Déduire les travaux de son logement loué à sa propre SCI ?

marvolo · #1

Bonjour,

Lorsqu’on occupe un appartement appartenant à sa propre SCI, on doit verser un loyer à la SCI pour éviter d’appauvrir une société artificiellement. Sur ce point d’accord.

Mais dans ce cas de figure, est-ce qu’on peut déduire des revenus locatifs le montant des travaux effectués, ou bien c’est considéré comme un abus de droit ? Car dans ce cas, je crois (peut-être naïvement) qu’on peut arriver à effacer complètement le paiement du loyer avec des travaux conséquents : ce qui sort d’une poche rentre dans l’autre, sans prélèvement du fisc.

Ce qui se révèle intéressant si on quitte le logement au bout de quelques temps : la déduction des travaux reste applicable pour les prochains locataires, ce qui n’aurait pas été le cas autrement.

Ou alors mon interprétation est complètement fausse ? …

Mots-clés : fisc, revenus, sci (société civile immobilière), travaux

Bernard2K · #2

Vous ne précisez pas, mais je suppose que vous parlez d’une SCI IR.

marvolo a écrit :
Lorsqu’on occupe un appartement appartenant à sa propre SCI, on doit verser un loyer à la SCI pour éviter d’appauvrir une société artificiellement. Sur ce point d’accord.

En fait, non, ce n’est pas obligé.
- Soit on occupe gratuitement, mais alors la SCI ne perçoit aucun revenu foncier et on ne peut donc déduire aucune charge.
- soit on occupe en payant un loyer conforme aux prix du marché, et alors les charges sont déductibles du revenu foncier.
Cf. Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI

Mais dans ce cas de figure, est-ce qu’on peut déduire des revenus locatifs le montant des travaux effectués, ou bien c’est considéré comme un abus de droit ? Car dans ce cas, je crois (peut-être naïvement) qu’on peut arriver à effacer complètement le paiement du loyer avec des travaux conséquents : ce qui sort d’une poche rentre dans l’autre, sans prélèvement du fisc.

Ce qui se révèle intéressant si on quitte le logement au bout de quelques temps : la déduction des travaux reste applicable pour les prochains locataires, ce qui n’aurait pas été le cas autrement.

Ou alors mon interprétation est complètement fausse ? …

C’est potentiellement un abus de droit. Si, entre la solution "RP détenue en nom propre", et la solution "RP détenue via une SCI à qui l’on paie un loyer", la seule motivation de la deuxième solution est l’économie fiscale par déduction des charges et particulièrement des travaux, c’est un abus de droit.

Pour que ça n’en soit pas un, il faut pouvoir prouver par A + B qu’il y a un vrai objectif patrimonial à la création de cette SCI.

On a intérêt à blinder son dossier dès le début avec l’aide d’un fiscaliste (sur les différents points : statuts, type d’associés et leurs parts respectives, type d’immeuble, etc.) pour se préparer cette justification "patrimoniale" ; ensuite, éventuellement, demander un rescrit pour confirmer que l’on n’est pas dans l’abus de droit. Si jamais l’administration répondait "abus de droit", il faudra alors être capable de changer rapidement de projet (renoncer à l’achat si le bien n’est pas encore acheté ; si déjà acheté, le mettre en location nue).

Cf. Abus de droit SCI résidence principale - Creation SCI

marvolo · #3

Très intéressante réponse, ainsi que le lien que vous avez fourni. Celui-ci indique en autre qu’une demande de rescrit porte souvent en lui les germes d’un contrôle fiscal, il y a donc intérêt à être sûr de soi !

carignan99 · #4

Pour ce qu’on m’a raconté (un avocat en droit des sociétés) : face à un rescrit, l’administration aura une fâcheuse tendance à répondre soit de façon très vague (à coté de la plaque) soit au contraire de façon très très très précise (de sorte que tout écart de l’ordre d’un poil de derrière de mouche de la situation rend le rescrit caduc). Bref, pas toujours concluant.

Je n’arrive pas à retrouve où j’avais posté ça sur le forum, alors je le remet ici : (source),

service public.fr a écrit :
La garantie prend fin dans les 3 cas suivants :
- votre situation n’est plus identique à celle que vous avez présentée dans votre demande,
- la législation applicable à votre situation a évolué,
- l’administration modifie son appréciation sur la situation que vous lui avez présentée. L’appréciation antérieure n’est plus valable à partir du jour où vous êtes informé de ce changement, et seulement pour l’avenir.

Le ’identique’ du premier point n’est pas innocent (pas pareil que ’similaire’…). Le second point : ok. Mais le troisième est particulièrement savoureux : l’administration se donne tout simplement le droit de changer d’avis quand ça lui chante

Bernard2K · #5

Oui, il est difficile d’avoir un rescrit efficace. Il faut formuler la situation et la question de façon précise, en utilisant le vocable des impôts et sans rien omettre des éléments décisifs de sa situation. C’est tout l’art du fiscaliste de formuler la question du rescrit de façon à obtenir une réponse précise (et positive de préférence !).
Bien évidemment, dans un cas comme ça, l’art du fiscaliste ne sera pas seulement dans la formulation du rescrit, mais avant tout, dans la "fabrication" d’une situation où la motivation patrimoniale est prédominante (par opposition à la motivation fiscale). Ce qui nécessite de l’associer très en amont. Si le bien est déjà acheté, la SCI déjà constituée, il ne va plus avoir beaucoup de leviers d’action.

Sinon, comme je l’avis expliqué longuement dans d’autres fils, la solution peut aussi être de blinder sa situation SANS demander de rescrit. On fait en sorte d’être dans les clous, ou en tout cas d’avoir une situation qui peut être gagnée devant le juge, avec disons au moins 90 % de probabilités.
Disons qu’on a alors une probabilité de 99% de voler sous les radars + probabilité de 90 % de d’avoir raison (soit on est contrôlé mais sans redressement, soit redressement mais on pense qu’on a 90 % de chances de gagner devant le juge), ça fait une probabilité d’être condamné de 0,1 %… Chiffres sortis du chapeau, ok, c’est à titre illustratif…

Si on veut du 100 % de certitude, on ne fait pas un montage SCI + location à sa propre SCI…

Pryx · #6

Bonjour;

Une optimisation qui mérité d’être creusée, est la chose suivante :

Considérant le patrimoine comme transmissible à ses enfants, et dans l’intéret patrimonial au niveau global.

SCI à l’IR avec démembrement des parts (don de la nue propriété aux enfants) - Eventuellement en franchise de droit (100k€ par enfant ET par parent tous les 15 ans)

La réalisation des travaux par le nue propriétaire sont déductibles de leur revenus.

C’est une optimisation transgénérationnelle, qui permet d’éviter :
1- Les droits de mutations
2- Permet une réduction d’impôt

Vous pouvez coupler cela avec un don manuel (31865 € par enfant tous les 15 ans). En franchise de droit.

Ce système permet une belle économie d’impôt pour les enfants et une transmission sans droits.

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Déduire les travaux de son logement loué à sa propre SCI ?

#1 04/06/2018 10h20

1 #2 04/06/2018 12h50

marvolo a écrit :

#3 04/06/2018 14h43

#4 04/06/2018 15h05

service public.fr a écrit :

#5 05/06/2018 06h48

#6 05/06/2018 13h49

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