SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Je me permets de présenter une offre d’un cgp présent sur le forum.

Prêt de 400k sur 25 ans, 1,39%.
Assurance à 0,11 %
Choix libre de SCPI en pp
Pas de contrepartie exigée
Nantissement des parts

Donc plutôt intéressant à mon sens.

J’ai concrétisé mon investissement en SCPI dans le cadre d’une structure à l’IS avec un financement de 25 ans.

J’ai posté dans mon portefeuille Portefeuille d’actions, d’obligations et de SCPI d’Alex470 mes réflexions sur la structure à l’IS, les différentes offres que j’ai reçues, et le financement finalement retenu.

Je reporte la partie uniquement financement ci-dessous, qui devrait intéresser le plus les forumeurs de ce file.

Alex470 a écrit :

2/ propositions de financement (que je n’ai pas retenue)
Je ne vais pas faire l’inventaire de l’ensemble des propositions que j’ai pu avoir, mais celles des plus pertinentes pour une société civile à l’IS, j’ai donc exclus toutes les propositions qui étaient en personne physique.
Je n’ai pas creusé davantage les propositions que l’on m’a soumises lorsque je considérais que je ne donnerai pas suite (pour éviter de faire perdre du temps à tout le monde).

a/ Banque de Malochat (merci à nouveau pour le contact)
Seule banque à prêter pour acheter de l’usufruit, je n’ai pas approfondis les échanges, notamment  pour les raisons suivantes :
*le financement en usufruit ne portaient que sur 3 SCPI (PF02 /  EFIMMO / IMMORENTE). Efimmo était la seule qui me correspondait, mais les clés de répartition ont alors augmentés de +/- 10%, ce qui a fortement diminué mon intérêt pour les usufruits d’EFIMMO, et donc les possibilités avec cette banque
*Exclusion de certains SCPI dans lesquelles je souhaitais potentiellement investir : PIERVSALSANTE, SCPI de FONCIA, ATREAM, les CORUM …

b/ Banque privé 1
Durée : 20 ans
Taux : un peu plus de 1% en personne physique, et un peu plus en IS. Je n’ai pas eu les taux exacts. Je ne sais pas à combien s’élève les un peu plus…
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : Uniquement LA FRANCAISE / CILOGER / PAREF et certains SCPI : ATREAM / PIERVALSANTE
Domiciliation : non évoqué
Contrepartie financière : non évoqué
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La restriction sur les SCPI était trop contraignante pour moi.

c/ Banque privé 2
Durée : 20 ans et 25 ans
Taux : 1,15% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : 66% du montant avec la SACCEF sur 20 ans. Rien sur 25 ans.
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes de M. ou Mme.
Contrepartie financière : Nantissement assurance vie maison pour 33% de l’emprunt pour 20 ans, et 50% pour un emprunt sur 25 ans
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation partielle, et surtout la contrepartie financière en assurance vie, qui me parait juste dingue (pour de la pleine propriété de SCPI)  m’ont rebuté.

d/ Banque privé 3
Durée : 20 ans
Taux : 1,93 %
Assurance : délégation avec un courtier de la banque
Garantie : nantissement des parts
Choix des SCPI : pas de restriction à priori
Domiciliation : domiciliation des comptes perso ou pro
Contrepartie financière : apparemment pas
Conditions d’accès à la Banque privé : non évoqué

La domiciliation pro / perso + le taux à 1,93% ne m’ont pas satisfait.

e/ Banque privé 4
Durée : 20 ans
Taux : 1,4 %
Assurance : délégation, mais interne au groupe
Garantie : crédit logement, cout +/- 1%
Choix des SCPI : 30% de SCPI maison
Domiciliation : domiciliation des comptes perso
Contrepartie financière : cf ci-dessous
Conditions d’accès à la Banque privé : 300 ke d’épargne placé

La domiciliation + 30% SCPI maison + 300 ke d’épargne placé (que je n’ai pas) ne me permettaient pas ce financement, qui ne me convenait pas non plus.

f/ banque 5
Durée : 25 ans
Taux : 2,7 %
Assurance : non évoqué
Garantie : nantissement
Choix des SCPI : PRIMONIAL
Domiciliation : aucun
Contrepartie financière : aucun

Le cout et la contrainte des SCPI est rédhibitoire.

3/ financement choisi

a/ caractéristiques
Durée : 25 ans avec différé partiel de 6 mois inclus
Taux : 1,90% sur 25 ans
Assurance : interne à 0,10%
Frais de dossier : 500 euros
Frais de courtage : 500 euros
Garantie : nantissement des parts, avec des frais de 650 euros par ligne.
Domiciliation : aucune
Modulation : possibilité de rallonger la durée de 3 ans avec l’accord de la banque (dans la pratique : quid)
SCPI => 100 Ke par ligne de SCPI
Choix des SCPI : aucune restriction
Délai de traitement 2 mois entre le début des échanges et la finalisation du dossier
Contrepartie financière : Nantissement 10% en AV maison.
J’ai obtenu qu’il s’agisse de 10% en compte titre ouvert au nom de la société civile.

b/ Commentaires
Le taux de 1,90% peut paraitre élevé, mais celui-ci est sur une durée de 25 ans, ce qui est vraiment dur à trouver. De ce que j’ai cru comprendre avec mon CGP, il pourrait peut-être avoir plus bas avec la dernière baisse des taux d’emprunt du marché.
J’ai pu choisir les SCPI librement sans aucune contrainte (les CORUM étant disponible)
Je n’ai pas du basculer mes comptes perso ou pro, ce qui était essentiel.
La possibilité de mettre 10% du financement sur un compte titres ouvert au nom de la société a également été très important pour moi, car elle m’a permis de ne pas bloquer 10% sur un support que je ne souhaitais pas (AV). De plus avec une AV, j’aurai du bloquer 10% d’avoir détenus à titre personnel, alors que les 10% en compte titre proviennent de liquidités sur ma société. Je suis, de plus,  libre d’acheter et revendre les titres que je souhaite (actions, obligations …).  D’un point de vue pratique, je suis en train de vendre des obligations convertibles que j’ai en compte titre de ma banque historique sur ma société, pour les acheter sur le compte de titres de la nouvelle banque. Cela m’occasionne quelques frais, mais c’est à mon sens un cout anecdotique dans le financement. De cette manière, je peux préserver ma trésorerie.
Le financement a été piloté par mon CGP, qui a géré les échanges avec la banque, et a préparé l’ensemble du dossier. Le tout s’est déroulé de manière rapide, et efficace. C’est surement l’un ou le financement sur lequel j’ai passé le moins de temps personnel, ce qui est au final assez paradoxal.
En plus de mon travail en amont sur mes différents choix et simulations, j’ai pu m’appuyer sur mon CGP pour les valider et être sûr de n’avoir rien oublier dans mon approche (acquisition en direct Vs une structure à l’IS, effort d’épargne, choix des SCPI, le TRI …).

Dernière modification par alex470 (20/09/2019 14h34)