Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Merci Sebastac pour votre réponse,

Nous sommes actuellement en travaux pour (entre autres) mettre aux normes de sécurité et handicapés. Une rampe d’accès ainsi qu’un WC dans les communs et une chambre du RDC avec sdb adaptée vont être créés. La commission de sécurité est passée à notre demande il y a quelques semaines. Nous savons donc quels travaux nous avons à faire pour obtenir leur feu vert.

Pour ce qui est de la taille des espaces de vie pas de soucis. L’Etablissement est conforme aux demandes des gites de France en terme de surface des chambres et pièces de vie.

L’établissement était en activité Hôtel/Restaurant jusque Juin 2016 où les anciens propriétaires du fond ont déposé le bilan. Nous avons racheté pendant la procédure de liquidation. La société qui exploitait n’existe donc plus. Seul le fond de commerce et le matériel associé ont été sauvés.

La revente du fond une fois les travaux terminés est la solution la plus simple à mettre en place. A condition de trouver rapidement un repreneur.
Nous penchons toutefois pour l’exploitation en gite.
L’achat des murs et le financement des travaux ont été faits à 110% à crédit sur la SCI (Dont je suis gérante et majoritaire). Je crois savoir que la SCI n’a pas pour vocation les activités commerciales, donc les règlements de mes clients ne pourront pas être faits directement sous son nom, je me trompe ? Dans ce cas, la question est de savoir en fait si je peux exploiter en nom propre ? Et du coup comment vais-je rembourser l’achat des murs ? Je dois payer un loyer à la SCI qui couvre l’emprunt ?
Ce qui nous pose problème c’est cette partie du montage de l’activité Gite.

Pour la remise des clefs, vous pouvez simplement avoir de petits coffres fixés au mur avec les clefs dedans

Dans la pratique, je procède ainsi. Les locataires arrivent ainsi quand ils le veulent et repartent de même, sans nous voir bien souvent. Cela nous permet de vérifier après le ménage que rien ne soit détérioré car lors d’un état des lieux, on fait ça vite et mal, les locataires mal intentionnés sont doués pour masquer ce qui a été abimé et il n’est pas évident de tout checker.
C’est bien accepté.

Voici les statistiques de l’année dernière pour un appartement à Paris:
Check-in:
Lundi          14
Mardi           3
Mercredi     10
Jeudi          15
Vendredi     11
Samedi       13
Dimanche   10

Check-out:
Lundi          10
Mardi           9
Mercredi     15
Jeudi           9
Vendredi      9
Samedi        9
Dimanche   15

Durée et nombre de séjours:
1 nuit    9
2 nuits  11
3 nuits  18
4 nuits  21
5 nuits   6
6 nuits   4
7 nuits   2
8 nuits   1
9 nuits   2
>10       1

Difficile de tirer des conclusions par rapport aux jours d’arrivée et départ. Beaucoup de gens réservent des week-end du jeudi au dimanche ou du vendredi au lundi et en semaine du lundi au dimanche mais cela ne se traduit finalement pas dans les statistiques hormis le peu d’arrivées le mardi. Je ne pense pas que d’une année à l’autre on retrouve tant de similitudes donc cela reste aléatoire.

Par contre la durée des séjours est de plus en plus courte. Je demandais 3 nuits minimum auparavant, permettant 2 nuits en dernière minute. J’ai changé et permet dorénavant les courts séjours de 2 nuits quasiment tout le temps. Cela se verra dans les statistiques de 2017 car ils paraissent plus nombreux que les "3 nuits". Peu de 1 nuit, c’est plutôt pour boucher les trous entre deux séjours, dans ce cas je casse les prix pour remplir.

Je ferai aussi la liste des jours pendant lesquels la réservation est faite.

L’état des lieux qui consiste à recompter les fourchettes et serviettes, je ne l’ai jamais fait. Dans la pratique, il n’y a pas de vols.
Juridiquement je ne doute pas que cela ne convient pas mais il n’y a jamais eu de problème en particulier, les locataires acceptent le principe. Je conseille vivement aux locataires de me prévenir en cas de dégât quelconque, ça allège clairement la note. Parfois on leur explique et ils finissent par accepter (ex: lave-vaisselle bouché par mauvaise utilisation), perte de clé = pas de retour de caution, ils acceptent aussi.
Dans de rares cas le client conteste le retrait de caution (fêtards, fumeurs, appareil cassé mais sans le reconnaitre) mais il n’a pas beaucoup de recours. C’est l’exception, dans plus de 90% des cas cela se passe sans histoire.

C’est moins de 10%. La loi des séries fait que depuis 2 mois j’ai un panel de tous les cas litigieux:
_Clés perdues, 50€ réclamés pour apporter la 2nde en urgence, caution de 150€ non rendue, aucun problème d’acceptation (2 fois en 2 mois mais pas eu de pb depuis 2 ans juste avant).
_Lave-vaisselle bouché, on envoie les photos du filtre rempli de nouilles ainsi que la casserole, le lave-vaisselle qui déborde de mousse lors du cycle, la cliente est devant le fait accompli, elle accepte les 50€ de retrait (des jeunes qui ne savaient pas l’utiliser correctement).
_Retard de check-out, au temps passé car la personne du ménage doit attendre mais il est bien écrit que en cas de retard on se garde la possibilité de facturer une nuit supplémentaire, imaginez que les locataires suivants rappliquent.
_Odeur de cigarette: sans pitié, retrait de 100%, indiscutable, la personne peut se plaindre autant qu’elle veut, je suis intransigeant, idem le bruit sans respect des voisins etc…
_Appartement en bazar, sale avec vaisselle à faire: au temps passé, sans se presser.

Dans tous les cas les conditions d’annulation sont strictes, jamais de remboursement sauf exception des CG des sites de mise en relation.

On donne toujours un appartement irréprochable aux équipements fonctionnant à 100%, le radiateur est tombé en panne le 31 décembre à 18h, à 21h un autre arrivait sur place. On fait en sorte que tout soit toujours en état, il n’est pas question de laisser s’accumuler les petits défauts donc c’est facile d’identifier ce qui ne va pas.

J’essaie d’être joignable très rapidement en cas d’urgence et apporter une solution immédiate, parfois je suis tranquille, le mois dernier j’ai été plus souvent dérangé.

En cas de commentaire négatif, je relance 2 ou 3 locataires qui ont été satisfaits et ils mettent un bon commentaire.

Non, jamais. Certains sont surpris mais je les rassure en disant que j’annule simplement la transaction de la caution, que si je m’amusais à les garder, je ne serai pas référencé depuis 10 ans sur les sites.

Mon dernier locataire de Bangkok (français) a tiqué. Je ne voulais surtout pas le rencontrer (un cas !). Il est parti en laissant en bor***, crade comme pas possible, matelas ravagé, 2 bonnes journées de travail, il n’a même pas rendu clés et carte. J’avais 1000€ de caution. Je savais à quoi m’en tenir.

A Paris j’en ai eu aussi des fêtards dans un ancien appartement qui s’y prêtait. J’ai connu les remises en état générales, je passe les détails. Globalement les cautions compensaient (300€ ou 900€). Les fêtards ont la particularité de ne pas être regardants sur les conséquences de l’argent versé, on n’entend plus parler d’eux. On a beau leur dire de faire moins de bruit lors de leur soirée sous la pression des voisins sinon la caution y passe, ils y sont hermétiques mais c’est rentable jusqu’à ce qu’avec le voisinage ce ne soit plus possible (les cautions les ont aussi irrigués en attendant avant que j’y mette fin en vendant). Loué jusqu’au lundi, vendu vide le jeudi.

J’ai un tarif à la nuit (autour de 80) + 70 ou 80euros forfaitaires par séjour. Cela fait un tarif dégressif, plus on loue longtemps, plus le tarif à la nuit diminue. Je m’y retrouve donc sur les 2 nuits car je prends 70euros à chaque fois. Il faut une gestion en conséquence (ménage draps) mais cela fonctionne.

creusois a écrit :

est-ce plus  difficile de  remplir complètement votre planning ?

A l’usage non, j’avais peur que les gens ne prennent que des week-end 2 nuits mais dans la pratique il y a de tout. Le 2 nuits est vraiment une tendance, peut-être aussi que comme peu les proposent je me retrouve mieux positionné sur cette durée mais je m’y retrouve par un prix supérieur à la nuit.
Quand j’ai un trou de 1 ou 2 nuit je mets les prix à la nuit à 20euros par exemple (+ les 70 ou 80 forfaitaires).

Perso j’ai testé cela cet été .
PLUS JAMAIS .

- chronophage en temps
- locataire très exigeant ( il y a que 4 fourchettes… Par exemple ) bref faites la vaisselle et vous aurez votre fourchette …

Mais c’est quand même rentable donc je pensais le faire sur un ou deux appartement seulement … mais quand on voit que la location meublé cours séjours va être taxe au RSI dans un avenir très proche…. sans moi..

DDtee a écrit :

Au delà de l’utilité, cela vous a peut-être échappé, mais c’est la loi…

bof, la loi qui protège le locataire, c’est à dire entre lui et vous, celui des deux qui a le plus de chances de fracasser votre appartement…

Alors…

Franchement, je plafonne à 300 ou 310 nuits, je pourrais aller à 330 si tout va bien (soit 90% de remplissage) mais 350 ou 360 nuits par an avec des séjours moyens de 3-4 nuits, c’est impossible pour moi.

Pour revenir sur mes statistiques, sur 75 séjours, 50 sont de 2, 3 ou 4 nuits soit les 2 tiers.
La durée moyenne d’un séjour est de 3,85 nuits.
Mestra je serais curieux de connaitre vos statistiques pour arriver à 360 nuits/an (nb de séjours par ex ou durée moyenne).

A noter qu’en 2 mois en 2017 j’ai déjà 3 check-in un mardi alors que j’en avais 3 pour tout 2016.
Je pense donc que cela ne veut pas dire grand chose, beaucoup de voyageurs font Londres 2 ou 3 nuits, Paris, Nice et Rome idem et ca y est, ils ont "fait" l’Europe. Les jours d’arrivée ou de départ donnent finalement peu d’informations.

J’ai commencé l’année avec un trou de 9 nuits début janvier. Du vendredi au dimanche donc 2 week-end qui plus est. Rien à faire, quand ça veut pas se remplir, ça veut pas. L’an dernier j’avais loué 25 nuits d’un coup en janvier à une asiatique, là j’arrivais à 100%.
En février j’en suis à 25 nuits, je considère que c’est bien, c’est même un record pour février.
12 nuits vides = déjà un remplissage annuel inférieur à 97%. Vous annonciez 99%, je considère que c’est impossible. Vous répondez tout le temps à côté (en fait vous ne répondez pas), les chiffres ne mentent pas, c’est comme votre objectif de rentabilité de 25 à 35%, vous avez fini par reconnaitre que ce n’était pas réaliste.
J’ai déjà atteint 20% de rentabilité annuelle brute sur des biens en saisonnier, il se trouve que tous ceux qui ont raconté avoir de meilleurs rendement sur ce forum étaient fâchés avec les chiffres, on va dire, pour être gentil.
Je ne crois pas plus à votre "Je gère aussi des appartements sur Paris, et je suis à 99% de taux de remplissage".
Pourquoi y accorderais-je davantage de crédit que votre objectif de 35% de rentabilité?
99% de remplissage = 360 nuits minimum.

Je fais comme vous et de moins en moins de clients réservent longtemps à avance mais je continue de le permettre. Je vise 310 à 320 nuits, c’est bien ambitieux et cela signifie un remplissage de 85 à 88%. Avec plusieurs biens on peut augmenter le remplissage de certains appartements mais au global on retombera autour de 90% sur l’ensemble. Entre les annulations, les mois de creux, les aléas divers (grèves, attentats, météo…) je ne vois vraiment pas comment pourrait-on remplir 360 ou 361 nuits par an en ayant une moyenne de séjour inférieure à 5 nuits.

Pour ma part, débutant la location saisonnière depuis juin 2016 :

- pas de check-in (boitier à code) - pas d’etat des lieux (pas de vol), ou au pire je met ca dans "perte et profit"
- ménage délégué (famille sur place), je ne gère que les mails (semi automatisé avec les modèles que l’on trouve sur les OTA), les contrats et les appels éventuels
- je mets des séjours de 2 jours minimum à plus d’un mois. Moins d’un mois avant, j’autorise les séjour de 1 journée ("bouche-trou")
- utilisation d’un channel manager pour éviter les double-resa et gérer les tarifs facilement.
- taux de remplissage (estimé) : 330 jours / an
- Beaucoup de réservations Booking (une machine !), mais je commence à avoir des revenants qui réservent directement par ma page Facebook (que je vais essayer de "développer")

En fait vous avez sorti un "TR" de 99% comme vous auriez pu dire 95% ou 90%. Vous n’en savez rien. Tout comme votre rentabilité à 35% ou les 95% de remplissage des appartements de votre amie à Manille, vous ne vous basez sur aucun chiffre pour diffuser ces fausses informations, irréalistes et farfelues.

Alors oui les annulations permettent d’augmenter artificiellement son TR. Mon record c’est 42 nuits en un mois. Mais sur l’année on a plutôt entre 5 et 10 nuits annulées, payées puis relouées. Je ne dis pas cela au doigt mouillé, c’est mon retour de 10 années d’expérience. Ca ne transforme pas le TR annuel, vous n’arrivez pas à 99% car vous n’en savez rien et c’est tout.
Pas plus que Link182 arrivera à "- taux de remplissage (estimé) : 330 jours / an"
C’est basé sur une estimation, optimiste, tronquée, de la réalité.
SVP messieurs, lorsque vous publiez des chiffres, basez-vous sur du concret, par exemple Link182 vous auriez pu écrire qu’ayant loué 115 nuits en 6 mois l’an dernier, vous visiez 330 cette année.
Mais vous ne parlez pas de résultats, aucun chiffre concret, mystère…

Le but d’un forum n’est pas raconter que l’on a la plus grosse, à ce jeu je vais vous faire une confidence, c’est moi qui ai eu la plus grosse rentabilité du forum immo:
Mon record de location de RP dans laquelle je vivais et ai investi 200k euros a été de 4980€ sur un mois. Soit une rentabilité de 29,88%. Bruts, sur un mois seulement…
A l’année je dépassais 20%. Bruts toujours.
C’est moins - je pense - en net que les rentabilités - concrètes celles-là - de cricri et DDtee.

Quand votre RP vous rapporte plus que votre salaire et a un taux de remplissage même inférieur à 90%, vous n’avez plus de RP et vous vous demandez pour quoi vous travaillez.
J’ai donc arrêté.