Antho82 [69] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, durée de prêt)

Bonjour collègue lyonnais, et félicitation pour votre projet !

Ma remarque par rapport aux banques :
La plupart des banques ne souhaitent pas trop aller au delà des 15 ans, mais ce n’est pas une veritée…
Je souhaitais sur 20 et on m’a proposé uniquement 25…
Deuxième conseil, allez voir un courtier, il saura obtenir des meilleurs taux que vous, si vous n’avez pas déjà des relations privilégiés avec votre banquier, ca sera en général plus constructif (plus rapide et meilleurs taux).

Pour ce qui est du nombre d’années, ca peut vous êtres utile pour deux choses, plus la durée du prêt est longue, plus votre cash flow augmente (ou est moins negatif dans votre cas), et plus votre fiscalité sur ce bien diminue.
Est-ce intéressant dans votre cas? La seule solution est d’effectuer le calcul, si vous êtes novice utiliser un outils comme rendementlocatif peut vous être d’une grande aide.

Il n’y a pas de veritée souvent on lit ici que 25 ans n’est pas mieux que 20 ans, moi je ne suis pas totalement d’accord pour les biens a faible valeur d’achat et haute valeur locative, car sinon on est plus vite rattrapé par la fiscalité. Après dans votre cas je pense que sur 20 ans serait plus optimum, mais pour en être sur il vous faut faire les calculs.

Une donnée aussi qui peut permettre de mieux savoir ce qui vous correspond, c’est avez vous une idée du nombre que vous souhaitez / pensez conserver ce bien?

@arkamoon : merci pour votre intervention, je vais essayer d’utiliser cet outil pour faire les calculs. L’idée était d’utiliser le mécanisme d’amortissement pour payer le moins d’impôt possible, donc je dirais que je souhaite conserver ce bien au plus 25 ans

@Bernard2K : vous avez bien ciblé les points négatifs de mon projet !

J’avais la plupart de ces points en tête avant de me lancer, et dans mon post je n’ai effectivement pas assez mis l’accent sur les raisons qui m’ont poussé à effectuer cet achat, car ma question portait principalement sur la durée du prêt à contracter.

Si je récapitule les points positifs de mon projet :
- Habitant Lyon depuis maintenant 10 ans je connais bien les coins les plus prisés / à fort potentiel locatif. Le bien en question est vraiment très bien situé et je pense qu’il se louera très facilement
- Le bien est en très bon état, ne nécessite pas de travaux et est louable immédiatement en l’état (moyennant un éventuel coup de peinture) : n’étant pas un grand bricoleur (mais sachant peindre ) et ne souhaitant pas perdre de temps (de location) avec de gros travaux, c’est parfait pour moi
- Certes le cash-flow est négatif, et dans mes simulations les plus pessimistes avec un prêt sur 20 ans  et des loyers constants à 450€ cela me coûtera -100€ / mois. Au bout de 20 ans le bien m’aura coûté environ 30k€, et (c’est peut-être là que nos avis diverges) étant donnés tous les atouts (situation, proximité facs, centre-ville, très bon état aujourd’hui) je fais le "pari" ou plutôt la "prévision" qu’il vaudra au moins autant qu’aujourd’hui (même si on n’est jamais sûr de rien) à savoir 78k€ (et je ne pense pas que la résidence sera rasée !), donc je gagne 48k€. Par comparaison si je plaçais ces 100€ par mois pendant 20 ans à 3% cela me rapporterait 33k€.
- Un studio dans ce coin là et dans cet état là coûte en moyenne aujourd’hui 90 k€ à Lyon

Si faire comme tout le monde c’est essayer de se constituer un (petit) patrimoine, en diminuant les risques, alors oui c’est ce que je souhaite faire

Plus sérieusement il y a sans doute des points négatifs que j’ai trop sous-estimés parmi tous ceux que vous avez cités je vous le concède, et peut-être que mes calculs ne sont pas tout à fait justes. Néanmoins je pense que c’est un investissement convenable qui convient plus à mon profil qu’un bien en mauvais état et moins cher qu’il faut rénover ou faire rénover afin d’en dégager un plus gros cash-flow et une plus grande PV.

Avez-vous un avis sur les durées de prêts sur 20 ou 25 ans ?

@Arkamoon : je suis d’accord avec vous, ce raisonnement est valable dans la plupart des zones dites tendues dans le jargon.
Par contre, le loyer de 450 euros HC sur Lyon me semble élevé ; j’ai 2 de mes enfants étudiants sur La Doua et dans le 8éme (fac de Sciences, médecine etc) et nous avons toujours trouvé facilement entre 300 et 400 charges incluses souvent pour des studios de très bonne qualité.

Euh…Je ne sais pas comment interpréter votre réponse mais OK je vais jouer le jeu.

1er logement Rue Château Gaillard il y a 3 ans : 275 euros HC avec Nexity, 317 avec charges (gardien), immeuble de standing, quasi neuf (il fait l’angle de la rue, en pointe) : je vous laisse vérifier svp mais si besoin je dois avoir copie du bail.
2éme logement il y a un an, face à La Doua, vous traversez la rue coté accès voie rapide, environ 400 euros CC. Avouez qu’il est difficile de trouver mieux placé, c’est pour cela que j’ai accepté le tarif.
3 éme logement : depuis 1 mois j’explique - avec un énervement crescendo si vous voyez ce que je veux dire - à mon ainé que ce n’est pas au mois d’Août qu’il va trouver aussi bien dans le 8éme (Fac de médecine et de sciences)…Le 27/08 il se rend  tranquillement chez Nexity, on lui propose non pas un mais  3 logements direct sans tergiverser et tous dans les 400CC. Il en réserve 1. Je crois qu’au moins un des 2 est encore dispo car en travaux (refaits à neufs et en partie meublés). Je peux scanner le bail…Sa démarche est bonne, il a shunté l’étape "publicité sur lebontruc".De là a dire que c’est "fort" hum, c’est juste normal je trouve.

Je veux bien croire en la "chance" mais les 2 fois où j’ai cherché pour lui j’ai simplement fais mon tri sur lebontruc…Par contre Septembre ce n’est clairement pas bon pour chercher.

Edit : après le marché des T2 je ne sais pas ; je répond sur le sujet du locatif étudiant…

Re edit :

Nexity Lyon Part Dieu
87-89 RUE GARIBALDI 69451 LYON CEDEX 06
Téléphone 04.72.74.50.20 - Fax 04.78.24.86.07
NEXITY LAMY SAS au capital de 219388000€ SIREN 487530099
RCS Paris APE 6832A - Cartes Transactions N°T15608, Gestion N°G6328 délivrées par la Préfecture de Police. Garanties financières CEGC, 128 rue de la Boétie 75008 PARIS
Edition de relevé de compte locataire
LYON, le mercredi 10 juin 2015
Période du 01/02/2015 au 08/04/2015
N° locataireLC0470501 - Monsieur X VALENTIN 
Votre interlocuteur 
Mme BOREL Pauline
Monsieur X VALENTIN 
28 RUE CHATEAU GAILLARD
69100 VILLEURBANNE
Adresse principale de l’immeuble
MG0160462
IM0110939 ETUDIANTEL
28 RUE CHATEAU GAILLARD 61 RUE DE LA FILATURE
69100 VILLEURBANNE 
N° lot Type N° Bât Esc. Etage LT000001 Studio BA001  Rez-de-Chaussée
Solde au 01/02/2015 0,00
Date Libellé Débit Crédit Solde
01/02/2015 Echéance Février 2015 - Mensuel - Avance  321,17  321,17 DB
 * Loyer  293,17 DB   
 * Provision sur charges  28,00 DB   

Dernière modification par Iqce (01/08/2016 13h52)

Bonjour Antho82, et bienvenue.

Je rejoins Gunday sur cette remarque. Peut-être un rendement légèrement moins élevé mais également moins de contraintes et de temps de gestion.
Les 2 sections du forum sur le sujet pourraient vous intéresser.

Cela étant dit, c’est vrai qu’il me paraît difficile de trouver un rendement beaucoup mieux dans un quartier de Lyon comme celui la.

Bon investissement,

Bruno

@arkamoon : effectivement c’est globalement le raisonnement que j’ai eu, et cela me rassure un peu de savoir qu’un lyonnais me conforte dans ce choix

@Iqce : je suis d’accord avec vous sur la fourchette moyenne de loyers entre 300€-400€ HC dans les coins de la Doua et de la Fac de médecine. Je suis allé visiter des studios dans ces coins-là et dans mes simulations je tablais plus sur un loyer max de 350€ HC.

Maintenant le studio en question est à proximité des quais du Rhône, de la place Bellecour, de l’Université Lyon 2, du tram T1 et du métro D, et dans ce quartier-là la fourchette monte sensiblement entre 400€ et 500€ HC. Si je n’ai aucun dossier à 450€ HC je reverrai le loyer à la baisse.

@gunday & BrunoIIC : étant totalement néophyte dans le domaine des "foncières côtées ou non" je vais lire attentivement ces sections du forum, merci pour l’idée

@rentier69 : je connais beaucoup moins les prix des logements et les fourchettes de loyers en banlieue lyonnaise : il faut que je me renseigne pour étudier la rentabilité.

Néanmoins il y a 2 points sur lesquels je serais un peu moins serein par rapport à un achat en centre-ville :
- la facilité à trouver des locataires
- la facilité à revendre vite et bien le logement

Après c’est toujours pareil, il faut voir au cas par cas : pourquoi pas !

Sinon pour en revenir aux prêts bancaires j’ai une autre interrogation : avec un salaire de 2600€ net par mois cela donne à 33% d’endettement une capacité d’emprunt de 858€. Si on ampute à cela les mensualités de 400€ que je vais rembourser pour ce 1er investissement locatif il me restera 858-400=458€ de capacité d’emprunt.

Imaginons que je réalise dans les prochains mois un 2nd investissement (peu importe le type : locatif, foncière côté ou non) pour lequel je devrai aussi emprunter et payer 458€ de mensualités. Après ce 2nd investissement, peu importe si je réalise un cash-flow positif ou négatif sur mes 2 investissements, pour mon banquier je n’ai plus de capacité d’emprunt puisqu’il ne prend pas en compte les loyers / revenus issus de ces investissements.

Donc si au cours des 20 prochaines années (les durées de mes prêts en fait) je souhaite changer de résidence principale (acheter plus grand, mieux placé et donc forcément plus cher), logiquement :
- j’aurais mis de l’argent de côté (comme mes 2 investissements me coûtent environ 200€ / mois),
- j’aurais vendu mon T2 actuel du mieux possible,
- j’aurais cassé mon PEE / PERCO.
Mais s’il manque de l’argent, je devrai en plus compléter par un nouveau prêt, et même si mon salaire augmente de 2% par an, au bout de 10 ans je serai à 3170€ net par mois, avec une capacité d’emprunt de 33% de 1046€ - 858€ (mes prêts en cours) = 188€, autant dire pas grand chose, surtout si les taux remontent (aujourd’hui 188€ / mois permet d’emprunter 36 000€ à 1,7% sur 20 ans) … Donc comment concilier au mieux le fait de pouvoir se laisser la possibilité de changer de résidence principale dans les 20 prochaines années, et de profiter des faibles taux d’intérêts acutels en continuant à investir ?

Je vous remercie pour votre intervention Tanuky, à vous lire tous je me dis qu’avant de me lancer dans l’immobilier physique (je signe l’acte de vente fin Septembre) j’aurais mieux fait d’exposer mon projet sur le forum, et aurais été inspiré de me renseigner sur ce que sont ces fameuses "foncières, côtées ou non"

Sinon en refaisant mon calcul de rentabilité brute je m’aperçois que je me suis trompé même si ça ne change pas grand chose  :

loyers / coût du bien avec frais de notaire
=> (450*12) / (78 000 + 7500) = 6,3%
=> (430*12) / (78 000 + 7500) = 6% (hypothèse de loyer pessimiste)

(je n’ai pas réussi à modifier la valeur dans mon 1er post)

Antho82 a écrit :

- Le bien est en très bon état, ne nécessite pas de travaux et est louable immédiatement en l’état (moyennant un éventuel coup de peinture) : n’étant pas un grand bricoleur (mais sachant peindre) et ne souhaitant pas perdre de temps (de location) avec de gros travaux, c’est parfait pour moi

Le bien est habitable en l’état, ça faisait partie des points importants pour moi.
Et si j’ai le temps de passer un coup de peinture ce sera du bonus