SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Petit retour d’expérience pour le financement de 50k€ de part de SCPI.

J’ai fait une demande à ma banque principale (Crédit Agricole PG) sans grande conviction et juste pour connaitre les taux appliqué aux achats de SCPI. Surprise, sur 15 ans le taux annoncé est 0,69% (1,05%TAEG) à la condition de pouvoir nantir mon PEA de la somme du prêt.
Par contre ligne de crédit de 50k€ minimum.

Concernant les frais, 250€ de frais de dossier et 27€ de nantissement de PEA.

Etant donné que ma banque locale ne faisait pas souvent ce genre de dossier, cela a duré plusieurs mois (Septembre 2019 -> Janvier 2020) avant que je puisse acheter finalement mes parts.

Bonjour,

Un autre retour d’expérience : Suite à deux prêts (50k€ de PFO2 et 60k€ de Corum) faits en 2015 auprès du crédit foncier et renégociés en 2018 à un TAEG de 2,6%, je viens de réussir non sans mal (1 an de procédure…) à obtenir les offres de rachats suivantes de la banque privée de la BNP :
- Durée : 17 ans
- Taux du prêt : 0,85%. TAEG : 1,18%
- Garantie : crédit logement (les parts étaient nanties chez le CF)
- Pas de frais de dossier, pas d’autre contre-partie.
Qu’en pensez vous ?

Concernant le nantissement des parts qui sera à lever une fois le rachat effectué, savez-vous s’il y a un formalisme particulier ? Je n’arrive pas à trouver de réponse au crédit foncier et ils ne sont pas très réactifs…

> Hhub

Bonjour,
l’apport en cas a-t-il été utilisé pour l’achat de l’US ?
Ne seriez-vous pas passer par Spot pour cette offre ?

Nouveau refus de crédit bancaire après une proposition d’un intermédiaire en SCPI

J’ai eu un autre retour négatif pour un emprunt, même de faible montant (40 000 €) pour les SCPI. Le conseiller en SCPI (non pas de la banque mais commercialisant les SCPI) a pris la peine de bien m’expliquer le pourquoi, je vous laisse juge.

Il y’a un refus total pour me prêter le moindre centime si j’emprunte seul.
La banque calcule en effet mon taux d’endettement personnel en comptant l’ensemble des charges de mon emprunt immobilier contracté à 2, sans tenir compte des revenus de ma conjointe qui a également contractée l’emprunt immobilier. Par conséquent, et alors que mon taux d’endettement lié à cet emprunt immobilier est faible, on arrive à des taux d’endettement hallucinant.

Mieux ! La banque ne tient pas compte des revenus fonciers générés par les SCPI ! On pourrait comprendre qu’elle ne tienne compte que de 70 ou 80 % de ces revenus mais même pas !

J’ai bien ma propre compréhension de à cette attitude mais la conclusion est claire : pas possible d’emprunter pour des SCPI seul quand on a contracté un emprunt immobilier à 2, sauf a avoir des revenus très, très supérieur à son conjoint, ou alors de très gros revenus / mensualité de crédit. Avec cette façon de voir, durant la durée de mon crédit immobilier je ne suis pas censé pouvoir emprunter, ni ma compagne, et alors que mon taux d’endettement est de 23 %, leur calcul ne tenant pas compte des ressources de ma compagne aboutit à un taux de 40 %. On se retrouve dans la situation ubuesque où j’ai une capacité d’épargne de plus de 20 % de mes revenus mais je ne pourrais pas faire un crédit qui représente ne serait-ce que 1 % de mes revenus.

Je pense que les SCPI ne rapportent pas assez en frais aux banques et qu’elles font tout pour ne pas les commercialiser (sauf les scpi maison), et réduire les risques en prêtant à 2 personnes plutôt qu’une seule.

Il faut savoir que tous les contacts que j’ai eu commercialisant des SCPI m’ont tous dit qu’il fallait depuis que le crédit foncier ne prête plus pour cela, être propriétaire pour en contracter à crédit.

C’est… en quelque sorte rassurant sur l’intérêt du placement, mais du coup, toujours pas de crédit possible.

Armand a écrit :

La banque calcule en effet mon taux d’endettement personnel en comptant l’ensemble des charges de mon emprunt immobilier contracté à 2, sans tenir compte des revenus de ma conjointe qui a également contractée l’emprunt immobilier.

Ce qui est tout à fait normal!
Vu que vous êtes co-solidaire l’un de l’autre, si vous vous séparez par exemple et que votre conjointe refuse de payer, la banque peux vous demander le payement intégral.
Je me demande même d’ailleurs, si c’est pas dans les textes légaux cette sécurité.

Armand a écrit :

Mieux ! La banque ne tient pas compte des revenus fonciers générés par les SCPI ! On pourrait comprendre qu’elle ne tienne compte que de 70 ou 80 % de ces revenus mais même pas !

C’est un point classique, chaque banque applique son ratio sur les SCPI, j’ai vu 50%, 70% et 100%.
0%, ça sent le conseiller qui avait pas envie de porter le sujet.

Perso ma difficulté c’est de rencontrer ma banque, ma conseillère n’est pas dispo avant 1 mois, réduction d’effectifs oblige..

Alors je suis chez le crédit agricole,

Je n’ai aucune contrepartie, pas de garantie ( c’est que 30 000€ par contre, je voulais commencer doucement).

J’ai décider de prendre PFO2 et Epargne pierre pour deduire les intérêts d’emprunt.

Le taux est de 1.01%
Cependant assurance chère ( 0,55%). Mais grâce à la loi Hamon je vais changer d’assurance une fois le crédit obtenue. J’ai vu des taux à 0,05% chez UTWIN par exemple..

Si vous avez des questions n’hésitez pas

Daccord mais mon prêt est bien un prêt habitat. Donc aucune possibilité pour la banque de refusé si je trouve un contrat avec les mêmes garantie. La loi Hamon oblige les banques d’accepter lors d’un crédit habitat contracté avec assurance emprunteur..

Armand,   Allez voir d’autres banques, ou d’autres conseillers dans d’autres agence de votre banque. Vous devriez constater que toutes et tous ne raisonnent pas exactement pareil, et que le conseiller qui vous a décrit toutes ces contraintes (et ce n’est sans doute pas le seul dans ce cas) voulait cumuler parapluie, ceinture de sécurité et gilet de sauvetage, peut-être était sorti de sa zone de compétence avec les SCPI (d’où sa frilosité), ou simplement ne voulait (ou ne savait) pas traiter un dossier sortant du classique "j’achète ma RP en me liant pour 20 ans à ma banque, pour ne pas rester locataire".

Autre possibilité : empruntez avec Mme, et pas "seul".

JJbob, je vous confirme bien la garantie du Crédit Logement via la BNP Banque Privée et en effet j’ai bien la possibilité de passer à + 2 ans de durée de prêt au bout de 12 mois. Je vais prendre cette option pour réduire l’effort d’épargne. Je vous envoie les coordonnées en MP.

Hardrumentum, je vais à nouveau écrire au CF une fois le remboursement fait, on verra bien s’ils répondent mais c’est bien noté dans mon agenda en tout cas !

Bonjour,

Je suis un peu dans le même cas (en phase d’édition de l’offre de crédit).

J’ai contacté mon CGP qui me dit que vu le contexte actuel :
- Beaucoup de personne vont se tourner vers les SCPI ce qui devrait augmenter encore la collecte.
- Pas forcément de baisse de prix des parts comme en 2008 car ce n’est pas le même type de krach.
- Pas forcément de baisse de loyer car les baux sont long (3-6-9 ans).
Pour lui, il faut donc continuer l’opération.

Cependant les CGP sont payés lorsque les opérations sont finalisés.. donc ses conseils restent intéressés..

Je reste donc ouvert à toute autre vision !?

Oui effectivement j’avais vu cela.

Je n’ai pas précisé que je suis sur une allocation fortement orienté bureaux (Epargne Pierre, Primopierre, efimmo1).

narama a écrit :

Je suis un peu dans le même cas (en phase d’édition de l’offre de crédit).

J’ai contacté mon CGP qui me dit que vu le contexte actuel :
- Beaucoup de personne vont se tourner vers les SCPI ce qui devrait augmenter encore la collecte.
- Pas forcément de baisse de prix des parts comme en 2008 car ce n’est pas le même type de krach.
- Pas forcément de baisse de loyer car les baux sont long (3-6-9 ans).
Pour lui, il faut donc continuer l’opération.

Pour ma part, je pense que "vu le contexte actuel" :
- Pas mal de personnes vont temporiser, et attendre que la situation se stabilise avant de finaliser des investissements pouvant largement impacter leur futur; d’autres finaliseront ce qui est "en cours"; peu se lanceront à court terme dans de nouveaux dossiers. La collecte des SCPI devrait donc diminuer, au moins à court terme (pour éventuellement redevenir pléthorique après la crise).
- Certaines SCPI pourraient trouver de super opportunités pour faire des investissements, par exemple avec quelques foncières bien chahutées qui pourraient vouloir céder des immeubles mêmes à prix cassé. Mais c’est seulement dans quelques temps (un ou deux ans au moins) qu’on saura vraiment si c’était de super affaires, ou pas.
- Pour l’évolution du prix des parts : c’est assez imprévisible (mais la crise n’est sans doute pas un catalyseur de hausse…), et oui, c’est bien un ’’autre type de krach’’.
- Pour l’évolution du prix des loyers : les baux 3-6-9 ans ne sont en aucun cas "longs" (quand on réalise qu’on paie le bien pour un montant qui représente dans les 20 ans de loyers, et que le locataire peut choisir de partir tous les 3 ans), et il y aura des locataires qui vont négocier (certains n’auront pas le choix s’ils veulent survivre), soit des baisses, soit des franchises temporaire de loyer, et, avec les autres, passer des hausses de loyer sera plus difficile. Il y aura aussi des locataires qui vont "rendre les clés" et cesser leur activité (et alors il faudra trouver un nouveau locataire, et bien souvent baisser le loyer et subir une période de vacance locative plus ou moins longue).

En fait, tout dépend de l’importance de ces mouvements : si dans 2-3 mois on est revenu à une situation quasi normale, les dégats seront sans doute peu importants; si dans 6-8 mois on n’y est pas encore, c’est autre chose. Et nul n’a de certitude la dessus.

On peut aussi se dire que les SCPI portent en gros les mêmes actifs que les SIIC, avec quelques différences ("buy only" pour les SCPI, levier de dette un peu plus élevé pour les SIIC, volatilité du prix des parts/actions, …) et que le prix des parts de SCPI ne représente pas toujours bien (ou avec un effet retard important) la vrai valeur de ces actifs, ou que le prix des actions de SIIC est trop sensibles aux flux de liquidités sur la bourse et exagère les mouvements. En tout cas, la différence entre le prix auquel on peut acquérir des actifs immobiliers via des SCPI et des SIIC s’est encore largement accentuée ces dernières semaines (ce qui devrait rationnellement inciter à plus de prudence avant d’acheter des SCPI).   

Pour le CGP (dans son intérêt), il vaut bien sûr mieux continuer l’opération.
Pour vous … ça dépend (de vos anticipations sur plein d’aspects -dont certains sont devenus un peu plus incertains depuis quelques semaines-, de votre situation et de ce que représente cet investissement en regard de votre situation, de si cette opération porte sur 1% de votre patrimoine -auquel cas peu importe- ou sur 50% -auquel cas il faut être prudent-, de si vous pouvez simplement repousser de quelques mois en conservant les mêmes conditons, de si vous préférez conclure ce dossier pour vous consacrer ensuite à d’autres choses ou préférez le laisser en suspens, etc.).

En tout état cause, je doute que les financements de SCPI soient la priorité des banques dans les semaines qui viennent.
Les salariés des services administratifs et de risques qui ne sont pas en arrêt vont déjà avoir fort à faire pour le traitement des dossiers professionnels de soutien aux PME.
Je suis impatient de voir ça demain en arrivant au bureau…