de se rendre sur le site officiel et de faire une simulation.

Chtirentier · #742

Bonjour Taek78trade

Surtout ne réfléchissez pas ! Diversifiez !
Vous aurez tout loisir pour compléter vos choix dans les années futures.

rocambole · #743

Bonjour,

Petit retour terrain :

- LCL : finance tout mais jusqu’à 15 ans; si SCPI externes à la banque ne sait faire que du nantissement sur une de leurs AV (maison). Si SCPI maison (Rivoli…) alors ils savent aussi faire du nantissement de parts.

- Crédit du nord : Ne fait que les Sofidy

- Crédit Mutuel : j’attends qu’ils reviennent vers moi mais a priori ils ne vont que jusqu’à 15 ans

- Banque pop : ne fait pas

- Socgen : attente retour

- BNPP : attente retour

J’ai encore à voir sur ma liste, BPE, Crédit agricole (IDF), CiC. Quelqu’un à un retour terrain ou des idées sur ceux qui savent faire sur Paris ? (car bcp de temps perdu à expliquer des basics du type on ne finance pas des SCPI que avec crédit conso..)

Chtirentier · #744

Bonjour roudoudou

Vous ne prospectez pas l’écureuil ? Il a des affinités avec Ciloger et certains ici ont obtenu de très bon taux ..perso je suis à 1,42 %

rocambole · #745

Caisse d’épargne ? Je vais aller voir. A Paris ? 1.42% sur quelle durée ?

Savez vous si ils vont jusqu’à 20 ans et s’ils font d’autres choses que Ciloger ?

cdt

Chtirentier · #746

Non sur Lille . 20ans sans assurance et sorti sans ira vers 12 ans
ils m’ont proposé des scpi ciloger et d’autres telles que pfo2, corum, Rivoli ,épargne foncière (de mémoire) , c’est à dire des scpi bien connues avec lesquelles ils ont des partenariats et pour le reste (50%) j’ai pu choisir par moi même (avec l’aide de Stéphane)
Les scpi maison ont été nanties et j’ai bloqué une AV à hauteur de 25 % pendant 10 ans .
Le montage sur deux scpi is a été réalisé fin 2016.
Sauf erreur un autre membre a obtenu un taux un peu plus bas hors assurance.il s’agit de guillaumezur !

rocambole · #747

Je n’ai pas compris vous avez pu financer sur 20 ans ?
L’AV un truc exterieur ou une AV chez eux ?

JeanGoisse · #748

@chtirentier Intéressants ces retours sur la Caisse d’Epargne.
Question bête (rondoudou notamment) quand vous "prospectez" les établissements comment vous y prenez-vous ? Vous prenez un RDV physique avec un conseiller en agence ? Ou autre (contact mail/tel, l’avez-vous déjà dans votre carnet d’adresse ou comment ? Contacter la caisse régionale directement) ? J’imagine qu’il n’est pas utile de voir une autre agence de la même banque, même avec une 2ème personne vous aurez 100% du temps le même son de cloche ?

Chtirentier · #749

Bonjour

Oui financement sur 20 ans , (le taux était de 1,26 sur 15 ans ) et ouverture d’une AV spirica chez Edmond de rotschild l’un de leur partenaire mais je n’ai pas négocié ce point car je devais placer une somme équivalente suite au rachat d’un compte courant perso d’une SCI .

Jeangoisse : oui il faut pousser les portes !sinon le monde ne vient pas à vous tout seul…

rocambole · #750

JeanGoisse a écrit :
@chtirentier Intéressants ces retours sur la Caisse d’Epargne.
Question bête (rondoudou notamment) quand vous "prospectez" les établissements comment vous y prenez-vous ? Vous prenez un RDV physique avec un conseiller en agence ? Ou autre (contact mail/tel, l’avez-vous déjà dans votre carnet d’adresse ou comment ? Contacter la caisse régionale directement) ? J’imagine qu’il n’est pas utile de voir une autre agence de la même banque, même avec une 2ème personne vous aurez 100% du temps le même son de cloche ?

Je me pointe en agence et je demande

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JeanGoisse a écrit :

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