SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour à tous,

Pensez vous qu’il soit impossible de financer un projet de financement à Crédit de SCPI ( idéalement dans SCI à l’IS) sur 20-25 sans être propriétaire de sa RP ?

J’ai plusieurs retour qui vont dans ce sens, ce qui est très génant lorsque l’on habite Paris et qu’on ne souhaite pas y acheter.

loulou75015 a écrit :

Je vais l’interroger mais je ne promets rien du fait de ma situation particulière (ex membre du groupe) et en tout état de cause il faudra faire du RAP ou du Edissimo au moins pour le meme montant que l’ensemble des financements externes. Et avoir en valeur net de crédit sur votre RP au moins le montant de l’ensemble des prets que vous demandez et surtout que l’endettement soit bon car la garantie c’est crédit logement.

Merci.
Effectivement je souhaite du 100% Corum… pour valeur nette sur RP non mais garantie possible à travers nantissement AV pour même montant.

Yvan a obtenu auprès de son cmb qui accepterait des clients de toute la France sans domiciliation :

Pour la PP
prêt de 360 k€ sur 20 ans à 1,15%
Anticipation de 24 mois
Assurance suravenir
Frais de dossiers 500 €
Choix des SCPI sur la liste du CMB

Pour l’US
prêt de 180 k€ sur 15 ans à 1,05%
Anticipation de 24 mois
Assurance externe
Frais de dossiers 300 €
Choix des SCPI libre, mais à soumettre au CGP.   Je vais partir sur 1/4 de chacune de ces SCOI  Corum Origin / Corum xl / Pierval Santé / Epargne Pierre.

J’ai eu mon conseiller cmb brest ce matin qui m’a dit pouvoir obtenir a peu près les mêmes conditions :

« pour un très bon profil type médecin brestois avec epargne et peu endetté 1,2% sur 20 ans »

Du coup je vais démarcher mes confrères de « Brest même »

sinwave a écrit :

loulou75015 a écrit :

Je vais l’interroger mais je ne promets rien du fait de ma situation particulière (ex membre du groupe) et en tout état de cause il faudra faire du RAP ou du Edissimo au moins pour le meme montant que l’ensemble des financements externes. Et avoir en valeur net de crédit sur votre RP au moins le montant de l’ensemble des prets que vous demandez et surtout que l’endettement soit bon car la garantie c’est crédit logement.

Merci.
Effectivement je souhaite du 100% Corum… pour valeur nette sur RP non mais garantie possible à travers nantissement AV pour même montant.

100% Corum ca ne sera pas possible comme indiqué plus haut.

J’ai sollicite ma banque, la Société générale. J’attends leur proposition pour un emprunt de 65k sur 15 ans, les fonds seront sur Genepierre, unique choix de SCPI qu’ils offrent, logés dans une assurance vie.

Genepierre semble assez mal positionné, avec un faible rendement et une valeur de part qui progresse moins vite que d’autres.

Si un CGP passe par là, je suis donc moi aussi intéressé.

J’ai reçu pour la première fois une offre où il est possible d’investir à partir de 40 000€.

Seule condition, il faut être propriétaire de sa RP ou avoir un bien locatif.

J’ai donné tous les détails dans un précédent message et je peux mettre en relation en message privé.

Au crédit mutuel ou j’’en avais fais la demande ils proposaient des lignes mini de 25 000€ par scpi, dans une autre banque c’était 75 000€ par scpi

Je possède ~30k€ sur 4 SCPI (Corum Origin, PFO2, Immorente et Epargne Pierre) et je cherche à diversifier tout en renforçant mon portefeuille : (50k€ de Pierval Santé et +20-30k€ pour les autres).

J’ai bien compris que si je veux du Corum il faut que je les sollicite en direct vu que les CGP ne touchent plus leur part de commission.

Pour l’instant ce que j’ai trouvé ne me convient pas :
1er courtier : passer par 2 banques :
- La 1ere finance des lignes à 100k€ min, 1.90% sur 18-20 ans + nantissement des parts (1000€) + 10% sur un livret (ou un assurance vie j’espère).
- La 2nd ne finançant pas Pierval Santé : mais possibilité de 50k€ par SCPI, min de 100k€, condition du même ordre que la 1ere banque.

=> Montant trop important pour moi (200 ou 250k€ + cumul des frais sur 2 banques) ou alors ca déséquilibrerait trop mon portefeuille.

2nd courtier :
- Possibilité de 30k€ par ligne et finance les 4 SCPI (sauf Corum bien sur), donc pour moi : 30k€ pour les SCPI que je possède déjà et 60k€ sur Pierval Santé.
- Mais taux de 2.10% sur 18-20ans + 1000€ frais (dossier + courtier) + SACCEF

=> Le taux du 2nd courtier me semble élevé avec pas mal de frais (Saccef notamment) alors que nous sommes propriétaire de notre RP, pas de soucis niveau endettement ni sécurité emploi,…

Je découvre qu’effectivement depuis qu’il n’y a plus le crédit foncier tout est plus compliqué.

Je continue à chercher…

Je viens de recevoir la proposition de la banque Palatine. Le taux me parait bon, mais les frais en tout genre sont salés.
Emprunt de 200 k € sur 20 ans en in fine, taux : 1.6%
Assurance groupe (délégation non négociable) assez compétitive : environ 0.3 % ( 50% sur chaque tête, moi 42 ans madame 40)
Frais inclus dans l’emprunt :
Frais de dossier : 800 €
Frais d’actes de nantissement :  1476 €
Frais de cautionnement CEGC : 2829 €
Honoraire du courtier : 2000 €
Frais d’acte de nantissement : 635 €

soit un total emprunté de 207820 €
Cela vous parait-il dans la norme des frais qui se pratiquent?

Contrepartie exigée : ouverture d’un PEA pour 100K, avec des frais de garde récurent à 0.23% Passage d’ordre à 0.34%
Ouverture d’un compte courant avec à la louche 100 € de frais de gestion par ans (pas de carte à ce prix la)
Nantissement d’une assurance vie pour 82 k.
Choix des SCPI : à débattre mais pas de scpi trop jeune (< 5 ans) capitalisation mini de 100 millions et pas de scpi de plus value.

J’hésite franchement, le taux est bon, mais l’empilement des frais me fait hésiter…

Yannou77, j’ai eu une proposition assez proche de la votre pour un prêt en InFine. J’ai refusé.

Pour moi les frais sont trop chargés et le nantissement de l’équivalent de la somme prêtée me gène.

Quitte à nantir mes PEA/CTO, je préfère que ca soit pour un prêt en rapport avec un achat d’usufruit de SCPI.

Pour de la PP, je passe mon tour (surtout avec ce niveau de frais).

Dernière modification par AleaJactaEst (29/01/2020 18h21)

Je confirme yannou77, ces conditions me semblent également mauvaises.

Stéphane du forum a écris un article pourquoi un crédit amortissable est préférable au in fine…

Tout dépend évidemment de vos profils et objectifs.

Bonjour yannou77,

Effectivement c’est à cet article auquel je faisais référence, merci pour la correction.

Je maintiens par contre que je trouve votre offre moins bonne que celle d’Yvan au cmb qui me semble être la meilleure que j’ai pu voir sur ce forum.

D’autres offres très bonnes ont été obtenues par Cricri77 au CA, drfab au CM-strasbourg et coriace a la banque populaire mais qui refuse de partager son contact…

Enfin il y a les cgp du forum, par exemple spot à satisfait quelques forumeurs. Mon cgp également.

Évidemment après avoir comparé en connaissance de cause si votre offre vous convient alors c’est le plus important.

Bien à vous,

Malo