Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

ZX-6R a écrit :

seul l’hyper centre est commercant, dès qu’on marche 10 dans une direction à partir du capitole, on atteint la limite de ma zone de recherche potentielle.

Bravo, pile poil sur le pb de Toulouse et autres ville françaises. Un centre animé mais un peu aseptisé, vous marchez 10mn et c’est presque le désert. C’est un vrai problème, pour habiter, aussi.

lemouz a écrit :

Heu, M.Merah était terré dans un quartier plutôt bien côté de Toulouse (Cote Pavée, les maisons se négocient à prix d’or). Pas dans un immeuble de "cité".

Je parlais de l’endroit ou il a grandit; dans les quartiers sensibles de Toulouse, ce qui a "formé" son extrémisme.

Sinon, l’essence d’un investissement est de voir ce que les autres ne voient pas pour s’enrichir; "voir le chêne à partir du gland"; cette ville attire quand même près de 15 000 nouveaux habitants par ans! 

Je fais souvent le parallèle avec Saint-Denis à Paris: les logement ont des prix exorbitants avec pourtant une population désœuvrés. Rien ne présume non plus que les quartiers populaires sont amenés à le rester (rareté des habitations, paupérisation de la population en général, construction de centres commerciaux…).

Les tours qui devaient être détruites l’ont déjà été, et vous connaissez certainement mieux que moi le principe de l’investissement dans les endroits "en devenir".

Je suis assez ouvert aux opinions, et je vous prie de prendre mon intervention comme un avis, et non une incitation.

Cordialement.

Dendy a écrit :

Les tours qui devaient être détruites l’ont déjà été, et vous connaissez certainement mieux que moi le principe de l’investissement dans les endroits "en devenir".

Vous voulez dire, c’est par définition hasardeux?

Dans mon quartier de recherche (le carré) je l’ai fait un peu rapidement mais je recherche plutôt le côté "intérieur" des boulevards :

- capitole : cher mais comme principe l’emplacement donc ca ne saura jamais une mauvaise affaire
- le triangle d’or (esquirol a place dupuy jusqu’à palais de justice) : porte bien son nom et donc les prix sont élevés mais on peut faire de bonnes affaires
- saint cyprien : quartier un peu moins chic mais avec une bonne ambiance et des tarifs plus raisonnables et la tramway pour bientôt 2014
- amidonniers : problème de transport pas de métro proche plutôt intéressant pour les airbusiens donc plutôt un T2 chic qu’un petit studio
- compans : idem que saint cyprien sauf pas de tramway

exception à la règle je mettrais bien une pièce sur saint michel

Dernière modification par Kool31 (24/03/2012 09h32)

AIR64 a écrit :

Pour moi le super pari c’est Arnaud Bernard… Il fait peur aux investisseurs actuellement car la place est peuplé de nord africain et leurs commerces le jour mais vraiment un régal quand on connait ce genre de population et qu’ils nous assimilent au quartier. Je pense d’autant plus que vu la position et la pression immobilière le quartier sera bcp plus vite intéressant que les quartiers sensibles. J’aide actuellement une amie parisienne à vendre sa maison dans le quartier et cela donne une vision très intéressante du panel de visiteurs.

J’apporterai quand même une nuance sur Arnaud Bernard. Autant je pense que pour un achat en vue d’une revente future, c’est un excellent plan. Le quartier est peu coté et cela changera d’ici un horizon 10-15ans. Par contre, pour du locatif, ca me semble plus mitigé car la zone a encore mauvaise réputation (et parfois à juste titre) relativement aux gens qui y traînent quand la lumière baisse un peu. Sans tomber dans les extrêmes parisiens ou des cités du sud toulousain, la drogue y est encore un point négatif le soir.
Un exemple de raisonnement peut être de se mettre à la place d’une femme seule dans ce quartier après 19h (pas en plein été of course). Quelle est sa réponse à la question "A quelle vitesse dois-je rentrer chez moi ?"
Réponse A : "Je presse le pas en regardant quand même autour de moi, c’est bon pour ma gym quotidienne et ma sécurité"
Réponse B : "Je fais 3km de détours pour passer uniquement sous des lampadaires allumés et près des rues principales où y’a des gens.
Réponse C : "Je me balade normalement en profitant des rues. La parano, très peu pour moi"
Réponse D : "La réponse D"

Changer son point de vue peut parfois nous aider à comprendre mieux le fonctionnement des autres.

Bonjour,

Est il possible de détailler vos appartements ?
- type, configuration (étage, ascenceur, grosse ou petite copro, résidence étudiante…)
- lieu (l’hyper centre est certes pas énorme mais n’est pas non plus homogène)
- montant des achats, des prêts obtenus, rentabilités brutes/nettes…

Merci

Merci pour ces précisions !
Je note un excellent taux obtenu pour le second. 3,4% sur 20ans c’est joli ! Faudra me donner votre recette !

Vous avez donc uniquement financé par vos fonds propres les frais de notaire et de garantie. Est ce une volonté de votre part ou une obligation de votre banque ? D’ailleurs, tous ces investissements ont ils été réalisés avec le même établissement financier ?

Les zones ou vous avez acheté me semble relativement sures et fiables. Le premier et le dernier tournent autour de 7-7.2% de rentabilité brute. Arrivez-vous a dégager du cash flow en prévision d’eventuels frais ou bien est une optique d’investissement avec effort d’épargne de votre part, meme léger ?

En recherchant un bien "pro", je suppose que vous prospectez vers Amidonniers/Compans non ?

Bienvenue Alexandre et merci pour les précisions.

Désolé pour le décalage de ma réponse à Lemouz… entre l’écriture, des appels et envoi du post…

lemouz a écrit :

Les zones ou vous avez acheté me semble relativement sures et fiables. Le premier et le dernier tournent autour de 7-7.2% de rentabilité brute. Arrivez-vous a dégager du cash flow en prévision d’eventuels frais ou bien est une optique d’investissement avec effort d’épargne de votre part, meme léger ?

Vous ne pouvez pas calculer la rentaiblité de ces achats car les loyers sont CC et non HC.
Pouvez-vous nous donner les loyers HC ainsi que quelques infos commes les cahrges syndics/an et la TF.

BorderLine a écrit :

Kool, c’est le principe d’une rentabilité brute

zero dette a écrit :

Le calcul de rentabilité brute

C’est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Le taux ainsi calculé est celui que vous retrouverez éventuellement sur les annonces de vente. C’est aussi le taux le plus éloigné de la réalité, car il ne prend pas en compte les coûts liés au logement. Son avantage, c’est qu’il permet très rapidement d’avoir une idée du rendement de l’investissement, afin par exemple de comparer deux annonces.

Son calcul est très simple : vous multipliez le loyer mensuel hors charges par 12 (pour avoir le revenu annuel), vous divisez ce montant par le prix d’achat du logement (tous frais inclus : frais d’agence, de notaire, etc.), et vous multipliez par 100. Dans le cas d’un logement acheté 100 000 euros et loué 500 euros par mois :

    500 x 12 = 6 000
    6 000 / 100 000 = 0.06
    0.06 x 100 = 6, donc le taux de rentabilité brute de cet investissement serait de 6%

BorderLine a écrit :

Des définitions de brut il y en a à la pelle. Celle ci n’est pas universelle.

Brut veut dire tout sauf net. Donc prendre le loyer CC et retirer les charges de copro c’est aussi faisable. Et cela fera aussi un brut, puisqu’il faudra retirer ensuite les taxes fonciéres et autres.

Oui c’est vrai, on peut calculer aussi la rentabilité comme les agences soit :
loyers *12 / prix de vente ce qui gonfle les rentabilités mais qui en fait ne sont pas géniales
Plus on omet de charges et mieux en est la rentabilité.

Mais si l’on veut comparer des biens immobiliers sur Toulouse puis affiner avec les rentabilités brutes faudrait que nous ayons les mêmes calculs.

Si l’on pars du principe que la rentabilité brute est :
le loyer CC*12 / prix de vente (hors notaire et banque)

alors j’estime personnellement qu’une visite est intéressante à partir de 8%

Par rapport au message de Kool 31 sur une rentabilité nette de 8% min pour visiter

Je pense (mais cela n’engage que moi) qu’un taux de rentabilité (brut ou net) n’a pas de sens s’il n’est pas associé à une stratégie d’investissement et surtout la notion de risque associé. Je m’explique : obtenir du 10% 12% à Toulouse est tout à fait possible à Basso Cambo, Mirail… mais si un jour il faut revendre pour un cas de force majeur, on peut rencontrer des difficultés + éventuellement plus de potentiels problèmes au niveau de la location

Il ne faut pas oublier également le montant des tickets d’entrée; de 30kE / 50kE dans les coins réputés sensibles à 90kE / 100kE pour l’hypercentre

Personnellement j’investis dans l’immobilier en considérant les points suivants :
--> je n’envisage pas de vendre puisque je souhaite me consister des revenus complémentaires (retraite…)
--> cas pire : si je dois vendre en catastrophe, je veux être sur de pouvoir le faire dans les plus bref délais. Tous les appartements que j’ai achetés, je me suis débrouillé pour être le premier et donner une réponse immédiate car il y avait une nombre de visites après très important.
--> emplacement : centre uniquement
--> j’essaye naturellement d’obtenir un autofinancement
--> je ne me focalise pas uniquement sur le rendement, (j’y fais attention naturellement)
--> prix au m² max 3500 euros 

Cdlt

Après pour donner un autre témoignage, j’ai un ami ancien militaire, 1m90 qui possède 5 appartements dans des zones qui commencent à être difficiles et il a des locataires plus "compliqués" : alcooliques, femmes voilées. Mais en rentabilité il est très bien car le prix des biens descend bcp plus vite que les loyers mais il faut gérer ses locataires par contre.
La plupart des loyers sont payés par les allocations logement en quasi totalité qui lui sont versées directement. Il m’avait dit (pour expliquer un peu) que pour un locataire alcoolique, il y avait une différence de 30 euros entre le montant de l’APL et le loyer mais qu’il suait sang et eau pour la récupérer chaque mois car l’autre était incapable de gérer son budget…
Moi je n’aime pas trop cette façon de faire car j’ai l’impression qu’on spolie l’Etat Français qui maintient bcp de monde dans l’assistanat et un jour l’Etat n’aura plus les moyens de faire ça. De plus son patrimoine ne se valorise pas vraiment…