Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO ?

ORacle96 · #1

Bonjour à tous,

Je cherche à investir en SIIC dans le cadre d’un PEA (à travers un ETF) ou dans le cadre d’une assurance vie.

Dans les deux cas, je cherche aussi une gestion sous mandat pour le reste du capital à investir.

Est-ce que ce montage est possible ? Est-on obligé d’investir en direct pour les SIIC (Europe ou US). Est-il possible de bénéficier d’un effet tunnel pour ne pas être imposé sur les revenus des SIIC ?

merci pour votre retour

Mots-clés : foncière cotées, gestion flexible, siic (société d'investissement immobilier cotée)

GoodbyLenine · #2

Une possibilité (AV) : Unité de compte en actions : le meilleur de l’assurance vie | Altaprofits qui comporte les SIIC suivantes : Foncière des Régions, Icade, Klépierre, Mercialys, Unibail Rodamco.
(je peux même vous parrainer : lire ceci, et m’envoyer par MP vos coordonnées),

harrycopper · #3

Petite question : peut on constituer un SCI qui ne detiendrait que des foncieres cotées en Bourse ?

M07 · #4

Bonjour !

@Harrycooper, quel serait l’intérêt d’une telle SCI ? Perso, je n’y vois qu’une complexité supplémentaire, sans avantages notables. Surtout que vous ne précisez pas si la SCI serait à l’IS ou à l’IR.

Artosis · #5

GoodbyLenine a écrit :
Une possibilité (AV) : Unité de compte en actions : le meilleur de l’assurance vie | Altaprofits qui comporte les SIIC suivantes : Foncière des Régions, Icade, Klépierre, Mercialys, Unibail Rodamco.

Bonjour,

Il me semble qu’Icade et Mercialys ne sont pas accessibles pour qui aurait un contrat Digital Vie. Il faut nécessairement un contrat Titres@Vie.

Quant aux autres SIIC citées, la recherche (sur le site d’Alta Profits) ne renvoie rien.

Peut-être fais-je erreur ?

GoodbyLenine · #6

Toutes étaient accessibles sur contrat Titres@Vie (et aucune sur Digital Vie) quand j’ai écrit mon message.

Insight · #7

Bonjour,

Les SIIC suivantes sont disponibles dans Mes-Placements Liberté avec des frais de gestion à 0,5%: Foncière des Régions (COVIVIO), Icade, Klépierre, Mercialys, Unibail Rodamco Westfield.

Dernière modification par Insight (26/08/2018 22h56)

PierreP · #8

CBO TERRITORIA (Aménageur - Promoteur - Foncière à La Réunion) n’a pas le statut SIIC et à ce titre, elle est éligible au PEA. Mais, il semblerait que ce soit la seule !

Article lesechos du 24/08 : La seule de son secteur à entrer en PEA !

maxicool · #9

Bonjour,

dans Linxea Spirit, sont disponibles (frais de gestion à 0,5%) : Foncière des Régions (COVIVIO), Klépierre, Mercialys, Unibail Rodamco Westfield.

Accessible sans montant minimum d’achat (même si les CG affirment le contraire), de nombreux membres du forum ayant acheté bien en dessous des "10K annoncés".

Maxicool

Aigri · #10

@ PierreP. Article réservé aux abonnés

Mais à peu près le même article en PDF, datant de 2016, posté par Thegambler, sur la file consacrée à CBO #22.Ici

PDF CBO

Dernière modification par Aigri (27/08/2018 09h06)

Juskicissava · #11

Ceci est mon premier message hors présentation, il pourrait être dans d’autres files, merci aux admin de le déplacer si il doit être mieux ailleurs.

Dans ma présentation j’ai abordé la vente de SCPI dont le crédit est fini pour arbitrer vers des foncières en assurance vie.

Voici le résultat de mes calculs.

Pour 100 000 de SCPI qui rapporte environ 4900 € avant impôt, et après 30% de TMI et 17.2% de CSG, il reste 2600€ Net.
On peut arbitrer ce montant en achetant Unibail et Klépierre par exemple, ce qui au rendement/cours actuel ferait environ 7000€ de dividende.
2 possibilités :
Si c’est dans un CTO, après flat tax à 30% il resterait 4900 net.
Si c’est en assurance vie chez Spirica par exemple, il resterait, net de frais et de prélèvements, environ 6000€ en moyenne sur les 8 prochaines années (voir tableau assurance_vie2.xls) à paramètres constants, et en prélevant tout le gain de manière à maintenir le capital.
D’un point de vue purement mathématique et fiscal, je me trompe quelque part ?

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Skarklash · #12

En assurance-vie, il peut manquer les frais liés aux titres vifs chez Spirica (mes placements - liberté) : 0,60% de malus sur le cours achat/vente des titres. Les frais de gestion sont au minima avec du 0,50%. L’incidence est minime, on retombe juste sous les 6000 € si on ajuste le prélèvement annuel à 6450 € pour compenser et obtenir un capital de 100600 € au final.

Chez Titres@vie d’Altaprofits, pas trouvé de marge mais des frais de gestion qui montent à 0,84%.

Excellente idée en tout cas !

fgirard · #13

Spirica sur titre vif c’est 0,5 % de frais de gestion plus 0,6 % pour l’achat et 0,6 pour la vente.
Les dividendes sont versés sur le fond euro eurossima avec 0,7 % de frais de gestion.

Damien922 · #14

Juskicissava a écrit :
Ceci est mon premier message hors présentation, il pourrait être dans d’autres files, merci aux admin de le déplacer si il doit être mieux ailleurs.

Dans ma présentation j’ai abordé la vente de SCPI dont le crédit est fini pour arbitrer vers des foncières en assurance vie.

Voici le résultat de mes calculs.

Pour 100 000 de SCPI qui rapporte environ 4900 € avant impôt, et après 30% de TMI et 17.2% de CSG, il reste 2600€ Net.
On peut arbitrer ce montant en achetant Unibail et Klépierre par exemple, ce qui au rendement/cours actuel ferait environ 7000€ de dividende.
2 possibilités :
Si c’est dans un CTO, après flat tax à 30% il resterait 4900 net.
Si c’est en assurance vie chez Spirica par exemple, il resterait, net de frais et de prélèvements, environ 6000€ en moyenne sur les 8 prochaines années (voir tableau assurance_vie2.xls) à paramètres constants, et en prélevant tout le gain de manière à maintenir le capital.
D’un point de vue purement mathématique et fiscal, je me trompe quelque part ?

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Si vous prélevez le gain l’AV sera plus intéressante si elle a plus de 8 ans (car vous profiterez de l’abattement de 4600 ou 9200 euros). Si par contre ce n’est pas le cas ou bien que vous réinvestissez vos plus value, ca sera plutôt match nul voir défavorable pour l’AV si le rendement baisse un peu.

Voir cette simulation :

Elle ne prend pas en compte les frais de sortie de 0,6% sur l’AV il faut que j’intègre cette donnée au simulateur.

starlord72 · #15

Concernant l’emprunt pour achat de foncières. Ci-dessous une autre discussion :

Avance sur Titres - Boursorama

cat · #16

@ Damien922
Je ne sais pas comment vous faites vos calculs dans le cas AV mais le capital s’il est automatiquement réinvesti devrait, il me semble, grimper plus rapidement que cela.
Ou alors, vous déduisez les prélèvements sociaux tous les ans sur les gains en AV?
Mais dans ce cas, faut-il les déduire également à la fin?

Par ailleurs, j’ai l’impression que Juskicissava vise un revenu régulier, pas forcément la capitalisation. Le problème est donc différent.

Juskicissava · #17

Skarklash a écrit :
En assurance-vie, il peut manquer les frais liés aux titres vifs chez Spirica (mes placements - liberté) : 0,60% de malus sur le cours achat/vente des titres. Les frais de gestion sont au minima avec du 0,50%. L’incidence est minime, on retombe juste sous les 6000 € si on ajuste le prélèvement annuel à 6450 € pour compenser et obtenir un capital de 100600 € au final.

Chez Titres@vie d’Altaprofits, pas trouvé de marge mais des frais de gestion qui montent à 0,84%.

Excellente idée en tout cas !

Merci pour vos remarques.
Dans le tableur j’ai intégré les frais de gestion, 0.5% de spirica, car ils sont récurents, et finalement assez important par rapport à la rémunération.
En revanche je n’ai pas intégré le frais "d’ordre d’achat/vente" de 0.6%, considérant que la variation du cours sur une même journée et parfois supérieure… et qu’en assurance vie on ne maitrise pas le moment exact de la passation de l’ordre.

J’ai également mis la possibilité de revaloriser les parts, même si dans l’exemple cité je ne compte pas dessus. et j’ai mis 0% dans le tableau.

cat · #18

A l’achat sur le CTO, vous aurez également au moins la TTF (0.3%) à régler.
Est-ce bien dans l’objectif de se verser un revenu (à peu près) régulier et pas de capitaliser?

Bien à vous,
cat

Juskicissava · #19

Damien922 a écrit :
Juskicissava a écrit :
Ceci est mon premier message hors présentation, il pourrait être dans d’autres files, merci aux admin de le déplacer si il doit être mieux ailleurs.

Dans ma présentation j’ai abordé la vente de SCPI dont le crédit est fini pour arbitrer vers des foncières en assurance vie.

Voici le résultat de mes calculs.

Pour 100 000 de SCPI qui rapporte environ 4900 € avant impôt, et après 30% de TMI et 17.2% de CSG, il reste 2600€ Net.
On peut arbitrer ce montant en achetant Unibail et Klépierre par exemple, ce qui au rendement/cours actuel ferait environ 7000€ de dividende.
2 possibilités :
Si c’est dans un CTO, après flat tax à 30% il resterait 4900 net.
Si c’est en assurance vie chez Spirica par exemple, il resterait, net de frais et de prélèvements, environ 6000€ en moyenne sur les 8 prochaines années (voir tableau assurance_vie2.xls) à paramètres constants, et en prélevant tout le gain de manière à maintenir le capital.
D’un point de vue purement mathématique et fiscal, je me trompe quelque part ?

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
Si vous prélevez le gain l’AV sera plus intéressante si elle a plus de 8 ans (car vous profiterez de l’abattement de 4600 ou 9200 euros). Si par contre ce n’est pas le cas ou bien que vous réinvestissez vos plus value, ca sera plutôt match nul voir défavorable pour l’AV si le rendement baisse un peu.

Voir cette simulation :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … cto-av.png

Elle ne prend pas en compte les frais de sortie de 0,6% sur l’AV il faut que j’intègre cette donnée au simulateur.

Merci pour ces infos,
je n’ai pas eu le temps d’approfondir vos calculs pour les comprendre. Mais je vais me pencher dessus. Serait il possible d’avoir le détails ?
Sinon, si on détaille, il n’y a pas de frais d’entrée chez spirica,
et pour les frais de ré-investissement/sortie… sur des actions… compte tenu de la variation des cours sur une même journée… a voir si ça vaut le coup de les anticiper a 10 ans.

Me concernant j’ai besoin, comme le précise Cat, de ce revenu. Donc je ne capitalise pas spécifiquement sur ce support, et n’attends pas 8 ans.

En revanche dans votre tableau, il pourrait être intéressant de profiter, dés l’année 8, et 9 de l’abattement de 4600 ou 9200 en faisant un Aller/retour sur l’AV pour consommer de la franchise d’impôt disponible, plutôt que d’attendre l’année 10, perdre ces 2 abattements et majorer le montant imposable.

Ceci devrait majorer le montant disponible. Qu’en pensez vous ?

cat a écrit :
A l’achat sur le CTO, vous aurez également au moins la TTF (0.3%) à régler.
Est-ce bien dans l’objectif de se verser un revenu (à peu près) régulier et pas de capitaliser?

Bien à vous,
cat

C’est bien ça.
Merci pour la précision sur la TTF, je n’en tiens pas trop compte non plus, gardant les actions longtemps, voir très longtemps.

Damien922 · #20

@cat C’est les frais de l’AV (0,5%) d’achat de départ (0,6% que je met en "Frais d’entrée") et de réinvestissement des dividendes (0,6% chez spirica en titre vif) qui fait baisser le rendement. Je ne déduis pas les prélèvements sociaux annuellement sur UC. Mon tableau est faux du coup car il ne prend pas en compte les prélèvements sociaux sur les dividendes (j’ai fais ce simulateur au départ pour comparer les placements via etf). Je vais modifier ca.

cat · #21

Du coup, je ne comprends pas votre tableau. Je reprends le début en détails :
* argent investi instant 0 (début année 1) : 100.*(1-0.006) = 99.4k€;
* dividende touché : 99.4*0.07 = 6.96k€;
* dividende après frais du contrat AV : 6.96-0.005*100 = 6.46k€;
* capital investi début année 2 : 100+6.46*(1-0.006) = 106.42k€… cela ne correspond pas du tout à votre tableau.

Bien à vous,
cat

Damien922 · #22

Les frais du contrat AV sont sur la totalité du capital, pas sur les plus values.

cat · #23

Je ne comprends pas très bien votre propos, vous voulez dire que je devrais faire ce calcul :
* dividende après frais du contrat AV : 6.96-0.005*106.96 = 6.42k€;
* capital investi début année 2 : 100+6.42*(1-0.006) = 106.38k€.
Est-ce bien cela?

A l’occasion, si un modérateur passe par là, je pense qu’il faudrait déplacer cet échange sur un fil de discussion plus approprié (CTO vs AV?).

Damien922 · #24

* argent investi instant 0 (début année 1) : 100000*(1-0.006) = 99400€;

Capital en fin d’année 1 :
* dividende touché : 99400*0.06 = 5964€ (le dividende est de 6% dans la simulation)
* Frais d’AV : 99400 * 0,005 = 497€
* Frais de réinvestissement du dividende : 5964 * 0,006 = 35,78€

Montant du capital = 99400 + 5964 - 497 - 35,78 = 104831€

Voila le calcul du tableau (Il manque biensur les prélèvements sociaux)

cat · #25

Autant pour moi, je n’avais pas relevé que vous n’aviez pas pris les mêmes paramètres que Juskicissava (soit le rendement actuel de 7% des SIIC Klepierre et URW).

Pour les PS, je pense qu’ils ne sont prélevés que sur les bénéfices générés par les sommes sur le fonds euro au cours de l’année => les dividendes sur l’année (moins les frais de gestion) ne devraient pas être concernés pars les PS.

La situation que vous modélisez est néanmoins différente de celle envisagée par Juskicissava.

Bien à vous,
cat

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GoodbyLenine a écrit :

#6 07/08/2018 00h35

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Juskicissava a écrit :

#15 05/12/2018 14h42

#16 05/12/2018 14h59

#17 05/12/2018 15h10

Skarklash a écrit :

#18 05/12/2018 15h13

#19 05/12/2018 15h41

Damien922 a écrit :

Juskicissava a écrit :

cat a écrit :

1 #20 05/12/2018 17h50

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