Bail agricole : comment récupérer ses terres ?

La safer n’aura pas forcément les moyens d’acheter.
Parmi les critères outre les points évoqués par ailleurs par vous même, la situation du bien est également regardé en terme de mise en péril ou non des exploitations/de l’espace agricole et de pérennité de l’activité agricole au plan local.

Qu’apporte votre question à laquelle j’ai répondu par ailleurs également sur votre file de présentation ?
Il existe des contrats de travail avec des devoirs de réserve suivant les sujets abordés, ce forum (…) public par définition m’incite à la dite réserve : en dehors de vos travers soulignés par ailleurs vous devrez vous satisfaire de ces réponses.
Ouvrez une file avec cette question si elle vous semble essentielle mais  ce n’est pas l’objet du débat, d’autant que le net est plein d’affabulateurs, malades mentaux divers et variés vu qu’il est difficile de prouver ses propos.

Merci à tous pour vos commentaires !

Avec :

code rural et de la pêche Article L416-1

    Modifié par Ordonnance n°2006-870 du 13 juillet 2006 - art. 11 JORF 14 juillet 2006

"Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l’article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.

Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l’application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).

Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.

Le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l’article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre."


je devrais facilement récupérer mes terres puisque les 2 co-preneurs ont respectivement 70 et 65 ans !

Il suffit de faire respecter le code rural………

Je déterre ce vieux sujet sur les terres agricoles (quel jeu de mot ^^).

Nous allons prochainement déménager dans une commune plus rurale dans la région Auvergne Rhône Alpes. Or, la proximité de St Etienne et de Lyon en font une destination prisée pour des résidences secondaires, c’est même noté sur le site de la mairie, c’est pour dire…

Nous suivions les annonces de vente et de location depuis quelques mois en dilatante, et depuis quelques semaines de façon active. Force est de constater qu’il ne reste en vente que ceux que personne ne veut, et que même avec des travaux pharaoniques, il y a des points négatifs (proximité route, proximité voisin, éloignement,…).

Il y a quelques terrains constructibles en vente, en lotissement, dans les 800m², mais qui nous tentent peu.

Un terrain agricole de presque 2 hectares a été mis en vente avec une portion constructible.
Il se trouve proche du bourg, et en zone UAc sur une portion, le reste étant en A.

Mon conjoint a été visité et le terrain est proche du bourg, plat, jolie vue, quelques maisons autour (zone UAc, donc peu dense) et le bourg est à moins de 2km.
Le problème vient du fait que les terres sont actuellement louées à un agriculteur, qui souhaitait racheter la portion agricole. Vu le prix, majoré par la portion constructible, il ne peut pas à ce prix.

Je vois l’intérêt de ce terrain justement pour la portion agricole, qui pourrait concrétiser mon rêve d’avoir mon équidé avec moi.
Le centre équestre est à 2.5km, par chemin agricole pratiquable, et un peu moins par la route.

stef8080, le 25/08/2018 a écrit :

La solution c’est de passer un diplôme agricole pour reprendre ses terres le moment venu peut-être.
Le système est archaïque.

Oui, et donc ? …
Dans mon cas ?…

[url=https://www.oise.gouv.fr/content/download/7693/51223/file/activites%20%C3%A9questres%20dans%20le%20monde%20agricole%20.pdf]Activité équestre[/url] a écrit :

Conditions supplémentaires
pour les projets équins :
La Surface Minimum d’Installation équivalente (SMI) étant fixée à
10 équidés, les projets doivent comporter un nombre d’équidés
suffisant, correspondant au seuil d’assujettissement à la MSA (1/2
SMI soit au moins 5 équidés). Le candidat doit démontrer la
viabilité de son projet et présenter une étude de marché réaliste et
approfondie

Pour avoir ma jument, je dois en prendre 4 avec ?…

delta, le 25/08/2018 a écrit :

Je vous conseillerais plutôt d’en discuter avec un notaire. Le sujet est très technique.

"Les baux ruraux : on sait quand ça commence mais pas quand ça se termine…"

Je rejoints la citation, je ne vois pas comment libérer ces terres.
Et je ne me vois pas encore solliciter mon notaire pour une ébauche de projet…

Bernard2K, le 25/08/2018 a écrit :

Comme dit par langoisse, est-ce nécessaire de libérer le terrain pour le vendre ? Etes-vous sûr de le vendre plus cher s’il est libre ?

Mes conseils :
- aller voir votre notaire et demandez-lui conseil.
- armé des bons conseils du notaire, il me semble qu’il faut aller négocier avec les deux co-preneurs, leur parler des charmes de la retraite, les plaindre de la difficulté de leur métier, etc. Et peut-être finir par proposer une compensation en liquide pour qu’ils prennent leur retraite ensemble et résilient le bail…

Le terrain n’a d’intérêt que pour les hectares agricoles attenants, dans mon cas.
Pour mon conjoint, c’est différent, il est emballé par la portion constructible, dans ce petit hameau, tout près du bourg, sans pour autant être collé par les voisins dans ces fameuses "maisons de bourg" sans extérieur.

L’agriculteur n’a aucune volonté, ni intérêt à lâcher ce bail. Il aura acheté le terrain, s’il n’y avait pas ce petit morceau constructible.

@amoilyon, au final, j’ai pas compris ce que vous souhaitez.
l’ensemble du terrain : les 2h, dont une partie agricole et une partie constructible ou juste la partie constructible ?

Sinon, de souvenir, mon notaire m’avait conseillé d’insérer une condition indiquant que le terrain est libre de tout bail et de toute occupation (histoire d’éviter l’ennui du bail agricole).

Le problème si vous voulez tout le terrain est qu’il va falloir sortir du bail, et pour un non agriculteur, c’est très très compliqué!

La solution simple reste effectivement d’acheter le terrain et de maintenir le bail en l’état, mais dans ce cas, il sera loué, donc pas à votre disposition.

Je pense que le coeur de problématique est ici : le bail agricole sur le terrain.

Mon petit doigt me dit que c’est un terrain qui va rester longtemps à la vente…
D’ailleurs, si c’est bien celui que j’ai trouvé, je le trouve en vente depuis Novembre dernier.
Ca fait long pour un période où tout se vend!

gunday a écrit :

@amoilyon, au final, j’ai pas compris ce que vous souhaitez.
l’ensemble du terrain : les 2h, dont une partie agricole et une partie constructible ou juste la partie constructible ?

C’est bien les 2h qui sont attenants qui m’intéressent.
Sinon, un terrain constructible de 1000m² serait largement suffisant.

gunday a écrit :

Sinon, de souvenir, mon notaire m’avait conseillé d’insérer une condition indiquant que le terrain est libre de tout bail et de toute occupation (histoire d’éviter l’ennui du bail agricole).

Justement, il n’y a pas cette condition. Et l’acte d’achat indiquera que le bien est loué.
Même principe que quand vous achetez un appartement qui est déjà loué.

gunday a écrit :

Le problème si vous voulez tout le terrain est qu’il va falloir sortir du bail, et pour un non agriculteur, c’est très très compliqué!

Voilà tout mon problème.

gunday a écrit :

La solution simple reste effectivement d’acheter le terrain et de maintenir le bail en l’état, mais dans ce cas, il sera loué, donc pas à votre disposition.

Je pense que le coeur de problématique est ici : le bail agricole sur le terrain.

Exactement, ce n’est pas en être propriétaire qui m’intéresse, mais de pouvoir en avoir l’usage

gunday a écrit :

Mon petit doigt me dit que c’est un terrain qui va rester longtemps à la vente…
D’ailleurs, si c’est bien celui que j’ai trouvé, je le trouve en vente depuis Novembre dernier.
Ca fait long pour un période où tout se vend!

Le prix est élevé pour un terrain agricole, et même pour un terrain constructible. Il y a la possibilité de faire plusieurs maisons, ce qui n’est pas notre souhait.
En fait, j’aurais voulu moins de m² constructible et surtout le terrain agricole libre…

Iqce a écrit :

Bonjour,

Il faut donc trouver une affaire qui soit bonne pour toutes les parties ; par ex l’agri devient propriétaire de tout sauf le UAc et vous lui louez des terres (celles-ci ou d’autres) pour vos besoins.
Pour cela je vous conseille un tiers de confiance (enfin, surtout de confiance pour l’agri) : un élu, un intervenant de la Chambre, de la SAFER…Ne sous estimez pas le relationnel dans ce genre de cas, sans oubliez que vous êtes les étrangers nantis (le mauvais rôle).

PS : j’interviens en AURA.

J’ai beau tourner le problème dans tous les sens, nous serons toujours les " riches qui ont acheté le terrain agricole de TrucMuch et qui veulent le virer alors que c’est son terrain depuis X années".

Déjà que nous arrivons dans une nouvelle région et que je souhaite qu’on puisse s’intégrer, ça ne va pas faciliter les choses…

Pour le tiers de confiance, pourquoi l’agriculteur changerait quelque chose ?
Il loue à prix plus que modique une terre, et le bail est plus que protecteur pour lui.

delta a écrit :

Une telle situation me semble inextricable / insoluble. Je ne connais pas ce dossier dans les moindres détails, mais si j’étais à la place du propriétaire de ces terres agricoles, j’aurais agi différemment. Je m’explique : j’aurais subdivisé le terrain agricole de 2ha en deux terrains distincts. Le premier de 1,5ha proposé à l’achat à l’agriculteur qui loue actuellement le terrain. Un second terrain de 0,5ha contenant la partie constructible (5000m2 c’est suffisant pour une maison ?). Évidemment, il faudrait motiver un peu l’agriculteur pour la réalisation de l’opération… Je ne sais pas si cela est réalisable en pratique, mais si les 2 parties (bâilleur et preneur) sont d’accords, je ne vois pas bien ce qui serait bloquant ?

Seule une partie des 2ha est constructible, et bien moins que 5000m².

Le propriétaire loue actuellement au prix "en vigueur" ces ha à l’agriculteur, qui souhaite racheter tout le zonage "A". Il est parfaitement d’accord pour laisser la partie UAc.

Mon conjoint serait d’accord avec cela, car il regarde les maisons à construire et se plait sur le terrain.

Pour moi, l’intérêt de ce terrain est UNIQUEMENT pour ses hectares agricoles, me permettant d’avoir mon équidé (avec son futur copain tondeuse - car maintenant tout le monde a vu avec le confinement qu’on devient fou à rester tout seul chez soi) sous ma fenêtre, et de ne pas aller faire X km et payer une pension.
De découper le terrain en un bout de 5000m² n’est largement pas suffisant dans mon cas.
Les équidés labourent le sol, des parties seront en gadoue, il faut pouvoir tourner, … Bref, l’intérêt est d’avoir ces 2 ha, pour mon propre usage.

Le problème qui se pose est que le bail agricole est plus que protecteur pour l’agriculteur, et que je trouve cela pour le moins dommage d’avoir un champ de blé sous mes fenêtres, sur mon terrain, et d’aller faire 10 bornes pour voir mon équidé, sur le terrain de quelqu’un d’autre.

Je vais peut-être dire une bêtise, mais sans acheter le terrain pourquoi ne pas directement approcher l’agriculteur visiblement indélogeable et lui proposer une somme pour faire paître votre cheval sur "ses" terres ? Une sorte de Droit de pâturage ? Wikipédia qui pourrait peut-être s’avérer plus rentable pour lui et vous au final si vous n’utilisez qu’une partie de la parcelle ?

@doubletrouble : notez que c’est à peu près ce que j’ai évoqué, mais notre amie n’en veut pas. Par contre un bon paysan est toujours preneur quand c’est rentable pour lui.

@amoilyon : pour le tiers de confiance, visiblement vous n’êtes pas du tout habituée à la mentalité des petits villages / petits bourgs campagnards…C’est une erreur je vous assure, mais je n’insiste pas

Edit : je me dis qu’il faut que je fasse un post plus intéressant .
Faites attention dans vos recherches ; même en zone U et également sans PLU au RNU ou en Loi Montagne, la notion d’annexe est très encadrée. Si vous avez un bien avec un grand terrain, rien ne dit que le box à créer sera accepté.

La protection de l’agriculteur locataire, et la difficulté du non agriculteur à acheter des terres agricoles, ça sert très exactement à éviter ce que vous voulez faire : des gens riches qui viennent de la ville et qui mettent la main sur des terres agricoles juste parce qu’ils sont assez riches pour se les payer, et ensuite ils y mettent un cheval en patûre, parce que le cheval est un loisir de gens riches, et ils ajoutent une brebis qu’ils appellent une tondeuse écolo, ces urbains… Je caricature bien sûr, et vous me pardonnerez de forcer ainsi le trait, mais c’est pour cela que la loi protège les agriculteurs, et c’est aussi comme cela que réagissent les locaux.

Vous dites en substance : je ne vais quand même pas prendre 4 autres chevaux et m’installer agricultrice pour avoir le droit d’exploiter ce terrain ?

Feriez-vous cela que cela serait encore très long et difficile de récupérer l’usage du terrain. En devenant agricultrice, vous deviendriez l’égale du locataire : une agricultrice contre un agriculteur. Sauf qu’il y a un qui a un bail. Le bail est très protecteur du locataire. C’est normal : il a un droit sur ce terrain, un droit au long cours. Ce droit vient entamer le droit de jouissance du propriétaire. C’est comme ça. De la même façon, en location d’habitations, le bailleur ne peut pas reprendre le logement comme il l’entend, même s’il a besoin de se loger lui-même : c’est seulement à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis. Ca a beau être à lui, il a beau avoir besoin de se loger, la loi protège le locataire qui a un bail.

amoilyon, le 24/04/2021 a écrit :

Nous quittons notre région montagneuse pour cette nouvelle région rurale avec un projet de reprise de boîte pour mon conjoint dans ce village. Boîte qui a un demi-douzaine de salariés, et où il souhaite recruter d’autres temps plein.
Je vais me présenter d’ici quelques semaines à un employeur, qui semble bien intéressé, pour débuter en septembre, toujours dans ce village.
Nous allons inscrire les enfants dans l’école et la crèche du village.

Nous cherchons donc à vivre dans le village. Je pense que nous faisons également vivre le village

Et donc ? Le village devrait vous en être reconnaissant ? L’agriculteur devrait renoncer à son bail ? Ce n’est pas comme ça que fonctionne la psychologie humaine, la plupart du temps.

Le fait que vous arriviez avec vos sous, que votre conjoint reprenne une boîte et embauche, que vous trouviez facilement un boulot bien payé, tout cela aggrave votre cas ! Si les gens doivent vous trouver sympathiques, ça sera malgré ce handicap de départ !

Ça me rappelle les personnes qui disent " c’est si cher, nos enfants ne peuvent même plus acheter ici et sont obligés de s’éloigner" et en même temps se frottent les mains quand ils vendent leurs maisons au prix fort.

Vous avez parfaitement raison : ils le font quand même.

Je pense que l’agri ne veut pas lâcher et que le vendeur vise le " riche citadin venu se mettre au vert et naïf sur les baux agricoles". Et qu’il fasse son affaire de ce bail.

Vous avez parfaitement cerné la situation. Voyez-vous une façon de convaincre l’agriculteur et/ou le vendeur de faire autre chose que ce qu’ils ont prévu de faire ? Non ? Moi non plus.

Des pistes vous ont été données : passer par des tiers. Discuter.

De toute façon, vous êtes quasiment décidés à acheter ce terrain et à construire dessus, vu que c’est à peu près la seule solution. Ce qui vous fait suer, c’est que vous aurez un pré ou un champ "à vous" et que vous ne pourrez pas l’utiliser, à cause de ce foutu bail. Eh oui, c’est comme ça. Pour autant, une fois que vous serez proprio, vous aurez mieux fait connaissance avec l’agriculteur. Avec un peu de chance, vous lui aurez rendu service quelques fois. A ce moment-là, quand vous vous connaîtrez mieux, vous arriverez peut-être à cerner ce qui pourra le convaincre de laisser paître votre canasson sur "son" champ… Il faut laisser le temps au temps. C’est ce qui fait le charme de cette affaire : on ne sait pas comment ça va évoluer et il va falloir développer des trésors de diplomatie pour finir par en tirer avantage. Je pense que vous avez les compétences pour y arriver, à condition de ne pas brusquer les choses. Vous serez très fière le jour où ça arrivera enfin.

En fait, la situation c’est un peu ce que je pressentais : le vendeur veux faire de la marge, mais "oublie" le bazar (le bail agricole) qui traine dans ce qu’il vend.

Et honnêtement, annoncer un terrain de 1000m² ou de 20.000m², on vise pas la même clientèle.
Mais si au final il n’y a que 1000m².
Quand à diviser le terrain, je me demande s’il y a pas une subtilité qui vous échapperais qui empêcherais cette manœuvre.
Qu’en est il au niveau cadastrale ?
Est ce que par exemple le terrain juste agricole ne serait pas enclavé par les autres terrains ?

En fait, pourquoi le vendeur ne fait pas la démarche d’essayer de vendre un terrain nu, sans location ?
Il vous a expliqué ce point là ?

Une autre option est peut être de prendre directement contact avec le locataire du terrain ?
Vous aurez peut être un autre son de cloche.

Une autre option, à voir si vous êtes prêt à jouer vos projets pros au poker menteur : en faisant passer subtilement le message à vos contacts pros, municipaux, etc que la taille du terrain est prioritaire sur vos projets pro.
Par contre c’est du quitte ou double.
Et ça peux aussi fonctionner mais créer des ennuis par la suite (genre le maire qui met la pression à l’agriculteur pour vous capter, vous aurez le terrain et un ennemi…)

Dernière possibilité, plus compliqué : vous renseigner si aucun pro ne vend le terrain.
Notre voisin qui vend, on a eut une version du pro (qu’on connait par ailleurs, ça tombais bien) très très différente.

Pour conclure, vu le contexte, je ne vois pas beaucoup d’issue :
- la plus probable, l’agriculteur reste sur le terrain (en locataire ou propriétaire)
- la moins probable, vous arrivez à un point d’entente avec le locataire et tout le monde est content
- la possible, selon les susceptibilités de chacun, vous finissez brouillé avec votre locataire agriculteur, et vous avez pas fini d’en baver!

perso, quand j’entend parler de bail rural, je fuit…
Bon courage!

delta a écrit :

En l’état actuel, cette parcelle de 2ha me paraît invendable

Premièrement, en relisant attentivement ce qu’écrit amoilyon, je n’ai pas l’impression que le propriétaire actuel soit opposé à vendre séparément la partie agricole à l’agriculteur, et la partie constructible à un autre acheteur. C’est peut-être même déjà envisagé ? En tout cas, une discussion posée entre les parties prenantes permettrait sans aucun doute d’arriver à une telle solution. C’est surtout amoilyon qui y est opposée, parce qu’elle rêve d’installer son canasson sur la partie agricole…
En tout cas, d’après les informations recueillies jusqu’ici, vendre séparément la partie agricole et la partie constructible ne semble pas exclu.

Deuxièmement : même si la parcelle est vendue d’un seul tenant, ce n’est pas du tout invendable.

Amoilyon a indiqué deux choses :
- commune très prisée pour les résidences secondaires. Or, les Lyonnais ont un gros pouvoir d’achat et sont dégoûtés des prix atteints par la région lyonnaise, donc ils s’éloignent et ils achètent.
- le terrain est vendu au prix de sa partie constructible. Donc, la partie agricole est quasiment donnée.

Donc, c’est vendable. La partie agricole est une bizarrerie, mais c’est une bizarrerie supportable. La preuve : amoilyon et son conjoint vont l’acheter. Et si ce n’est pas eux, ça sera quelqu’un d’autre.

Qui plus est : amoilyon nous a dit que, sur la partie constructible, il y a assez de surface pour faire plusieurs maisons. Même si on ne veut pas de voisins pour l’instant, il me paraît particulièrement avisé de préfigurer le futur découpage, au niveau technique (accès, réseaux) et urbanistique (autorisations à déposer ou au moins à préfigurer). Comme ça, le jour où on revend, on vend d’une part une maison, d’autre part des terrains constructibles, et on fait une énorme plus-value. On peut même construire d’ores et déjà la ou les autres maisons et leur trouver de l’usage (par exemple les locaux professionnels d’amoilyon ou de son conjoint tout en veillant à ce que cela reste convertible en habitation, ou bien encore de la location saisonnière, pour éviter la location longue durée qui fournit des "voisins" que l’on veut éviter).

Troisièmement : l’intérêt du vendeur et celui de l’acquéreur sont souvent diamétralement opposés.
Vous dites en substance que, si le vendeur était avisé, il séparerait son terrain en une partie agricole vendue à l’agriculteur et une partie constructible. J’ajoute : et il scinderait cette partie constructible en plusieurs parcelles constructibles vendues viabilisées. Vendre à la découpe fournit presque toujours le meilleur revenu. Or, le vendeur chercher à vendre l’ensemble à un seul acquéreur, ce qui le rend plus difficilement vendable (mais pas invendable). C’est bien parce que le vendeur n’a pas l’envie ou les moyens de faire ce travail de vendre à la découpe qu’il y a une bonne opportunité pour un acquéreur dégourdi.

Je conseille à l’acquéreur potentiel de ne surtout pas inciter le vendeur à vendre séparément la partie agricole et la partie constructible. Vendre tout ensemble rend plus compliqué de trouver un acheteur, ce qui limite la concurrence à l’achat : tant mieux pour l’acquéreur potentiel. Je conseille à l’acquéreur potentiel d’acheter telle quelle cette parcelle qui a beaucoup de potentiel, sans inciter le vendeur à vendre séparément. Puis, seulement une fois que l’acte authentique est signé, de préparer au mieux une revente à la découpe (même si elle ne doit avoir lieu que dans 20 ans). J’insiste : seulement alors. Dans un village, tout se sait. Si on fait venir un urbaniste ou un géomètre sur la parcelle avant l’achat, très rapidement le vendeur entendra quelque chose du genre : "Eh, Fernand, vous savez que les Lyonnais envisagent déjà de revendre votre parcelle à la découpe ? Ils ne l’ont pas encore achetée qu’ils veulent déjà la revendre par morceaux ! Je vous l’avais bien dit que c’est que vous devriez faire, vous en tireriez davantage d’argent !".

Un acquéreur qui dit au vendeur, d’une façon ou d’une autre : "ça vaudrait plus cher à la découpe", et ensuite le vendeur lui dit "je ne vous vends plus, car je vais découper puis vendre à la découpe, vous aviez bien raison", ça s’est déjà vu, de très nombreuses fois ! D’où l’intérêt de savoir tenir sa langue et de ne laisser paraître aucun indice de découpe, aucune suggestion que la vente est mal fagotée, aucun étonnement qu’une parcelle agricole et une parcelle constructible soient vendues ensemble…

Parce que, si vous dites au vendeur "pourquoi ne séparez-vous pas la partie agricole et la partie constructible", et que cette idée de scinder la parcelle fait son chemin… Si ça se trouve, dans un an, il vend plusieurs parcelles de lotissement. Une fois que vous lui avez mis la puce à l’oreille, rien ne vous dit qu’il va s’arrêter à séparer en deux parcelles seulement, agricole d’un côté et constructible de l’autre ; rien ne vous dit qu’il ne va pas poursuivre le raisonnement jusqu’à séparer la partie constructible en plusieurs parcelles. Quand on lance une idée, on ne sait pas jusqu’où elle va rouler…

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2021 09h15)