Harden [17] : étude de cas immobilier (maison de ville à diviser en 2 appartements)

Bonjour,

après avoir lu une bonne dizaine de posts du forum sur la division d’un immeuble en plusieurs lots, je pense que mon projet est viable. Malgré tout n’hésitez pas à me reprendre si je fais fausse route, les différentes règlementations (compteur EDF, eau, place de parking, déclaration au fisc etc) ont l’air complexes en matière de division.
J’ai fais une offre à proximité de chez moi (30 min) pour une maison de ville de 96 m2 avec garage que je compte diviser et louer en 3 lots (1 studio au RDC, un T2 à l’étage et le garage).

VOTRE PROFIL

Militaire, 21 ans.
Revenus : 2k net mensuel
TMI : 14%
Crédit en cours : 400 euros / mois (Pinel en cours de construction) à partir de 2018

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Moyenne
- Fiscales : Moyenne mais j’y travaille
- Artisanales : Moyenne (de la famille qui travaille dans le bâtiment)
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : Très peu (un membre de ma famille qui est du métier peut superviser les travaux)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de ville (1 étage) avec son garage
- Année de construction : inconnue
- Surface : 96 m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité depuis quelques années
- Pas de chauffage actuellement
- Décoration : tout à refaire

TRAVAUX

Inhabité depuis quelques années, tout est à refaire dont la toiture. Je n’ai pas encore tous les devis en main mais j’ai estimé les travaux à 55 000 euros, en sachant que je m’occupe de la démoliton et des finitions (peintures et sols).
Devis actuels :
Toiture : 15 000 euros
Electricité : 6000 euros
Menuiserie : 7000 euros
Plaquiste : 11 000 euros

Devis en cours :
Plomberie : ?

J’ai tout arrondi au dessus, je me prends une marge de sécurité.

LOCALISATION DU BIEN

En centre ville d’une ville de 4500 habitants en charente-maritime, à 20 min de la mer et 20 min d’une ville de 75 000 habitants.
La ville est considérée par certains comme une ville polluée par les PL qui passent par le centre ville. Ils travaillent actuellement sur le contournement de la ville pour les PL, ce qui à moyen terme peut je pense faire prendre de la valeur au bien. En effet, la ville se situe dans le marais poitevin (tourisme), l’aéroport de La Rochelle est en plein développement et la proximité de l’Ile de Ré attire énormément de touristes dans la région l’été.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 59 000 négocié à 50 700 euros
- Loyer envisagé : pour mes estimations je vais juste me baser sur le studio + le T2 : 900 euros
Le garage sera du bonus
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation
- Travaux : 55 000 euros
- Taxe foncière : 700 euros
- Assurance PNO : 90 euros (à estimer plus précisément)
- Rentabilité brute : 9,3%
- Rentabilité nette : 7,49%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, crédit à 110%
- Taux du crédit avec assurance : en attente de la réponse du courtier
- Durée du crédit : 20 ans
J’essaye d’inclure dans mon crédit un report de remboursement d’au moins 6 mois le temps de faire les travaux
- Épargne de précaution : 10 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au réel (déficit foncier)

CASH FLOW

171 euros / mois (données rendementlocatif.com)

Plusieurs interrogations :
- Je souhaite ne laisser que le compteur EDF actuel (pas de création de second compteur), idem pour l’eau et louer "tout compris" sans régularisation de charge. Je sais que c’est risqué mais à moi de bien calculer les frais avant d’annoncer le coût des charges d’eau et d’électricité au futur locataire.
Avantages : J’évite de gros frais de création de compteur (et de déplacement car l’actuel est dans le garage).
Inconvénient : Impossible de diviser à la revente.
Est-ce bien légal ?
- Même question pour l’eau.
- Pourrais-je imputer l’ensemble de mes travaux de rénovation sur du déficit foncier ? D’après cette citation de :

Bernard2K a écrit :

- lorsque la division ne s’accompagne que des travaux d’amélioration et d’entretien "normaux", sur un appartement qui était déjà affecté à l’habitation, et sans augmentation de la surface habitable totale, cela peut être déductible (jurisprudence de 1983 ci-dessus). Même si l’on déplace quelques cloisons (ce n’est pas du gros oeuvre).
- lorsque la division s’accompagne de travaux sur le gros oeuvre (percements d’ouvertures notamment) ou de travaux très importants, ou d’une augmentation de surface habitable, alors c’est non éligible (jurisprudence de 1980 ci-dessus).

oui, quelqu’un peut me confirmer ?
- Je vois que beaucoup de monde sur ce forum conseille de prendre son propre notaire. Comment le choisir ? Qu’apporte-t-il de plus qu’un notaire "classique" ?
- Est-il possible de faire entrer dans la maison 2 cables "telecom" (j’entends par la téléphone / internet) bien distincts (donc pour 2 appartements séparés) s’il n’y a qu’un seul compteur EDF ?
- Quid de la déclaration au fisc dans mon cas ou un seul lot est déclaré ?

A savoir que j’ai testé la demande locative dans la ville et elle est bien présente. Fait intéressant, le prix des loyers est presque aussi élevé que pour un bien identique 30 km plus loin, dans la ville de 75 000 habitants. Peut-être le déséquilibre entre l’offre et la demande dans cette ville…

Merci pour vos retours.

Dernière modification par Harden (10/04/2018 23h18)

Mots-clés : division, immobilier, maison