Iqce : étude de cas immobilier (bail meublé illégal)

Icqe,

Personnellement, je l’appellerai calmement et lui dirais que soit on règle les choses à l’amiable entre gens civilisé soit vous envoyez le tout à la DDPP - section immobilier en mentionnant qu’une bailleur entreprise abuse d’un étudiant et vous portez plainte.

Si votre nièce part comme cela mais qu’elle a versé sa caution, elle va jamais la revoir ou au prix d’un parcours du combattant. Le mieux est qu’il lui restitue tout et qu’on en parle plus.

Si elle a accès à l’appartement, qu’elle prenne des photos pour montrer l’impossibilité d’y habiter à cause des travaux.

Bonsoir,

Je contacterais l’Adil pour demander conseil. Peut-être aussi une association de défense des locataires, la maison de la justice et du droit, l’assistance juridique de son assurance habitation…

Sans en être sur, il me semble que oui du fait que c’est un professionnel. La DDPP est aussi en charge de la protection des populations (du consommateur). Je pense qu’ils peuvent prendre en charge ce type de saisine. Le mieux serait d’appeler votre DDPP locale qui comprend les anciens DGCCRF. Ils pourront vous aiguiller. Le but, ce n’est pas d’obtenir réparation en alertant la DDPP mais juste de l’embêter en attirant le regard des autorités sur les pratiques illégales du monsieur. Il va prendre un contrôle si vous choisissez des mots percutants. Votre nièce a été lésée et donc il faut vraiment le mettre en avant.
De plus, si par la suite vous voulez le poursuivre en justice, cela l’embêtera d’être à la fois sous le coup de la DDPP et de la justice en même temps.

PS : le section immobilier n’est pas le bon terme (c’est le mien faute de mieux) mais il gère les agences et les professionnels de l’immobilier.

Autre piste : www.google.fr/search?q=association+locataires

Donc si je comprend bien, elle a signé un bail, a versé une caution et même un loyer, mais n’a jamais pu avoir accès aux locaux, et le bailleur prétend en plus maintenant ne pas lui rembourser sa caution, et fait des menaces, y compris physiques ?
Une visite au commissariat s’impose, je pense, tant il y a d’abus (et de bluff/esbroufe, voire incompétence) de la part de ce bailleur, et qu’il soit LMP ou pas ne change rien à l’affaire. Le bailleur devrait se calmer et revenir sur terre quand il sera convoqué pour s’expliquer. Pensez à constituer un dossier avec tout ce qu’il faut pour prouver la situation.

En signant le bail, le bailleur a pris des engagements. S’il s’avère incapable de les tenir, ce serait plutôt à lui de devoir dédommager le locataire… (mais un bon accord amiable vaut souvent mieux qu’un procès long).

Bonjour,

Puisque vous êtes décidé à agir, je vous mets en garde sur un certain nombre de choses :
- le montant du dépôt de garantie (et non pas de la caution) est bien de 2 mois en bail meublé (article 25-6 de la loi de 1989). Vous prétendez que ce montant est illégal, je ne vois pas ce qui vous permet de dire cela.
- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.
- les clauses léonines ou abusives sont réputées non écrites. C’est la première "sanction". Une clause abusive ne cause du tort à un locataire que quand le bailleur l’applique. Vous semblez considérer ces clauses comme des agressions, mais tant qu’elles ne sont pas appliquées il n’y a guère à s’en plaindre puisqu’elles n’ont causé aucun préjudice. S’il y a préjudice, alors on peut porter l’affaire devant le juge pour obtenir des dommages-intérêts. Tant qu’il n’y a pas de préjudice, la clause est juste réputée non écrite, c’est tout.
Le locataire peut aussi mettre en demeure le bailleur d’obtenir un contrat conforme à la loi ; contrat qui remplace alors le précédent et prend effet dès le premier jour du premier bail. Si vous portez l’affaire devant le juge, il peut éventuellement considérer que le contrat est tellement biaisé que l’ensemble du contrat est nul (surtout si c’est la demande du locataire) ; mais il peut aussi préférer forcer le bailleur à corriger son bail. En effet, le juge tient compte de la "force" des contrats et du fait que le locataire l’a signé. C’est un peu comme le salarié qui attaque son employeur pour licenciement abusif et qui obtient sa réintégration : pour le salarié, ce n’est souvent pas ce qu’il souhaite tellement la relation avec son employeur est dégradée ; mais le juge cherche à remettre les choses dans le bon ordre, il juge un licenciement abusif, donc il prononce la nullité du licenciement, donc le salarié est réintégré. Attention donc au fait que dans l’affaire de votre nièce, le juge pourrait considérer que c’est la dénonciation du bail qui a été "forcée", donc il rétablirait le bail et sommerait le bailleur de loger votre nièce. Elle voulait se débarrasser de cet affreux, et voilà que le juge dit qu’elle est à nouveau liée au bailleur par ce ce contrat de location ! Donc, attention au fait que le juge pourrait vouloir faire agir ce bail dans tous ses effets au lieu d’en libérer votre nièce.
Par ailleurs, le bailleur encourt possiblement une sanction administrative (amende) pour contrat contenant des clauses abusives ; vous noterez néanmoins (par une petite recherche dans google actualités) que ces affaires sont très rares, c’est à dire qu’il y a peu de moyens de répression, mais aussi que l’administration va rarement jusqu’à la sanction. Cet article 70% des salles de sport contrôlées sont en infraction - Le Parisien nous dit par exemple que sur 262 établissements fautifs, seulement 16 ont une amende et 6 un PV pénal. Les autres ont eu des avertissements ou des injonctions. De plus, cela signifie que c’est l’entreprise bailleur qui est sanctionné en général ; ce qui n’aurait rien à voir avec le conflit entre votre nièce et lui. Il faut bien distinguer le conflit d’ordre juridique, qui relève du tribunal d’instance si cela doit aller jusque là, d’une éventuelle sanction administrative.
- Vous semblez considérer que le fait qu’il soit LMP lui impose beaucoup d’obligation. Notez qu’un LMP est une entreprise en nom propre. C’est à dire que c’est bien une entreprise, mais pas une société, pas une personne morale. Les obligations spécifiques des personnes morales bailleresses ne le concernent donc pas.
- enfin, notez que tout ce qui est pénalités et sanctions (vous parlez notamment d’indemnités de relogement) doit être prononcé par un juge. Votre nièce ne peut pas se faire justice toute seule et demander des pénalités et sanctions à ce bailleur sans passer par le juge.

D’une manière générale :
- c’est votre nièce qui est en conflit avec ce bailleur. Elle est majeure et vaccinée. Donc, vérifiez quand même que les actions que vous lui proposez lui conviennent et que vous ne l’embarquez pas dans une affaire où elle pourrait rapidement regretter les conséquences en termes d’embêtement, de "violence", de longueur… voire d’échec.
- préparer votre affaire. Vous semblez pour l’instant reprocher beaucoup de choses à ce bailleur, mais il faut se concentrer sur ce qui est vraiment illégal vis à vis de votre nièce (et à chaque fois se référer à un article de la loi de 1989 bien comprise), ce qu’elle souhaite vraiment obtenir et les moyens de l’obtenir. A mon avis, la meilleure piste d’attaque (d’après les éléments que vous exposez) c’est de faire valoir que le bail est nul (car non conforme à la loi et car il n’a jamais pu être appliqué puisque le logement n’était pas disponible), de forcer le bailleur à le reconnaître, et obtenir donc le remboursement de l’intégralité des sommes versées. Ca serait déjà pas mal. Pour obtenir des indemnités ou des dommages-intérêts il faudrait aller devant le juge ce qui est long et souvent coûteux (il y a intérêt à avoir un bon avocat même s’il est possible d’ester sans avocat devant le tribunal d’instance en dessous d’une certaine somme).

Franchement, je trouve pour l’instant que vous lui reprochez des choses un peu en désordre, pas toujours fondées. Il faut se concentrer sur des choses indubitables, fondées (savoir citer l’article de loi concerné), et les faire valoir avec force. Continuez à travailler votre dossier si vous voulez avoir une action solide et efficace.

Comme toujours dans un conflit qui peut aller jusqu’à la justice, ça ne suffit pas d’avoir raison, il faut savoir le faire valoir.

Bernard2K a écrit :

- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.

Par ailleurs je me demande naïvement quel pourrait être le préjudice d’un locataire à signer un bail de 12 mois plutôt que 9 mois ? Etant libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis… c’est plutôt le propriétaire qui est contraint par cette durée, non ?

Bonjour Bernard,

J’approuve la justesse de vos observations, en résumé oui l’idée 1ére est de se débarrasser de ce bailleur (chose faite à priori), pas d’y retourner.

Le 1er soucis duquel tout est parti est bien sur l’impossibilité d’occupation des lieux ; des photos ont été prises puis envoyées par mail. Déjà…Pas terrible à mon avis (RAR).
Pour le reste il s’agit de lui faire comprendre qu’il vaut mieux rembourser recta plutôt que de risquer les dommages et intérêts.

Au passage que pensez vous de :

- l’absence de liste du petit mobilier
- l’absence de métré justifiant une surface surestimée de 60% d’après mes mesures (un détail !)
- l’absence de diagnostique
- le bail non signé par la caution (question subsidiaire)

Fasthand : je crois que oui mais non : pas sur du montant, faudrait vérifier, mais il me semble qu’au préalable il faut tenter d’autres approches. J’ai regardé vite fait sur le net hier.
Edit : B2K à précisé le sujet entre temps.

Je vous livre l’arnaque, c’est édifiant.

1- Publication d’une fausse annonce avec mention d’une surface de 40m2
2- visite d’un bien, superbe, 40m2, OK parfait. Sauf que…ce n’est pas celui là mais le même juste à coté regardez les travaux sont presque finis blablabla signez vite sinon il va partir pensez donc une affaire pareille etc
3- signature du bail en urgence "25m2" (j’en vois 15 maxi sur place)
4- remise des clés le 2/10…Sur place dans un appartement encore différends très petit inhabitable…Disparition du bailleur dans la foulée jusqu’à l’entrevue.
Notez que l’adresse est elle même vague : au numéro du logement il y a en fait une 20ne d’appartements.

NB : je vous passe les détails ; évidemment que le père de l’étudiante et elle même ont protesté etc

Dicci a écrit :

Bernard2K a écrit :

- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.

Par ailleurs je me demande naïvement quel pourrait être le préjudice d’un locataire à signer un bail de 12 mois plutôt que 9 mois ? Etant libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis… c’est plutôt le propriétaire qui est contraint par cette durée, non ?

Dans ce genre de cas de figure, le but est de fausser le consentement et les obligations.

Au point ou on en est, on peut imaginer que si l’étudiant part à 9 mois (durée d’un cursus n’est ce pas) le bailleur tente le non remboursement abusif pour bail interrompu 3 mois avant (ça n’existe pas, mais si ça marche ? Etc).

Bonjour,

@Bernard
J’ai eu l’occasion de représenter une société de distribution à plusieurs reprises à type de procès, et à titre personnel, j’ai du faire appel à ce type de juridiction pour un litige avec un voyagiste.

Dans le cas présent, il y a les constats d’huissier et les photos qui font fois.
De plus, c’est l’etudiante vs un LMP, donc un profane vs un pro.

De mon expérience, à partir du moment où la reclamation est légitime, étayée, et avec une demande de dommages raisonnable, les chances de succès sont plus fortes.
Ici, il s’agit de récupérer sa caution et de se faire payer un mois de loyer, donc rien d’enorme.

Pour la conciliation avant envoi au tribunal, rien n’empeche d’envoyer un dernier courrier de mise en demeure.