Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif)

Bonjour,

Il existe pléthore de sujets traitants de la même problématique.
Cherchez sur le forum et vous trouverez votre bonheur sur les réponses générales (prudence sur la déductibilité des intérêts en particulier)
Pour les réponses spécifiques, de type "quelle banque aller voir", je suis assez sceptique sur la possibilité de vraiment répondre car la politique d’une banque n’est pas la même en deux endroits de France, ni en 2 périodes de l’année. Selon qu’elle cherchera à avoir de nouveaux clients ou non, elle proposera de meilleurs taux (ou non), sera souple pour les investisseurs (ou non) etc etc…
Par expérience personnelle, une  banque A m’a octroyé un prêt que m’avait refusé la banque B et 3 mois après, ce fut l’inverse….

Bonjour,

Je suppose que vous voulez rallonger la durée de vos crédits de façon à dégager davantage de cash flow sur vos investissements.

Si à première vue, cela semble logique, il y a en réalité un problème important que vous semblez méconnaître. Le fisc ne vous accordera pas la déductibilité des intérêts si les intérêts du nouveau prêt sont supérieurs à ceux de l’ancien. Par exemple, je solde un crédit dont il reste 8500 euros d’intérêts à rembourser. J’en contracte un nouveau sur une durée plus longue et les intérêts de ce nouveau prêt se montent à 10.500 euros. Dans ce cas de figure, les intérêts du prêt de substitution ne sont pas déductibles des loyers que vous percevez. Si les intérêts du prêt de substitution sont moindres que les intérêts du premier emprunt, alors ils restent déductibles.

Cela risque probablement de vous amener à réviser votre position.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (04/05/2018 18h40)

Vous déclarez au BIC ou en revenu foncier pour les 2 appartements ?

ibay77 a écrit :

j’en reviens pas qu’une telle mesure existe.

Beaucoup n’en reviennent pas que l’on puisse dans l’absolu ne serait-ce que déduire des intérêts d’emprunt.
Je l’ai pourtant déjà fait mais trouve cela absurde, question de point de vue. Je trouve que c’est une bonne chose que le fait d’augmenter ses intérêts d’emprunt ne permette plus de déduire le surplus, ça serait la porte ouverte à toutes sortes de dérives.

Cette question de rallonger la durée d’emprunt est récurrente comme déjà rappelé, ce n’est pas conseillé et de toute façon bien souvent impossible ou à des frais rédhibitoires.
Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d’un prêt immobilier ?

AesculusHippocastanum a écrit :

Pour eg972, les intérêts d’un emprunt substitutif ne sont pas déductibles. L’administration tolère leur déductibilité à la seule condition que les intérêts payés soient inférieurs à ceux du crédit initial.En revanche, si vous modulez  la durée et donc le taux d’un crédit déjà en cours, je ne sais pas comment l’administration gère cela.

Après lecture de ceci paragraphe 12, j’en déduis que les intérêts sont déductibles même s’ils sont supérieurs car il s’agit d’une option du contrat initial.

lachignolecorse a écrit :

AesculusHippocastanum a écrit :

Pour eg972, les intérêts d’un emprunt substitutif ne sont pas déductibles. L’administration tolère leur déductibilité à la seule condition que les intérêts payés soient inférieurs à ceux du crédit initial.En revanche, si vous modulez  la durée et donc le taux d’un crédit déjà en cours, je ne sais pas comment l’administration gère cela.

Après lecture de ceci paragraphe 12, j’en déduis que les intérêts sont déductibles même s’ils sont supérieurs car il s’agit d’une option du contrat initial.

J’ai une préférence pour les sources officielles :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP, paragraphe 110.

Ce qui est certain : les intérêts d’un prêt de substitution ne sont pas déductibles. Il s’agit d’une tolérance. Bon, après, on peut discuter sur le fait qu’une tolérance officiellement écrite sur le site du gouvernement soit + proche d’une "vérité" que d’une tolérance…

Mon interprétation : si a somme totale des intérêts est supérieure au prêt initial, on ne peut rien déduire. Pas même si on souhaite ne déduire que dans la limite  des intérêts initiaux et "perdre" le reste.

Ma conviction : Une application stricte serait terrible pour les investisseurs mais aussi (et surtout ?) pour les banques. Donc je ne pense pas qu’il faille s’inquiéter outre mesure.

Sans vouloir vous juger, c’était à vous d’estimer votre capacité à rembourser les emprunts tout en continuant à assurer votre train de vie.
La solution dans ces cas là c’est le rachat de crédit avec des intérêts qui grimpe en flèche, une déduction rendue impossible ou partiellement seulement et tout cela ressemble à la spirale du surendettement.
Y a-t-il un évènement imprévu qui a fait que maintenant vous ne pouvez rembourser normalement ces emprunts ? Sinon la solution normale est d’augmenter vos revenus, est-ce possible ? Réduire le train de vie ?
Réalisez bien que réduire son train de vie suffisamment tôt (et temporairement), c’est s’assurer de ne pas le couper un jour ou l’autre en perdant ces investissements qui sont rentables.

Ah, la fiancée américaine, j’ai parcouru votre présentation. Encore une fois sans vous juger et me mêler de ce qui ne me regarde pas, elle ne travaille pas "temporairement" mais ça dure et avec vos 3600€ vous ne semblez plus arriver à vous en sortir convenablement au point d’en venir à vendre un bien rentable que vous avez acheté alors qu’elle n’était pas là et que tout allait bien financièrement. Elle est gentille l’américaine (et jolie je n’en doute pas) mais ça fait beaucoup non ?
Alors oui Paris, les restaus, les sorties, on veut tout faire pour la satisfaire mais le problème ne me semble pas être que d’ordre financier ni du ressort de ce forum.

Merci pour la parenthèse, j’ai quitté mon dernier emploi salarié avant de trouver ma fiancée, étrangère aussi, et certainement pas meilleur parti que la votre

Pardonnez mon ton quelque peu léger, ne le prenez pas mal, c’est aussi de l’humour, en espérant vous faire avancer dans vos réflexions.

ibay77 a écrit :

le problème c’est surtout que j’ai du mal à trouver un boulot pour madame

Dans la lignée de ce que dit Surin, pourquoi est-ce que c’est vous qui cherchez un boulot pour madame ? C’est sa vie, sa carrière, donc c’est à elle de trouver un boulot.

ibay77 a écrit :

elle n’est pas dans son pays d’origine avec une langue différente de la sienne

Il y a un paquet d’entreprises américaines intéressées pour avoir des salariés à Paris parlant parfaitement américain ; et réciproquement un paquet d’entreprises françaises intéressées pour avoir des salariés à Paris capables de vendre, négocier etc. avec les US. Ce que vous décrivez comme un inconvénient est un énorme atout ! A mettre en avant sur les CV et à faire valoir aux entreprises pour qui cela représenterait un avantage !