Loyers impayés : résiliation du bail ou lancement de procédures ?

Envoyez lui un message proposant un arrangement : lettre de résiliation du bail a effet immediat pour elle contre abandon des poursuites pour vous. Essayez d’être convaincant.

Si j’étais à votre place, je conduirais de pair les deux démarches :

- envoyer un commandement de payer puis saisir le tribunal d’instance en référé si ce commandement n’est pas suivi d’effet dans un délai de 2 mois,

- donner congé à l’échéance du bail, de façon à pouvoir vous débarrasser de ce locataire que vous semblez ne plus apprécier, cela même s’il se remet à payer avec plus ou moins de retard. Plutôt qu’un mensonge qui pourrait se retourner contre vous et vous conduire à verser une indemnité pour congé frauduleux, je donnerais congé pour motif légitime et sérieux, en l’espèce le retards de paiement depuis octobre.

Je pense qu’il conviendrait également de demander à votre locataire copie de son attestation d’assurance ; sa non fourniture est elle aussi un motif légitime de résiliation du bail de plein droit.

Je termine avec 4 observations :

- le départ du garant à l’étranger ne signifie pas nécessairement qu’il n’a pas conservé en France des biens saisissables ; l’huissier pourra effectuer les diligences pour les rechercher.

- si votre locataire décide de ne plus payer, vous n’aurez de toute façon aucun autre choix que de conduire une procédure judiciaire qui prendra au moins 2 ans avant d’obtenir l’expulsion du locataire.

- ne pas vous laisser impressionner par ces histoires d’insalubrité : en aucun cas le locataire d’un logement insalubre ne peut se dispenser du paiement du loyer. Les sommes dues restent exigibles, même avec un canapé rempli de punaises !

- je me demande si le mieux ne serait pas de négocier avec votre locataire un abandon de créance en échange d’un départ rapide, voire même le versement de quelques € de la main à la main pour l’aider à déménager. Cà sera toujours moins cher que les honoraires d’avocat.

Il y a une petite confusion de vocabulaire :
- si vous reprenez le logement à la fin du bail, vous ne faites pas jouer de clause résolutoire. Vous appliquez simplement la loi de 1989 qui dit qu’un bailleur peut donner congé à l’échéance du bail, pour 3 raisons bien précises (pour habiter, ou pour vendre, ou pour motif légitime et sérieux).

- si vous faites appel à un huissier, il y a deux possibilités :
1) commandement de payer (vous cherchez seulement à récupérer vos sous)
2) commandement de payer visant la clause résolutoire (vous cherchez à récupérer vos sous et vous préparez l’action au tribunal pour obtenir la résolution juridique du bail, étape indispensable avec l’expulsion).

Je dirais qu’il faut jouer sur tous les tableaux… et voir à quoi la locataire est réceptive.
Faire "seulement" un commandement de payer serait en fait assez logique, si en parallèle vous donnez congé pour la fin du bail. Dans ce cas, l’idée de faire appel à un huissier, s’il est un peu motivé, c’est que ça peut finir par payer et notamment récupérer vos loyers. Il peut saisir aussi bien sur le locataire que sur le garant ; aussi bien sur les revenus que sur l’épargne que sur les biens mobiliers et immobiliers.
La locataire n’a plus de revenus, mais elle a peut-être un véhicule, ou des sous sur un livret A… Le garant a peut-être gardé un compte bancaire en France, ou un placement d’épargne, ou un véhicule, ou un bien immobilier. La dette est prescrite par 3 ans, donc il y a du temps devant soi et un huissier motivé devrait finir par "gratter" de l’argent sur la locataire ou sur le garant. Et en tout cas, ça met une pression sur la tête de la locataire, qui va se rendre compte que, à chaque fois qu’elle commencera à gagner quelques sous ou à posséder quelque chose à elle, elle peut se les faire saisir. Ca l’aidera à se rappeler qu’on ne peut pas voler impunément un bailleur.

Dans un cas comme ça, attention à ne pas jouer contre votre camp. Vos bons sentiments ou vous étourderies pourraient vous coûter cher. Par exemple, pas la peine de dire à la locataire qu’une dette de loyer se prescrit par 3 ans. Ca pourrait la motiver en se disant qu’elle arrivera bien à échapper à l’huissier pendant 3 ans. La plupart des gens ignorent ce délai, alors feignez de l’ignorer aussi. Dites-lui que l’huissier va la poursuivre pendant 10 ans s’il le faut, et qu’à un moment, elle va bien gagner quelques sous, elle va bien redevenir solvable, et qu’elle devra payer à ce moment-là !

Avant toute décision de justice, l’huissier peut faire une recherche FICOBA et saisir les sommes dues si toutefois le compte de la locataire présente un solde créditeur.

Pour le garant, tout dépend si la caution est simple ou solidaire.

Bonsoir,

Après quelques jours à demander des renseignements, voici un résumé de la méthode que nous pensons adopter:

1) Tenter de trouver un accord avec la locataire afin qu’elle parte au plus vite.
Elle a rdv demain avec le plombier, nous allons tenter d’aller directement au logement pour tenter de connaitre sa motivation puisqu’elle ne répond à aucune tentative, même les très empathiques.

2) Elle a jusqu’à demain pour régler le mois impayé suite à notre première LRAR, nous allons renvoyer une seconde LRAR mardi pour lui donner un délai supplémentaire de 7 jours et lui proposant de partir d’ici fin de mois. Cette lettre demande également officiellement l’attestation d’assurance qui n’a pas été fournie pour l’année en cours.

3) Si toujours pas de paiement au 4 décembre,et donc 2 mois d’impayés, saisie d’un huissier qui lui remettra un commandement de payer qui courra jusqu’au 4 février. Ensuite saisie du tribunal pour récupérer les loyers & éventuellement jouer sur une expulsion si le point 4) échoue.

4) En parallèle, nous casserons le bail via LRAR fin décembre car un membre de notre famille en a besoin pour début avril. Une connaissance nous a déconseillée de trop compter sur la clause résolutoire car il y a trop d’incertitudes à ce stade, ce qui pourrait faire durer la procédure et la date de récupération du bien.

Quant à la personne qui vit avec elle depuis peu, nous avons pu retrouver la trace de ses parents & son employeur - contrairement à notre locataire. Cela pourrait jouer comme éventuel moyen de pression en les prévenant de la situation mais peur que cela se retourne contre nous. Elle n’apparaît pas sur le bail, uniquement sur la boite aux lettres & la famille et lui-même sont plutôt du style "Bagarre, gros chiens & muscu" sur les réseaux sociaux.

Nous avons bien une protection juridique mais qui ne couvre pas en cas d’impayés avec nos locataires. Une fois cet épisode terminé, nous penserons effectivement à changer de protection et blinder nos baux/dossiers.
Par exemple une clause que je n’aurai jamais imaginé, rendre non possible l’hébergement de chien de combat dans un studio.

Oui pour l’huissier afin d’envoyer le congés de fin de bail.

Là où je ne suis plus:

Si nous récuperons officiellement pour louer à une personne de notre famille le bien début avril, même si le locataire reste:
- n’est il pas considéré comme squateur?

Dans ce cas, il semblait que la loi élan permettrait de déloger les squatteurs beaucoup plus facilement dorénavant?

J’avais lu précédemment votre mésaventure: il faut prendre son mal en patience, ne pas baisser les bras tout en étant solide financièrement pour supporter les charges durant toutes ces années !

Oui, un locataire qui resterait au-delà du bail est un squatteur.

Il est totalement irréaliste de penser que la loi Elan permettra de déloger les squatteurs "beaucoup plus facilement". A ma connaissance, elle réalise 2 choses : suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs, et suppression du délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion.

Pour dire les choses clairement : avant c’était 2 ans pour expulser un squatteur ; maintenant ça sera 18 mois. Et les étapes seront toujours aussi nombreuses, donc toujours aussi coûteuses ; elles seront juste, peut-être, un peu plus rapprochées.

Romain36 a écrit :

Au rayon des bonnes nouvelles, le loyer du mois de novembre a été payé début décembre suivi d’un préavis de départ au 31 décembre.

Sous quelle forme avez vous reçu le préavis? LAR?

La locataire devait partir pour noël d’après le plombier. Est elle partie ?

Romain36 a écrit :

Cependant, le bail courant jusqu’au 31 décembre, autant attendre le 1er avant de passer à l’action.

Vous devriez envoyer un recommandé pour demander de faire l’état des lieux au plus tard le 31/12 conformément à la résiliation du bail. Vous gagnerez quelques jours dans votre procédure pour récupérer votre logement. Envoyez aussi un sms "conciliant" pour le même motif. Vous verrez bien.

Bonjour.
Je ne vais pas répondre à votre sujet mais plutôt poser une autre question qui est en partie en lien avec vous.
J’ai un locataire dans mon immeuble qui on va dire fou la m…
Je m’explique.
Il a perdu ses clés et n’en refait pas de nouvelle. De ce fait il dérange les autres locataires pour lui ouvrir la porte.
À défaut, il force la porte pour rentrée chez lui. Bien entendu je n’ai aucune preuve de ce que j’affirme.
De plus il n’hésite pas à mettre sa musique bien fort.
J’ai même reçu une fois un appel anonyme d’une personne du voisinage de la rue.
C’est son père qui paye même son loyer maintenant et je le reçois toujours en retard.
Son père est bien au courant de la situation ( personne compréhensible à première vue, qui essaye de raisonner son fils)
Tout ça pour vous dire que j’aimerais le virer proprement car je n’en veux plus et les autres locataires de mon immeuble non plus.
J’aimerais donc lui donner congé.
Il est dans un studio meublé. Le préavis est donc de 3 mois et c’est un bail d’un an renouvelable chaque année.
Il a déjà renouvelé son bail en fin d’année ( par tacite reconduction).
J’aimerais dès le début d’année lui faire savoir que je veux le faire partir sous motif légitime et sérieux de retard systématique du loyer, usage non paisible et trouble du voisinage.
Tout en sachant qu’il pourra partir au plus tard à la fin du second renouvellement de bail à savoir novembre 2019.
Dans ce cas-là, vaut-il mieux attendre dans le temps avant d’envoyer ma rupture de bail ou le faire dès maintenant en espérant un départ plus tôt de sa part.
Vu que sur un précédent recommandé qu’il n’a jamais été chercher, je penche pour un acte d’huissier.
Avez-vous une idée du tarif sachant que c’est un tarif libre pour eux?
Vu que je suis largement dans les délais le prix pourrait être moindre que si je presse l’huissier ou aucun changement de tarif?

Pour le suivi, voici une mise à jour.
Appartement récupéré très sale + un dégât des eaux au plafond.
Depuis la PNO, le syndic et l’assurance du locataire du dessus se renvoient la balle pour la remise en état de l’appartement..
7 mois après les travaux débutent juste.

La PNO devrait se retourner contre l’assurance du locataire. En espérant être indemnisé pour les loyers perdus durant la bataille d’experts..

J’ai la même mauvaise expérience en ce moment.
Je n’avais pas eu d’impayés depuis 20 ans. J’avais peut-être baissé la garde. Après le 1er confinement, j’ai signé 2 baux le 1er mai 2020.
Je pensais maîtriser la sélection de mes locataires avec un bon mix de preuves et de flair. C’est raté pour ces 2 cas. Le jeune homme a perdu son emploi et sa mère, qui est garant, m’a annoncé qu’elle mettait fin à son engagement 2 mois après. Ben voyons ! Par contre, pour l’autre cas, c’est clairement une menteuse/escroc qui m’a servi des motifs vaseux comme votre locataire.

En février, j’ai mis en action ma protection juridique pour qu’un huissier délivre des commandements à payer. Pour le locataire, cela ne change rien, mais la locataire me dit qu’elle va rattraper son retard suite à cette démarche. J’y crois peu, mais elle a quand même peur de ne pas trouver retrouver un tel appartement.
Cette semaine, j’ai contacté une avocate pour mettre fin aux baux. Elle m’a rassuré sur les délais. Je verrai.
Je dois remercier Perecastor qui m’a conseillé de passer à l’action. Il est vrai que j’ai été trop gentil.

Comme vous certainement, car à la lecture de votre message, il apparaît évident que votre locataire vous mène en bateau. Alors, n’hésitez pas ! Ces gens-là sont des professionnels de l’arnaque. Seule, la justice peut les faire réagir ou mettre fin au bail.