Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ?

Bonjour,

concernant l’investissement locatif : un CDI est quasiment impératif pour pouvoir emprunter dans les meilleures conditions. Donc, faites vos investissements locatifs tant que vous êtes salarié.

Sur la location saisonnière : l’encadrement réglementaire a été cité, mais peu précisément. En l’occurrence, Strasbourg commence à mettre en place la "chasse" aux locations saisonnières. La règle applicable est à consulter ici : https://www.strasbourg.eu/documents/976 … e732ca40dc
Globalement, c’est similaire à Paris : si on loue sa RP, c’est 120 jours maxi par an. Si on loue un local qui n’est pas sa RP, c’est un changement d’usage, d’habitation vers "commercial", soumis à autorisation.
Comme à Paris, la règle est d’apporter une compensation, c’est à dire de transformer une surface équivalente de non-habitation (bureau, commerce), en habitation. Soit vous le faites vous-même (acheter par exemple un local de bureaux dans un immeuble et le transformer en logement loué à l’année), soit vous achetez la "commercialité" à un promoteur qui fait cela (transformer un commerce ou des bureaux en logements). A Paris, cette "commercialité" se vend dans les 1500 à 2000 €/m².
Mais, contrairement à Paris, Strasbourg prévoit d’accorder sans compensation un droit aux personnes physiques, pour 2 logements maximum, et pour 9 ans non renouvelables.
Si vraiment vous voulez vous lancer dans la location saisonnière, mon conseil est de vous lancer maintenant, de façon à obtenir cette autorisation de 9 ans, car ce régime est relativement généreux donc ça risque de ne pas durer. Notez quand même que cette autorisation n’a rien d’automatique et qu’il vous faut donc prévoir un plan de repli si vous ne l’obtenez pas (soit fournir la compensation demandée ; soit louer meublé mais à l’année).
Sinon, la compensation, ça reste jouable de le faire soi-même, y compris sur un seul bien : par exemple un petit immeuble de 1 grand commerce et 2 petits logements (ou un grand logement pouvant être scindé en deux). Le commerce est transformé en logement loué à l’année, et du coup les 2 logements peuvent passer en saisonnier. Un logement issu d’un commerce est souvent en RDC, peu lumineux, du coup ça ne se loue pas très cher ; mais c’est pas grave car il sert avant tout de compensation pour autorisation la location saisonnière, qui elle, est juteuse.
Toujours sur la location saisonnière : regardez bien les pratiques, sur Airbnb notamment, en termes de prix, de déco, etc. Regardez notamment les "top 10" ou "top 20" des locations les mieux notées et analysez ce qui fait leur attractivité (localisation, déco, services accessoires, disponibilité et qualité d’accueil de l’hôte…). Réciproquement, regardez celles qui sont mal notées et comprenez pourquoi.
Attention, la réputation internet est redoutable. Il faut être bon tout le temps, on ne peut pas se permettre de faux pas ou de mauvaise humeur, sinon la moyenne des notes dégringolera et le taux de remplissage aussi.

A l’investissement, pas de mystère : la rentabilité se construit à l’achat. Pour du saisonnier, pas question de mégotter sur l’emplacement, la luminosité etc. sous peine de proposer à la location un bien de second choix. Donc, il reste les autres pistes pour avoir une décote à l’achat : travaux nécessaires, assymétrie de marché, etc. Cf. posts de DDTee notamment sur comment trouver des biens en-dessous des prix de marché. Cf aussi l’exemple de cricri77700, utile aussi bien sur les prix d’achat que sur l’optimisation des travaux.
Vu votre compétence professionnel, un bien avec travaux est une bonne piste. Mais, comme l’a fait remarquer fort justement skarnik, un studio de 25 m² ne doit pas vous revenir à 6 k€/m² ! Optimisez le prix d’achat et le prix des travaux. Et faites 2 calculs de rentabilité différents : un en saisonnier, l’autre en location meublée à l’année. Si le bien ne vous rapporte pas au moins du 10-12 % bruts en location à l’année, c’est qu’il n’est pas encore assez optimisé.

En gestion d’un bien saisonnier : il faut bien être conscient des charges, coûts et impôts. Surin vous a fourni une bonne estimation des coûts réels. Ensuite, le temps que ça nécessite. Vos locataires peuvent arriver en avance ou en retard. Pour avoir un taux de remplissage élevé, il faut accepter les courts séjours (dès 2 nuits voire 1 nuit), ce qui est particulièrement chronophage. Si votre boulot ne vous permet de vous libérer comme vous voulez, il vous faut trouver quelqu’un qui puisse accueillir les locataires.

Je plussoie aussi la piste de la RP à retaper pour faire une bonne plus-value, en changeant de RP assez souvent. Pour l’exonération de la PV, pas de chose compliquée à faire, elle est automatique pour la RP. Par contre, ne laissez aucune trace que vous le faites sciemment pour la PV. Trouvez à chaque fois une raison "officielle" de changement de RP : pour avoir plus grand, pour vous rapprocher de votre travail…
Par contre, votre capacité d’endettement étant limitée, vous risquez de ne pas pouvoir emprunter 2 fois. Ca risque d’être PV sur la RP, OU location saisonnière, mais pas les deux !
Le préalable évident de cette stratégie, c’est d’arriver à faire une plus-value. Donc un prix d’achat vraiment cassé. Si vous payez le logement au prix du marché, puis faites des travaux coûteux, vous ne ferez jamais de PV, compte tenu des frais de notaire (voire d’agence) qui rabotent la marge.

Enfin, à propos de votre boulot : on ne fait pas toujours un métier qui plaît ; ou dans des conditions qui plaisent. Comme dit l’autre : "si le travail était plaisant, on n’aurait pas besoin de vous payer pour le faire".
Néanmoins, une piste possible d’évolution est : d’ici quelques années, devenir auto-entrepreneur en réparations-dépannage. C’est là qu’on peut appliquer des tarifs un peu boostés, surtout si on accepte de travailler de nuit et les week-ends. Ca fait des horaires déstructurés mais on peut bien gagner sa vie avec relativement peu d’heures (par rapport à d’autres secteurs du bâtiment). Les 2 préalables pour réussir sont : se former sur de multiples types de réparation (y compris serrurerie) ; être très bien référencé (internet, pub locale, etc.). Vu que c’est un marché juteux, la concurrence est féroce.
Si vous n’avez pas assez de dépannages pour en vivre, vous pouvez compléter avec des chantiers plus classiques, y compris comme sous-traitant d’autres entreprises qui vous délégueraient les petits chantiers ou vous appelleraient en cas de coups de bourre.

Dernière modification par Bernard2K (28/07/2018 08h40)