Immobilier locatif : faut-il anticiper une hausse de la taxe foncière ?

carignan99 · #1

Faut-il continuer à investir dans l’immobilier?

Il n’y a évidemment pas de réponse unique à cette question, avec trop de facteurs en jeu (environnement macro, situation personnelle, prix/dynamiques de l’immo. très variables d’une zone à une autre etc.).

Si on parle d’immobilier en direct pour du locatif, je retiendrai quand même en négatif "l’ambiance" politique et fiscale, qui est défavorable à ce type d’investissement. Sur l’ambiance politique, cf. les débats houleux, y compris sur ce forum, sur l’idée que l’immobilier est ’improductif’. Sur l’ambiance fiscale, un faisceau d’indices suggère que la fiscalité de l’immobilier n’est pas prête de s’arranger. On a l’IFI (seul l’immobilier reste dans l’impôt sur la fortune), les inquiétudes sur la suppression de la taxe d’habitation (compensée par hausse des TF?), les PTZ sont devenus très compliqués à obtenir.

Sur le versant positif, je note aussi le niveau très bas des taux d’intérêt et la franche ouverture à la concurrence du marché de l’assurance emprunteur. Je viens de renégocier les deux pour deux emprunts en cours et je fais plusieurs milliers d’économies par an.

Et enfin, pour certains d’entre nous, l’immobilier continue de revêtir une dimension patrimoniale singulière. On peut se constituer un capital en faisant jouer l’emprunt et en l’assurant contre les aléas de santé.

Pour moi, les "+" l’emportent sur les "-".

Mots-clés : habitation, reformes, taxe

gunday · #2

Malgré mes questions sur l’autre sujet, vous restez sur le montant des impôts.

Quel est l’évolution des taux (communales et départementales) entre ces 2 périodes ?

Car en cherchant rapidement, je trouve déjà une augmentation de 10/11% de la valeur locative, base de la TF sur 2011/2020.
Donc déjà une partie de l’explication.

ensuite, en regardant en détail :

On vois que niveau communal, l’augmentation est raisonné.
mais que c’est le département qui a explosé.
Et comme les départements ont récupéré beaucoup de charge (désengagement de l’état), il leur a bien fallu trouver des revenus.

Pour la partie TEOM, votre territoire n’aurait pas mis en place un réseau de déchetterie durant les 10 dernières années ?
Ce qui aurait l’explication d’une partie du coût.
mais là c’est de la charge locative, donc pas vraiment votre soucis!

Pour vous faire rager, sur un locatif, le taux communal diminue d’année en année, mais par l’augmentation de la valeur locative, la TF augmente lentement quand même!
C’est beau, non ?

Pour finir, il vous faut analyser si c’est tout votre commune, ou juste votre bien.
Par exemple, est ce que le niveau d’entretien de votre bien n’a pas été réévalué à la hausse ?
Même question sur les équipements : réseau de gaz, tout à l’égout, etc.
Allez, un peu de lecture pour le fun : "Méthode de révision des valeurs locatives foncières à l’usage des élus locaux"

En résumé, les montants d’impôts sont jolis, mais sans détailler les taux et valeur locative, c’est un peu râler que c’était mieux avant!

GoodbyLenine · #3

A mon avis, le jour où les valeurs locatives seront remises à plat (ce qui n’a pas été fait depuis 1970) pour les locaux affectés à l’habitation, on devrait voir certains montants de TF baisser (ceux des biens restés avec les éléments de confort de 1970 ou avant, ou ceux construits récemment et dont la valeur locative a été correctement évaluée), et d’autres montants de TF exploser (jusqu’à +50%, voire plus) (surtout pour des biens anciens ou très anciens, en particulier ceux qui ont été améliorés depuis 1970, sans que ce soit déclaré au fisc, ou pris en compte pour modifier les valeurs locatives, ou en raisons de l’application de nouveaux modes de calcul).
Vous oublierez alors ces +3 ou +4%/an de la dernière décennie…

C’est envisagé, d’ici 2026 (lire par ex ici), mais pas sur que cette révision (qui mécontentera beaucoup de monde) devienne réalité (même si la suppression de la TH aura bien préparé le terrain), même si elle est tout à fait légitime (pourquoi un appartement hausmannien remis à neuf devrait-il rester à une valeur locative similaire à son voisin, similaire mais resté dans son jus depuis 50 ans ?). Les précédentes tentatives avaient en tout cas échouées…

Pour les locaux professionnels, une telle remise à plat a eu lieu, avec douleurs (mais ça impacte beaucoup moins d’électeurs que celle des locaux d’habitation), et avec une prise en compte progressive (ajustement étalée sur plusieurs années; ce n’est pas encore fini) de la nouvelle valeur locative.

Languedoc · #4

Bonjour à tous,

La situation se précise : un nouvel outil, le GMBI (Gérer mes biens immobiliers) est mis en place sur impotsgouv.fr.

De ce que j’en comprend l’impact de cet outil pourra être considérable. A terme, il reliera chaque bien à un loyer pour déterminer précisément la valeur locative et calculer le montant de la taxe foncière.
Dans mon cas cela multiplierai la TF par 5, la renta nette passera de 7% à 5% et le cash flow de 760€ à 350€…

D’ailleurs j’imagine l’impact sur la valeur du bien à la revente. En tant qu’investisseur, le montant de la TF est la première chose que l’on demande pour calculer la renta et négocier un prix

Il faudra aussi expliquer aux locataires que leurs charges vont augmenter car la part de taxe OM a fait x 5

Tout le problème réside probablement dans le fait que l’immobilier des communes qui se sont développées entre 1970 et aujourd’hui a une base locative cadastrale anormalement faible, que les collectivités ont compensé en augmentant les taux d’imposition.
On a plus qu’à prier pour que les taux soit ré-adaptés…

DrMinimal · #5

Bonjour,

Dans les villes où il y a eu des évolutions différentes de valeur locative d’un quartier à l’autre de la même ville, vous aurez des surprises du fait que la valeur locative va être mise à jour avec une bonne « résolution » spatiale mais le taux est identique pour toute la ville. Et c’est le politicien, selon son bord politique du moment, qui va decider de démultiplier votre taxe foncière au delà de ce qui était prévu par la réforme.

Exemple:
- le quartier A était bourgeois en 1970 et s’est paupérisé depuis, la valeur locative a fortement diminué
- le quartier B était malfamé en 1970 et s’est embourgeoisé depuis, la valeur locative a fortement augmenté

Un habitant du quartier A paie par exemple 1 000€ de taxe foncière. Celui du quartier B en paie 500€ pour un logement identique.

Les valeurs locatives sont mises à jour à taux identiques. L’habitant du quartier A paie désormais 500€, celui du quartier B 1 000€, car il s’agit d’un bête jeu de vases communicants à somme nulle.

Si le maire/département etc… a son électorat dans le quartier bourgeois B (et est donc, en général, plutôt de droite), il va laisser le taux inchangé (pour satisfaire son électorat il faudrait qu’il baisse le taux, mais comme celui ci s’applique à tout le monde il diminuerait ses recettes globales de taxe foncière… ce qu’il ne fera pas!).

Maintenant, si celui-ci a son électorat dans le quartier populaire A (donc généralement, plutôt de gauche)… Qu’est ce qui l’empêcherait d’augmenter les taux de 60%? En effet, son électeur verra concrètement une diminution de 200€ sur la facture finale, même si dans les faits le politicien a bien augmenté sa taxe foncière!
L’habitant du quartier bourgeois paiera 1 600€, soit une augmentation de 220% par rapport à avant la réforme. Mais comme il vote mal et qu’il est bourgeois, qui va le plaindre ? Pire, l’électeur A verra peut-être même d’un bon œil cette mesure de « justice sociale » qui fait payer plus les « riches » (même si on les taxera alors bien au delà de ce qui est « juste » si on s’en tient à la valeur locative, mais ce détail technique a de fortes chances d’être ignoré par les justiciers sociaux).

Alors bien sûr il n’y a pas que le maire (département etc…) qui décide des taux, mais je vois un vrai risque d’augmentation drastique de la taxe foncière dans les villes qui, comme dans mon exemple, ont connu une évolution très disparate des valeurs locatives depuis 1970 d’un quartier à l’autre. Et je connais au moins deux villes comme cela.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Antesite · #6

Bonjour,

Concernant la révision de la valeur locative cadastrale, celle-ci est bel et bien en train de prendre forme: via le site des impots, dans le compte de chaque particulier, une rubrique " mes biens" est apparue, cela a déjà été traité sur d’autres fils de discussion.

A partir de 2022, il faudra renseigner le montant des loyers perçus pour chaque bien (c’était bien sur déjà le cas dans la déclaration 2044), mais cette fois-ci ce n’est plus aux fins de déterminer l’impot sur le revenu, mais pour voir combien est réellement loué tel ou tel bien, ce qui facilitera la nouvelle révision de la VLC.

Sachant que la VLC correspond au loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bati s’il était loué dans des condiitions normales (voir ici, page 19: https://www.impots.gouv.fr/portail/www2 … l_2021.pdf )

Concernant mes appartements loués, et qui ne datent pas des années 70 (certains de mes logements datent de la fin des années 2000), je m’aperçois d’un assez grand écart entre ce loyer théorique servant comme base de calcul de ma taxe foncière, et la "réalité" des loyers que je perçois reellement, dans un ratio de 1 à 3.

Par curiosité, observez-vous vous aussi, comme moi, une grande différence entre votre VLC et le montant de vos loyers perçus?

Ce qui laisse supposer une forte augmentation à venir de la taxe foncière, pouvant remettre en cause la viabilité même de l’investissement locatif dans certains cas…

Trahcoh · #7

Je pense que vous êtes complètement à côté du sujet. Augmenter les taxes foncières ne va pas aider les jeunes à budgetiser leur projet logement, c’est exactement le contraire. Le prix de l’immobilier n’a rien à voir avec le sujet discuté ici. Si vous aviez déjà payé une taxe foncière plutôt que de donner des leçons, vous le sauriez.

Perso, je ne suis pas marin pêcheur, ça ne rapporte pas assez. J’ai préféré faire des études. Mais chacun ses choix.

Quant-à vos affirmations sur les rentiers oisifs multi-propriétaires et souvent héritiers qui posséderaient certaines régions en France, vos affirmations sont non sourcées, et c’est contraire à la charte du forum.

Votre avenir sera ce que vous en ferez. Sortez de la propagande gauchiste, ou vivez-en en faisant de la politique.

Quand un parisien fait rénover une maison inhabitable en Bretagne pour faire du locatif, ça fait un logement de plus pour les habitants locaux, pas un logement de moins.

A titre personnel, je suis ravi que les parisiens viennent acheter des logements hors de prix dans les quartiers pourris de ma région pour rénover, parce que nous, on ne le fera pas.

Trahcoh · #8

Pas d’accord. 100 k€ c’est que dalle pour n’importe quel couple de travailleur. 423 € par mois à crédit sur 25 ans, c’est à la portée de tout le monde. Et la taxe foncière à 2500 €, le smicard propriétaire va devoir la payer aussi.

Quant-à la légitimité de faire payer la cantine subventionnée de l’école par le propriétaire qui habite à 300 km plutôt que par la population locale avec la taxe d’habitation, cela me semble plus relever de la démagogie que de la justice fiscale. Déjà que je ne comprends pas pourquoi je dois payer la bouffe des copains de mes enfants dans ma propre ville, alors celle des gamins de Bretagne…

@ProfesseurShadoko

Les prix des loyers et de l’immobilier non administrés sont guidés par l’offre et la demande. Il n’y a pas d’influence du prix de l’immobilier sur les loyers. C’est plutôt l’inverse. Ainsi, si vous pouvez louer plus cher en colocation ou location saisonnière, la valeur du bien augmente aux yeux d’un investisseur, et donc les prix augmentent dans un marché libre.

Effectivement, vous m’avez bien cerné, je me garderai bien d’ultracrépidarianisme sur l’esclavage. Je crains trop de passer pour un imbécile en parlant de ce que je ne connais pas.

ProfesseurShadoko a écrit :
Je ne vois pas bien en quoi…

Plus d’impôts = moins de revenus disponible pour rembourser un prêt pour un jeune couple. De même pour un logement en copropriété avec des charges importantes.

ProfesseurShadoko a écrit :
Il vous suffit de regarder le taux de résidences secondaires

Le taux de résidence secondaire ne qualifie pas la nature des propriétaires. J’attends toujours vos sources sur le fait que les multi-propriétaires sont oisifs, rentiers, et souvent héritiers. Les travailleurs du forum apprécieront. Jusqu’à preuve du contraire, c’est de la propagande gauchiste. Gauchiste qui s’ignore, mais gauchiste quand même. Effectivement, cette propagande me déplait, encore une fois vous m’avez bien cerné. Mais chacun peut exprimer son opinion, tant qu’il ne s’agit pas de travestir pas la vérité pour diffuser sa propagande gauchiste.

Trouver légitime d’augmenter un impôt qu’on a jamais payé, ça aussi c’est le principe du gauchisme. Piller, toujours.

A titre personnel, j’aimerai être propriétaire sur la côte dans le pays basque, mais je suis trop fainéant. Ou trop radin. Ou trop pauvre. Alors je dis juste à ceux qui ont bossé trop dur pour entendre de telles bêtises: chapeau bas messieurs, et maintenant profitez! Avant que les rouges ne viennent vous saigner à blanc.

Dernière modification par Trahcoh (02/09/2021 16h54)

flosk22 · #9

Bonjour,

En tant que "jeune" je trouve qu’il devient vraiment compliqué de se loger dans certains endroits, devenir propriétaire est même carrément impossible.

L’INSEE semble ok avec moi.

Sur le poids du logement dans le budget qui a très probablement encore augmenté depuis 2013:

INSEE a écrit :
Entre 2001 et 2013, le taux d’effort en logement a augmenté de près de cinq points dans le secteur locatif libre, pour s’établir à 28 %. La hausse est de quatre points dans le social (24 %), de trois points pour les propriétaires accédants (27 %) et d’un point pour les propriétaires non accédants (9 %). Il a également augmenté plus vite pour les ménages les plus modestes.

Sur le fait que certains marchés sont des marchés d’héritiers (coucou Paris) :

INSEE a écrit :
Sur la même période, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,3 entre début 2000 et fin 2018 (2,6 en Île-de-France), et ceux des logements neufs par 2,1 (figure 4). Ces hausses pèsent sur le taux d’effort des propriétaires accédants. Elles réduisent aussi les possibilités d’accès à la propriété des ménages qui ne sont pas déjà propriétaires et ne bénéficient donc pas de l’appréciation d’un précédent logement.

Ps: Je ne me considère pas particulièrement comme feignant

Tof91 · #10

@ProfesseurShadoko
Je me suis senti touché par "rentiers oisifs multi-propriétaires et souvent héritiers"

Je ne suis pas héritier mais salarié, j’ai choisi mes chaînes pour sortir de ma condition car quoi qu’on en pense on fait aussi des sacrifices sur les choses que l’on ne vit pas (plaisirs décalés ou reportés)

c’est un chemin semé d’embuches que d’être multi propriétaire comme vous dites, c’est un 2ème travail .

Je mets à disposition des ajouts dans les appartements.
J’ai accepté une baisse de loyers pour un locataire au début du COVID pour le soutenir.
Je suis toujours à l’écoute et réactif et de tous les soucis de travaux à faire
etc…

Je me sens en prise directe avec la réalité et je ne gère pas de loin comme un multi propriétaire oisif .

J’espère juste ne pas être malade trop tôt pour en profiter, je viens de perdre mon beau père en 3 mois, il avait 59 ans et je me dis qu’il me restera des crédits à cet âge …

Bref, je ne vous blâme pas vous m’avez redonné la motivation avec vos clichés

Range19 · #11

Flosk22, lorsque j’étais jeune (il n’y a pas si longtemps), ce qui vous semble incongru aujourd’hui était la norme.
On ne pouvait déjà pas se payer une maison en Bretagne ni dans mon Limousin peu attractif ni même un appart sympa. Quand je l’ai fait, j’ai du faire des concessions et me retrousser les manches.
On démarrait petit et on grandissait par paliers.
On payait plus ou moins 10% d’intérêt par an après avoir fait le tour de 10 banques pour en trouver une qui accepte et pas trop gourmandes
Bien sûr, on ne prêtait ni sur 25 ni sur 30 ans
Et la plupart de ceux qui achetaient jeunes mettaient la main à la pâte.

Le monde a changé et tant mieux par certains aspects, mais avec des exigences à des années lumières de celles de l’époque.
Se limiter à des chiffres bruts ne suffit à mon sens pas à étayer un raisonnement.

Tof91 · #12

Les maires "locaux" ne freinent pas beaucoup les programmes immobiliers Pinel dans les villes côtières
de Bretagne non plus …

ça contribue aussi à faire monter les prix, et pour le coup l’objectif est directement d’attirer l’argent des "parisiens" au vu des prix pratiqués.
Aucun local n’en voudrait, trop "cage à lapins" pour les locaux mais ça permet aussi de faire venir des familles d’ailleurs en vacances…

GoodbyLenine · #13

ProfesseurShadoko a écrit :
…/…
Cependant, il faudra m’expliquer en quoi la mise à jour d’une base de données des années 1970 pour la mettre en conformité avec la réalité provoque des cris d’orfraies chez certains…

La mesure devrait être au contraire applaudie.

Pour ma part, j’ai applaudi (ici et là, dans une discussion qui fait d’ailleurs double-emploi avec la présente, les 2 devraient être fusionnées), je ne vais pas me répéter, et je pense ne pas être le seul dans ce cas, ni même être minoritaire.

Cependant, comme souvent, les râleurs, et les quelques trains qui ne partent pas à l’heure, font le plus de bruit…

Trahcoh · #14

Il y a toujours eu des trolls gauchistes sur ce forum pour alimenter la désinformation sur les personnes dont la réussite économique dérange. Vous ne pouvez pas y faire grand chose, c’est ancré dans la population d’envieux. C’est un business maintenant la désinformation, pas de raison pour que cela s’améliore.

Pour laisser penser qu’une réévaluation des valeurs locatives qui déterminent le montant des taxes foncières pourrait amener à la baisse de certaines, il faut d’être d’une inhabituelle candeur, n’avoir jamais payé d’impôts, ou souhaiter désinformer. Les impôts, ça ne baisse pas. Et surtout pas un impôt tel que la taxe foncière qui se rapproche d’un impôt sur la fortune immobilière. Que celui qui a déjà vu ses taux d’impôts locaux baisser vienne témoigner ici.

Toutes les valeurs locatives sont sous évaluées dans l’ancien, a différents degrés, selon les exemples cités ci-dessus, même les plus chères, donc les réévaluer à pour but d’augmenter les impôts locaux. De faire cracher au bassinet ceux chez qui le montant restait raisonnable. Il y a beaucoup de français riches, comme en attestent les encours des comptes courants, contrairement à ce que beaucoup prétendent, et beaucoup de marge pour augmenter les taxes de ceux qui peuvent les payer. Il suffit de voir la politique de suppression partielle de la taxe d’habitation, uniquement pour une partie de la population et des habitations, pour comprendre que le juste paiement pour chacun n’est pas pour demain.

De plus, cela permet de diviser la population entre les locataires, les propriétaires modestes qui paient une version édulcorée de la taxe foncière, et les autres, les salauds de proprio, ceux qui achètent les maisons en bretagne ou à biarritz après une vie de labeur. Grand seigneur, je vous laisse la mienne. De toute façon, les étés pourris sur la côte atlantique, j’ai les mêmes dans le nord.

Dernière modification par Trahcoh (03/09/2021 14h11)

carignan99 · #15

GoodbyLenine, le 06/08/2021 a écrit :
Un outil est un outil, et son impact dépend de ce a quoi on l’utilise.
Il est difficile (voire impossible) de deviner l’usage qui sera fait d’un outil.
Et il est amusant (ou déprimant) de constater que certains anticipent très souvent le pire, surtout pour l’usage qu’en feraient les autorités. Avec une telle attitude, pas évident de progresser… (et si c’était généralisé, on habiterait encore les cavernes).

Anticiper le pire est pourtant un grand classique comportemental. Ça permet de minimiser l’occurrence de mauvaises nouvelles. Vous n’avez jamais entendu parler de l’approche ’plan for the worst, hope for the best’?

De là, anticiper une hausse (très) significative de la taxe foncière n’est pas déconnant. Ne serait-ce que par simple phénomène des vases communiquant : on baisse d’un coté (TH), on augmente de l’autre (TF). Bien entendu on a promis (et peut être même déjà engagé) des transferts d’autres taxes et/ou des dotations pour compenser cette perte pour les communes. Donc on compense une perte par une perte pour le budget de l’État. Si les taxes foncières n’augmentent pas, ce sera autre chose. Car il faudra bien trouver les sous quelque part, n’est-ce pas?

Sans compter que beaucoup de communes se sont fait plomber financièrement par la Covid (cf. par exemple ce court article). Ce qui n’arrange pas le schmilblick. Comment pensez-vous qu’elles vont boucher les trous?

Après, on peut anticiper que l’État et les collectivités territoriales vont soudainement réduire leur train de vie et devenir vertueux sur le plan budgétaire, que le tonneau des Danaïdes des aides sociales en tout genre réduise la voilure et que les propriétaires passent du statut d’odieux rentiers improductifs à celui d’investisseurs comme les autres … ce qui permettrait aux impôts (dont taxes foncières) de rester stables ou de diminuer.

Ou encore que mettre à jour les valeurs n’a pas pour objet de gentiment mettre en place le cadre approprié pour permettre une hausse des impôts (qui dépendent des taux décidés commune par commune ET de la base auquel ce taux est appliqué) … une mise à jour qui est sans doute d’ordre purement esthétique, pour faire joli.

Ça se serait une approche réellement enthousiasmante. Mais j’ai bien peur qu’avec elle, on aille de désillusion en désillusion.

Personnellement, j’ai arrêté de croire au Père Noël il y a bien longtemps.

Dernière modification par carignan99 (03/09/2021 13h40)

Brady · #16

Bonjour,

Pour les personnes intéressées par la Révision des Valeurs Locatives des locaux d’habitation (RVLLH) vous trouverez des éléments de réponses, il est vrai très technique, sur ce lien du Sénat:

senat dossier RVLLH DGFIP

Pour aller plus encore plus lon, je vous conseille aussi ce lien de l’institut des politiques publiques de décembre 2020 sur la révision des VL des LH:

IPP Rapport sur les VLLH Dec 2020

Prenez bien le temps de lire.

Bonne lecture

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1 #8 02/09/2021 16h38

ProfesseurShadoko a écrit :

ProfesseurShadoko a écrit :

1 #9 02/09/2021 17h42

INSEE a écrit :

INSEE a écrit :

1 #10 02/09/2021 18h04

2 #11 02/09/2021 18h05

1 #12 02/09/2021 18h55

2 #13 02/09/2021 19h05

ProfesseurShadoko a écrit :

2 #14 03/09/2021 10h56

1 #15 03/09/2021 12h54

GoodbyLenine, le 06/08/2021 a écrit :

2 #16 03/09/2021 15h51

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