Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Bonjour !

SCPI ?

J’ai trouvé une entreprise réalisant cela dans la région que je vise et leurs prestations ne m’avaient pas convaincu.

Ils avaient de bonnes fiches descriptifs des biens avec pas mal de détails mais certaines choses étaient judicieusement omises dont certaines charges, un prévisionnels des impôts à payer et leur montant du déficit foncier ne prenait pas en compte l’année blanche…

Au final, le jolie cash flow positif annoncé était nettement négatif. D’après eux, il n’y avait pas de marge de négociation sur le projet à l’inverse d’une acquisition en direct étant donné qu’ils avaient déjà acquéri le bien et j’ai de sérieux doutes sur leurs recherches dans les demandes locatives (Il y avait des annonces d’immeubles comportant des studios dans des villes ne possédant que très peu d’étudiants)

La personne m’a vendu le fait qu’ils avaient une assurance au niveau des travaux via un partenariat avec une banque couvrant (apparemment) plus de choses que si j’aurai fait appel à des artisans en direct mais ils ne vont pas jusqu’à assurer que leurs agences immobilière arrivera à louer…

Du coup je n’ai pas été convaincu par cette société. Peut être qu’il en existe des mieux…

JacquetInvestissement

On peut très bien acheter des REIT "à crédit", renseignez-vous sur le trading sur marge et l’avance sur titres.

blacked a écrit :

JacquetInvestissement

En regardant leur site j’ai l’impression qu’il y a un peu de “foot age” de gueule effectivement.
Dans les photos des réalisations ils mélangent des photos clairement issues de magazines de deco, de styles complètement choisis de manière incohérente…

Personnellement j’avais contacté une autre société d’investissement locatif clé en main (je ne citerai pas le nom car je ne suis pas ici pour faire de la pub, de toute façon c’est la plus connue qui sort en premier sur les moteurs de recherche) et j’avais eu une bonne impression.
Seul problème: les rentabilités ne sont pas extraordinaires. Ils font environ du 6% à Paris et petite couronne.

Dans une approche patrimoine pourquoi pas, mais dans une pure logique investissement vous n’aurez pas de cash-flow positif facilement.

Je viens de voir qu’ils viennent de se lancer à Marseille et ils annoncent du 8%, c’est peut-être plus intéressant.

Capital de 1ke, adresse de domiciliation à Paris et arguments limite publicité mensongère :

Notre élaboration rigoureuse, l’emplacement, le réagencement, les travaux et l’architecture de choix, pour chaque opportunité immobilière, nous permet de proposer une rentabilité de 10% en moyenne. Les cibles prioritaires sont les appartements et immeubles de rendements que nous transformons pour obtenir une rentabilité locative optimale.

Je vois tout à fait de quelle société vous parlez, ce qui est bizarre c’est qu’on ne trouve pas facilement de retour d’expériences négatives relatif à ces agences.

A paris, il faut être un super chasseur d’appartement pour obtenir 8 à 10% de rentabilité (il y en a); sachant que beaucoup désirent acheter dans la capitale y compris les expatriés… et pourtant les meilleurs affaires ne sont que rarement publiées alors je me dis que 6% ce n’est pas mal.

Comme vous l’avez très bien souligné le cash flow n’est vraiment pas bon.

Concernant les foncières cotées quel est le pourcentage de rendement moyen annuel ?

Est ce que c’est mieux d’acheter des foncières cotées ou des tracker ? (à crédit)

Sinon à part l’immobilier physique à crédit comment avoir des revenus réguliers ?

Les foncières cotées à crédit donnent ils quand même des revenus ou dois je attendre plusieurs années comme avec les sociétés non cotées ?

Sinon pour répondre aux question précédentes je suis imposé à 14%, propriétaire de ma résidence principale que je loue à ma famille , j’ai des SCPI à crédit c’est génial mais je dois sortir de l’argent voila pourquoi je cherche des revenus réguliers.

Bonjour,

A titre personnel, j’ai envisagé de recourir à ce type de prestation clé en main. En effet, en fiscalité LMNP 5 à 6% sur Paris IM cela m’apparait, à première vue correct. En plus un studio sur Paris IM ocnstitue un investissement liquide (un bien bien placé sans défaut notable trouve rapidement acquéreur me semble t-il).

Cependant, le problème est celui des impayés (surtout si l’on a investi que dans un seul bien à crédit - si l’on a en plusieurs on peut considérer que le risque est mutualisé et donc beaucoup plus "acceptable").
Au regard, de ce risque éventuel (pas de loyers et un locataire à déloger), du montant non  négligeable de l’investissement et compte tenu des contraintes de gestion en direct un taux de 5 à 6% m’apparait faible.

Pour ces raisons, je réfléchis à d’autres investissements dans l’immobilier "papier". SCPI "étrangères" à la fiscalité douce et sans souci de gestion (genre CORUM ou NOVAPIERRE ALLLEMAGNE).

Finkbrau

Je me suis douté que c’était investissement locatif.

D’autres ont l’air bien également.

Je me répète mais c’est bizarre de ne pas avoir d’avis négatifs sur ces sociétés , en revanche elise franck elle en prend plein la tête.

Pour les revenus réguliers vous avez aussi des actions qui versent des dividendes (hors Immo), le crowdfunding, une assurance vie (pas trop récente si possible) où vous pouvez effectuer des rachats de temps en temps.

Emprunter à crédit pour des actions les banques ne suivront probablement pas et je ne veux pas de crédit consommation avec des taux élevés, le problème se serait le financement.

Qu’en pensez vous ?

Certains empruntent mais je lis aussi qu’il ne faut surtout pas investir en bourse à crédit.

Du coup j’hésite.

Oui j’ai pensé à la petite couronne c’est moins cher.

LMNP75

Je vais regarder également le crowdfounding mais je crois que c’est assez risqué même si les rendements sont élevés.

En ce qui concerne les impayés je pense qu’avec une assurance et en louant à des étudiants ou des fonctionnaires on peut limiter les risques ; j’avais entendu dire qu’en louant en lmnp, on pouvait plus facilement se débarrasser des mauvais payeurs

Boursorama fait souvent des promos sur le crédit à des taux autour de 0,95%.
Ensuite vous pouvez les dispatcher entre fonds €, scpi et foncières cotées par exemple.

Lorsque vous faites de l’effet levier sur un compte titre, il ne s’agit pas d’un crédit mais d’un tirage d’une ligne de crédit dont le taux est proche des taux directeurs plus commissions, on est très loin d’un taux revolving. L’effet levier est souvent cappé à 2.5.

Je ne vois pas pourquoi il ne faut pas investir en tirant l’effet de levier en bourse… Il ne faut clairement pas tirer la ligne de crédit au maximum au risque d’être "stop loss" à la moindre baisse mais dépendamment de votre aversion au risque et de l’investissement choisi, le tirage n’a rien de de contre indiqué.

Sur les REITs, effectivement il y a une très grande disparité entre des sociétés qui payent des dividendes à hauteurs de 18% mais sont surleveragés, investi dans des Malls et très mal notée vue la remontée des taux aux US. Ces dernières ont été très malmenées avec le trade "amazon".

Vous indiquez :
j’ai des SCPI à crédit c’est génial mais je dois sortir de l’argent voila pourquoi je cherche des revenus réguliers.

Du coup je suis un peu perdu, vous vendez vos parts en SCPI pour avoir de l’argent et demandez où investir dans l’immo pour des revenus réguliers sans avoir à les gérer soit à fortiori en SCPI ou foncières cotées !

Concernant le crowdfunding, j’ai mis beaucoup de petites lignes via credit.fr, unilend.fr, lendix.fr…

D’une la renta baisse sérieusement depuis 3 ans, de deux le taux d’impayés est juste en train d’exploser depuis deux mois !

Finkbrau a écrit :

Quelqu’un ici a essayé Dividom?
C’est un mixte de crowdfunding/investissement locatif clé en main.

Oui j’ai essayé, mais je trouve que le site manque un peu de transparence …
Après, j’ai juste investi 1000 euros pour voir, et je n’ai pas fait de démarches complémentaires pour avoir plus d’informations.

J’ai 1000 euros en février 2017 et ils évaluent la part à 1150 euros aujourd’hui.
Normalement on devrait toucher des loyers tous les ans, d’ailleurs c’est ce qu’ils ont demandé que l’on renseigne sur notre avis d’imposition 2017, pourtant, c’est la valeur de la part qui a augmenté en capitalisation, et rien ne peut être retiré sur notre compte bancaire.

Normalement on doit pouvoir vendre notre part sur un marché secondaire, mais je ne vois aucune interface sur le site permettant de le faire.

On voit des informations sur l’espace membres (photos, relevés de compte, etc.). Mais c’est un reporting minimaliste.