SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Nordiste a écrit :

Verdict : Il faut avoir une relation de confiance et de partenariat avec son banquier pour obtenir des financements plus librement.

Je ne peux que confirmer ceci (plus j’enrichi ma relation avec un banquier, plus il me donne d’opportunités, enfin pour certaines banques, avec d’autres je n’y arrive pas et je fais de moins en moins de choses avec eux), et aussi le fait que les banques (au moins certaines) ont durci leurs conditions pour ce genre de financement.

J’ai eu bien mal à obtenir un nouveau prêt (pour de l’usufruit, mais même pour de la PP ça aurait été dur), et mon conseiller (que je veux bien croire, travaillant avec lui depuis + de 10 ans, sur pas mal de dossiers, et il m’a aussi dit "non" parfois) m’a expliqué qu’il avait du batailler dur en interne. Le montage du dossier a pris 3 mois (contre 1 max d’habitude), et je n’ai qu’une liste réduite de 5 SCPI autorisées (dont 1 au marché secondaire très encombré), alors qu’avant je n’avais aucune contrainte. La banque a enfin compris quelle avait intérêt à ce que j’achète les SCPI par son intermédiaire (avant ils ne voulaient pas, ou ne savaient pas faire, pourtant j’avais expliqué qu’il y avait des commissions, et sur 500k investis ça chiffre…), et mon conseiller s’est formé aux dossiers de souscription de SCPI.

PS: inutile de poser des questions sur mon opération. Je n’en dirai pas plus.
Je peux juste ajouter que le feu vert est intervenu avant mi décembre, avant dans la foulée l’émission de l’offre de prêt et les formalités d’assurance, etc.

Hello

Malgré mon 1.12 sur 20 ans contracté en septembre 2019 pour 300k de PP dont j’ai eu 100% le choix , j’ai dorénavant que des refus … et même pour n’importe quel projet pour le moment ( il faut digérer ce que j’ai fais ses 5 dernières années. )

Meme une demande avec 150k de PP et 150 cash en usufruit a été refusé !

D’apres ma banque , mon taux d’endettement est pas trop mal grâce au revenu foncier pris en compte ( renta 20% ) et d’ici 1 ans ou 2 cela pourrait se débloqué.

J’ai toujours été suivis grâce à mes rentabilités élevés en immobilier mais il y a dernièrement un tournant concernant les taux.

J’ai l’impression que certain ici dont malochat , moi-même et quelqu’un sont arrivés au bon moment avec les bonnes personnes quand je lis tout vos témoignages et mes refus dernièrement.

Mais il ne faut surtout pas lâcher, un jour tout les efforts sont récompensés et au pire cela fait de l’expérience.

Bonjour

voici un point sur les offres du moment qui me sont proposées (intermédiaires en ligne, pas de CGP en direct). D’autres sont en attente.

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Primonial (déjà abordé sur le topic) : investissement mini 100K
taux : 2,3 % sur durée 20 ans, possibilité sur 25 ans à 2,5 %
Frais de dossier  : 1200€, ou 600€ si SCPI PRIMONIAL)
Frais de garantie :  200€ par SCPI
Frais d’intermédiation :  1000€ ou 700 € SCPI PRIMONIAL)
Tous les frais sont finançables par le crédit
SCPI dispo : toutes les scpi primonial, et si investissement > à 150 K€ alors possibilité de panacher jusqu’à 50 % de SCPI autres Epargne Foncière, Epargne Pierre ,  LF Opportunité Immo,  Efimmo 1, Immorente, Novapierre 1, etc.

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Crédit agricole : 2,15 % si crédit supérieur à 60 K€
Durée : 15 ans maxi
Garantie : nantissement (gratuit)
Pas d’assurance
Apport 10 %
SCPI proposées variable selon les intermédiaires

L’un d’eux propose  PRIMOVIE EPARGNE FONCIERE IMMORENTE  EFIMMO PATRIMMO COMMERCE PFO2

Un autre propose en plus RIVOLI AVENIR PATRIMOINE  EDISSIMMO
LF GRAND PARIS PATRIMOINE, LF EUROPIMMO , CRISTAL RENTE

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Banque populaire : 1,55 %
durée : 15 ans maxi
Divers frais (0,5 % courtage, assurance groupe, + compte + livrets + 300 € par scpi)
mini 50 k€ par scpi
SCPI financable : entre autres : Rivoli Avenir Patrimoine, Epargne Pierre, Eurovalys,  Efimmo, Primopierre, celles de la LA FRANCAISE, etc.

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Les problématiques rencontrées :
1) les intermédiaires font des propositions (voire bouclent les dossiers) mais ensuite les financeurs refusent parfois les projets.
2) Difficultés à obtenir des financements pour moins de 100 K€ de crédit : par exemple pour 50 K€ de crédit, seul un prêteur trouvé, crédit agricole, cpdt je suis convaincu qu’il y’en a bien plus, cf les messages sur ce topic).
3) Taux pas top
4) Résidence principale obligatoire
5) Sur le papier l’offre de primonial est selon moi la plus intéressante à partir de 150 K€ d’investissement, sur 20 ans, après…aboutirait-elle si l’on donne suite…

Armand a écrit :

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Crédit agricole : 2,15 % si crédit supérieur à 60 K€
Durée : 15 ans maxi
Garantie : nantissement (gratuit)
Pas d’assurance
Apport 10 %
SCPI proposées variable selon les intermédiaires

L’un d’eux propose  PRIMOVIE EPARGNE FONCIERE IMMORENTE  EFIMMO PATRIMMO COMMERCE PFO2

Un autre propose en plus RIVOLI AVENIR PATRIMOINE  EDISSIMMO
LF GRAND PARIS PATRIMOINE, LF EUROPIMMO , CRISTAL RENTE

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Bonjour Armand,

J’ai également eu cette proposition en fin d’année via un CGP qui m’a aussi informé que la SCPI Epargne Pierre allait être référencée d’ici fin Décembre 2019.
J’étais très intéressé d’avoir enfin trouvé un financement qui en plus était simple et allait me proposer la SCPI que j’avais ciblé!
Nous sommes en Février 2020 et la SCPI Epargne Pierre n’est toujours pas référencée et je n’ai aucune visibilité…
Et au passage, le taux est passé de 1,80 à 2,15…

Bon même à 2,15%, je pense que l’offre reste intéressante car c’est frais compris et pas besoin d’assurance.
Par contre je perds patience sur Epargne Pierre et je pense partir sur une autre SCPI de la liste du coup.
Surtout qu’après réflexion, je me dis que partir sur une SCPI plus défensive et plus expérimentée qu’Epargne Pierre peut être intéressant car le but est qu’elle survive au moins à la durée de mon prêt…
Pour Epargne Pierre, j’ai surtout été attiré ou plutôt aveuglé par son rendement actuel et sa cote au près des CGP et forums…

L’offre du CACF propose les SCPI ci-dessous:
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE et EDISSIMMO (Amundi Immobilier)
PRIMOPIERRE, PRIMOVIE ET PATRIMMO COMMERCE (Primonial)
EPARGNE FONCIERE, LF EUROPIMMO (La Française)
IMMORENTE, EFIMMO (Sofidy)
PFO2 (Perial)

Après analyse, je m’intéresse plus particulièrement à Immorente et Efimmo de Sofidy.
Qu’en pensez-vous?

Pour info, j’ai déjà du LFP Europimmo (35 000) et du Atream Hotels (25 000)

Merci d’avance pour vos précieux conseils qui m’aideront à enfin boucler ce projet commencé en Juin 2019…

Dernière modification par Bachel (08/02/2020 15h22)

Bonjour,
J’ai obtenu une proposition du crédit mutuel qui correspond à ma demande : (achat de SCPI en PP dans une SCI IS)
Montant 400k
Durée 20 ans dont 1 an de différé (amortissement sur 19 ans)
Taux 1,10%
Assurance décès invalidité 100% sur moi, 50% sur mon épouse : 0,1% dégressif selon capital restant dû
Garantie par nantissement des parts et transfert de mon PEA (environ 100k) pour faciliter la relation

Belle offre.

La liste des SCPI était elle libre ?

De mon côté j’ai enfin signé la demande de prêt et les formalités d’assurance pour mes prêts caisse d’épargne. Je vous informerai de l’édition des offres si elle vient un jour ! (Pour rappel le dossier date de début octobre…

Bonjour,

mon expérience de financement de SCPI à crédit

CORUM Origin
Financement via Corum.fr : 10% d’apport, crédit sur 15 ans à 2,19% par Crédit Agricole, pas d’assurance obligatoire, parts nanties

PIERVAL SANTE + EUROVALYS
Offre par mon CGP : pas d’apport, crédit sur 20 ans à 2,10% par Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées, caution SACCEF de 1,2% du montant emprunté, courtier 0,5% du montant emprunté avec minimum de 900 euros.
Je précise que le site France SCPI et LINXEA proposent la même offre, mais avec des frais de courtage de 1%.

NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2
Offre Monfinancier depuis fin janvier 2020 : pas d’apport, crédit sur 25 ans à 2,75% par Crédit Foncier Alsace Lorraine, pas d’assurance obligatoire, aucun autre frais.

Je cherche à financer Corum XL et Atrem Hotels avec les mêmes éléments : sans apport et durée > 15 ans.

Dites-moi si vous souhaitez davantage d’informations et donnez-moi des infos pour financer Corum XL et Atream Hotels sans apport !

Bonjour

@Narama, est-ce un crédit de 20 ans + 2 ans de franchise ou 20 ans dont 2 ans de franchise ?
Franchise totale ou partielle ?

Bonsoir Saubek,

Je comprends 20 ans dont 2 ans de franchises :

Préfinancement (anticipation) : 36 mois
Différé total : 24 mois
Amortissement : 216 mois
Durée totale : 240 mois
Durée maximale : 264 mois

Mais je ne comprends pas pourquoi il y a une anticipation de 36 mois et un différé de 24 mois…

> Herrisson22

Avec ce prêt à la consommation pour l’achat de l’US et en apportant en CCA ce capital, vous ne pouvez pas déduire les intérêts de cet emprunt du résultat comptable de la SCI ?

Bonjour Armand,

Pour répondre à vos questions :

- Francescpi : Il s’agit des taux hors frais. A cela s’ajoute 1900 euros de frais de dossier/courtage (oui vous avez bien lu!) ce qui donne un TAEG de 2.86% sur 20 ans et 2.96% sur 25 ans.

- Primaliance : Il s’agit d’une offre de la CAFPI, incluant une obligation d’ouverture de compte, une CB ayant pour montant mini 16.65 euros/mois), des frais de dossier entre 300 et 600 euros.

Bonjour,

Pour le moment je n’ai pas eu ces infos concernant les frais de dossier et de nantissement. Concernant le courtage je pense que ce sera les conditions tarifaires d’un cto au crédit mutuel.

Quoiqu’il en soit je vais accepter cette offre tout simplement parce que c’est la seule qui permette de réaliser mon projet.
Je vous en dirai plus quand j’aurai les détails.