Modèle de business plan pour un investissement locatif ?

Bonjour,

Je pense que la forme est importante.
Elle doit être claire et succinte.

De mon coté je fais à chaque fois :
Un presionnel de compte de résultat comptable sur 2/3 ans
Un prévisionnel de trésorerie sur 2/3 ans
Une annexe avec les hypothèses (volontairement pessimiste)
Une annexe avec des éléments tangible pour appuyer les hypothèses. (offre de location similaires du boncoin, offre de vente, pour justifier de la valeur de l’actif, copie des baux en cours le cas écheant, données clés que je trouve sur le site de l’Insee… tout ce qui peut être probant)

Ca tient en 4/5 pages.
C’est assez clair et le format est intangible afin de pouvoir garder les repères avec mon conseiller bancaire.

Je privilégie la relation commerciale avec lui, le taux proposé est toujours cohérent avec l’offre de marche que je benchmark sur l’observatoire des taux de meilleurtaux.
Je ne court pas au mieux disant, je préfère pouvoir avoir une relation humaine et un seul interlocuteur.
C’est peut être moins rentable à court terme, mais cela me permet d’avoir un accord et une proposition rapide. Le dernier bien a été validé en moins de 2 mois entre la négo avec le vendeur et la signature de l’acte.

Je rejoins l’avis de lachignolecorse…

Pour faire simple, en France, les banques prêtent sur la base des revenus: si vous n’en avez pas, ceux d’un associé ou d’une épouse peuvent faire l’affaire s’ils sont suffisants. Sans revenus, il faut des garanties… par exemple, un bien immobilier sans crédit.

Après, sans vous connaître et sans savoir ce que vous convoitez, dur d’en dire plus…

Pour ce qui est du business plan, une page où tout est résumé (revenus, patrimoine, emprunt, CRd, vos réalisations et ce que vous souhaitez acquérir etc etc…) + des annexes prouvant vos dires. Être bien clair et sur de vous. Le but est que votre interlocuteur sente qu’avec vous c’est « ceinture et bretelles ».

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (04/08/2018 22h41)

Les réponses vous ont été données, plusieurs fois déjà, vu que c’est le deuxième fil que vous lancez sur le même sujet. Une banque prête à quelqu’un qui a des revenus et/ou des garanties. Les différents solutions ont été évoquées.

A noter que les restaurants, propriété de la SCI, ne peuvent pas être hypothéqués pour garantir votre emprunt en nom propre. Cf : Hypothèque d’une SCI pour un associé - Veber Avocats

Par contre, il est probablement possible de nantir vos parts de la SCI pour garantir votre emprunt en nom propre. Cette SCI semble valoir un paquet de sous, je ne vois pas pourquoi un tel nantissement ne serait pas une garantie acceptable par la banque.

Sinon,vous pourriez probablement faire l’achat de cet immeuble par la SCI, qui pourrait alors hypothéquer les restaurants (si elle les hypothèque pour garantir votre emprunt en nom propre, elle ne respecte pas son intérêt social ; en revanche si elle les hypothèque pour garantir l’achat suivant de la même SCI, c’est bien dans son intérêt social). Mais qui dit achat par une SCI IS dit adieu au statut LMP.

Vous devriez vous demander sérieusement si cet achat ne doit pas être fait par la SCI. demandez une simulation à votre expert-comptable ; en première approche, il me semble que ça serait assez comparable à le faire en LMP ; en tout cas il ne me vient pas en tête de gros inconvénient à le faire par la SCI plutôt que en nom propre.

Je croyais que vous vouliez dégager des revenus pérennes, pas faire de l’achat-revente ! Si vous envisagez de revendre relativement rapidement plusieurs logements de cet immeuble, attention au risque de requalification en marchand de biens.

Bref, si vous voulez absolument être LMP, il faut faire l’opération en nom propre, donc il vous faut apporter à la banque des garanties : soit le nantissement des parts sociales de la SCI, soit un proche avec des revenus solides qui se porte caution pour votre emprunt. Soit avoir un CDI hors période d’essai.

Bernard2K a écrit :

Par contre, il est probablement possible de nantir vos parts de la SCI pour garantir votre emprunt en nom propre. Cette SCI semble valoir un paquet de sous, je ne vois pas pourquoi un tel nantissement ne serait pas une garantie acceptable par la banque.

Le nantissement de parts n’a qu’une valeur très relative pour une banque.
Le gérant peut vendre librement tous les actifs, récupérer ses CCA ou se verser des dividendes sans que la banque soit informée, et elle se retrouve avec les parts d’une coquille vide.