Investir dans un logement en Duflot à Toulouse…

Stibbons · #1

Bonjour,

Je viens de me rendre compte que mon bailleurs social (Promologis) propose des logements en Duflot sur Toulouse a un prix très compétitif. Ils sont spécialisés en Location-Accession et certains de leurs appartements sont éligibles, selon eux, en Duflot. Ca m’intéresse car ils sont nettement en dessous des prix des promoteurs (environ 10-20%), et beaucoup moins connu que les grands promoteurs. Aucun conseiller en gestion de patrimoine ne semble les connaitre et ça leur fait même peur: j’ai eu droit à un "quoi, promologis font du Duflot, mais ils vont nous tuer"… véridique!

Etant chez eux en locataire, je n’ai jamais eu aucun soucis et l’appartement est de qualité correct (les finissions de mon appartements ne sont pas terribles, mais je pense que ça peut arriver à tout le monde, et je pense qu’à la livraison en tant que propriétaire ce sera différent). Au pire s’il faut repasser pour finaliser et nettoyer ça ne me gène pas du moment que les normes sont respectés et que l’ensemble à une qualité correcte. Que pensez vous de ce plan?

Comment se fait-il que seul "certains" appartements d’une même résidence puissent être éligible en Duflot et pas les autres? A ce que je comprends, la plupart des programmes actuels sont RT2005 (donc pas forcément BBC, tout dépend de la date du dépot du permis de construire) MAIS le test BBC est nécessaire pour un appartement en Duflot, d’où un test effectué par un organisme externe qui certifie que le batiment est BBC. Ai-je bien compris?

Merci à tous

Mots-clés : duflot, investissement, locatif

DDtee · #2

Le sujet à été de nombreuses fois abordé sur ce forum (cherchez un peu avec le moteur de recherche en haut à droite). La dépendance à l’exploitant peut-être un souci sur ce genre d’investissement, le rendement est rarement intéressant…
L’ancien en LMNP est souvent plus pertinent en terme d’investissement, il faut étudier cela d’après vos données personnelles (objectif, fiscalité…).

Stibbons · #3

Quel exploitant? En duflot le bien est loué directement par le propriétaire.

Boubouka · #4

Dufllot = fuir immédiatement.

C’est clair, c’est tranché mais clairvoyant.

Après :

1/ vous avez le droit de faire ce que vous voulez …. yc ce que vous voulez

2/ démontrer chiffres a l’appui que c’est une "bonne" opération. Je vous mets un +1 de réputation et je ne serai pas le seul (je pense)

3/ vous dire "ah, je viens d’éviter une vraie fausse bonne affaire"

A vous de choisir …. mais pas D---

DDtee · #5

Stibbons a écrit :
Quel exploitant? En duflot le bien est loué directement par le propriétaire.

Pas toujours…

La réponse de @Boubouka me parait très pertinente

Stibbons · #6

Ah oui pardon, j’oubliais de dire que je compte prendre un bien dans un quartier que je connais bien (demande locative forte) et qui est situé pas très loin de chez moi pour que je le gère moi même.

carpediem · #7

Bonjour,

C’est toujours votre projet où l’AV paie la TF dans 9 ans?

Détailler le montage en chiffre si vous voulez un conseil.
La connaissance du quartier est un plus pour vous.

Carpediem

Stibbons · #8

Je suis en train de me réorienté vers un duflot dans mon quartier St Cyprien à Toulouse, où les prix du loyer sont plus élevé mais c’est sur la rive gauche de Toulouse, proche du centre ville (10 min à pied). L’AV devait payer la TF après 9 ans, mais selon ces conditions la revente du bien à 9 ans sera nécessaire. J’ai fait une simulation hier soir sur une dépréciation du bien de 10% (je revend dans 9 ans 135K ce que j’achete 150K aujourd’hui) je la décrirais ici ce soir. une fois rentré chez moi.
Dans ces conditions l’effort mensuel est supérieure à l’acquisition en périphérie de Toulouse car le loyer plafonné fait un "manque à gagner" de 150€ / mois par rapport au prix du quartier (comparé avec les offres similaires sur le boncoin et le prix au m² de la location dans le quartier). Il est possible m’a-t-on dit de sortir le parking (en sous sol sécurisé) du lot et de le louer indépendement, ce qui baissera la réduction Duflot mais rajouterait environ 60€ mensuel (le quartier étant très proche du centre ville, je pense pouvoir le louer facilement si le locataire ne le prend pas).

GeGe777 · #9

Boubouka a écrit :
Dufllot = fuir immédiatement.

(…)

2/ démontrer chiffres a l’appui que c’est une "bonne" opération. Je vous mets un +1 de réputation et je ne serai pas le seul (je pense)

+1 de réputation c’est pas de la gnognotte j’ai donc envie d’essayer de relever le défi mais il faut se mettre d’accord sur ce qu’est une bonne opération.

Comme j’aime être de mauvaise foi j’ai envie de dire que si le Duflot n’était pas une bonne opération pour eux on essayerait pas de nous en refourguer tant par mail
Malheureusement je ne pense pas que cette évidence soit suffisante pour obtenir un +1 et je vais essayer de trouver un exemple où le Duflot n’est pas une mauvaise opération pour l’acheteur. Et on supposera que pas une mauvaise affaire est suffisant pour en faire une bonne.
Car quelque soit notre opération on peut toujours en trouver une meilleure…

Je vais prendre un territoire que je connais la Guadeloupe. Ici le Duflot c’est 29 % de réduction (déjà +11% que le Duflot de Toulouse ça vaut presque un +1 d’office) soit du 3.22 % net d’impôt
Si on considère un contribuable dont le Taux Marginal d’Imposition est de 45 % avec les prélèvements sociaux à 15.5 % pour faire du 3.22 % net il faut faire du 5.33 % avant fiscalité rien que pour égaler la réduction d’impôt.

Si on illustre avec un exemple concret Achat appartement neuf Guadeloupe 971 | Vente appartements neufs Guadeloupe 971
120296 € frais de notaire de 4400 (estimation de Anil.org : Frais de notaire) soit une base de 124696
39 m² soit un loyer de 450 € mensuels

Réduction d’impôt de 36162 € soit 4018 € par an pendant 9 ans

Je vais considérer qu’il y a peu de charges et qu’on achète cash donc micro foncier avec 30 % d’abattement donc 3780 € soit en net 1493 € de plus par an
Il faudrait retrancher un peu de charges et la taxe foncière (exonérée pendant 2 ans pour du neuf) mais vous allez être grand seigneur et m’en faire cadeau en échange je vous fais grace de l’augmentation de loyer.

Total in the pocket par an 4018+1493 soit 5511 ou encore du 4.42 % net net équivalent pour notre contribuable à du 7.30 % avant fiscalité

Si on compare avec le rendement des assurances-vie 4.42% ne me semble pas si ridicule que cela alors certes le capital n’est pas garanti mais Pointe de la Verdure n’est pas le coin le plus dégueux de la Guadeloupe donc si vous êtes à un peu plus de 9 ans de la retraite pourquoi ne pas en faire votre résidence principale ?

Alors j’ai droit à mon +1 ?

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Boubouka a écrit :

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